№ 2а-249/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Суровикино Волгоградской области 18 мая 2023 г.
Суровикинский районный суд Волгоградской области
в составе: председательствующего судьи Е.В. Некрасовой,
при секретаре судебного заседания Е.Б. Минаевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению финансового управляющего ФИО14 в интересах ФИО15 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Суровикинского межмуниципального отдела о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права,
УСТАНОВИЛ:
Финансовый управляющий ФИО14, действуя в интересах ФИО15, обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Суровикинского межмуниципального отдела (далее по тексту Управление Росреестра по Волгоградской области) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, которые мотивировала тем, что 16 июня 2020 г. в Арбитражный суд Волгоградской области поступило заявление ФИО15 о признании её несостоятельной (банкротом), которое принято к производству 7 июля 2020 г. Решением суда от 13 августа 2020 г. (резолютивная часть оглашена 13 августа 2020 г.) З.Т.ЯБ. признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО14.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 5 июля 2021 г. утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО15, согласно которому установлен порядок реализации принадлежащих должнику земельных участков на торгах.
Финансовым управляющим проведены торги в отношении имущества должника - общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, обременен правами аренды, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
В результате проведения торгов посредством открытого аукциона между ООО «Аграрий - Самара» и ФИО15 в лице финансового управляющего ФИО14 заключен 23 февраля 2022 г. договор купли-продажи имущества должника - общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, обременен правами аренды, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
Покупателем произведена оплата стоимости земельных участков в полном объёме (<данные изъяты> рублей).
Указанные денежные средства от реализации имущества должника внесены финансовым управляющим в конкурсную массу.
Согласно данным уведомления от 8 февраля 2022 г. исх. № (административный истец предполагает, что в дате уведомления допущена опечатка при указании года, так как в самом тексте уведомления указано, что осуществление действий по государственной регистрации было приостановлено до 8 февраля 2023 г.) административному истцу отказано в регистрации права собственности за спорным земельным участком.
В качестве основания для отказа в регистрационных действий указан пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - совершение недействительной (ничтожной) сделки, так как нарушены положения пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В оспариваемом Уведомлении регистратор ссылается на нарушение порядка реализации указанной земельной доли, ссылаясь на возможность реализации либо среди лиц, определенных в статьях 13,14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, либо при условии предварительного выдела земельной доли для реализации.
Абзацем 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен исчерпывающий перечень способов, которыми участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выделения доли. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Приведенные правовые положения закона посвящены правам участника долевой собственности, то есть добровольной реализации своей доли в имуществе, в то время как реализация доли в рамках дела о банкротстве осуществляется в принудительном порядке. При этом данная норма права не регулирует порядок проведения торгов в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, а лишь указывает на то, что участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, нормы вышеуказанной статьи определяют порядок распоряжения земельной долей участником долевой собственности в процессе обычной хозяйственной деятельности и не устанавливают правил реализации такой доли, когда она является частью конкурсной массы несостоятельного должника, осуществляемой с торгов третьим лицом - финансовым управляющим.
Позицию о том, что данный запрет статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распространяется только на собственников долей в земельных участках, разделяет также Росреестр (Центральный аппарат). Министерство сельского хозяйства РФ.
18 августа 2022 г. физическое лицо - ФИО3 (партнер ООО «Аграрий-Самара») получил ответ на свой запрос, в соответствии с которым Управление нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости Росреестра считает, что заинтересованное лицо, не являющееся участником долевой собственности, вправе приобрести долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в рамках проведения публичных торгов, при условии соблюдения инициатором таких торгов вышеуказанных требований. Речь идет о соблюдении права преимущественного приобретения лицами, обладающими такими правами.
1 августа 2022 г. с подобным запросом в Министерство сельского хозяйства РФ и Министерство экономического развития РФ обратилась финансовый управляющий ФИО4 и ФИО5 (партнер ООО «Аграрий-Самара»).
