Дело № 2-568/2025
УИД 11RS0006-01-2025-000672-59
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Усинский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи С.Г. Волковой,
при секретаре судебного заседания А.С. Воробьевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Усинске Республики Коми 22 сентября 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ЗЮ.Ю. А. к ФИО1, ОСП по г. Усинску УФССП по Республике Коми, УФССП по Республике Коми, КУМИ администрации МО «Усинск» РК, АО «Комиэнергосбытовая компания, ООО «УГИЦ», Волго-Вятский Банк ПАО «Сбербанк», ОАО «Всероссийский Банк Развития Регионов» об освобождении имущества от ареста, признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
ЗЮ.Ю.А. обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ОСП по г. Усинску УФССП по РК о снятии всех наложенных обременений ОСП по г. Усинску на объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположенного по адресу: ...
В обоснование иска указывает, что дд.мм.гггг. в соответствии с договором купли-продажи он приобрел у ФИО1 объект незавершенного строительства, который был ему передан по акту приема-передачи. дд.мм.гггг. между ФИО1 и ЗЮ.Ю.А. был заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, договор зарегистрирован в Росреестре. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства истцом не был зарегистрирован, поскольку он ошибочно предполагал, что объект следует зарегистрировать после завершения строительства. В настоящее время объект достроен и ЗЮ.Ю.А. обратился в Росреестр по РК для его регистрации, где узнал, что в отношении недвижимого объекта судебными приставами-исполнителями вынесены постановления о запрете на регистрационные и иные действия по исполнительным производствам в отношении ФИО1 Однако, объект незавершенного строительства не является собственностью ФИО1, так как согласно договору купли-продажи от дд.мм.гггг. был продан ЗЮ.Ю.А. и передан по акту приема-передачи, после чего истец своими силами достроил дом, осуществил подключение к системам электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: ..., освободить имущество от ареста – отменить арест и установленные ОСП по г. Усинску запреты на совершение регистрационных действий по регистрации в отношении объекта незавершенного строительства кадастровый №, расположенного по адресу: ..., возбужденным в отношении ФИО1 (л.д. 231).
При принятии искового заявления к производству суда, определением от дд.мм.гггг. к участию в деле в качестве соответчика привлечено УФССП по Республике Коми.
Определением суда от 25.08.2025, на основании положений абз. 2 п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к участию в деле в качестве соответчиков привлечены взыскатели по исполнительным производствам - КУМИ администрации МО «Усинск» РК, АО «Комиэнергосбытовая компания», ООО «УГИЦ», Волго-Вятский Банк ПАО «Сбербанк», ОАО «Всероссийский Банк Развития Регионов, в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета – судебный пристав-исполнитель ОСП по г. Усинску УФССП по РК - ФИО2
В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела не явился, ранее в судебном заседании пояснил, что на земельном участке, который истец переоформил от ФИО1 по переуступке договора на аренду участка находился объект незавершенного строительства в виде фундамента, на нем истец построил дом, с этой целью он и переоформлял земельный участок, договор купли-продажи заключался в дд.мм.гггг. году, считал, что построит дом и пойдет регистрировать, но когда обратился за этим выяснилось, что фундамент арестован.
В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по доводам, приведенным в обоснование иска, ссылаясь, что объект незавершенного строительства был приобретен истцом до наложения арестов и не являлся уже имуществом ФИО1, в то же время был переоформлен договор аренды земельного участка под этим объектом, при этом в силу закона строение следует судьбе земельного участка.
Ответчики, третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Ответчик ФИО1, согласно заявлению просит рассмотреть дело в его отсутствие, в судебном заседании дд.мм.гггг. пояснил, что с требованиями согласен, в дд.мм.гггг. году, когда был заключен договор купли продажи фундамента, он не был арестован, также был заключен договор переуступки права аренды в отношении земельного участка, после заключения договора знал, что истец строит там дом, около года назад узнал о наложенных арестах.
Ответчик АО «Комиэнергосбытовая компания»», согласно письменному отзыву, считает требования не подлежащими удовлетворению, поскольку в ОСП по г. Усинску в отношении ФИО1 возбуждены исполнительные производства о взыскании денежных средств, обязательства по оплате задолженности должником не исполняются, в связи с чем, вынесение судебным приставом-исполнителем постановлений о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... соответствует положениям Федерального закона от дд.мм.гггг. «Об исполнительном производстве». Договор купли-продажи на который ссылается истец не был зарегистрирован в Росреестре, в нарушение установленного законом порядка (л.д. 166-167).
