Дело № 2 - 6715/23
16RS0045-01-2023-000853-08
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 декабря 2023 года г.Казань
Приволжский районный суд города Казани в составе:
председательствующего судьи Гараевой А.Р.,
при секретаре судебного заседания Муратовой Д.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании суммы задатка, в обоснование иска указав, что 8.11.2012 года ФИО3, по договору купли-продажи приобрела дом и земельный участок по адресу: <адрес>. На приобретения данного дома и земельного участка оформила ипотечный кредит, н выплатить полностью сумму займа не смогла, и 22.03.2019г. данный жилой дом и земельный участок по адресу <адрес> был продан с торгов ФИО2 С целью оставления единственного жилья моих родителей предложила ФИО2 выкупить его и передала задаток в размере 300 000 рублей и подписали соглашение о задатке от 21.04.2021 года и получила одобрение на кредит, но в последующем ФИО2 переносил сделку, а после и вовсе перестал выходить на связь. В мае 2022 года узнала, что ФИО4 продал дом и земельный участок по адресу: <адрес> ФИО5 При этом и ФИО2, и в последующем ФИО5 приобрели лишь часть жилого дома. В период с 2012 года по настоящее время ФИО3, ФИО6 проживают в данном доме и никуда не выезжали, полностью оплачиваются все коммунальные платежи. ФИО3 фактически приняла недвижимость и владеет ей с 08.11.2012 года и с этого момента из ее владения никогда не выбывало, несет бремя содержания. ФИО2 не мог передать ФИО5 спорную недвижимость, а ФИО5 принять ее, поскольку имущество все время находилась во владении ФИО3 На основании изложенного, истец просит признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенной по адресу: РТ, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО5, зарегистрированного 19.10.2021 № недействительным.
В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просила признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО5, зарегистрированного 19.10.2021г. № недействительным; признать не возникшим право собственности ФИО5 на жилой дом и земельный участок, расположенной по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 600 000 рублей.
Определением Авиастроительного районного суда г.Казани от 18.07.2023 года принят частичный отказ от иска ФИО1, производство по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 в части признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО5, недействительным; признании не возникшим право собственности за ФИО5 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> прекращено.
Истец на судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, требование о взыскании двойной суммы задатка поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что спорное имущество, принадлежавшее ранее истице, ввиду наличия задолженности по ипотечному кредиту на основании решения суда было реализовано с публичных торгов, приобретателем которого стал ответчик. Все это время А-вы продолжали в нем проживать, пользоваться и распоряжаться имуществом, несли бремя содержания. Одновременно истица пыталась договориться и перевыкупить его у ответчика, в связи с чем и было составлено соглашение, которое не исполнено, а имущество продано третьему лицу.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, конверт возвращен по истечении срока хранения.
Представитель ответчика ФИО8, действующая на основании доверенности, с иском не согласна. Считает, что нарушение было со стороны истца, что подтверждается ватсапп перепиской. Кроме того, ответчик уведомлял о сроке согласованном сторонами и сдвигал дату подписания основного договора, чего не было сделано.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).
По смыслу закона задаток является способом обеспечения исполнения возникшего обязательства по заключенному договору.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пункт 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).
Статьей 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Из материалов дела следует, что 21.04.2021 года между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение о задатке, по условиям которого в подтверждение своих намерений по продаже/покупке жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, покупатель осуществляет оплату денежных средств в размере 200 000 рублей в качестве задатка. Ответчику было передано 200 000 рублей, из которых 150 000 рублей наличными и далее банковские переводы в сумме 50 000 рублей (от 16.03.2021 года). Общая стоимость объектов недвижимости оценена сторонами в размер 2 200 000 рублей. Как следует из соглашения, стороны должны были заключить сделку до 10.06.2021 года.
Также истцом заявлено о взыскании дополнительно суммы включенной в задаток в размере 100 000 рублей, переведенных на карту ответчика от 21.09.2021 года и 24.09.2021 года.
Установлено, что сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком не состоялась, основной договор не заключен.
Как предусмотрено статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из положений статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
При этом по правилу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.
Суд, исследовав соглашение о задатке, приходит к выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Так, из заключенного сторонами соглашения следует, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО10 и покупателя ФИО11, заключить основной договор купли-продажи конкретного жилого дома с земельным участком на согласованных условиях в определенный срок.