29 августа 2022 г. Министерство сельского хозяйства предоставило ответ ФИО5, согласно которому «по мнению Департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Минсельхоза России, действующим законодательством допускается реализация доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на публичных торгах лицам, не являющимся участниками долевой собственности земельного участка».
30 августа 2022 г. Министерство сельского хозяйства предоставило ответ финансовому управляющему ФИО4, согласно которому положения Закона № 101-ФЗ не содержат запрета на реализацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на торгах по продаже имущества должника. По вопросу об обязательности выделения земельной доли в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при реализации такой доли в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) отмечаем, что соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Исходя из буквального толкования вышеуказанной нормы, следует, что ее действие распространяется только на собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. С учетом изложенного сообщаем, что, по мнению Департамента, при реализации доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) выдел такой доли не требуется.
Согласно Положению о Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 12 июня 2008 г. № 450, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), является Минсельхоз России.
Толкование Ответчиком положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вольным, противоречащим буквальному содержанию нормы закона, действия Управления Росреестра по Волгоградской области по приостановлению государственной регистрации по сделке, заключенной по результатам публичных торгов, являются незаконными и противоречащими действующему законодательству РФ.
Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.
Законом «О несостоятельности (банкротстве)» не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли имущества в натуре. Нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» также не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей долевой собственности, лишь остальным участникам общей собственности.
Сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества ФИО15, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок, о нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли, на момент заключения договора, подачи заявления о государственной регистрации перехода права и на настоящий момент не имеется.
Таким образом, порядок реализации земельной доли полностью соответствует текущему законодательству.
Кроме того, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 5 июля 2021 г. утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО15, согласно которому установлен порядок реализации выше обозначенных земельных участков на торгах. Данное определение не было обжаловано участниками процесса.
12 июля 2021 г. Финансовым управляющим в ЕФРСБ было опубликовано сообщение № о проведении торгов. Указанные торги признаны несостоявшимися. 18 августа 2021 г. опубликовано сообщение о проведении повторных торгов, которые также были признаны несостоявшимися, заключены договоры с единственными участниками по лотам.
В оспариваемом уведомлении регистратор указывает в качестве основания для приостановления регистрационных действий пункт 7 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Также регистратор ссылается на нарушение порядка реализации указанной земельной доли, ссылаясь на возможность реализации либо среди лиц, определенных в статьях 13, 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», либо при условии предварительного выдела земельной доли для реализации.
Вместе с тем, Законом о банкротстве предусмотрены специальные нормы, регулирующие порядок продажи имущества должника, которые не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам общей собственности, не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.
Доказательств того, что на момент принятия решения о приостановлении действий по регистрации, регистрирующий орган имел сведения о том, что торги, равно как и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи, признаны недействительными, не имеется.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества на торгах, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов банкрота за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности, исходя из того, что продажа доли в праве общей долевой собственности ФИО15 на земельный участок производилась в рамках процедуры банкротства, на торгах, с единственным участником торгов по соответствующим лотам (ООО «Аграрий - Самара») заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому предметом договора является доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в отсутствие сведений о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, административный истец полагает, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода к ООО «Аграрий - Самара» права собственности на земельную долю ФИО15 в соответствии с договором купли-продажи.
Административный истец ФИО14 просила суд признать незаконным решение административного ответчика, оформленное в виде уведомления об отказе в государственной регистрации права № от 8 февраля 2022 г., № на объект недвижимости, а именно на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, обременён правами аренды, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (стоимость <данные изъяты> рублей).
В судебное заседание административный истец финансовый управляющий ФИО14, а также ФИО15 не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Волгоградской области не явился, извещён надлежащим образом, направил письменное объяснение, в котором указал, что 25 апреля 2022 г. в Управление обратилась ФИО6 - представитель ООО «Аграрий-Самара» с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись №.
В качестве документа-основания для осуществления государственной регистрации права ООО «Аграрий-Самара» представлен договор купли-продажи от 23 февраля 2022 г., заключённый между покупателем ООО «Аграрий-Самара и продавцом ФИО15, в лице финансового управляющего ФИО14.
