Решение по делу № 2-3388/2024 от 04.12.2025 - о признании незаконными межевого плана, раздела земельного участка, постановки на ГКУ образованных земельных участков, изменения вида разрешенного использования земельных участков, восстановлении сведений в ЕГРН об исходном земельном участке.

К делу № 2-356/2025

УИД 23RS0050-01-2024-004331-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 04декабря 2025 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Коблева С.А.,

при секретаре судебного заседания Потозян И.А.,

с участием представителя истца администрации МО Темрюкский район по доверенности ФИО10,

представителя ответчика ФИО7 и третьих лиц ФИО2, ФИО4 по доверенностям ФИО9,

представителя третьего лица ФИО1, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12,

представителя третьего лица – Темрюкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО11, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации МО Темрюкский район к ФИО7 о признании незаконными межевого плана, раздела земельного участка, постановки на ГКУ образованных земельных участков, изменения вида разрешенного использования земельных участков, восстановлении сведений в ЕГРН об исходном земельном участке,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Темрюкский район обратилась в Темрюкский районный суд с уточненным иском, в котором просит признать незаконным межевой план, раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на момент раздела принадлежавшего на праве собственности ФИО7, на 13 земельных участка. Признать незаконным постановку на государственный кадастровый учет земельных участков и указать, что решение суда является основанием для снятия Управлением Росреестра по Краснодарскому краю с государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами: №. Восстановить сведения в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета в сентябре 2012 г., площадью 10000 кв.м, категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства,расположенного по адресу: <адрес>,на момент раздела принадлежавшего на праве собственности ФИО7, на 13 земельных участка. Также просит указать, что решение суда является основанием для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю изменений в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м., категорией - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> за: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Требования мотивированы тем, что согласно актуальным сведениям из ЕГРН (на ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок с кадастровым номером № на указанные выше 13 земельных участка (принадлежат третьим лицам). Согласно правилам землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, утвержденным решением LXXVII сессии Совета Фонталовского сельского поселения Темрюкского района II созыва от ДД.ММ.ГГГГ № рассматриваемая территория в кадастровом квартале № частично расположена в зоне индивидуальной, малоэтажной жилой застройки (Ж-1), частично в зоне транспортной инфраструктуры (ИТ-2). В рамках выполнения работ по внесению изменений в генеральный план Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, проектом генерального плана земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, подлежат исключению из границ населенного пункта <адрес>. Отсутствие разработанного проекта планировки территории в отношении указанных земельных участков исключает законность присвоения спорным земельным участком адресов. Формирование границ территорий общего пользования возможно исключительно при подготовке проекта планировки территории, произведенный раздел исходного земельного участка без проекта планировки, по мнению истца, указывает на незаконность действий по межеванию и последующей постановкой на кадастровый учет 13 земельных участков. Проект планировки территории и проект межевания территории в отношении указанной территории в управлении архитектуры и градостроительства администрации МО Темрюкский район отсутствует, заявления о его утверждении от заинтересованных лиц не поступали. Таким образом, администрация МО указывает, что раздел земельного участка № осуществлен незаконно, в отсутствие правовых оснований, поскольку до утверждения документации по планировке территории градостроительные регламенты не применяются. Кроме того, без разработанной и утвержденной, в соответствии с нормами действующего законодательства, документации по планировке территории не обеспечивается устойчивое развитие территории, в том числе не выделены элементы планировочной структуры, не могут быть установлены границы земельных участков, не могут быть установлены красные линии.

Истец, представитель администрации МО Темрюкский район, ФИО10 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО7, а также третьи лица ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, от них поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении исковых требований просят отказать.

Представитель ответчикаФИО7, а также третьих лиц ФИО2, ФИО4 по доверенности ФИО9 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, ссылаясь на доводы, изложенные в возражении на иск.

Третьи лица ФИО3, ФИО5, ФИО6в судебное заседание не явилась, были надлежаще извещены о дне и времени судебного заседания, причина неявки суду неизвестна.

Третье лицо представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю Темрюкский отдел по доверенности ФИО11 в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, ссылаясь на доводы, изложенные в возражении на иск.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явилась, её представитель по ордеру адвокат ФИО12 просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ФИО1 по доверенности - ФИО13 в судебное заседание не явилась, от неё поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, от представителя ФИО13 в суд поступило мотивированное возражение на иск, согласно которого она просила в удовлетворении уточненных исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, от представителя по доверенности ФИО14 в суд поступило возражение на иск, согласно которого просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю в Темрюкском районе, Администрации Фонталовского сельского поселения Темрюкского районав судебное заседание не явились, были надлежаще извещены о дне и времени судебного заседания, причина неявки суду неизвестна.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования, заявленные администрацией МО Темрюкский район, необоснованны и не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст.ст.12, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса РФ (Далее – ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено судом и следует из материалов дела,земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 10000 кв.м. с видом разрешенного использования (Далее – ВРИ) - для индивидуального жилого строительства, принадлежал ответчику ФИО7 на основаниидоговора купли - продажи земельного участка (с передаточным актом) от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ и договором купли - продажи земельного участка (с передаточным актом) от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее земельный участок уже как частная собственность ответчика был разделен в августе 2012 году на 13 самостоятельных земельных участков, согласно решения собственника о разделе земельного участка, утвержденного проекта границ раздела земельного участка № имежевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО1.

Согласно постановлению Администрации Фонталовского сельского поселения Темрюкского района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об уточнении наименований улиц, почтовых адресов вновь образуемым земельным участкам <адрес>» вновь образованным в результате раздела земельным участкам были официально присвоены почтовые адреса, сведения о которых были внесены в государственные информационные общедоступные ресурсы.В соответствии с требованиями статьи 11.2. ЗК РФ в отношении всех образуемых 13 земельных участков был сохранен исходный ВРИ, который имелся у исходного земельного участка - "для индивидуального жилищного строительства", с указанным ВРИ ообразованные земельные участки поставлены на кадастровый учет.