Из пояснений сторон и обстоятельств дела следует, что истцу необходимо было получить кредит на приобретение недвижимости.
Истцом представлено уведомление о принятом решении БЖФ Банка на вероятность предоставления кредита, в соответствии с которым было необходимо предоставить дополнительные документы, срок действия решения возможности выдачи кредита определен до 26.12.2021 года. Дата выдачи уведомления не указана.
Согласно выписки из ЕГРН следует, что собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> является ФИО5, что подтверждается записью о государственной регистрации от 19.10.2021 года.
Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Учитывая правовую природу задатка, выполняющего обеспечительную функцию, обстоятельства, с которыми связана возможность возврата задатка покупателю, должны носить характер уважительных, объективных, не связанных с виновными действиями покупателя.
В соответствии с п.2 ст. 1 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно п.1 ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст. 10 ГК РФ).
Разрешая спор, учитывая доводы сторон, о том, что истица полагает, что поскольку ответчик документы не предоставил (соответствий на дом, в подтверждение о реальной стоимости имущества), необоснованно откладывал переговоры, сделка не состоялась по его вине, а в дальнейшем он реализовал квартиру третьему лицу, суд приходит к выводу, что вина ответчика в уклонении от заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры не установлена, доказательств опровергающих не представлено.
Кроме того, истица со своей стороны не доказала, что ее действия были добросовестными и свидетельствовали о намерении приобрести квартиру ответчика, чего она не смогла сделать по причинам, от нее не зависящим.
Однако, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, истцом не доказана объективная невозможность заключению основного договора.
Ссылки представителя истца, на то, что доверитель принимала попытки разрешения вопроса на получение кредита и заключения основного договора, а ответчик не предоставил надлежащим образом документы на недвижимость, а в последующем игнорировал сторону и в результате реализовал спорное имущество третьему лицу, не могут свидетельствовать о ее намерении заключить договор.
В установленный день сделка не состоялась, в связи с чем 10.06.2021 года продавцом покупателю через почту направлено уведомление о готовности совершения сделки с переносом даты на 17.06.2021 года в 11.00 часов.
Однако в назначенный день истица на сделку не явилась, никаких сведений не сообщила.
Таким образом, ФИО2 были совершены все необходимые действия и обязательства по предварительному договору, направленные на заключение основного договора.
Сделка купли-продажи не была совершена по причине непредставления истице кредита без испрашиваемых банком дополнительных документов, поскольку материальная возможность приобретения спорного имущества не нашла своего подтверждения.
Более того, заявленные истцом суммы переводов от 21.09.2021 года и 24.09.2021 года в общем размере 100 000 рублей, исходя из буквального толкования текста документа, соглашения и расписки не могут относиться к задатку. Установить реальное наименование платежа и цель перевода не представляется возможным, поскольку при отсутствии законных оснований (собственность ФИО2) ФИО1 вместе с семьей продолжала проживать по адресу: <адрес>.
Дальнейшая реализация спорного имущества третьему лицу не указывает и не является подтверждением того, что ФИО2 не был заинтересован в заключении договора с ФИО1, что также прослеживается из ватсапп переписки сторон.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Суд, оценив обстоятельства дела, приходит к выводу о том, что в данном случае ответственной за неисполнение договора является сторона покупателя.
В соглашении предусмотрено, что в соответствии со ст.380 и 381 ГК РФ стороны несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств…. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, то он утрачивает право на возврат суммы задатка.
В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В связи с тем, что в настоящее время обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекратились, поскольку ни одна из сторон в суд с требованием о понуждении заключить сделку купли-продажи не обратилась, ни одной из сторон предварительного договора предложения другой стороне о заключении основного договора купли-продажи квартиры не направлялось, суд считает, что ни продавец, ни покупатель на момент окончания предварительного договора уже не были заинтересованы в заключении основного договора.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и согласовано условие о задатке, выданного в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по основному договору, были оговорены все последствия неисполнения обязательства в зависимости от того, какая сторона ответственная за его неисполнение, однако договор купли-продажи не заключен по причине отказа истца заключать договор на согласованных условиях, в связи с чем, требование о взыскании двойной суммы задатка в сумме 600 000 рублей удовлетворению не подлежит.
Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования о взыскании суммы задатка, то производные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд г.Казани РТ в течение месяца.
Судья