При проведении правовой экспертизы представленных документов с учетом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту - ЕГРН), государственным регистратором прав Управления установлено следующее.
Договор купли-продажи от 23 февраля 2022 г. заключен по результатам открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Спорный земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи от 23 февраля 2022 г., относится к землям сельскохозяйственного назначения. Число участников долевой собственности на спорный земельный участок превышает пять. ООО «Аграрий-Самара» не является ни участником долевой собственности, ни арендатором спорного земельного участка. Доля ФИО15 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, реализована ООО «Аграрий-Самара» не относящемуся к лицам, указанным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту - Закон об обороте).
При реализации доли ФИО15 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушено ограничение, установленное в абзаце 2 пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве (реализация имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу, осуществляется путем проведения закрытых торгов, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу). Доля ФИО15 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок могла быть реализована на открытых торгах только после выделения земельного участка в счет земельной доли (в силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте). Договор купли-продажи от 23 февраля 2022 г. в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, нарушающей требования Закона об обороте и Закона о банкротстве и посягающая на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Государственная регистрация прав в отношении спорного земельного участка приостановлена по основанию, указанному в пункте 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, но не более чем до 12 августа 2023 г. (в соответствии с частью 2 статьи 26 Закона о регистрации), о чем заявителю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 12 мая 2022 г. №.
В уведомлении о приостановлении указано, что для устранения причин приостановления государственной регистрации прав необходимо представить документы, подтверждающие, что ООО «Аграрий-Самара» является сособственником спорного земельного участка либо его арендатором (законным пользователем), то есть имеет право на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
8 августа 2022 г. в Управление поступило заявление представителя ООО «Аграрий-Самара» о приостановлении государственной регистрации прав, документы на которую были представлены 25 апреля 2022 г. и зарегистрированы в книге учета входящих документов под №, до 8 февраля 2023 г. На основании поступившего заявления в соответствии с частью 1 статьи 30 Закона о регистрации государственная регистрация приостановлена до 8 февраля 2023 г. (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 12 августа 2022 г. №).
Обращает внимание суда на то, что уведомление об отказе вынесено в отношении ООО «Аграрий-Самара», а не в отношении истца ФИО15 Имущественные права ФИО15 не нарушены, её представитель вправе распоряжаться имуществом ФИО15 после соблюдения требований абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте, то есть после выделения <данные изъяты> доли спорного земельного участка в отдельный земельный участок.
Оспаривая решение управления об отказе в государственной регистрации, административный истец указывает, что при проведении процедур банкротства (в рамках которого осуществляется принудительная реализация имущества) правила, предусмотренные статье 12 Закона об обороте (о добровольной реализации долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения), не подлежат применению, поскольку Закон о банкротстве носит специальный характер и имеет преимущество перед иными законодательными актами, в том числе перед Законом об обороте. И, следовательно, в рамках процедуры реализации имущества гражданина, признанного банкротом, не требуется выделение земельной доли в натуре.
Управление считает, что при принятии решения от 8 февраля 2023 г. об отказе в государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка нарушение норм российского законодательства в рамках возложенных на него полномочий Управлением не допущено. Оспариваемое решение управления совершено в полном соответствии с нормами действующего законодательства, является мотивированным и обоснованным в силу следующего.
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2017 г. № 278 в перечень обязательных административных процедур при осуществлении государственной регистрации прав входит правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статьи 26, 27 Закона о регистрации), проверка законности сделки, совершенной в простой письменной форме.
При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются, в том числе, наличие всех необходимых документов, соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Государственному регистратору прав императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации прав в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 5, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
Не устранение названных причин влечет отказ в осуществлении государственной регистрации прав в силу положений статьи 27 Закона о регистрации. В пункте 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 260 ГК РФ).
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 1 статьи 260 ГК РФ).
Из системного анализа приведенных положений ГК РФ можно сделать вывод, что распоряжение таким объектом (реализация такого объекта) гражданских прав как земельный участок осуществляется с учетом положений законодательства о земле.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Условия реализации долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте).