Представителем ответчика заявлено о пропуске исковой давности, третьим лицом ФИО1 также указано о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем, заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Таким образом,ответчиком и кадастровым инженером правомерно заявлено требование о пропуске истцом срока исковой давности и применении к данному иску срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса (Далее - ГК РФ) исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным и достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Применительно к требованиям публично-правовых образований (органов местного самоуправления), срок исковой давности исчисляется с момента, когда уполномоченный орган узнал или имел объективную возможность узнать о факте нарушения права (в данном случае - о разделе земельного участка и возникновении новых объектов недвижимости).

Материалами дела подтверждается, что раздел исходного земельного участка с кадастровым номером № и постановка на государственный кадастровый учет 13 вновь образованных земельных участков были осуществлены в августе 2012 года.Право собственности ФИО7 на вновь образованные участки было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, ныне ЕГРН) также в 2012 году.

Сведения ЕГРН являются открытыми и общедоступными (ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, действовавшего в спорный период; ст. 7, 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав, который носит публичный характер.

Администрация муниципального образования Темрюкский район, как орган, осуществляющий публичные полномочия в сфере земельных отношений и градостроительства на территории района, обладала и обладает неограниченным доступом к сведениям ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия. С момента внесения в государственный реестр записей о 13 новых земельных участках (август 2012 года) истец имел объективную возможность узнать о предполагаемом нарушении своих прав (о факте раздела).

С момента совершения оспариваемых действий (раздела и регистрации прав) до момента обращения Администрации в суд (октябрь 2024 года) прошло более 12 лет.В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Срок исковой давности не может превышать десять летсо дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (объективный срок исковой давности).

Таким образом, на момент подачи иска истцом пропущен как общий трехлетний срок (истек в 2015 году), так и предельный десятилетний срок исковой давности (истек в августе 2022 года). Ссылка истца на то, что о нарушении стало известно только в 2024 году, является несостоятельной, поскольку игнорирует принцип открытости сведений государственного реестра недвижимости и обязанности органа власти осуществлять своевременный контроль за использованием земель.

Доводы администрации о том, что о факте раздела земельного участка и формировании улично-дорожной сети ей стало известно только в 2023-2024 годах по результатам работы межведомственной рабочей группы по проведению анализа соблюдения градостроительного законодательства па территории муниципального образования Темрюкский район, образованной распоряжением Губернатора Краснодарского края от 22.02.2023 № 48-р, полностью опровергаются письменными доказательствами, полученными из структурного подразделения самого истца.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истцом не предоставлен суду официальный документ межведомственной группы, послуживший основанием подачи иска.

Как следует из материалов дела, процесс раздела земельного участка сопровождался изданием официальных распорядительных актов органов местного самоуправления. Так, Постановлением администрации Фонталовского сельского поселения Темрюкского района от ДД.ММ.ГГГГ №«Об уточнении наименований улиц, почтовых адресов вновь образуемым земельным участкам <адрес>», вновь образованным в результате раздела земельным участкам были официально присвоены адреса: <адрес>; <адрес> и другие. Данным Постановлением орган публичной власти не только подтвердил факт существования новых объектов недвижимости, но и легализовал планировочную структуруквартала, утвердив наименования улиц (Балтийская, Невская).

Истец утверждает, что документы поселения не передавались в район своевременно. Однако данный довод опровергается официальной справкой архивного отдела администрации МО Темрюкский район от ДД.ММ.ГГГГ № Г-522. Согласно официальным сведениям, содержащимся в данной справке, книга с Постановлением администрации Фонталовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № поступила на хранение в архивный отдел администрации МО Темрюкский район ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку архивный отдел является структурным подразделением истца (Администрации МО Темрюкский район), поступление документа в архив означает, что с указанной даты истец располагал достоверными сведениямио разделе земельного участка, конфигурации вновь образованных участков и наличии улиц. Ненадлежащая организация внутреннего документооборота или отсутствие фактического ознакомления должностных лиц с документами, находящимися в их распоряжении, не является основанием для изменения порядка исчисления срока исковой давности.

Суд не соглашается с доводом истца о том, что ответчик не выполнил требование о подготовке документации по планировке территории.

В соответствии со статьей 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Аналогичный принцип действует в земельном и градостроительном праве.

Для правильного разрешения спора надлежит установить, какие именно требования закона действовали в момент осуществления кадастровых работ и принятия решения о разделе земельного участка (июль-август 2012 года).

Раздел исходного земельного участка с кадастровым номером № был осуществлен на основании решения собственникаданного участка, что прямо предусмотрено статьей 11.4 Земельного кодекса РФ (Далее – ЗК РФ)в редакции, действовавшей в 2012 году.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ (в ред. 2012 г.), земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу положений п. 4 ст. 11.2 и ст. 11.4 ЗК РФ, для раздела земельного участка, находящегося в частной собственности, требовалось исключительно волеизъявление (решение) собственника и подготовка межевого плана.

Законодательство 2012 года не содержалотребования о том, что раздел земельного участка, находящегося в частной собственности (за исключением случаев комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляемого на основании отдельного договора с органом власти), возможен только при наличии утвержденного проекта планировки территории (Далее - ППТ). Исходный земельный участок принадлежал ФИО7 на праве частной собственности на основании Договора купли-продажи от 29.06.2012 г. Каких-либо договоров о комплексном освоении территории (Далее - КОТ) или развитии застроенной территории (Далее - РЗТ) собственник с Администрацией не заключал. Следовательно, у собственника отсутствовали обязательства публично-правового характера по разработке градостроительной документации.

В 2012 году вопросы подготовки документации по планировке территории регулировались статьей 41 Градостроительного кодекса (Далее -ГрК РФ) в редакции Федерального закона от 20.03.2011 № 41-ФЗ.

Согласно ч. 4 ст. 41 ГрК РФ (в ред., действовавшей на дату подготовки межевого плана - 03.08.2012): «В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется».

Данная норма прямо освобождалачастных собственников от обязанности разрабатывать ППТ и ПМТ (проект межевания территории) при обычном разделе земельного участка.

Исключения из этого правила (когда ППТ был обязателен) касались строго определенных случаев (размещение линейных объектов, объекты федерального значения, договор о комплексном освоении). Раздел одного частного участка под ИЖС на несколько участков под ИЖС в этот перечень исключений не входил.