Ответчик КУМИ администрации МО «Усинск» РК согласно письменному отзыву, указывает, что у должника ФИО1 имеется задолженность по исполнительным производствам, которая не погашена, в силу п. 2 ст. 551ГК РФ, в отсутствие перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает истцу права на освобождение имущества от ареста, так как не предоставляет такому покупателю каких-либо преимуществ в сравнении с кредиторами продавца и иными лицами, полагающимися на публичную достоверность содержащихся в ЕГРН сведений. До государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости собственником продолжает оставаться ФИО1 просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д. 183).
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение на основании доказательств, представленных сторонами при разрешении спора.
В соответствии с ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
Согласно п. 1 ст. 119 указанного Федерального закона в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.
В силу абзаца 2 п. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
Согласно договору № от дд.мм.гггг. аренды земельного участка, заключенному между КУМИ администрации МО ГО «Усинск» и ФИО1, последнему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером по адресу: ... вид разрешенного использования: строительство индивидуального жилого дома, фактическое использование: для завершения строительства индивидуального жилого дома (объект незавершенного строительства) (л.д. 9-12).
дд.мм.гггг. между ФИО1 и ЗЮ.Ю.А. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – жилого дома с кадастровым (инвентарным) номером , расположенного по адресу: ..., степень готовности 10%, площадь Объект принадлежит продавцу на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от дд.мм.гггг.. Строительство объекта производится на основании разрешения на строительство от дд.мм.гггг. № Состав объекта и его описание отражены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, являющейся неотъемлемой частью договора. Земельный участок – участок земли, расположенный по адресу: ..., общей площадью ., кадастровый №, принадлежащий продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от дд.мм.гггг. № (л.д. 13-14).
Согласно п. 2.2 договора купли-продажи покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды на земельный участок.
Согласно акту приема-передачи от дд.мм.гггг. к договору купли-продажи от дд.мм.гггг. продавец (ФИО1) передал покупателю (ЗЮ.Ю.А.) не завершенный строительством жилой дом, с кадастровым (инвентарным) номером №, расположенный по адресу: ... ... ..., степень готовности 10%. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего акта объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом не состоит свободен от любых прав третьих лиц (л.д. 15).
дд.мм.гггг. ФИО1 обратился с заявлением в КУМИ администрации МО ГО «Усинск» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от дд.мм.гггг. третьему лицу ЗЮ.Ю.А. по договору уступки права аренды земельного участка от дд.мм.гггг. (л.д. 233).
Согласно договору переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от дд.мм.гггг., заключенному между ФИО1 и ЗЮ.Ю.А. арендатор (ФИО1), предварительно уведомив арендодателя обязуется передать новому арендатору (ЗЮ.Ю.А.) права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от дд.мм.гггг., а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности. Участок находится в муниципальной (государственной) собственности. Местонахождение участка: ..., кадастровый №, разрешенное использование: строительство индивидуального жилого дома (л.д. 234-235).
В соответствии с п. 3.2 договора новый арендатор обязуется использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... произведена государственная регистрация соглашения об уступке прав по договору аренды от дд.мм.гггг..
Согласно выписки из ЕГРН в отношении земельного участка ..., кадастровый № зарегистрированы договор аренды земельного участка № от дд.мм.гггг., договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от дд.мм.гггг. (л.д. 24-25).
Из материалов дела следует, что ЗЮ.Ю.А. дд.мм.гггг. запросил в ПАО «МРСК Северо-Запад» технические условия для присоединения к электрическим сетям жилого дома по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка № (л.д. 50).
дд.мм.гггг. осуществлен допуск прибора учета электроэнергии в эксплуатацию, о чем составлен акт № (л.д. 51).
дд.мм.гггг. между ООО «Водоканал-Сервис» и ЗЮ.Ю.А. заключен договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка №, между ООО «Усинская Тепловая Компания» и ЗЮ.Ю.А. договор № о подключении к системе теплоснабжения (л.д. 52-55, 56-59).