В силу пункта 1 статьи 1 Закона об обороте отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует Закон об обороте. Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Согласно абзацам 1, 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.
В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, Закон об обороте устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более чем пяти лиц.
В силу части 2 статьи 47 Закона о регистрации в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 статьи 47 Закона о регистрации. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.
В части 3 статьи 47 Закона о регистрации указано, что документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.
Число участников долевой собственности на спорный земельный участок превышает пять, документы, подтверждающие, что ООО «Аграрий-Самара» является участником долевой собственности на указанный земельный участок либо его арендатором, то есть лицом, имеющим право на приобретение земельной доли, на государственную регистрацию прав не представлены, следовательно, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор прав пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.
Указывая на приоритет норм Закона о банкротстве над положениями Закона об обороте, административный истец не учитывает следующее.
Приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений установлен в пункте 3 статьи 3 ЗК РФ (имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами), в пункте 3 статьи 129 ГК РФ (земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах);
Законом о банкротстве в отношении имущества должника, относящегося к ограниченно оборотоспособному, установлены особые правила реализации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей долевой собственности на такие земельные участки в соответствии с ЗК РФ, Законом об обороте относятся к ограниченно оборотоспособному имуществу.
В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа предприятия должника осуществляется путем торгов в форме аукциона. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.
В силу положений пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве реализация имущества должника-гражданина должна соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве, в том числе пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве.
Следовательно, в силу положений пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве, пункта 1 статьи 12 Закона об обороте реализация доли в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться только на закрытых торгах, исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества. На открытых торгах (аукционе) доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана только после выделения земельного участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями статьи 12 Закона об обороте.
Таким образом, управление считает, что при проведении правовой экспертизы государственный регистратор прав пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих проведению государственной регистрации.
Оспариваемое решение управления соответствуют закону и не нарушает права и законные интересы административного истца.
Высшими судебными органами Российской Федерации сформирована правовая позиция, согласно которой отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на публичных торгах, без выделения земельного участка в счет земельной доли, третьему лицу (не указанному в абзаце втором пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ) не допускается.
Принимая во внимание складывающуюся судебную практику, в целях установления единообразной практики при государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключенного в рамках дел о банкротстве, Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии в территориальные органы направлено письмо от 9 марта 2023 г. № 14-1854-АБ/23, в котором территориальным органам Росреестра необходимо принимать во внимание, что государственная регистрация прав на основании договора, заключенного с нарушением положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте, не согласуется с действующим законодательством.
При этом Росреестр указал, что позиция, изложенная в указанном письме, поддержана Генеральной прокуратурой Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Следовательно, спорные действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствия их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Согласно части 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, в том числе, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.
Бремя доказывания факта нарушения прав и законных интересов административного истца следует из положений статьи 62 КАС РФ, согласно которым организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц обязаны подтверждать сведения о том, что оспариваемым решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения.
В силу части 2 статьи 125 КАС РФ в административном исковом заявлении должны быть указаны сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, нарушены оспариваемым решением, действием (бездействием).
По мнению Управления, в нарушение статьи 62, части 2 статьи 125, частей 9, 11 статьи 226 КАС РФ административный истец не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов в результате оспариваемого решения Управления, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
На основании вышеизложенного административный ответчик полагает, что правовые основания для удовлетворения заявленных требований административного истца отсутствуют, в связи с чем просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований ФИО15 в полном объеме.
В судебное заседание не явились надлежащим образом извещённые заинтересованные лица ООО «Аграрий-Самара», ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 ФИО20, ООО «Племагрофирма «Андреевская».
