Решение по делу № 2-2266/2023 от 27.09.2023 - о сохранении жилого помещения в перепланированном виде.

Дело № 2-2266/2023

Поступило 20.02.2023г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27.09.2023 года г.Новосибирск

Кировский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Ханбековой Ж.Ш., при участии секретаря судебного заседания Клоненгер А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, ФИО4 к А.К. района г.Новосибирска о сохранении жилого помещения в перепланированном виде,

установил:

ФИО1, действующая в собственных интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, а также ФИО2, обратились в суд с указанным иском к ФИО5, просила:

- сохранить в перепланированном и переустроенном виде жилое помещение, образованное в результате объединения квартир № и № по <адрес> общей площадью 214.3 кв.м., согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного кадастровым инженером ФИО6.

В обоснование заявленных требований истица указала о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Европейский берег» заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому застройщик обязался осуществить строительство жилого дома (№ по генплану (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> стр., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства 2-комнатную квартиру № в блок-секции А на № этаже Жилого дома, общая площадь квартиры - 77,3 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Европейский берег» заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому Застройщик обязался осуществить строительство жилого дома (№ по генплану (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства 3-комнатную квартиру № в блок-секции А на № этаже Жилого дома, общая I площадь квартиры - 101,85 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Панорама» заключено дополнительное соглашение № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ и договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению построить единую квартиру вместо двух отдельных квартир № и №.

При этом квартира приобретена с использованием средств материнского капитала, что согласовано сторонами дополнительным соглашением № к договору № и подтверждается справкой о внесенной сумме в счет уплаты цены по договору участия в долевом строительстве.

Фактически застройщиком в соответствии с дополнительным соглашением № была построена единая квартира №, что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ., однако произведенная на этапе строительства перепланировка не оформлена официально, единая квартира передана ФИО5 и зарегистрирована в ЕГРН как две отдельные квартиры № №.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 обратился в Отдел архитектуры и строительства А.К. <адрес> с заявлением о согласовании произведенной перепланировки, на что был дан отказ.

Согласно Заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ. выполненная перепланировка в помещениях квартир №, №, расположенных по адресу <адрес> соответствует требованиям нормативно-технических документов, действующих на территории РФ, обеспечивает безопасность для жизни и здоровья людей, эксплуатирующих помещение, не нарушает права и законные интересы граждан.

Истец ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних истцов, в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности, которая поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении и в письменных пояснениях.

Ответчик А.К. района г.Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя по доверенности, который поддержал доводы искового заявления.

Представитель третьего лица – Финансового управляющего ФИО5 – ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании подержал доводы письменного отзыва на иск, просил в удовлетворении иска отказать, поскольку данный иск нарушает права кредиторов ФИО5

Представители третьих лиц – отдела опеки и попечительства администрации Кировского района г.Новосибирска, Банка ВТБ (ПАО), ФИО8,. УК "Брусника"в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Европейский берег» и ФИО5 заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязался осуществить строительство жилого дома (№ по генплану (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> стр., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства 2-комнатную квартиру № № в блок-секции А на № этаже Жилого дома, общая площадь квартиры - 77,3 кв.м. Цена договора на момент подписания настоящего договора составляет 5 600 000 руб. и является неизменной.

Немного позже, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Европейский берег» и ФИО5 заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязался осуществить строительство жилого дома (№ по генплану (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> стр., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства 3-комнатную <адрес> блок-секции А на 16 этаже Жилого дома, общая площадь квартиры – 101,85 кв.м. Цена договора на момент подписания настоящего договора составляет 7 500 000 руб. и является неизменной.

Договоры участия в долевом строительстве прошли государственную регистрацию.

В обоснование своего довода о том, что в ходе строительства застройщиком был построен единый объект – одна квартира представитель истца ссылалась на дополнительное соглашение, подписанное ФИО5 с застройщиком ООО «Проект Панорама» ДД.ММ.ГГГГ к договору № и договору №, согласно которому п.п.1.1 договоров был изложен в новой редакции «1.1.По настоящему договору Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство жилого дома (№ по генплану (адрес строительный, почтовый адрес будет присвоен после приемки и ввода жилого дома в эксплуатацию), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> стр., (далее по тексту «Объект долевого строительства» или «Жилой дом»), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику долевого строительства квартиру №, № в блок-секции А на № этаже Жилого дома (далее по тексту договора «Квартира»). Общая площадь Квартиры — 203,6 кв.м, имеются лоджии. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру в собственность». Также дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ была изменена цена договора, которая составила 5 750 000 руб., изменена сумму одиннадцатого платежа на сумму 390 000 руб., которую участник долевого строительства уплачивает за счет собственных средств в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При этом из представленных материалов дела следует, что данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, соответственно не имеется оснований считать указанное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ действующим. Статья 164 Гражданского кодекса РФ предусматривает: в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Часть 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает: договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Учитывая вышеприведенные нормы права, у суда нет оснований считать заключенным и действующим дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договорам участия в долевом строительстве.

Решение К. районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. установлено:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 по акту приема-передачи к договору № принял 2-комнатную квартиру №№.

Право собственности на квартиру №№ по адресу: <адрес> было зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, квартире №№ присвоен кадастровый №.

Право собственности на квартиру №№ по адресу: <адрес> было зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, квартире №№ присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной истцом.

Акты приема-передачи (от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру № л.д. 205 том 1, и от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру №, л.д.93 том 2), составленные позже указанного дополнительного соглашения отдельно на каждую квартиру застройщиком, а также договоры залогов отдельно квартиры № и квартиры № однозначно указывают на то, что и самим ФИО5 квартиры учитывались как отдельные объекты недвижимости.

