Решение по делу № 2-3683/2023 от 31.07.2023

Дело № 2-3683/2023

32RS0027-01-2023-001912-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 31 июля 2023 года

Советский районный суд г. Брянска в составе председательствующего судьи Любимовой Е.И., при секретаре-помощнике судьи Шевелевой Е.В., с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СЗ «АРТ-Сити» о признании недействительным одностороннего акта приема- передачи квартиры, понуждении передать квартиру с составлением двустороннего акта приема- передачи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование указал, что <дата> между ООО «Специализированный застройщик «АРТ - СИТИ»и ФИО1 заключен Договора участия в долевом строительстве №... в отношении объекта недвижимости – «многоэтажный многоквартирный жилой дом <адрес>, количество этажей 17+1 подземный; общая площадь 52328,42 кв.м.» (п. 1.1 Договора).

В соответствии с п. 3.2. Договора и Приложением №1 к Договору Объектом долевого строительства является жилое помещение: однокомнатная квартира, общей приведенной площадью 40,74 кв.м., <адрес>.

Договор участия в долевом строительстве №... от <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области <дата> (запись регистрации №...).

Согласно п. 4.1. Договора Цена договора составила 1 900 000 (Один миллиондевятьсот тысяч) рублей.

По условиям Договора Застройщик принял обязательство завершить строительство объекта недвижимости в срок до 30 марта 2022г. (п. 5.1).

В соответствии с п. 5.2. Договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 31 декабря 2022 года.

31 августа 2020г. ФИО1 произведен расчет по договору участия в долевом строительстве путем внесения цены договора в размере 1900000 рублей на счет экроу, открытый в Банке ВТБ (публичное акционерное общество), что подтверждается платежным поручением №....

18.01.2022г. Брянской городской администрацией выдано разрешение №... на ввод объекта в эксплуатацию.

09 декабря 2022г. ФИО1 обратился в ООО «Специализированный застройщик «АРТ - СИТИ» с заявлением, в котором, в соответствии с п. 5.2. Договора №... от <дата>, просил передать ему квартиру, являющуюся Объектом долевого строительства.

Письмом от 15 декабря 2022г. Застройщик уведомил ФИО1 о том, что 04 апреля 2022г. составлен односторонний акт приема - передачи квартиры <адрес>.

09 марта 2023г. ФИО1 обратился в ООО Специализированный застройщик «АРТ - СИТИ» с претензией, в которой просил признать односторонний акт приема - передачи квартиры <адрес>, от 04 апреля 2022г. - недействительным и передать ему квартиру <адрес>, с составлением двустороннего акта приема - передачи с обязательным осмотром указанной квартиры с целью проверки её качества.

Письмом от 20.03.2023г. исх. № 23 ответчик отказал в удовлетворении требований, изложенных в претензии.

Полагает, что ООО «Специализированный застройщик «АРТ - СИТИ», в части соблюдения процедуры передачи Объекта долевого строительства, нарушило условия Договора №... от <дата>, а также нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного просит суд признать односторонний акт приема - передачи квартиры <адрес> от 04 апреля 2022г. недействительным, обязать ООО Специализированный застройщик «АРТ - СИТИ» передать ФИО1 квартиру <адрес>, с составлением двустороннего акта приема - передачи.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить. Истец пояснил, что в указанный в договоре срок, то есть до 31.12.2022 года обратился с заявлением о принятии объекта недвижимости, ранее уведомлений от застройщика не получал поскольку находился за пределами г.Брянска и Российской Федерации. Считает, что передача квартиры по одностороннему акту не позволяет надлежащим образом принять объект, установить имеются ли недостатки, а также влечет необоснованное возложение оплаты за жилищно-коммунальные услуги за период с момента составления одностороннего акта. Ссылался на некорректное поведение сотрудников ответчика.

Представитель истца указывала на то, что договор участия в долевом строительстве предусматривает возможность составления одностороннего акта при определенных условиях, также как и Закон №214-ФЗ, полагает, что ранее наступления срока передачи объекта по договору, односторонний акт не мог быть составлен. Уведомления ответчика о необходимости явиться для принятия квартиры истец не мог получить по уважительным причинам, в связи с разъездным характером работы.

Представитель ответчика ООО СЗ "АРТ-СИТИ" ФИО3 после перерыва в суд не явился, ранее возражал против заявленных требований, поддерживал письменный отзыв на иск, указывал на то, что после введения дома в эксплуатацию участникам долевого строительства рассылались уведомления о необходимости явиться для принятия объектов. Истцу такое уведомление было направлено по адресу, указанному в договоре, также были направлены СМС-извещения. С учетом даты возврата почтовой корреспонденции, с учетом условий договора, по истечении предусмотренного договором срока, составлен односторонний акт. Наличие данного акта не является препятствием к принятию квартиры, проведению её осмотра, составлению замечаний в случае выявления недостатков. Полагал, что сторона истца неверно толкует положения нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, который определяет возможность составления одностороннего акта в определенный срок, если иное не установлено договором. В данном случае договором такой срок установлен, условия договора не изменялись, истец с ними ознакомлен. Просил отказать в иске.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ без участия не явившихся лиц. Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Пунктом 1 статьи 8 приведенного Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Установлено, что <дата> между ООО «Специализированный застройщик «АРТ - СИТИ» и ФИО1 заключен Договора участия в долевом строительстве №... в отношении объекта недвижимости – «многоэтажный многоквартирный жилой дом <адрес>; общая площадь 52328,42 кв.м.» (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 4.1. Договора Цена договора составила 1 900 000 (Один миллиондевятьсот тысяч) рублей.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются материалами дела.

