дело № 3га-627/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Уфа 18 июля 2023 г.

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Бураншина Т.А.,

при секретаре Галимове Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Новые научные разработки» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Публично-правовой компании «Роскадастр» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Новые научные разработки» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником земельных участков:

1. с кадастровым номером №..., площадью 23 853 кв.м., по адресу: Российская Федерация, адрес с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 58 202 512,65 руб.;

2. с кадастровым номером №..., площадью 8 655 кв.м., по адресу: адрес кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 67 172 060,85 руб.;

а также арендатором земельного участка:

3. с кадастровым номером №... площадью 3 366 кв.м., по адресу: адрес с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 28 083 018,20 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника и арендатора этих объектов.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022г.:

1. с кадастровым номером №... в размере 38 213 000 руб.;

2. с кадастровым номером №... в размере 41 908 000 руб.;

3. с кадастровым номером №... в размере 12 458 000 руб.

Представитель административного истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельных участков согласно заключению судебной экспертизы ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г.

Представитель Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан ФИО1 в судебном заседании административное исковое заявление не признал.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц: Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Публично-правовой компании «Роскадастр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 19 апреля 2023 г. лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого к спорным правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), кадастровая стоимость - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных и налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора и собственника.

Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости поставлены на государственный кадастровый учет.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 г.:

1. с кадастровым номером №... в размере 58 202 512,65 руб.;

2. с кадастровым номером №... в размере 67 172 060,85 руб.;

3. с кадастровым номером №... в размере 28 083 018,20 руб.

Административным истцом представлен отчет № 08/02/23-ОС от 28 марта 2023 г., подготовленный ООО «РегионЗемОценка», согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 г.:

1. с кадастровым номером №... в размере 38 213 000 руб.;

2. с кадастровым номером №... в размере 41 908 000 руб.;

3. с кадастровым номером №... в размере 12 458 000 руб.

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 мая 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО оценочная компания «ТерраНова».

Согласно заключению эксперта ООО оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/19/05/23-ЗЭ от 24 мая 2023 г. рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 г.:

1. с кадастровым номером №... в размере 43 079 000 руб.;

2. с кадастровым номером №... в размере 45 811 000 руб.;

3. с кадастровым номером №... в размере 13 191 000 руб.

С результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы представитель Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан не согласился, заявив ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 22 июня 2023 г. по делу назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» ФИО2

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г. рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет:

1. с кадастровым номером №... в размере 43 570 000 руб.;

2. с кадастровым номером №... в размере 47 730 000 руб.;

3. с кадастровым номером №... в размере 13 694 000 руб.

Суд, оценивая отчет об оценке № 08/02/23-ОС от 28 марта 2023 г., подготовленный ООО «РегионЗемОценка», представленный в качестве доказательств по настоящему делу, заключение эксперта ООО оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/19/05/23-ЗЭ от 24 мая 2023 г., приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г. по следующим основаниям.

Так, отчет об оценке, выполненный ООО «РегионЗемОценка», получен во внесудебном порядке, на основании договора об оказании услуг, заказчиком по которому выступил административный истец. Лицо, выступившее в качестве оценщика при составлении данного отчета, не предупреждалось об уголовной ответственности за недостоверность информации, изложенной в отчете об оценке.

В заключении эксперта ООО оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/19/05/23-ЗЭ от 24 мая 2023 г. также допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, выразившиеся в некорректной идентификации критериев поиска объектов-аналогов, что привело к искажению действительной рыночной стоимости объектов оценки.

Наличие вышеуказанных нарушений лишает возможности убедиться в действительности используемых в заключении данных и проверить обоснованность выборки объектов-аналогов, что свидетельствует о необъективности процесса выборки аналогов, проведения корректировок их цен по различиям ценообразующих свойств, и как следствие - об искажении итоговой стоимости объектов оценки. Сомнения в обоснованности данного экспертного заключения не устранены путем допроса эксперта.

Выводы эксперта ООО оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/19/05/23-ЗЭ от 24 мая 2023 г. о размере рыночной стоимости объектов недвижимости опровергнуты заключением эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г.

Таким образом, отчет об оценке № 08/02/23-ОС от 28 марта 2023 г., подготовленный ООО «РегионЗемОценка» и заключение эксперта ООО оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/19/05/23-ЗЭ от 24 мая 2023 г., не могут быть признаны доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости объектов недвижимости, и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Эксперт ФИО2 имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошла профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом СРО "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности, судебным экспертом с 2005 г.; ее экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г., не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В ходе судебного заседания представитель административного истца с заключением повторной судебной экспертизы ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г. согласился, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости по результатам повторной экспертизы.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ООО «Новые научные разработки» подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 633/2023 от 4 июля 2023 г.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Новые научные разработки» как собственника и арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Новые научные разработки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 г.:

1. с кадастровым номером №..., площадью 23 853 кв.м., по адресу: Российская Федерация, адрес в размере 43 570 000 руб.;

2. с кадастровым номером №..., площадью 8 655 кв.м., по адресу: адрес размере 47 730 000 руб.;

3. с кадастровым номером №... площадью 3 366 кв.м., по адресу: адрес в размере 13 694 000 руб.

Датой подачи заявления считать 17 апреля 2023 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.

Копия верна

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.