Такие положения Земельного кодекса РФ как пункт 4 статьи 11.4 ЗК РФ, пункт 3. статьи 11.3 ЗК РФ, подпункт 1 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ, пункт 5 статьи 11.4 ЗК РФ, указывают на необходимость утверждения проекта планировки в отношении определённых земельных участков при определённых условиях, а именно: 1). земельные участки, предоставленные садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу; 2). при образовании земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 3). раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Кроме того, указанные статьи регулируют вопросы образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Однако, ни к одному из указанных в вышеприведённых нормах действующего земельного законодательства, условий раздела или образования земельного участка и виду земельного участка, исходный земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО7 на праве частной собственности на момент оспариваемого раздела, не относился.

Раздел земельного участка в порядке статьи 11.4 ЗК РФ и иные преобразования земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляются по воле собственника таких земельных участков. Конфигурация образуемых земельных участков определяется заказчиком работ, которым являлся собственник.

Решение о разделе земельного участка с кадастровым номером № на 13 самостоятельных земельных участков в силу ст. 209 ГК РФи ст. 11.4 ЗК РФ, является реализацией его права частной собственности и свободы экономической деятельности.

Решение о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером № приняты собственником указанного земельного участка, какие-либо ограничения по количеству образуемых при разделе земельного участка при соблюдении предельных (максимальных и минимальных) размеров участков на период оспариваемого раздела, законом не были предусмотрены.

Раздел земельного участка в порядке ст. 11.4 ЗК РФ и иные преобразования земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется по воле собственника таких земель.

В результате раздела исходного участка с кадастровым номером №, были образованы земельные участки с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства».

При разрешении спора следует учитывать, что раздел земельного участка производился в соответствии с требованиями статей 11.2 и 11.4 ЗК РФ, которые не предусматривают условия образования участков исключительно при наличии документации по планировке территории, в частности проекта межевания территории, и в соответствии с этой документацией.

Раздел исходного земельного участка с кадастровым номером №, осуществлялся путём подготовки межевого плана в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Правила пункта 2 статьи 41 ГрКРФ, действующие в спорный период, определяют, что подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 данной статьи.

Частью 3 указанной нормы установлен перечень случаев, когда подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной.

С учётом того, что перечень случаев является исчерпывающим и в ходе судебного исследования не было установлено обстоятельств, позволяющих отнести спорный случай, а именно раздел земельного участка с кадастровым номером № к перечисленным в законе, доводы истца о том, что при разделе исходного земельного участка требовался утверждённый органом местного самоуправления проект планировки, суд признаёт ошибочными.

Аналогичный правовой подход был отражен в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 августа 2025 г. № 18-КГ25-270-К4 и в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 октября 2024 г. № 52-КЛД24-2-К8.

Раздел исходного земельного участка с кадастровым номером № произведен внутри границ частной собственности ФИО7

Как следует из материалов дела, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о незаконности произведенногораздела или о нарушениях при образовании новых земельных участков.

Следовательно, кадастровый инженер ФИО1, подготавливая межевой план от ДД.ММ.ГГГГ без использования проекта планировки территории, действовала в строгом соответствии с действующим законодательством (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Межевой план был подготовлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. 2012 г.) и Приказа Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 № 412. При проведении кадастровых работ в межевой план были внесены сведения о категории земель образованных земельных участков –«земли населённых пунктов», и ВРИ–«для индивидуального жилищного строительства».

Следует учитывать тот факт, что межевой план от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный кадастровым инженером ФИО15 в связи с образованием 13-ти земельных участков путём разделаземельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу Россия. <адрес>, прошел правовую экспертизу в ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>. Государственный регистратор, проверяя межевой план на соответствие Закону № 221-ФЗ, не выявил оснований для приостановления или отказа в учете. Указанное подтверждается материалами дела, а именно сведениями из госфонда данных, предоставленных по судебному запросу Территориальным отделом №1 ППК Роскадастром по Краснодарскому краю и письменным отзывом Управления Росреестра.

Так, в письменном отзыве Управления Росреестра указано, что представленный в орган регистрации межевой план от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный кадастровым инженером ФИО1, прошёл правовую экспертизу органа Росреестра по результатам проведения которой было установлено, что указанный межевой план соответствовал требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, в том числе, Приказу Минэкономразвития №412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков", в связи с чем органом кадастрового учёта было принято решение о проведении государственного кадастрового учета 13-ти спорных земельных участков ввиду отсутствия оснований для приостановления учетно-регистрационных действий, предусмотренных положениями Закона о кадастре №221, действующих на тот момент.Следовательно, у органов Росреестра отсутствовало право требовать у заявителя – дополнительного представления проекта планировки образованных земельных участков.

Учетно-регистрационные действия по разделу земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права собственности за ФИО7 были произведены регистрирующим органом в соответствии с действовавшим законодательством, нарушений допущено не было. В дальнейшем в разный период времени спорные земельные участки были отчуждены третьим лицам.

Поскольку при проведении кадастровых работ в межевой план были внесены сведения о категории земель образованных земельных участков – «земли населённых пунктов», и ВРИ – «для индивидуального жилищного строительства», а также не были установлены нарушения при подготовке межевого плана, состоящего из текстовой и графической части, то доводы истца являются ошибочными, несостоятельными и незаконными.

Вышеуказанная правовая позиция согласуется с Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2025 г. Дело №18-КГ25-61-К4 в котором ВС РФ, согласно которой следует, что если при анализе процедуры раздела земель из числа частной собственности судом не установлены нарушения при подготовке межевого плана, состоящего из текстовой и графической части, то доводы о незаконности проведенных учетно-регистрационных действий и незаконности межевых планов нельзя считать обоснованными.

Кроме того, из действующей актуальной судебной практики Верховного суда РФ по аналогичным делам следует, что сам по себе раздел земельного участка в отсутствии утвержденного органом местного самоуправления проекта межевания территории не является основанием для признания незаконным государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

Вышеуказанная правовая позиция соответствует позиции и выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02.10.2024 г. №52-КАД24-2-К8 и в Определения Верховного Суда РФ от 13.05.2025 г. по делу № 18-КГ25-61-К4.

