77RS0007-02-2024-009178-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес

Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2025 года

Мотивированное решение составлено 09 сентября 2025 года

14 июля 2025 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Жребец Т.Е., при ведении протокола фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4935/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Московскому фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства о взыскании денежных средств, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Московскому фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд), в котором просит суд взыскать разницу стоимости договора, рассчитанную исходя из установленной договором фиксированной стоимости 1 кв.м (сумма/кв.м) за уменьшенную площадь квартиры № 103 на 4,7 кв.м в размере сумма (4,7 кв.м х сумма/кв.м) или предоставить квартиру, соответствующую параметрам квартиры по договору № 106-К1-С4/3/300622017 от 30.06.2017.

Требования мотивированы тем, что 30.06.2017 между истцами и адрес «Софьино-70» был заключен договор № 106-К1-С4/3/300622017 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, секция 4, условный номер 106. Цена договора составила сумма, которую истцы в полном объеме оплатили. Решением Арбитражного суда адрес от 19.03.2019 по делу № А40-238687/18-186-341Б адрес «Софьино-70» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда адрес от 22.12.2020, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2021, удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав адрес «Софьино-70». 14.12.2023 между истцами и Фондом был подписан акт осмотра объекта долевого строительства по договору № 106-К1-С4/3/300622017 участия в долевом строительстве, согласно которому истцы произвели осмотр объекта долевого строительства № 103. В ходе осмотра объекта долевого строительства № 103 истцами было обнаружено, что фактически площадь квартиры, меньше площади указанной в договоре от 30.06.2017 № 106-К1-С4/3/300622017, кроме того в указанной квартире имеются строительные дефекты. Истцы направили в адрес Фонда претензию об устранении выявленных дефектов, а также возмещении разницы стоимости договора за уменьшенную площадь квартиры № 103 на 4,7 кв.м в размере сумма, указанное требование истцов осталось без удовлетворения, что и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Истцы - ФИО2, ФИО3, в судебное заседание не явились, извещались. Представитель истцов фио, ФИО3 – истец ФИО1, в судебное заседание явилась, исковые требования с учетом уточнений (л.д. 53-55) поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица адрес в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, выслушав объяснения явившихся сторон, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), действие настоящего федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Судом установлено и следует из материалов дела, 30.06.2017 между адрес «Софьино-70» (далее – застройщик) и ФИО1, фио, ФИО3 (далее – участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 106-К1-С4/3/300622017, по условиям которого участнику долевого строительства подлежит передаче жилое помещение согласно проектной документации: строительный адрес – адрес, адрес, секция 4, этаж 1, количество жилых комнат 2, условный номер 106, примерная площадь квартиры 62,2 кв.м, примерная жилая площадь квартиры 30,1 кв.м.

Согласно п. 3.2. Договора, цена договора рассчитывается исходя из цены 1 кв.м жилого помещения, входящего в состав долевого строительства, установленной в размере сумма Цена договора составляет сумма

Истцы исполнили свои обязательства по уплате цены договора в полном объеме.

Решением Арбитражного суда адрес от 20.03.2019 по делу № А40-238687/18 в отношении адрес «Софьино-70» применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-Ф3 «О несостоятельности (банкротстве)», адрес «Софьино-70» признан несостоятельным (банкротом), в отношении адрес «Софьино-70» открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда адрес от 22.12.2020, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2021, удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав адрес «Софьино-70» на 18 земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями, завершить строительство проблемного объекта и передать построенные квартиры в натуре лицам, требования которых включены в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве адрес «Софьино-70».

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ постановлением Правительства Москвы от 09.10.2019 № 1313-ПП учрежден Фонд, являющийся унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда.

Уставом Фонда установлено, что Фонд осуществляет свою деятельность с учетом особенностей, установленных ст. 21.3 Федерального закона № 214-ФЗ. Целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, осуществляющих - строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на адрес, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось с привлечением средств граждан - участников строительства. К предмету деятельности Фонда отнесено осуществление функций приобретателя имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков, в отношении которых арбитражным судом принято решение о введении процедуры несостоятельности (банкротства) в порядке, определенном параграфом 7 главы 1Х Закона о банкротстве.

26.10.2021 между Фондом и подрядчиком адрес заключен Договор № 32110620157 на выполнение работ по строительству (завершению строительства) и вводу в эксплуатацию объекта незавершенного строительства: «ЖК адрес, расположенный по адресу: адрес, адрес.

В соответствии с условиями Договора от 26.10.2021 адрес обязуется по заданию Фонда выполнить работы по сопровождению строительства, строительству (завершению строительства) и вводу в эксплуатацию объекта незавершенного строительства: «ЖК адрес, расположенный по адресу: адрес, адрес.

Строительство проблемного объекта «ЖК адрес, расположенный по адресу: адрес, адрес завершено. В отношении построенного объекта 01.07.2022 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что указывает на соответствие построенного объекта требованиям разрешения на строительство, проектной документацией, а также на соответствие объекта требованиям к строительству.

Определениями Арбитражного суда адрес от 22.12.2020 и от 02.10.2024 по делу № А40-238687/18 о банкротстве адрес «Софьино-70» в реестр требований кредиторов включены требования Фонда по возмещению застройщиком стоимости завершения строительства в общем размере сумма

14.12.2023 между истцами и Фондом подписан акт осмотра объекта долевого строительства № 103 по договору участия в долевом строительстве № 106-К1-С4/3/300622017 от 30.06.2017.

При подписании акта осмотра истца указали на то, что в квартире № 103 отсутствует стяжка пола в соответствии с договором, а также площадь квартиры не соответствует условиям договора.

Согласно п. 3.4.2. Договора, цена договора может быть изменена в случае корректировки площади жилого помещения, входящего в состав объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м.

Согласно п. 3.11. Договора, в случае уменьшения общей площади жилого помещения, входящего в состав объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м по данным технической инвентаризации, осуществленной в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ, по сравнению с данными проектной документации застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с п. 3.2. Договора, исчисленную в части превышения разницы в площадях более чем на 1 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН, площадь квартиры, расположенной по адресу: адрес, адрес составляет 57,5 кв.м.

Истцы обратились к Фонду с заявлением о возврате разницы в площади объекта долевого строительства в размере сумма (4,7 кв.м х сумма/кв.м), однако требования истцов оставлены без удовлетворения.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из условий договора, объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком прав, предусмотренных ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

На основании изложенного, с Фонда в пользу истцов подлежит взысканию в связи с изменением площади объекта строительства сумма в размере сумма (4,7 кв.м х сумма/кв.м).

Поскольку судом удовлетворены требования истцов о взыскании разницы стоимости договора, рассчитанную исходя из установленной договором фиксированной стоимости 1 кв.м (сумма/кв.м) за уменьшенную площадь квартиры № 103 на 4,7 кв.м в размере сумма (4,7 кв.м х сумма/кв.м), оснований для удовлетворения требований истцов о предоставлении квартиры, соответствующей параметрам квартиры по договору № 106-К1-С4/3/300622017 от 30.06.2017 не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1, фио, ФИО3 - удовлетворить частично.

Взыскать с Московского фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные), ФИО2 (паспортные данные), ФИО3 (паспортные данные) разницу стоимости договора, рассчитанную исходя из установленной договором фиксированной стоимости 1 кв.м (сумма/кв.м) за уменьшенную площадь квартиры № 103 на 4,7 кв.м в размере сумма (4,7 кв.м х сумма/кв.м).

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Пресненский районный суд адрес.

Судья Жребец Т.Е.