Решение по делу № 2-5229/2024 от 05.03.2025

Дело № 2-533/2025

23RS0002-01-2024-004981-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«05» марта 2025 года город Сочи

Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего Шепилова С.В.,

при секретаре Самойленко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Адлерский районный суд города Сочи с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 29.10.2020 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в связи с существенным нарушением условий договора, взыскании уплаченных денежных средств в сумме 2 500 000 рублей, взыскании упущенной выгоды в размере 7 077 000 рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 832 568, 88 рублей, взыскании процентов чужими денежными средствами за период после ДД.ММ.ГГГГ, расчет которых возложить на судебного пристава-исполнителя, а также судебных расходов: госпошлины в размере 60 00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 130 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м., категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 договора продавец ФИО3 продал, а покупатели ФИО1 и ФИО2 купили в общую долевую собственность земельный участок. ФИО1 ? доли участка, ФИО2 ? доли участка.

В соответствии с пунктом 4 Договора цена участка составляла 2 500 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью.

Ответчик свои обязательства по договору купли-продажи не выполнил, земельный участок в собственность истцов ФИО1 и ФИО2 не передал.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ вступившими в законную силу, удовлетворены исковые требования прокурора Адлерского района г. Сочи в интересах Российской Федерации к ФИО1 и ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок и признании права собственности на земельный участок за Российской Федерацией. Исходя из решения суда, земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером № оформленного в частную собственность первого собственника ФИО6 незаконно, поскольку образован в границах земель федеральной собственности – особо охраняемой природной территории Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка, а также на основании подложной выписки из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии право собственности на земельный участок № на основании договора купли-продажи перешло к ответчику ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, который решением собственника разделил участок на четыре земельных участка, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером № Решением суда установлено, что земельный участок с кадастровым номером № из владения Российской Федерации не выбывал, материалами дело подтверждено отсутствие владения земельным участком со стороны ФИО1 и ФИО2

Своими действиями ответчик причинил убытки истцам в виде уплаченных денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 500 000 рублей, упущенной выгоды в размере 7 077 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 832 568, 88 рублей, процентов чужими денежными средствами за период после ДД.ММ.ГГГГ, расчет которых возложить на судебного пристава-исполнителя, а также судебных расходов: госпошлины в размере 60 00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 130 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика направлена претензия с предложением о добровольном расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков, которая осталась без ответа.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7, на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить их в полном объеме, по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, реализовывал свои права через представителя ФИО8 который исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме. В обоснование своей правовой позиции указали, что истцом выбран неверный способ защиты права, так как ставить вопрос о расторжении можно только в отношении действительного договора. Договор, заключенный между сторонами недействующий в силу решения Адлерского районного суда. Согласно практики Верховного суда РФ, изменение или расторжение договора допускается в отношении договора, являющего действительным. Признание права отсутствующим, говорит о том, что все, что происходило с объектом является недействительным. ФИО3 является вторым покупателем, и является также пострадавшим. Ему не было известно о том, что право на земельный участок было отсутствующим. Данный земельный участок был передан истцу и не использовался именно истцом. ФИО3 никаких неправомерный действий не совершал.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Материалами дела установлено:

ДД.ММ.ГГГГ между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м., категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, за номером регистрации №

В соответствии с п. 4 Договора, цена участка составляла 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 5 Договора, расчет за земельный участок произведен в полном объеме, путем передачи наличных денежных средств продавцу ФИО3 в сумме 50 000 в качестве задатка. Денежные средства в сумме 2 450 000 рублей переданы ФИО3 посредством безотзывного покрытого аккредитива, открытого покупателями в ПАО Сбербанк. (Приложение №).

В соответствии с пунктами 7, 10 Договора, продавец гарантирует покупателям, что до заключения Договора земельный участок не обременен правами третьих лиц.

В соответствии с пунктом 12 Договора, передача земельного участка осуществлялась на основании указанного пункта Договора и имела силу акта приема-передачи, без подписания дополнительных документов.

Однако, ответчик ФИО3 свои обязательства по договору купли-продажи не выполнил, земельный участок в собственность истцов не передал.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования прокурора Адлерского района г. Сочи в интересах Российской Федерации к ФИО1, ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок и о признании права собственности земельного участка за Российской Федерацией. Право собственности ФИО1, ФИО2 на земельный участок признано отсутствующим. Признано право собственности на земельный участок за Российской Федерацией. Решение явилось основанием для внесения сведений в ЕГРН об аннулировании записи о праве собственности ФИО1, ФИО2 и о регистрации права собственности на него за Российской Федерацией.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Адлерского районного суда г. Сочи оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ответчиков без удовлетворения.