Одним из доводов истца, положенных в основу требований о признании межевания незаконным, является утверждение о несоответствии образованных земельных участков градостроительным регламентам и Правила землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения Темрюкского района (Далее – ПЗЗ ФИО8).

Для объективной оценки законности межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ необходимо установить правовой режим территории, существовавший именно в августе 2012 года.Как следует из материалов дела и общедоступных сведений о нормативно-правовых актах муниципального образования, ПЗЗ Фонталовского СПс градостроительным регламентом, устанавливающим правовой режим территории,были утверждены Решением Совета Фонталовского сельского поселения № только ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в 2012 году - в момент проведения кадастровых работ, принятия решения о разделе и осуществления государственного кадастрового учета - на территории Фонталовского сельского поселения ПЗЗ были в стадии разработки. Градостроительные регламенты в том виде, в котором они предусмотрены Градостроительным кодексом РФ (как часть ПЗЗ), еще не были введены в действие. Территориальное зонирование находилось в стадии разработки.

Следовательно, ссылки администрации в исковом заявлении на то, что раздел участка нарушает регламенты зоны «Ж-1» (или иной зоны), установленные ПЗЗ от 2014 года (или их редакциями 2016-2024 годов), являются юридически ничтожными.

В отсутствие утвержденных ПЗЗ, вопросы нормирования предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам или образуемых ими, регулировались нормативными актами органов местного самоуправления, принятыми в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ).

На момент раздела земельного участка (2012 год) на территории Темрюкского района действовало Постановление главы муниципального образования Темрюкский район отДД.ММ.ГГГГ.№«Об установлении предельных максимальных, минимальных размеров предоставления гражданам в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относящихся к категории земель населенных пунктов».

Согласно пункту 1.2 Постановления главы МО Темрюкский район №, для сельских поселений Темрюкского района (к которым относится <адрес> с/п) были установлены следующие предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ): Минимальный размер: 300 кв. м.; Максимальный размер: 2500 кв. м.

Анализ Межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ и сведений ЕГРН о 13 вновь образованных земельных участках показывает их полное и безусловное соответствие указанным нормативам:

- участки для застройки: 12 земельных участков (ныне принадлежащих третьим лицам — ФИО3, ФИО4, ФИО5 и др.) имеют площадь от 800 кв.м до 825 кв.м.<адрес> (800 кв. м) входит в установленный диапазон (более 300, но менее 2500 кв. м). Никаких нарушений предельных размеров при формировании жилых участков допущено не было;

- участок для обеспечения доступа (проезд):земельный участок с кадастровым номером №,который истец называет «улично-дорожной сетью» и считает незаконным, имеет площадь 350 кв.м.Даже если рассматривать этот участок как самостоятельный объект недвижимости (которым он юридически и является), его площадь (350 кв.м.)превышает установленный минимальный порог в 300 кв. м. Следовательно, формирование данного земельного участка также было абсолютно законным с точки зрения действовавших нормативов. Законодательство 2012 года не содержало запрета на образование земельных участков площадью 350 кв. м в составе земель населенных пунктов, находящихся в частной собственности.

Довод Администрации о том, что участок с кадастровым номером № имеет «неправильную» конфигурацию (вытянутую форму), что якобы свидетельствует о нарушении закона, не основан на нормах права.

Конфигурация участка с кадастровым номером № (проезд) не препятствует его использованию, а ровно наоборот — обеспечивает рациональное использование всего земельного массива, создавая доступ к остальным 12 образованным земельным участкам. Данная конфигурация была выбрана собственником (ФИО7) осознанно, с целью организации внутренней частной инфраструктуры. Поскольку участок с кадастровым номером № соответствовал минимальному размеру (300 кв. м), установленному Постановлением №, у органа кадастрового учета (ФГБУ «ФКП Росреестра») отсутствовали законные основания для приостановления учета или отказа в нем.

Кроме того, формирование 13 спорных земельных участков осуществлено на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО1, прошедшего правовую экспертизу в регистрирующем органе.

Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает четкое разграничение между ситуациями, когда подготовка документации по планировке территории является обязанностью застройщика (или правообладателя земельного участка), и случаями, когда градостроительная деятельность может осуществляться на основании правоустанавливающих документов и градостроительных планов земельных участков без разработки ППТ.

В соответствии с частью 1 статьи 41 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Однако данная общая норма конкретизируется в части 3 статьи 41 ГрК РФ, которая устанавливает императивный и исчерпывающий перечень случаев,когда подготовка документации по планировке территории является обязательной.

Ни одно из условий не применимо к фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Правовая позиция третьего лица (и ответчика) о необязательности подготовки ППТ в рассматриваемом случае находит свое полное подтверждение в актуальной практике Верховного Суда Российской Федерации. 02 октября 2024 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 52-КАД24-2-К8,которым в споре о признании незаконным решения о государственном кадастровом учете земельных участков, высшим судом разъяснено и отмечено следующее:

Сам по себе раздел земельного участка в отсутствие утвержденного органом местного самоуправления проекта межевания территории не является основанием для признания незаконным государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Удовлетворение исковых требований о признании незаконнымгосударственного кадастрового учета образованных земельных участков приведет к исключению из ЕГРН сведений о всех образованных земельных участках, принадлежащих актуальным собственникам, что приведёт к нарушению прав и законных интересов таких собственников (граждан приобретших образованные земельных участков.

Также, высший суд указал, что отсутствие утвержденного проекта планировки территории на момент раздела земельного участка не создает препятствий к составлению проекта планировки территории данного микрорайона и его утверждение на публичных слушаниях при имеющейся застройке и расположения земельных участков, поскольку действующее градостроительное законодательство Российской Федерации позволяет провести работы по планировке территории при существующей застройке и сформированных земельных участках, поставленных на государственный кадастровый учет.

Исходя из фактов и обстоятельств настоящего дела, установленных в ходе судебного исследования с учётом того, что перечень случаев когда подготовка документации по планировке территории является обязательной, является исчерпывающим и судом не было установлено обстоятельств, позволяющих отнести спорный случай к перечисленным в законе, доводы истца о том, что при разделе исходного земельного участка требовался утверждённый органом местного самоуправления проект межевания, суд признаёт ошибочными.

Аналогичный правовой подход был отражен в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 октября 2024 г. № 52-КАД24-2-К8.