От заинтересованного лица ООО «Аграрий-Самара» поступило письменное объяснение, согласно которому ООО «Аграрий-Самара» считает требование административного истца законным и обоснованным по следующим основаниям. 18 августа 2021 г. в соответствии с утвержденным Положением о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО15 финансовым управляющим в ЕФРСБ опубликовано сообщение № о проведение торгов по реализации имущества ФИО15. Согласно сообщению № о результатах торгов от 25 сентября 2022 г., опубликованному в ЕФРСБ электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника признаны несостоявшимися. Покупателем был признан единственный участник торгов ООО «Аграрий-Самара». 23 февраля 2022 г. между ООО «Аграрий-Самара» и ФИО15 в лице финансового управляющего ФИО14 заключен договор купли-продажи имущества, оплата которого в размере <данные изъяты> рублей произведена ООО «Аграрий-Самара» в полном объеме. 25 апреля 2022 г. с целью регистрации перехода права указанный договор направлен в Управление Росреестра по Волгоградской области, согласно заявлению №. 12 мая 2022 г. государственный регистратор Суровикинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Волгоградской области вынес уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №, ссылаясь на то, что в ходе проведения правовой экспертизы выявлены основания для приостановления - п.13 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения объекта недвижимости, является ничтожной). Для устранения причин приостановления ООО «Аграрий-Самара» предписано представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что ООО «Аграрий-Самара» является участником общей долевой собственности или арендатором данного земельного участка.
8 февраля 2022 г. № тот же государственный регистратор вынес уведомление об отказе в государственной регистрации прав в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, указанных в уведомлении от 12 мая 2022 г., на основании ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ООО «Аграрий-Самара» полагает, что решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации прав основано на неверном толковании и применении норм действующего законодательства Российской Федерации, поскольку государственный регистратор ошибочно причисляет имущество должника к ограниченному в обороте имуществу, не имея на то полномочий, квалифицирует сделку, подлежащую государственной регистрации, как ничтожную, а договор между ООО «Аграрий-Самара» и ФИО15, в лице финансового управляющего ФИО14, заключен в соответствии со специальным Федеральным законом № 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующим порядок совершения сделок, связанных с отчуждением имущества должника. Договор не оспорен и недействительным (ничтожным) не признан.
Исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Судом установлено и материалами административного дела подтверждено, что решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 августа 2020 г. ФИО15 (год рождения: ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <адрес>, адрес регистрации: <адрес>; СНИЛС №, ИНН №, ранее - <данные изъяты>) признана несостоятельной (банкротом). В её отношении введена процедура реализации имущества сроком на 4 месяца. Финансовым управляющим утверждена ФИО14. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 7 декабря 2022 г. процедура реализации имущества в отношении ФИО15 продлена на четыре месяца до 13 апреля 2023 г.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 5 июля 2021 г. утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО15, согласно которому установлен порядок реализации принадлежащих должнику земельных участков на торгах, а именно <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, обременен правами аренды, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, начальная цена имущества, определённая финансовым управляющим, и начальная цена лота составляли <данные изъяты> рублей; а также <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, обременён правами аренды, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, начальная цена имущества, определённая финансовым управляющим, и начальная цена лота составляли <данные изъяты> рублей
18 августа 2021 г. финансовым управляющим объявлено о проведении торгов в отношении имущества ФИО15, в том числе в отношении <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.
25 сентября 2021 г. торги признаны несостоявшимися, лот продан единственному участнику ООО «Аграрий-Самара» за лучшую цену <данные изъяты> рублей.
В результате проведения торгов посредством открытого аукциона между ООО «Аграрий - Самара» и ФИО15 в лице финансового управляющего ФИО14 23 февраля 2022 г. заключен договор купли-продажи имущества должника – <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, обременен правами аренды, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, срок аренды до 28 апреля 2024 г. Имущество продаётся в результате торгов путём проведения аукциона. Договор заключён с единственным участником, стоимость составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно акту приёма-передачи от 29 марта 2022 г. финансовый управляющий ФИО14 передала ООО «Аграрий-Самара» приобретенное по договору купли-продажи от 23 февраля 2022 г. имущество.
Административным истцом указано, что покупателем произведена оплата стоимости земельных участков в полном объёме в размере <данные изъяты> рублей, которые внесены финансовым управляющим в конкурсную массу.
