Решение по делу № 3А-39/2023 от 11.07.2023 - о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 58OS0000-01-2023-000049-94 Дело № 3а-39/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2023 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Паксяевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 483 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: зоны отдыха, спортплощадки, комплексы аттракционов, бильярдные, тир, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об оценке от 28 января 2023 года №, подготовленного оценщиком ООО "А" П.И

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении от 1 марта 2023 года №, затрагивает права административного истца, как арендатора, поскольку цена при приобретении земельного участка в собственность, зависит от его кадастровой стоимости.

В ходе подготовки дела к рассмотрению от представителя административного истца ФИО1 ФИО2 поступило заявление об уточнении требований, в котором просила признать незаконным решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 1 марта 2023 года № и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2023 года – 8 148 000 рублей, определённой в отчёте от 28 января 2023 года №, подготовленном оценщиком ООО "А" П.И В остальной части заявленные требования не поддержала.

Определением Пензенского областного суда от 3 мая 2023 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в отчёте от 28 января 2023 года №, подготовленном оценщиком ООО "А" П.И недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая в указанном отчёте, его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2023 года, если не соответствует, то какова действительная его рыночная стоимость по состоянию на указанную дату.

Определением Пензенского областного суда от 4 июля 2023 года производство по делу возобновлено.

Административный истец ФИО1, будучи надлежаще и своевременно извещённым о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В ходе рассмотрения административного дела от представителя административного истца ФИО2 поступило заявление об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости 17 250 476 рублей. В остальной части заявленные требования поддержала, пояснив, что согласна с результатом определения рыночной стоимости спорного земельного участка, указанном в заключении эксперта АНО "П" от 23 июня 2023 года № М.С

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 возражал против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 1 марта 2023 года №, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания полагался на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Пензы, Управление муниципального имущества г. Пензы (далее – УМИ г. Пензы), будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО4, ППК «Роскадастр» ФИО5, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО6, УМИ г. Пензы ФИО7 поступили отзывы и ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 145-147).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приказом Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» и составила по состоянию на 1 января 2022 года 21 315 972 рубля 92 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 14 апреля 2023 года № (том 1 л.д. 107).

Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 31 декабря 2022 года (том 1 л.д. 107).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, является 1 января 2022 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 29 октября 2019 года №, заключённого между ним и УМИ г. Пензы, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 483 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: зоны отдыха, спортплощадки, комплексы аттракционов, бильярдные, тир, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 октября 2022 года №, а также копиями соответствующих правоустанавливающих документов (том 1 л.д. 115-116).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Поскольку ФИО1 является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером №, имеющим намерение его выкупа, размер которого зависит от кадастровой стоимости, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости, в связи с чем вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении названного земельного участка.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из обстоятельств дела, 2 февраля 2023 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт от 28 января 2023 года №, выполненный оценщиком ООО "А" П.И, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28 января 2023 года составила 8 148 000 рублей (том 1 л.д. 25-76).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 1 марта 2023 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 144).

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза для решения вопроса о том, являются ли использованные оценщиком ООО "А" П.И сведения в отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 28 января 2023 года № полными и достоверными, допущены ли при составлении указанного отчёта нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, расчётные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение данной экспертизы поручено эксперту АНО "П" И.С

В ходе проведения экспертизы экспертом И.С заявлен самоотвод, принятый судом, в связи с чем директором АНО "П" производство экспертизы поручено эксперту М.С, отводов которому лица, участвующие в деле, не заявили.

По результатам проведённого исследования экспертом АНО "П" М.С представлено в суд заключение эксперта от 23 июня 2023 года №, в котором он пришёл к выводу о том, что отчёт от 28 января 2023 года №, подготовленный оценщиком ООО "А" П.И, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, согласно заключению эксперта при составлении названного отчёта от 28 января 2023 года № оценщиком допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчётные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности.

Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком ООО "А" П.И от 28 января 2023 года № о величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 28 января 2023 года подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 1 марта 2023 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ФИО1 о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, арендатором которого является административный истец, по состоянию на 28 января 2023 года (дата оценки недвижимости, указанная в отчёте, в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости) в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 3 мая 2023 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определённой оценщиком ООО "А" П.И в отчёте об оценке от 28 января 2023 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 28 января 2023 года.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта от 23 июня 2023 года № следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 января 2023 года составляет 17 250 476 рублей. Стоимость спорного земельного участка, определённая оценщиком ООО "А" П.И в отчёте об оценке от 28 января 2023 года №, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости (том 2 л.д. 26-59).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения в указанной выше части, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 января 2023 года в размере равном его рыночной стоимости 17 250 476 рублей. Сторона административного ответчика не представила возражений относительно экспертного заключения.

Суд, исследовав заключение эксперта от 23 июня 2023 года № в части определения рыночной стоимости земельного участка, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент земельных участков под индивидуальную жилую застройку, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на снижение цены в процессе торгов (для всех объектов-аналогов), на разрешённое использование (для всех объектов-аналогов), на площадь участка (для всех объектов-аналогов), на конфигурацию, форму, рельеф (для объектов-аналогов №2 и №3), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 035 200 рублей.

Суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта АНО "П" от 23 июня 2023 года № по состоянию на 28 января 2023 года в размере 17 250 476 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 2 февраля 2023 года – день обращения ФИО1 в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 1 марта 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 483 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: зоны отдыха, спортплощадки, комплексы аттракционов, бильярдные, тир, расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 28 января 2023 №, выполненного оценщиком ООО "А" П.И, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 483 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: зоны отдыха, спортплощадки, комплексы аттракционов, бильярдные, тир, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28 января 2023 года в размере равном его рыночной стоимости – 17 250 476 (семнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной считать 2 февраля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 13 июля 2023 года.

Судья Е.М. Шелахаева