Также установлено, что 18.01.2022г. Брянской городской администрацией выдано разрешение №... на ввод объекта - многоэтажный многоквартирный жилой дом <адрес> - в эксплуатацию.

Разделом 5 Договора определены сроки и порядок передачи объекта долевого строительства.

Помимо вышеприведенных п.5.1 и 5.2 Договора, в пункте 5.5. Договора указано, что в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента получения участником долевого строительства уведомления о завершении строительства Объекта недвижимости, участник долевого строительства обязан выполнить свои обязательства, установленные разделом 4 Договора, и принять Объект долевого строительства.

При этом раздел 4 Договора определяет цену, порядок расчетов между сторонами.

В п.5.3 Договора определено, что Застройщик имеет право передать Объект долевого строительства досрочно, после надлежащего уведомления участника долевого строительства, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.5.7. Договора, при уклонении участника Долевого строительства от приемки Объекта долевого строительства или при отказе Участника долевого строительства от подписания Передаточного акта, Застройщик в порядке, установленном законом, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Застройщик составляет односторонний акт в течении семи рабочих дней с момента истечения срока для приемки Объекта долевого строительства, указанного в п.5.4. настоящего договора.

В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В абзаце втором пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора были согласованы сторонами на момент его подписания. Каких-либо изменений в договор не вносилось.

Как указано выше, Брянской городской администрацией 18.01.2022г. ООО «СЗ «АРТ-СИТИ» выдано разрешение №... на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно у Застройщика возникло право и возможность передать участникам долевого строительства объекты недвижимости в соответствиями с договорами участия в долевом строительстве, в том числе истцу ФИО1

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Как указано в части 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции по состоянию на дату заключения договора между истцом и ответчиком), после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Условиями договора от <дата> №... предусмотрено право застройщика передать объект долевого строительства досрочно, при этом такое право обусловлено надлежащим уведомлением участника долевого строительства, то есть юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства.

Установлено, что 03.02.2022г ООО СЗ «АРИ-СИТИ» на имя ФИО1 направлено уведомление о том, что жилой дом введен в эксплуатацию, предложено ФИО1 или его представителю явиться на Объект для осмотра и приемки квартиры по качеству, а затем в офис Застройщика для подписания акта приема- передачи и получения ключей от квартиры. Также указано, что по результатам технического обмера, площадь квартиры увеличилась, сумма доплаты составляет 7462руб.

Данное уведомление направлено по адресу ФИО1, указанному им при заключении договора (<адрес>, что согласуется с п.13.1.2 Договора.

В соответствии с п.13.2 Договора стороны обязаны письменно информировать друг друга об изменении своего нахождения.

В судебное заседание был представлен почтовый конверт, реестр отправки почтовой корреспонденции, копии приобщены к материалам дела.

Уведомление фактически было направлено 16.02.2022г., возвращено почтовым отделением за истечением срока хранения почтовой корреспонденции и неполучением почтовой корреспонденции.

Таким образом, Застройщиком соблюдено условие договора об обязательном уведомлении Участника долевого строительства о вводе дома в эксплуатацию и необходимости совершения действий по принятию объекта.

Кроме того, по номеру телефона, указанному ФИО1 в договоре 17.02.2022, 29.03.2022 направлены СМС-сообщения о введении жилого дома в эксплуатацию и о проведении дальнейших мероприятий по передаче объектов.

04.04.2022 ООО СЗ «АРИ-СИТИ» составлен односторонний акт, что с учетом отметок на конверте (штампа почтового отделения о возврате корреспонденции (17.03.2022) и штампа о поступлении в отделение связи по месту нахождения отправителя (19.03.2022)) соответствует срокам, указанным в п.5.5., 5.7 Договора.

В данном случае застройщиком предприняты возможные меры и исполнена обязанность по уведомлению истца о вводе дома в эксплуатацию, о необходимости приступить к приемке квартиры.

В силу общеправового принципа, изложенного в п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 63 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Истец указывает на то, что отсутствовал в городе, находился за пределами РФ, получать корреспонденцию не имел возможности, исходя из договора, полагал, что его обязанность по приемке объекта может быть исполнена до 31.12.2022г.

Вместе с тем, зная о том, что характер работы предусматривает длительные периоды отсутствия по месту жительства, указанному в договоре, истец, действуя в своей воле и своем интересе, не предусмотрел возможность направления юридически значимых сообщений по иному адресу, по адресу своего представителя (доверенного лица), иным способом.

По договору срок передачи объекта установлен до 31.12.2022г, но при этом договором предусмотрено право Застройщика передать объект досрочно, что не противоречит части 3 статьи 8 и согласуется с ч.2 ст. 8 Закона Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Суд, считает, что в данном случае застройщиком не нарушена процедура уведомления участника долевого строительства о вводе дома в эксплуатацию, необходимости приступить к приемке объекта, а также процедура составления одностороннего акта передачи объекта.

Односторонний акт, составленный ООО СЗ «АРТ-СИТИ» был направлен ФИО1 также заказным письмом с уведомлением о вручении 14.04.2022г, однако также не был получен истцом, 16.05.2022 отправление возвращено Застройщику и 19.05.2022 прибыло в почтовое отделение по месту нахождения отправителя.

Согласно ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил:

исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.И. Любимова

Решение принято в окончательной форме 07.08.2023