25 апреля 2022 г. в Управление обратилась ФИО6 - представитель ООО «Аграрий-Самара» с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись №.
В качестве документа-основания для осуществления государственной регистрации права ООО «Аграрий-Самара» представлен договор купли-продажи от 23 февраля 2022 г., заключённый между покупателем ООО «Аграрий-Самара и продавцом ФИО15, в лице финансового управляющего ФИО14, акт приёма-передачи от 29 марта 2022 г.
27 апреля 2022 г. в Управление обратилась финансовый управляющий ФИО14 с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, размер доли <данные изъяты>, ФИО15 в спорном земельном участке, предоставив дополнительные документы, а именно определения Арбитражного суда Волгоградской области от 3 июня 2021 г. и 12 октября 2021 г., решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 августа 2020 г., уведомление от 22 ноября 2021 г., протокол о результатах проведения торгов по каждому лоту в процедуре «Аукцион с открытой формой подачи предложений о цене №» от 24 сентября 2021 г.
В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ, пункта 168 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07 июня 2017 г. № 278 (далее по тексту Административный регламент) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункту 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов с учетом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, государственный регистратор прав Управления Росреестра по Волгоградской области вынес уведомление № от 12 мая 2022 г., в котором указал, что договор купли-продажи от 23 февраля 2022 г. заключен по результатам открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Спорный земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи от 23 февраля 2022 г., относится к землям сельскохозяйственного назначения. Число участников долевой собственности на спорный земельный участок превышает пять. ООО «Аграрий-Самара» не является ни участником долевой собственности, ни арендатором спорного земельного участка. Доля ФИО15 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, реализована ООО «Аграрий-Самара», которое не относится к лицам, указанным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При реализации доли ФИО15 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушено ограничение, установленное в абзаце 2 пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве (реализация имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу, осуществляется путем проведения закрытых торгов, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу). Доля ФИО15 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок могла быть реализована на открытых торгах только после выделения земельного участка в счет земельной доли (в силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте). Договор купли-продажи от 23 февраля 2022 г. в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, нарушающей требования Закона об обороте и Закона о банкротстве и посягающая на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Государственная регистрация прав в отношении спорного земельного участка приостановлена по основанию, указанному в пункте 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, но не более чем до 12 августа 2022 г. (в соответствии с частью 2 статьи 26 Закона о регистрации). Заявителю предложено для устранения причин приостановления государственной регистрации прав представить документы, подтверждающие, что ООО «Аграрий-Самара» является сособственником спорного земельного участка либо его арендатором.
8 августа 2022 г. в Управление Росреестра по Волгоградской области поступило заявление представителя ООО «Аграрий-Самара» о приостановлении государственной регистрации прав, документы на которую были представлены 25 апреля 2022 г. и зарегистрированы в книге учета входящих документов под №, до 8 февраля 2023 г.
12 августа 2022 г. в Управление Росреестра по Волгоградской области поступило заявление представителя ФИО15 ФИО14 о приостановлении государственной регистрации прав, документы на которую были представлены 12 мая 2022 г. и зарегистрированы в книге учета входящих документов под №, до 8 февраля 2023 г.
На основании поступивших заявлений в соответствии с частью 1 статьи 30 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация приостановлена до 8 февраля 2023 г. (уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 12 августа 2022 г. №, №).
8 февраля 2023 г. срок приостановления окончился, причины приостановления, указанные в уведомлении от 12 мая 2022 г. № по пункту 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации не были устранены, в связи с чем было принято решение об отказе в государственной регистрации прав, о чем ООО «Аграрий-Самара», ФИО15 и ФИО14 направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 8 февраля 2022 г. №.
