дело № 3а-49/2023 (3а-491/2022)

16OS0000-01-2022-000301-81

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 3 мая 2023 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «СГ-транс» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «СГ-транс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство двух линий железных дорог) площадью 4 198 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);

земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство эстакады подготовки вагонов-цистерн под налив продукции) площадью 8 700, 2 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, северо-восточнее базы Альметьевского ф-ла по транспорту газа (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);

земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения эстакады подготовки вагонов-цистерн) площадью 2 033 квадратных метра с кадастровым номером .... расположенного по адресу: Республика <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);

земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: железнодорожные пути) площадью 3 560 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);

земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: железнодорожные пути) площадью 2 319 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как арендатора земельных участков, арендная плата за которые исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец просил определить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в размере:

1 782 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

3 693 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

863 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

1 511 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

852 000 рублей по состоянию на 3 марта 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .....

В судебном заседании представитель акционерного общества «СГ-транс» ФИО1 поддержал административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования «город Альметьевск» Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, Нижнемактаминский поселковый исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили

Рассмотрев дело в отсутствие неявившихся лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Акционерное общество «СГ-транс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды земельного участка от 25 мая 2016 года № МС 04-071-5455-ПРОМ (т. 1 л.д. 105-107), земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды земельного участка от 25 мая 2016 года № МС 04-071-5456-ПРОМ (т. 1 л.д. 111-113), земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды земельного участка от 27 марта 2017 года № МС 04-071-5921-ПРОМ (т. 1 л.д. 117-119), земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды земельного участка от 28 февраля 2021 года № МС 04-071-6936-ЖДТ/09-45-21-АЛМ (т. 1 л.д. 120-124), земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды земельного участка от 20 мая 2021 года № МС 04-071-6986-ЖДТ/09-58-21-АЛМ (т. 1 л.д. 128-130). На стороне арендодателя по данным договорам выступает Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан, арендная плата за земельные участки согласно представленным расчетам исчисляется исходя из их кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 110, 115, 127, 132, т. 2 л.д. 235).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона).

Согласно статье 24.19 Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных названной статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой же статьей.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани) утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р по состоянию на 1 января 2015 года, кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в размере:

6 367 190 рублей 56 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

12 855 415 рублей 52 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером ....

3 046 938 рублей 42 копейки в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

5 212 480 рублей 80 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 3 л.д. 28-34, 37, 38, 39, 40).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., поставленного на государственный кадастровый учет 3 марта 2021 года, определена филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан по состоянию на 3 марта 2021 года в связи с изменением площади земельного участка в соответствии с пунктом 18 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 24 сентября 2018 года № 514, в размере 3 217 612 рублей 50 копеек (т.3 л.д. 28-34, 41).

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости, которые поступили в комиссию 30 мая 2022 года, и отклонены решениями от 24 июня 2022 года № 75, № 76, № 77, № 78, № 7 (т. 1 л.д. 102-104, 99-101, 96-98, 93-95, 89-92).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков административный истец представил суду отчеты об оценке от 17 мая 2022 года № 64/22, № 63/22, № 65/22, № 66/22, № 68/22, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Артранзит» ФИО3 Согласно отчетам рыночная стоимость спорных земельных участков составила:

1 782 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 2 л.д. 168-222);

3 693 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 2 л.д.114-166);

863 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т.2 л.д. 63-112;

1 511 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 2 л.д. 2-61);

852 000 рублей по состоянию на 3 марта 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .... (т. 1 л.д. 201-259).

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявило о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельных участков. Для проверки правильности определения в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков и установления ее действительной величины назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 17 ноября 2022 года № 2855/07-4 (л.д. 148-181), величина рыночной стоимости в отчетах определена неправильно, рыночная стоимость земельных участков установлена экспертом в ином размере, который составил:

1 985 654 рубля по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

4 384 901 рубль по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

961 609 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

1 801 360 рублей по состоянию на 1 января 2015 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ....;

1 484 160 рублей по состоянию на 3 марта 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером .....

Административный истец в лице своего представителя согласился с результатами судебной экспертизы, уточнив заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта.

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявлены возражения относительно правильности определения рыночной стоимости судебным экспертом со ссылкой на некорректный анализ сегмента рынка, некорректный подбор объектов-аналогов, отсутствие обоснования значения применяемых корректировок и их применимости к рынку земли города Альметьевска Республики Татарстан.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчетах об оценке, эксперт указал на неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости, в частности некорректный отбор объектов-аналогов, применение не всех необходимых корректирующих коэффициентов по различию к сопоставимым аналогам исследуемых земельных участков.

Для определения действительной величины рыночной стоимости земельных участков экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от применения иных подходов и методов, объекты-аналоги подобраны исходя из критериев категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (под объекты производственно-складского назначения, административных зданий – индустриальная застройка), месторасположения в черте и границах города или поселка городского типа№ даты предложения.

Экспертом проведен сравнительный анализ объектов исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, применены необходимые корректировки, процедура введения поправок, равно как и основания неприменения иных корректировок, подробно изложены в заключении эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Выраженное административным ответчиком несогласие с заключением эксперта со ссылкой на некорректный анализ сегмента рынка, некорректный подбор объектов-аналогов, отсутствие обоснования применяемых корректировок не сопровождается указанием на какие-либо конкретные нарушения требований законодательства и правильности выводов эксперта не опровергает.

При изложенных обстоятельствах требование административного истца об определении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости в размере, определенном в заключении эксперта, подлежит удовлетворению, при этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «СГ-транс» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельных участков, указав ее равной рыночной стоимости:

в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство двух линий железных дорог) площадью 4 198 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 985 654 рубля по состоянию на 1 января 2015 года;

в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство эстакады подготовки вагонов-цистерн под налив продукции) площадью 8 700, 2 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Республика <адрес>, в размере 4 384 901 рубль по состоянию на 1 января 2015 года;

в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения эстакады подготовки вагонов-цистерн) площадью 2 033 квадратных метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 961 609 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;

в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: железнодорожные пути) площадью 3 560 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 801 360 рублей по состоянию на 1 января 2015 года;

в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: железнодорожные пути) площадью 2 319 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 484 160 рублей по состоянию на 3 марта 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 12 мая 2023 года.

Судья Сафина М.М.