Кроме того, указанные обстоятельства подтверждаются материалами регистрационного дела в отношении спорных объектов, предоставленных Роскадастром.

Согласно положений ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5 был заключен договор залога (ипотеки) № ЗГ, предметом залога стала квартира №<адрес>, данное право переуступлено от ФИО8 – ФИО1

Согласно информации ПАО Банк ВТБ задолженность по кредитному договору № погашена в полном объеме.

Также согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН, а также материалам, квартиры № и № зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости с отдельными кадастровыми номерами, по разным договорам долевого участия, каждая квартира была передана по отдельному акту застройщиком ФИО5 Что опровергает доводы истца о том, что две квартиры был изначально построены застройщиком как одна единая квартира.

На основании части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Между тем в силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Перепланировку и переустройство, определяемые статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует отличать от реконструкции.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией признается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качестве инженерно-технического обеспечения. При реконструкции изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью, то есть появляется новый объект недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации.

В силу ст.51 ГК РФ строительство, реконструкция объектов недвижимости осуществляется на основании разрешения на строительство, реконструкцию. Разрешение выдается органом местного самоуправления. По окончании реконструкции объект недвижимого имущества подлежит вводу в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

Из технического заключения Специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что в квартирах произведены пропилы в монолитной стене, произведены разборы перегородок, эксперт пришел к выводу, что выполненная перепланировка в помещениях квартир №, № расположенных по адресу <адрес> соответствует требованиям нормативно-технических документов, действующих на территории РФ, обеспечивает безопасность для жизни и здоровья людей, эксплуатирующих помещение, не нарушает права и законные интересы граждан.

Истцом также представлен Технический план от ДД.ММ.ГГГГ., выполненный кадастровым инженером ФИО6.

Путем сопоставления данных о технических характеристиках квартир № № отраженных в планах, являющихся приложением к договорам участия в долевом строительстве, отраженных в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ. и отраженных в кладочном плане, являющемся приложением к заключению Специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ., судом установлено, что в спорных квартирах произведена реконструкция, в результате которой общая площадь квартир по договорам долевого участия в строительстве 77.3 кв.+101.85 кв. = 179.15 кв.м, увеличена до 214.3 кв.м, путем присоединения к вновь созданному в результате реконструкции объекту общего имущества многоквартирного дома – коридора подъезда.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичный состав общего имущества собственников многоквартирного дома определен пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту «а», «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим же Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Таким образом, ответчиком было осуществлено устройство отдельного входа в стене первого этажа, то есть в несущей стене жилого дома. Данная стена относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Нормы главы 6 Жилищного кодекса РФ, определяющие правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и порядок управления этим имуществом, являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса, регулируя отношения владения, пользования и распоряжения таким объектом общей собственности, как общее имущество в многоквартирном доме, с учетом присущих этому объекту особенностей.

В отношении указанных в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, положениями главы 6 этого Кодекса установлены специальные правила реализации вышеназванных правомочий собственников, и в частности, предусмотрено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ), к компетенции которого отнесены все вопросы управления общим имуществом.

Таким образом, путем участия в общем собрании собственниками помещения в многоквартирном доме фактически реализуются его правомочия, предусмотренные пунктом 1 ст. 209 ГК РФ (владение, пользование и распоряжение своим имуществом), в отношении объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

При этом, в отличие от общих положений статей 246 и 247 ГК РФ, требование об общем согласии всех собственников помещений многоквартирного дома предусмотрено частью 3 статьи 36 ЖК РФ только для случаев уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.

С этим связана норма части 2 статьи 40 ЖК РФ, согласно которой, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

По смыслу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения, предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, как и решения по вопросам пользования общим имуществом (пункт 3 части 2 той же статьи), принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Эти нормы должны толковаться во взаимосвязи с нормами части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ и означают, что в случаях, когда реконструкция, перепланировка и (или) переустройство общего имущества в многоквартирном доме не приводят к уменьшению размера общего имущества, в том числе к присоединению помещений, относящихся к общему имуществу, к помещениям дома, находящимся в индивидуальной собственности, такие действия не требуют согласия всех собственников помещений дома, а решение по этому вопросу принимается в порядке, установленном частью 1 ст. 46 Кодекса, т.е. квалифицированным большинством голосов.

Таким образом, согласие всех собственников помещений дома, в отличие от общего правила пункта 1 ст. 247 ГК РФ, требуется не во всех случаях, когда совершаемые или планируемые действия затрагивают общее имущество в многоквартирном доме, а лишь при условии, если это приводит к уменьшению общего имущества, в том числе вследствие его присоединения к другим помещениям дома (находящимся в индивидуальной собственности).

Поскольку в рассматриваемом случае проведенная реконструкция жилых помещений привела к уменьшению площади общего имущества собственников многоквартирного дома, то для согласования данной реконструкции требовалось получения согласия всех собственников помещений дома, что не было получено.

Таким образом, указанные выше нарушения, установленные судом, исключают возможность удовлетворения исковые требования о сохранении квартиры перепланированном, переустроенном, по сути и в реконструированном состоянии. При этом не требуется оценка доводов финансового управляющего о нарушении прав кредиторов с учетом установленных обстоятельств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Кировский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 12.10.2023 года.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-2266/2023 (УИД 54RS0005-01-2023-001145-11) Кировского районного суда г.Новосибирска.

По состоянию на 12.10.2023 решение не вступило в законную силу.

Судья Ж.Ш. Ханбекова