В настоящем деле истец не представил суду доказательств того, что спорный земельный участок входил в границы территории, в отношении которой было принято решение о комплексном развитии (КРТ), или что он подпадал под иные исключения ч. 3 ст. 41 ГрК РФ.

В отношении земель, находящихся в частной собственности,действует иной правовой режим, закрепленный в ст. 11.4 ЗК РФ. Законодатель, защищая право частной собственности (ст. 35 Конституции РФ) и свободу экономической деятельности, упростил процедуру раздела частных участков, исключив из нее стадию обязательного градостроительного планирования (за исключением случаев, когда собственник сам добровольно вступил в отношения КРТ). Требование Администрации применять к частному собственнику те же процедурные нормы, что и к публичным землям, не основано на законе. Земельный участок с кадастровым номером № на момент раздела не являлся ни государственной, ни муниципальной собственностью.Он принадлежал физическому лицу. Следовательно, применение истцом норм, обязывающих разрабатывать ППТ, в данном случае является юридической ошибкой.

Таким образом, довод истца о необходимости наличия утвержденного проекта планировки территории для раздела земельного участка, находящегося в частной собственности и предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является несостоятельным. Он опровергается прямым толкованием норм Градостроительного кодекса РФ (ст. 41), Земельного кодекса РФ (ст. 11.4) и подтверждается актуальной и обязательной для правоприменения позицией Верховного Суда РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГрК РФ и пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», утверждение документов территориального планирования и документации по планировке территории относится к вопросам местного значения.Реализация вопросов местного значения является прямой конституционной обязанностью органов местного самоуправления, финансируемой за счет средств местного бюджета.

Разработка проекта планировки территории является обязанностью истца. Тот факт, что Администрация уклонилась от исполнения этой обязанности, не может служить основанием для ограничения прав граждан.

Согласно правовым позициям Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, бездействие органов публичной власти не должно влечь неблагоприятных последствий для частных лиц и не может служить препятствием для реализации ими своих законных прав. Право собственника на раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ) является безусловным (при соблюдении требований к размерам и отсутствии прямых законодательных запретов). Реализация этого права не может быть поставлена в зависимость от того, исполнил ли орган местного самоуправления свои обязанности по градостроительному планированию.

На момент раздела земельного участка в 2012году отсутствовал утвержденный проект планировки территории.Однако закон (в частности, ч. 4ст. 41ГрКРФв ред. 2012г.) не устанавливал запрет на раздел участка при отсутствии ППТ.В Земельном кодексе РФ отсутствуют положения, устанавливающие запрет на раздел земельных участков, находящихся в частной собственности, до момента утверждения проекта планировки территории, на которой они расположены.Следовательно, отсутствие документации, которую должна была подготовить Администрация, не делало действия собственника незаконными.

Суд не соглашается с доводом администрации об отсутствии доступа и инфраструктуры.

Как следует из материалов реестрового дела и межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, при разделе исходного массива собственником было принято решение: выделить специальный земельный участок для организации доступа (проезда и прохода) ко всем остальным 12 участкам. Этим участком является земельный участок с кадастровым номером №.

Анализ графической части межевого плана и публичной кадастровой карты показывает, что данный участок имеет специфическую конфигурацию - он представляет собой вытянутую полосу, примыкающую к землям общего пользования с одной стороны и обеспечивающую доступ к каждому из образованных жилых участков (кадастровые номера с №) с другой. Доступ (проход и проезд) физически и юридически обеспечен через участок №.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей в 2012 году), орган кадастрового учета был обязан проверить, обеспечен ли доступ к образуемым земельным участкам. В разделе «Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ» межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано, что доступ к образуемым участкам обеспечивается через участок 23:30:0201000:1482. Поскольку на момент раздела все участки (включая проезд 23:30:0201000:1482 и другие участки) поступали в собственность одного лица (ФИО7), оформление сервитута или иного права пользования не требовалось в силу совпадения собственника (п. 58 Требований к подготовке межевого плана, утв. Приказом № 412). Государственный регистратор, проведя правовую экспертизу, признал данное решение законным и осуществил кадастровый учет. Следовательно, на момент возникновения объектов недвижимости требование закона об обеспечении доступа было выполнено в полном объеме.

Истец неправомерно применил к спорным земельным участкам, требование о минимальном размере, которое было установлено ст. 22 Закона №532-К3 от 05.11.2002 года «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», была введена только лишь в 2020 году, то есть через 8 лет после осуществления раздела исходного земельного участка.

Таким образом, статья 22 Закона №532-КЗ от 05.11.2002 года не применима к спорным правоотношениям и не является основанием для признания незаконным раздела исходного земельного участка с кадастровым номером №, произведенного в 2012 году (8 лет назад).

Вместе с тем, статья 22 данного Закона №532-КЗ, устанавливает требования к размерам и конфигурации участков, однако данные требования императивно распространяются только на земли сельскохозяйственного назначения. Применение критериев «рациональности», свойственных пашне, к землям населенных пунктов, предназначенным для жилищного строительства и инфраструктуры, является неправильным толкованием права (в ущерб правам собственника).

Администрация в иске указывает на то, что улично-дорожная сеть не может находиться в частной собственности и должна быть муниципальной. Этот тезис прямо противоречит федеральному законодательству.

Следует учитывать, что раздел земельного участка произведен внутри границ частной собственности, Администрацией не представлены доказательства, свидетельствующие о незаконности произведенного раздела или о нарушениях при образовании новых земельных участков.

Федеральный закон № 257-ФЗ допускает частные дороги.В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности...», автомобильные дороги могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, а также в собственности физических и юридических лиц. Часть 12 статьи 6 ФЗ № 257 прямо закрепляет понятие «частная автомобильная дорога» — это дорога, находящаяся в собственности физического или юридического лица, построенная за счет собственных средств на предоставленном для этих целей земельном участке. Законодательство РФ не содержит запретана нахождение внутриквартальных проездов в частной собственности. Тот факт, что собственники образованных земельных участков пользуются одним из таких земельных участков, принадлежащего на праве собственности одному из таких собственников, для обеспечения доступа к другим участкам, не делает незаконным земельный участок,обеспечивающий доступ к остальным образованным участкам.