Согласно выписки из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства кадастровый № по адресу: ... он принадлежит ФИО1, в отношении объекта установлены ограничения в виде запрещения регистрации на основании постановлений судебного пристава исполнителя ОСП по г. Усинску от
По информации, представленной в материалы дела ОСП по г. Усинску УФССП по РК ограничения в виде запрещения регистрации в отношении спорного объекта незавершенного строительства наложены в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ФИО1, где взыскателями являются: КУМИ администрации МО «Усинск» РК (№-ИП), ООО «УГИЦ» (№-ИП), АО «Комиэнергосбытовая компания» (№-ИП), КУМИ администрации МО ГО «Усинск» (№-ИП), ООО «УГИЦ» (№-ИП), АО «Коми энергосбытовая компания» (№), КУМИ администрации МО ГО «Усинск» (№-ИП), УФССП России по РК (№-ИП), Волго-Вятский Банк ПАО «Сбербанк» (№), КУМИ МО ГО «Усинск» (№-ИП), ОАО «Всероссийский Банк Развития Регионов» (№).
дд.мм.гггг. ЗЮ.Ю.А. обратился с заявлением в ОСП по ... об отмене постановлений о запрещении регистрации в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 11:15:1701001:611, расположенного по адресу: ... ..., ссылаясь, что является его собственником, на основании договора купли-продажи от дд.мм.гггг.. на данное обращение получен отказ в его удовлетворении, разъяснено право на обращение в суд (л.д. 62-63).
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. ст. 153, 154 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Из п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 218 Гражданского кодекса РФ предусматривает основания приобретения права собственности.
Согласно пункту 2 приведенной правовой нормы право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из ст. 550 Гражданского кодекса РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из вышеизложенных положений действующего законодательства следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, лицом, имеющим право на отчуждение недвижимого имущества, содержать существенные условия договора купли продажи, то есть в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена договора, передача имущества от продавца покупателю осуществляется по подписанному сторонами акту или иному документу о передаче, договор подлежит государственной регистрации.
Однако, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Заключенный дд.мм.гггг. между ФИО1 и ЗЮ.Ю.А. договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: ..., соответствует положениям ст. ст. 432, 550, 554, 555, 556, 558 Гражданского кодекса РФ, договор заключен в письменном виде, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, позволяет определить объект договора купли-продажи, цену, договор подписан сторонами, фактически договор исполнен, согласно акту приема-передачи от дд.мм.гггг., договор никем не оспорен и не признан недействительным.
При заключении договора купли-продажи от дд.мм.гггг. в отношении объекта незавершенного строительства никаких обеспечительных мер наложено не было, обременения не были зарегистрированы.
На момент заключения договора купли- продажи от дд.мм.гггг. объект незавершенного строительства передавался в степени готовности 10%, в настоящее время объект достроен силами и за счет средств истца, также осуществившего подключение объекта к системам электроснабжения,водоснабжения и теплоснабжения, соответственно, истцом в период после заключения договора купли-продажи и до настоящего времени выполнялись обязанности собственника по содержанию недвижимого имущества.
Кроме того, истец является владельцем земельного участка с кадастровым номером № по адресу: ..., ... ... по договору переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от дд.мм.гггг., заключенному между ФИО1 и ЗЮ.Ю.А. после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от дд.мм.гггг. и зарегистрированного в установленном порядке.
Одним из принципов земельного законодательства в силу пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, в рассматриваемом споре, надлежащим способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ЗЮ.Ю.А. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: ... на основании договора купли -продажи от дд.мм.гггг. и, соответственно, отмене обеспечительных мер, наложенных в отношении данного объекта в рамках исполнительного производств в отношении ФИО1
руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
Исковые требования ЗЮ.Ю. А. к ФИО1, ОСП по г. Усинску УФССП по Республике Коми, УФССП по Республике Коми, КУМИ администрации МО «Усинск» РК, АО «Комиэнергосбытовая компания, ООО «УГИЦ», Волго-Вятский Банк ПАО «Сбербанк», ОАО «Всероссийский Банк Развития Регионов» об освобождении имущества от ареста, признании права собственности на объект незавершенного строительства – удовлетворить.
Признать право собственности ЗЮ.Ю. А. на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, кадастровый №, по адресу: ... ....
Освободить от ареста имущество, отменить запреты на регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровый №, по адресу: ... наложенные судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Усинску УФССП по РК в рамках исполнительных производств в отношении ФИО1.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Усинский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 06 октября 2025 года.
Председательствующий – С.Г. Волкова