Дело № 2-2560/2025
УИД 21RS0025-01-2025-001816-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары
Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в составе:
Председательствующего судьи Трыновой Г.Г.,
При секретаре судебного заседания Петровой О.Э.,
С участием истицы ФИО1 и представителя истицы ФИО2, действующего на основании ордера и доверенности,
Ответчика ФИО3 и представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 – адвоката Гаврилова А.М., действующего на основании ордера,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задатка в двойном размере и возмещении убытков,
УСТАНОВИЛ:
Истица ФИО1 обратилась в Московский районный суд г. Чебоксары с исковыми требованиями к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задатка в двойном размере и возмещении убытков. Обосновывая свои требования, истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками, как с продавцами, и ней, как с покупателем, было достигнуто соглашение о купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый № по цене 5 900 000 рублей в форме предварительного договора купли - продажи. Основной договор купли - продажи должен был быть заключён сторонами до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Порядок оплаты по договору был оговорен в п.2.2, согласно которому было предусмотрено внесение суммы в размере 50 000 рублей - в день заключения договора в качестве задатка. Она внесла эту сумму задатка и ответчики ее приняли. Согласно п. 8.1 было предусмотрено, что в случае неисполнения предварительного договора по вине «Продавцов», «Продавцы» обязаны в течение 5 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в п. 7, уплатить «Покупателю» двойную сумму задатка. Однако, ответчики от заключения основного договора купли - продажи уклонились и не выполнили свои обязательства по заключению договора купли - продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ее требования от ДД.ММ.ГГГГ о заключении основного договора или возвращении задатка в двойном размере ответчики добровольно не удовлетворили, сославшись на нежелание продавать квартиру по прежней цене, и увеличили стоимость квартиры на 300 000 рублей, то есть установили цену 6 200 000 рублей. Ответчики, признав, что основной договор купли-продажи не был заключен по их вине и инициативе, осуществили частичный возврат задатка путем перевода на счет истца в размере 50 000 рублей, но не в двойном размере, как было предусмотрено предварительным договором. В связи с чем, ссылаясь на нормы ст. 380, 381, 429, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, истица просит взыскать с ответчиков недовозвращенный задаток, уплаченный по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере, на сумму 50 000 рублей в солидарном порядке. Также истица, ссылаясь на норму ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке убытки, которые выражаются в следующем: Согласно предварительному договору оплату части цены квартиры в размере 2 400 рублей истец должен был произвести за счет кредитных средств Покупателя, в день заключения основного договора купли-продажи. В указанных целях истцом параллельно был согласована ипотека в ПАО Сбербанк по ставке 11,7% годовых на покупку квартиры по адресу: <адрес>. Однако в связи с тем, что сделка была сорвана по вине ответчиков, она была вынуждена искать другую квартиру. За указанное время Банком было аннулировано предварительное согласие на выдачу кредита по ставке 11,7% и по новому договору купли-продажи Банком была согласована ставка кредита равная 21,683 % годовых (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ). В связи с этим в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ею уплачены проценты в размере 79 006,05 рублей, а при процентной ставке 11,7 % она бы уплатила проценты в размере 50 176,31 рубль, следовательно, она излишне, по вине ответчиков, уплатила проценты на сумму 28 827,74 рублей, которые она просит взыскать с ответчиков.
В судебном заседании истица ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования по мотивам, изложенным в исковом заявлении, указав, что уже ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 заявила о своем желании увеличить стоимость квартиры до 6 200 000 рублей. Несмотря на их стремление обговорить новую стоимость квартиры, ответчик ФИО3 уклонилась от заключения основного договора купли-продажи в оговоренные сроки.
Ответчик ФИО3 и представитель ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 – адвокат Гаврилова А.М. в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что основной договор до ДД.ММ.ГГГГ не был заключен. Ее вины в этом не имеется. В силу объективных обстоятельств, она не смогла представить справку из МБУ «Управления жилфондом <адрес>» по поводу своего жилья; она подала заявление ДД.ММ.ГГГГ и за справкой должна была явиться ДД.ММ.ГГГГ и, следовательно, эту справку не имела возможность предоставить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, о чем она сообщила риэлтору. Она готова была продать квартиру за оговоренную сумму, но в пределах срока предварительного договора. В связи с этим она ДД.ММ.ГГГГ заявила о том, что по истечению этого договора она намерена увеличить стоимость квартиры до 6 200 000 рублей. Она считает, что на это имела право. ФИО1 с этим не согласилась. Какое-либо письменное соглашение об изменении условий предварительного договора не было подписано, такое предложение от ФИО1 в ее адрес не поступало. В связи с этим, все условия, оговоренные предварительным договором, после ДД.ММ.ГГГГ прекратились.