Исходя из решения суда, земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером № оформленного в частную собственность первого собственника ФИО6 незаконно, поскольку образован в границах земель федеральной собственности – особо охраняемой природной территории Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка, а также на основании подложной выписки из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии право собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи перешло к ответчику ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ решением собственника земельный участок с кадастровым номером № разделен на 4 земельных участка, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером №

Также решением суда установлено, что земельный участок с кадастровым номером № из владения Российской Федерации не выбывал. Материалами дела подтверждено отсутствие владения земельным участком со стороны истца ФИО1, ФИО2

Таким образом, решением Адлерского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт того, что ответчик ФИО3 свои обязанности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не выполнил, товар – земельный участок в собственность истцов ФИО1, ФИО2 не передал, заявил об отсутствии прав третьих лиц на земельный участок, чем существенно нарушил условия договора.

Земельный участок с кадастровым номером № находился и находится во владении и в собственности Российской Федерации.

Своими действиями ответчик ФИО3 причинил убытки истцам ФИО1, ФИО2 в виде уплаченных денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 500 000 рублей (реальный ущерб), которые подлежат возмещению.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу пунктов 3 и 5, постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Пунктом 14, постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Договор купли-продажи между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиком ФИО3 заключен ДД.ММ.ГГГГ. Договорная стоимость земельного участка составляла 2 500 000 рублей. Приобретая земельный участок, истцы совершили инвестирование принадлежащих им денежных средств, в расчете впоследствии получить прибыль от продажи данного земельного участка.

В целях улучшения инвестиционной привлекательности земельного участка и для получения прибыли, истцы предприняли следующие меры и сделал следующие приготовления:

- обустроили и приспособили для движения транспортных средств дорогу к земельному участку;

- огородили забором земельный участок;

- осуществляли благоустройство земельного участка, ежегодно производили расчистку земельного участка от кустарника и травы. (Приложение №).

В связи с тем, что ответчик ФИО3 в добровольном порядке отказался возмещать причиненный ущерб, ФИО1 и ФИО2 обратились в ООО «Межрегиональное агентство развития капитала» для оценки земельного участка на день подачи иска.

Согласно отчету оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость земельного участка с кадастровым номером № на день подачи иска, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, составляла 9 577 000 рублей. (Приложение №).

В результате расчета установлено, что: 9 577 000 – 2 500 000 = 7 077 000 рублей. Из которых 2 500 000 рублей – реальный ущерб. Денежные средства в сумме 7 077 000 рублей – упущенная выгода.

Таким образом, неисполнение ответчиком ФИО3 своих договорных обязательств причинило ФИО1 и ФИО2 не только реальный ущерб, но и ущерб в виде упущенной выгоды.

ФИО1 и ФИО2 рассчитывали при совершении сделки, что ФИО3 выполнит свои договорные обязательства, передаст товар – земельный участок, без правопритязаний третьих лиц. Однако, ответчик ФИО3 исходя из вступившего в законную силу решения суда земельный участок не передал, так как земельный участок не выбывал из владения Российской Федерации. Кроме этого, свои обязательства по продаже земельного участка свободного от правопритязаний со стороны третьих лиц не выполнил.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи, при совершении сделки, товар – земельный участок, истцам не передал, пытался передать товар – земельный участок не свободный от прав третьих лиц, продавал земельный участок, находящийся в собственности и во владении Российской Федерации.

Указанное обстоятельство является существенным нарушением договора ФИО3 и влечет для ФИО1 и ФИО2 такой ущерб, что они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, а именно быть собственниками земельного участка, владеть им и распоряжаться. В настоящее время, по решению суда, истцов лишили права собственности на земельный участок, а при заключении сделки они рассчитывали быть собственниками земельного участка.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В связи с изложенным истцами произведен следующий расчет пользования чужими средствами, уплаченными по договору:

- с ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора купли-продажи) по ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи иска) – 832 568, 88 рублей;

- расчет с ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи иска) по дату возврата денежных средств ФИО3 (реальный ущерб и упущенная выгода) возложить на судебного пристава-исполнителя.

Указанный расчет полностью подтвердился в судебном заседании.

В связи с тем, что ФИО3 неправомерно пользуется чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд, проверив расчеты процентов за пользование чужими денежные средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, признает их правильными.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по дату фактического исполнения обязательств в порядке ст.395 ГК РФ с даты вынесения решения до момента фактического исполнения решения суда.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Согласно ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в связи с существенным нарушением ФИО3 условий договора.

Взыскать с ФИО3 убытки – уплаченные ФИО1 и ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО3 убытки – упущенную выгоду, неполученную ФИО1 и ФИО2 денежные средства в сумме 7 077 000 (семь миллионов семьдесят семь тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 832 568,88 (восемьсот тридцать две тысячи пятьсот шестьдесят восемь рублей) 88 копеек.

Взыскать с ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату возврата денежных средств ФИО3, расчет которых возложить на судебного пристава-исполнителя.

Взыскать с ФИО3 судебные расходы: госпошлину в размере 60 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 130 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-