ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № 3га-961/2023

16 ноября 2023 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,

при секретаре Гариповой А.Г.,

с участием представителя административного истца ООО «Уршак» ФИО1, представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уршак» (далее – ООО «Уршак») об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Уршак», являясь арендатором земельного участка категории земель специального назначения с кадастровым номером ... по адресу: адрес, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной государственной оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2022 года не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка» №... от дата, выполненном оценщиком ...

Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованной арендной платы, исчисляемой в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка согласно Отчету по оценке объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме, соглашаясь с выводом эксперта по определению рыночной стоимости земельного участка, полагая экспертное заключение достоверным и правильным.

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенностям ФИО2 поддержала представленные в судебное заседание письменные возражения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на экспертное заключение, в которых выражено несогласие с выводами эксперта, в силу чего, по мнению представителя административных ответчиков, экспертное заключение является недостоверным. Заявила ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, при этом расходы по проведению экспертизы просила взыскать при вынесении итогового судебного акта. Гарантийное письмо от экспертной организации ФБУ Башкирской лаборатории судебной экспертизы, которой просила поручить проведение повторной экспертизы, суду не представила.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заедания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав пояснения представителей сторон, письменные пояснения эксперта ... ФИО5 на возражения по экспертизе, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административному истцу на основании договора аренды от дата №... заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, предоставлен в аренду сроком по дата земельный участок категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ....

По условиям договора и в соответствии с расчетом арендная плата рассчитана по процентной ставке ...% от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках на объект недвижимости от дата земельный участок с кадастровым номером ... находится в собственности Республики Башкортостан, на кадастровый учет поставлен 15 июля2008 года.

По выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 30 468 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2022 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года № 1917 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на 1 января 2022 года».

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец предоставил отчет №... от дата, выполненный оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 11 245 000,00 руб.

Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5

Согласно заключению эксперта ... ФИО5. №... от дата рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 13 280 000,00 руб.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет, стаж судебного эксперта ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации...

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом при проведении исследования использованы три аналога земельных участков категории земель промышленности, сельхозназначения, расположенных в адрес с однотипным объекту оценки видом разрешенного использования – ... с расчетом корректировки на регион РФ на основании интегрального рейтинга социально-экономического положения регионов по итогам 2021 года. Для формирования репрезентативной выборки экспертом произведена группировка единых объектов недвижимости со сходными характеристиками. Отобранные аналоги выбраны экспертом по значениям некоторых ценообразующих факторов с проведенным анализом архива объявлений https://ruads.org о продаже земельных участков в ноябре 2019 года, марте-июле 2020 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков, назначение земельного участка с применением скидки на торг. Весовые коэффициенты аналогов являются практически равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов.

Представленный в письменных возражениях довод представителя административного ответчика относительно критерия отбора объектов-аналогов, являющегося, по мнению административного ответчика, противоречивым ввиду того, что аналоги расположены за пределами Республики Башкортостан, а рынок Республики экспертом не исследован со ссылкой на принятые ранее решения, опровергается пояснениями, представленными в суд экспертом ... ФИО5, из которых следует, что в заключении приведена таблица 2. Ценовая ситуация на рынке земельных участков для карьеров в Республике Башкортостан и территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта за 2019-2021 гг., из которой усматривается наличие одного объявления по республике, в связи с чем география поиска объектов-аналогов расширена. В расположенных в окружении Республики Башкортостан областях выявлены предложения по продаже карьеров в адрес, которые были использованы в дальнейшем в качестве аналогов. Данное обстоятельство не противоречит п.10 б раздела V. Анализ рынка Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), согласно которому «если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта».

При выборке аналогов из девяти предложений эксперт исключил аналог №1, предложенный на торгах, а также аналог №9, расположенный на территории Республики Башкортостан, поскольку предложение включало в себя продажу бизнеса (продажу компании). Из оставшихся аналогов экспертом отобраны три аналога, наиболее близкие к объекту оценки по площади и средней стоимости выборки. Все аналоги идентифицированы, местоположение аналогов сверено с публичной кадастровой картой, информация просмотрена на сайте РОСРЕЕСТР в режиме оn-line. При итоговых расчетах экспертом применена корректировка на регион Российской Федерации на основании интегрального рейтинга социально-экономического положения регионов по итогам 2021 года. Рейтинги рассчитаны на основе данных официальной статистики.

Ссылка административного ответчика в возражениях на экспертное заключение относительно использованных аналогов, расположенных в Республике Башкортостан, при проведении экспертом оценки объекта недвижимости по аналогичному, по мнению ответчика, административному делу №... (по иску ...»), является необоснованной, поскольку объект оценки по вышеуказанному административному делу имел вид разрешенного использования: недропользование, что предполагает широкий спектр деятельности, от геологических изысканий до размещения объектов капитального строительства для проживания сотрудников, обслуживающих сооружения по недропользованию. В данном конкретном деле вид разрешенного использования определен конкретно как разработка карьера в целях разведки и добычи песчано-гравийной смеси, то есть карьер разработан и является действующим.

Примененный ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в Республике Башкортостан по состоянию на 1 января 2022 года метод индексации рыночного значения не является основанием для вывода о недостоверности экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка с применением методики расчета стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Таким образом, представленные административным ответчиком возражения не являются доказательством, опровергающим достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой.

Экспертом в соответствии с п.2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 соблюдены в полной мере принципы использования всей существенной информации при определении стоимости объекта оценки.

В соответствии с п.2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 апреля 2022 года N 200, эксперт может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Согласно пунктам 9-10 вышеуказанного ФСО в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов экспертом в полной мере учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, использованы наиболее сопоставимые аналоги с применением наименьшего количества корректировок, учтена репрезентативность сделок, совершенных ближе к дате оценки.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Уршак» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 13 280 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14 сентября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова

Мотивированное решение изготовлено 27 ноября 2023 года.