Истец указывает, что земельный участок 23:30:0201000:1482 имеет вид разрешенного использования (ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства», что не соответствует его функции дороги. Это обстоятельство является устранимым и не требует аннулирования прав. В соответствии с ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, правообладатель земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, выбрать вид разрешенного использования из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. В ПЗЗ ФИО8 для территориальной зоны, в которой расположен участок, предусмотрен основной вид разрешенного использования «Улично-дорожная сеть» (код 12.0.1),текущий собственник участка (ФИО2) вправе в любой момент подать декларацию в Росреестр и привести вид разрешенного использования участка в соответствие с его фактическим использованием.

Администрация утверждает, что раздел нарушает публичные интересы, так как дорога должна быть муниципальной для обеспечения проезда спецтехники, обслуживания и т.д., что опровергается следующим:

Независимо от количества участков на спорной территории (как было до раздела - земельного участка с кадастровым номером №, или как стало после его раздела - 13 участков) все земли, на которых предположительно истец (Администрация) планирует осуществлять строительство, для разрешения вопросов местного значения, находятся в частной собственности.

Следовательно, такая деятельность возможна посредством изъятия земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, а произведённый раздел земельных участков не создаёт никаких препятствий к этому и разрешению вопросов местного значения в соответствии с требованиями закона.

Также истец ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером № (участок-проезд) и иные участки, обеспечивающие доступ, относятся к землям общего пользования (территориям общего пользования), в связи с чем, по мнению Администрации, на них распространяется запрет на приватизацию, установленный п. 12 ст. 85 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 ГрК РФ, территории общего пользования- это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Однако для того, чтобы территория приобрела данный правовой статус, ее границы должны быть официально установлены.

Согласно пункту 11статьи 1ГрКРФ, красные линии- это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории. Таким образом, законодатель установил неразрывную правовую связь: статус территории общего пользования возникает и существует только в границах красных линий,утвержденных в составе проекта планировки территории (ППТ).

Как было установлено ранее и подтверждается материалами дела, на момент раздела исходного земельного участка в 2012 году документация по планировке территории (ППТ) в отношении спорного квартала не была утверждена.Следовательно, на дату образования земельного участка с кадастровым номером № (проезд) красные линиина данной местности юридически отсутствовали.

В условиях отсутствия утвержденных красных линий ни один земельный участок в границах исходного массива не мог быть квалифицирован как «территория общего пользования» в конститутивно-правовом смысле ст. 1 ГрК РФ. Статус ЗОП устанавливается актом органа местного самоуправления об утверждении ППТ. Поскольку Администрация в 2012 году такой акт не издавала и красные линии не устанавливала, правовых оснований считать спорный участок территорией общего пользования не имелось.

Истец ссылается на пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, согласно которому земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами... не подлежат приватизации.

Термин «приватизация» означает передачу имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц (ст. 1 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Следовательно, запрет, установленный п. 12 ст. 85 ЗК РФ, адресован органам публичной власти и запрещает им передавать в частные руки существующие государственные или муниципальные земли общего пользования (улицы, площади и т.д.).

Исходный земельный участок с кадастровым номером №, из которого был образован спорный проезд (№), на момент раздела (2012 год) уже находился в частной собственности ФИО7

Таким образом, образование участка-проезда происходило внутри границ частного землевладения.Здесь не происходило и не могло происходить «приватизации» земель общего пользования, так как земля уже была частной.

Администрация также указывает на несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) участка-проезда его фактическому назначению. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности владения.

ВРИ «Улично-дорожная сеть» доступен частным лицам.Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра), вид разрешенного использования «Улично-дорожная сеть» (код 12.0.1) предусматривает размещение улиц, проездов, дорог и пешеходных тротуаров. Законодательство не содержит ограничений, согласно которым данный ВРИ может устанавливаться только для земель, находящихся в публичной собственности. Частный собственник вправе выбрать данный вид использования для своего участка, если он предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны.

В ПЗЗ ФИО8 для территориальной зоны Ж-1 (в которой расположены спорные участки) ВРИ «Улично-дорожная сеть» предусмотрен как один из основных или вспомогательных видов. В силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, правообладатель земельного участка выбирает основные и вспомогательные виды разрешенного использования самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Следовательно, текущий собственник участка № (ФИО2) вправе в любой момент подать декларацию об изменении ВРИ на «Улично-дорожная сеть». Тот факт, что в данный момент ВРИ указан как «ИЖС», является устранимым несоответствием учетного характера, а не основанием для признания участка незаконным и аннулирования права собственности.

Суд не соглашается с доводом истца о том, что не имеет правового значения присвоение органом местного самоуправления Фонталовского сельского поселения образованным земельным участкам адресов.

В установленном законом порядке истец не обжаловал и не оспорил Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «Об уточнении наименований улиц, почтовых адресов вновь образуемым земельным участкам <адрес>», а следовательно указанное постановление является законным и действующим.

Так пункт 8 вышеуказанного Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 года, на который делает ссылку истец, называется «Присвоение объекту адресации адреса осуществляется».

При этом подпункт «а» пункта 8, содержит условия присвоении адресов в отношении земельных участков:

- первое условие: в случае подготовки документации по планировке территории в отношении застроенной и подлежащей застройке территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

- второе условие: в случае выполнения в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О кадастровой деятельности", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, при постановке земельного участка на государственный кадастровый учет.

Таким образом, второе условие пункта 8 Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 года №1221 «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов», подтверждает законность присвоения спорным земельным участкам адресов по Постановлению № 170 от 26.07.2012 г. «Об уточнении наименований улиц, почтовых адресов вновь образуемым земельным участкам <адрес>» и соответственно опровергает довод истца о незаконности присвоения спорным земельным участкам адресов якобы в связи с отсутствием разработанного проекта планировки.

Согласно статье 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования. Следовательно, Администрация, заявляя иск, обязана была представить суду конкретные доказательства того, что раздел земельного участка с кадастровым номером №, произведенный в 2012 году, причинил реальный ущерб муниципальному образованию или создал реальную угрозу охраняемым законом общественным интересам.