Оспаривая отказ в государственной регистрации прав от 8 февраля 2023 г., административный истец указал на то, что государственный регистратор прав необоснованно сослался на нарушение порядка реализации указанной земельной доли, которая возможна только среди лиц, определённых в статьях 13, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», либо при условии предварительного выдела земельной доли для реализации.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Закона № 101-ФЗ.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
По состоянию на 24 сентября 2021 г. участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, являлись ФИО15, ФИО19, ФИО18, ФИО20, ФИО17, ФИО16, арендатор ООО «Племагрофирма «Андреевская», то есть на момент проведения торгов участников долевой собственности на земельный участок превышало пять, при этом сам покупатель ООО «Аграрий-Самара» участником долевой собственности, не являлся.
В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговорённого в законе). По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.
Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Согласно пункту 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве.
Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.
Реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует нормы о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли в недвижимости, принадлежащей должнику.
Следует заметить, что специального регулирования особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на недвижимое имущество, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.
В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при не достижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В то же время Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.
Проведением публичных торгов достигается установленная Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.
При действующем правовом регулировании баланс имущественных интересов кредиторов и сособственников должника будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на объект недвижимости должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
Изложенный правовой подход соответствует позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 4 июня 2020 г. № 306-ЭС19-22343
Как следует из материалов административного дела, 24 ноября 2021 г. финансовый управляющий ФИО14 после проведения торгов, в результате которых лот был продан единственному участнику ООО «Аграрий-Самара», направил участникам долевой собственности по списку, согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а именно ФИО15, ФИО17, ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО16, ФИО12, ФИО18, ФИО13, ФИО19, ФИО2 и арендатору ООО «Алешкинское», имеющим преимущественное право покупки имущества ФИО15 в виде <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, предложение о реализации права преимущественной покупки по цене не ниже заявленной (<данные изъяты> рублей) в срок – 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при реализации имущества должника ФИО15, в том числе принадлежащего ей на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов должника, за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.
Поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость предварительного выдела доли должника, финансовым управляющим иные участники долевой собственности на спорный земельный участок извещены о реализации принадлежащей должнику ФИО15 доли и о возможности её преимущественного приобретения по цене, определённой в результате проведения торгов, но они не выразили такого желания, в том числе и при рассмотрении данного административного дела, нарушений положений Закона о банкротстве при заключении договора купли-продажи от 23 февраля 2022 г. не установлено, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода к ООО «Аграрий-Самара» права собственности в соответствии с заключенным договором, следовательно, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого решения управления, которое нарушает права и законные интересы ФИО15 на завершение процедуры реализации её имущества.
Поскольку возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФИО15 и финансовый управляющий извещались Управлением Росреестра по Волгоградской области о вынесенном 8 февраля 2023 г. уведомлении, права и законные интересы ФИО15 на завершение процедуры реализации её имущества нарушены принятым решением, суд отклоняет довод административного ответчика о том, что административный истец не представил доказательства нарушения его прав и законных интересов в результате оспариваемого решения Управления, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ для признания решения, действия (бездействия) должностного лица незаконным необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов административного истца.
При этом решение о признании действий (бездействия) незаконными своей целью преследует именно восстановление прав административного истца, о чем свидетельствует императивное предписание процессуального закона о том, что признавая решение, действие (бездействие) незаконным, судом принимается решение о возложении обязанности на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
Таким образом, в порядке устранения нарушений следует обязать Управление Росреестра по Волгоградской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 23 февраля 2022 г. от ФИО15 к ООО «Аграрий-Самара» и государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Аграрий-Самара».
Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования финансового управляющего ФИО14 в интересах ФИО15 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице Суровикинского межмуниципального отдела о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области об отказе в государственной регистрации прав собственности от 8 февраля 2022 г. №, фактически принятое 8 февраля 2023 г.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности, размер доли <данные изъяты>, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, от правообладателя ФИО15 (паспорт гражданина РФ №) к обществу с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара» (ИНН <***>); произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности, размер доли <данные изъяты>, на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, общества с ограниченной ответственностью «Аграрий-Самара» (ИНН <***>).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путём подачи апелляционной жалобы в Волгоградский областной суд через Суровикинский районный суд Волгоградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2023 г.
Судья Е.В. Некрасова