Однако в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства нарушения прав истца. Исковое заявление содержит лишь общие ссылки на нормы градостроительного законодательства без указания на то, в чем конкретно выразился ущерб для муниципалитета.

Вывод об отсутствии нарушения прав муниципалитета при разделе частной земли подтверждается актуальной судебной практикой. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.08.2025 № 18-КГ25-270-К4по аналогичному спору с участием Администрации Темрюкского района прямо указано:«Поскольку действующее правовое регулирование допускает проведение работ по планированию территории при существующей застройке земельных участков, поставленных на кадастровый учет, отсутствие утвержденного проекта на момент раздела исходного участка не может нарушать прав муниципального образования».

Верховный Суд РФ подтвердил, что сам факт отсутствия документа ППТ в 2012 году не наносит ущерба правам муниципалитета, так как Администрация сохраняет возможность осуществлять планирование территории и сейчас, с учетом сложившейся застройки. Разрушение сложившихся правоотношений и лишение граждан собственности не является необходимым условием для реализации градостроительных полномочий Администрации.

Администрация, заявляя требования о незаконности раздела исходного земельного участка с кадастровым номером № и восстановлении сведений о нём в ЕГРН, не учла, что спор о законности установления границ спорных участков может быть разрешен способом, соответствующим содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Администрацией МО Темрюкский район заявленыисковые требования, без учёта того юридически значимого факта, что в отношении вновь образованных участков уже возникли вещные права Третьих лиц (собственников вновь образованных участков).

Таким образом, удовлетворение заявленных требований повлечет возникновение споров о праве, посколькуудовлетворение требования о признать незаконным постановку на государственный кадастровый учет спорных участков и снятия этих участков с государственного кадастрового учета, повлечёт аннулирование в ЕГРН сведений о спорных земельных участках, принадлежащих Третьим лицам, с восстановлением в ЕГРН исходного участка в порядке оспаривания межевого плана и незаконности процедуры их раздела, что является недопустимым, ненадлежащим способом защиты.

Оценка в рамках заявленных требований законности решения о разделе спорных участков, послужившего основанием для возникновения права собственности иных лиц на вновь образованные земельные участки, не может обеспечить восстановление прав администрации, которые она полагает нарушенными.

Такая оценка может быть дана только при разрешении спора о праве на имущество. При рассмотрении спора о праве подлежат исследованию обстоятельства, связанные с соблюдением действующего законодательства о приобретении земельных участков. Исходя из фактических обстоятельств дела, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

В случае если Администрация полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то Администрации надлежало обратиться в суд с заявлением по правилам Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации.

По сути и содержанию заявленных исковых требований, Администрация настаивает на признании незаконными действий Управления Росреестра в отношении раздела земельного участка с кадастровым номером № и земельных участков, образованных из указанного исходного участка, выраженных в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные земельные участки, государственной регистрации прекращения прав и снятия с кадастрового учета исходных земельных участков и выдачи выписок из ЕГРН на вновь образованные земельные участки.

Судебный акт по таким делам, является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Суд вправе сделать такой вывод, только в том случае, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

Оценка законности решения о разделе земельных участков, которое послужило основанием для возникновения права собственности третьих лиц, недостаточна для восстановления прав заявителя в рамках текущего спора. Такая оценка может быть дана только при разрешении полноценного спора о праве на имущество.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом. В соответствии с частью 2 статьи 198 КАС РФ, органы, осуществляющие публичные полномочия, вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если они полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 №6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Вместе с тем, Администрацией не представлено надлежащих доказательств и не приведено доводов, подтверждающих факт нарушения Ответчиком прав и законных интересов муниципального образования, равно как не указано, какое конкретно право подлежит судебной защите.

Таким образом,совокупность вышеизложенных обстоятельств свидетельствует о том, что у Администрации МО Темрюкский район отсутствует материально-правовой интересв удовлетворении заявленных требований. Иск подан лицом, чьи права не были нарушены.

Искпредъявлен к ФИО7, предметом спора (материальным объектом, судьба которого решается судом) являются 13 земельных участков, образованных в результате раздела. Однако, как следует из выписок из ЕГРН и материалов дела, ответчик ФИО7 в настоящее время не является собственникомуказанных земельных участков. Он распорядился ими на законных основаниях, и право собственности перешло к другим лицам — третьим лицам по настоящему делу (ФИО2, ФИО3, ФИО4 и другим) в порядке предусмотренном законом.

Таким образом, истец предъявляет иск к лицу, которое не обладает полномочиями по распоряжению спорным имуществом и не может выполнить требование о возврате этого имущества (или восстановлении его в прежнем виде). Иск к ненадлежащему ответчику не может быть удовлетворен судом.

Требования Администрации сформулированы как «признание незаконным раздела» и «восстановление сведений в ЕГРН об исходном земельном участке». Юридическим последствием удовлетворения таких требований станет аннулирование (погашение) записей о праве собственности текущих владельцев спорных участков-ФИО2, ФИО3 и других. При этом Администрация не заявляет исковых требований к текущим собственникам.Они привлечены к участию в деле лишь в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд не может своим решением прекратить право собственности лиц (третьих лиц), к которым не предъявлен иск о прекращении права или истребовании имущества.

Требование о «восстановлении сведений в ЕГРН об исходном участке» является технически и юридически неисполнимым без одновременного прекращения государственной регистрации прав на 13 образованных участков.

Верховный Суд РФ в Определении от 17.06.2025 № 18-КГ25-101-К4 по аналогичному делу прямо указал на недопустимость такой ситуации. Верховный суд подчеркнул, что вопрос о прекращении прав на возмездно приобретенное имущество не может решаться через технические процедуры исполнения решения, вынесенного по спору с другим лицом. Следовательно, иск, предъявленный к ненадлежащему ответчику с целью создания преюдиции для последующего «технического» изъятия земли у законных владельцев, удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, добросовестным приобретателем признается лицо, которое возмездно приобрело имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Анализ фактических обстоятельств приобретения земельных участков текущими собственниками подтверждает их абсолютную добросовестность: земельные участки были приобретены на основании договоров купли-продажи с полной оплатой их рыночной стоимости.

В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным. Перед заключением сделок в 2023-2024 годах покупатели заказывали выписки из ЕГРН. В реестре отсутствоваликакие-либо отметки о судебных спорах, арестах, запрещениях или притязаниях со стороны Администрации. Сведения о границах участков и их ВРИ («для ИЖС») были внесены в реестр и подтверждены государственным регистратором.

Исковые требования Администрации муниципального образования Темрюкский район о признании незаконным раздела земельного участка, аннулировании сведений государственного кадастрового учета и восстановлении записи об исходном земельном участке затрагивают права и законные интересы широкого круга лиц — текущих собственников земельных участков, которые приобрели их на законных основаниях, а также кредитных организаций, предоставивших денежные средства под залог (ипотеку) данного недвижимого имущества.

В соответствии со сведениями ЕГРН и данными, приведенными Истцом в исковом заявлении, собственниками образованных земельных участков являются:

- ФИО2: земельный участок с кадастровым номером 23:30:0201000:1482 (площадь 350 кв.м) — участок, обеспечивающий доступ (проезд); земельный участок с кадастровым номером № (площадь 800 кв.м), земельный участок с кадастровым номером № (площадь 800 кв.м), земельный участок с кадастровым номером № (площадь 800 кв.м).

- ФИО3: земельный участок с кадастровым номером № (площадь 800 кв.м.).

- ФИО4: земельный участок с кадастровым номером №(площадь 800 кв.м), земельный участок с кадастровым номером №(площадь 800 кв.м), земельный участок с кадастровым номером №(площадь 800 кв.м), земельный участок с кадастровым номером №(площадь 825 кв.м), земельный участок с кадастровым номером №(площадь 800 кв.м), земельный участок с кадастровым номером №.

- ФИО5: земельный участок с кадастровым номером №(площадь 800 кв.м.).

- ФИО6: земельный участок с кадастровым номером №(площадь 800 кв.м.) (обременение в виде ипотеки).

Каждое из указанных лиц вступило в права владения на основании законных сделок купли-продажи. Право собственности зарегистрировано государством. Ни одна из этих сделок не оспорена истцом, не признана судом недействительной или ничтожной. Указанные граждане являются добросовестными приобретателямив смысле статьи 302 ГК РФ.

Лишение этих граждан права собственности через механизм «аннулирования кадастрового учета» без выплаты компенсации и без доказательств их недобросовестности является прямым нарушением статьи 35 Конституции РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Так как добросовестность гражданина презюмируется, то на Истце как лице, заявляющем довод о недобросовестности Ответчика и исковые требования незаконности его действий, лежит бремя доказывания этих обстоятельств.

Однако данная обязанность по доказыванию Администрацией не исполнена, какие-либо доказательства недобросовестности Ответчика (ФИО7) в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ суду не представлены.Также Администрацией не представлено ни одного доказательства того, что текущие собственники (ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6) действовали недобросовестно.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, давке если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие, защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, а также разъяснениями, приведенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ»).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Исковые требования Администрации напрямую затрагивают права и законные интересы кредитных организаций. В исковом заявлении Администрация самостоятельно указывает в качестве третьего лица ПАО «Сбербанк России».Согласно сведениям ЕГРН, отраженным в иске, земельный участок с кадастровым номером №,принадлежащий ФИО6, обременен ипотекой в силу закона. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, одновременно внесена запись об ипотеке.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ и статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека—это вещное обременение, которое следует за вещью.

Требование Администрации о «признании незаконной постановки на кадастровый учет» и «аннулировании сведений в ЕГРН» фактически означает юридическое уничтожение предмета залога. В случае удовлетворения иска земельный участок № перестанет существовать как объект права. Соответственно, прекратится и право залога (ипотека), так как залог не может существовать без предмета объекта права.

В результате ПАО «Сбербанк» лишится обеспечения по выданному кредиту. При этом Банк, выдавая кредит, действовал абсолютно добросовестно:проверил правоустанавливающие документы заемщика; проверил сведения ЕГРН, где участок числился как законный объект права; провел оценку ликвидности объекта.

Банк, как и собственник, является добросовестным участником правоотношений. Лишение Банка залоговых прав без какой-либо компенсации и без вины с его стороны противоречит принципам защиты гражданских прав.

Истец требует «восстановить сведения об исходном земельном участке». Однако перенос ипотеки с участка № (площадью 800 кв.м.) на «восстановленный» исходный участок (площадью 10 000 кв.м.) невозможен ни юридически, ни технически так как:

- исходный участок не принадлежит заемщику (ФИО6);

- залог не может быть установлен на чужое имущество без согласия собственника;

- доля в праве (если предположить возникновение долевой собственности) не была предметом оценки и кредитного договора.

Таким образом, решение суда об удовлетворении иска приведет к невосполнимым убыткам на стороне ПАО «Сбербанк».

Доводы Администрации о незаконности раздела частного земельного участка в отсутствие Проекта планировки территории (ППТ), а также требования об аннулировании сведений ЕГРН, прямо противоречат не только закону, но и сложившейся в 2024-2025 годах устойчивой судебной практике Верховного Суда РФ по аналогичным делам с участием того же истца.

Высшая судебная инстанция неоднократно проверяла законность аналогичных требований Администрации МО Темрюкский район к другим собственникам и пришла к однозначному выводу об их несостоятельности (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13.05.2025 № 18-КГ25-61-К4, Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.08.2025 № 18-КГ25-270-К4, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 17.06.2025 № 18-КГ25-101-К4).

В связи с этим, суд полагает, что права и законные интересы администрации МО Темрюкский район, а также публичные интересы нельзя считать нарушенными разделом принадлежавшегона праве собственности ФИО7 земельного участка с кадастровым номером № и осуществленным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в Темрюкском районе государственным кадастровым учетом земельных участков, образованных в результате такого раздела.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, требования законодательства РФ, суд считает, что в удовлетворении исковых требований администрации МО Темрюкский район необходимо отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении уточнённых исковых требований администрации МО Темрюкский район к ФИО7 о признании незаконными межевого плана, раздела земельного участка, постановки на ГКУ образованных земельных участков, о восстановлении сведений в ЕГРН об исходном земельном участке, овнесения в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на исходный земельный участок за: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6– отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Темрюкский районный суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: С.А. Коблев

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 декабря 2025 года.