Заслушав пояснения сторон, проверив их доводы, рассмотрев данное дело, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).
Согласно 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как видно из материалов дела, стороны, руководствуясь правилами свободы договора, с соблюдением выше указанных норм, ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> за 5 900 000 рублей.
По этому поводу ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4, ФИО5, с одной стороны, как продавцы, и ФИО1, с другой стороны, как покупателя, был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 22).
При этом Продавцы обязались продать эту квартиру по действительной стоимости в 5 900 000 рублей, что является основным условием будущего основного договора (п.п. 1, 2, 2.1 предварительного договора).
Согласно п. 2.2. предварительного договора стороны договорились, что Покупатель оплачивает стоимость Недвижимости, указанной в п. 2.1. настоящего Договора, следующим образом:
-сумму в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей - в день заключения настоящем о договора в качестве задатка;
- сумму в размере 3 450 000 (Три миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей - наличными Денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи;
- сумму в размере 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей за счет кредитных средств предоставляемых ДАО Сбербанк России Покупателю в день заключения основного договора купли-продажи.Согласно п.6 этого договора, «Стороны» обязуются совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п.7 этого договора, основной договор купли-продажи должен быть заключён до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Согласно п.8, в соответствии со ст. 380 - 381 ГК РФ «Стороны» предусматривают в качестве договорного способа обеспечения уплату следующей компенсации:
В случае неисполнения настоящего договора по вине «Продавцов», «Продавец» обязан в течение 5 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в п. 7, уплатить Покупатели двойную сумму задатка.
В случае неисполнения настоящего договора по вине «Покупателя», полученный задаток в качестве компенсации остаётся у «Продавцов».
В случае невозможности исполнения договора не по вине «Сторон», а именно отказа Сбербанка в оформлении ипотеки и выдачи кредита в заявленной сумме и отказа органов опеки и попечительства в продаже объекта «Покупателя» полученная «Продавцами» сумма задатка возвращается «Покупателю» в течение 5 рабочих дней с момента наступления данной обстоятельства, то есть со следующего дня.
Таким образом, по условиям этого предварительного договора обе стороны согласовали стоимость квартиры – 5 900 000 рублей, порядок оплаты этой суммы и т.д.
В то же время, каждая из сторон взяла на себя обязанность совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи в оговоренные сроки до ДД.ММ.ГГГГ.
Это условие касается не только стороны покупателя – истицы по делу ФИО6, которая выполнила все условия и согласовала все свои действия с Банком, органами опеки и попечительства и имела на руках все необходимые документы.
Это касается и стороны продавца - ответчиков по делу. Как объективно оказалось на момент заключения предварительного договора, так и до конца срока действия договора, они не имели на руках надлежащим образом оформленные документы, из которых следовало бы, что они являются надлежащими продавцами и никаких прав третьих лиц на эту квартиру не имеется. Наличие таких документов – это мера ответственности продавцов.
Ответчик ФИО3, восполняя свои документы, необходимые для этой сделки, ДД.ММ.ГГГГ обратилась в МБУ «Управления жилфондом г. Чебоксары» с заявлением о выдаче справки. Хотя в документе, подтверждающем факт подачи заявления от ДД.ММ.ГГГГ, была указана дата получения справки ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64), она не обеспокоилась о получении этой справки до истечения оговоренного срока подписания основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, как установлено судом, справка была изготовлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63). При достаточной осмотрительности она имела возможность получить эту справку ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчица ФИО3 вместо этого, еще с ДД.ММ.ГГГГ заявила об увеличении стоимости квартиры, с оговоренной суммы 5 900 000 рублей до 6 200 000 рублей, что противоречит условиям договора на момент заявления об этом – на ДД.ММ.ГГГГ.
Данные обстоятельства подтверждены в судебном заседании показаниями свидетеля ФИО7 – риэлтора, сопровождавшего данную сделку.
Анализируя все обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ не был заключен из-за ненадлежащего поведения со стороны ответчиков по делу: ФИО3, ФИО4, ФИО5, то есть по их вине, оговоренной в п. 8.1. Следовательно, они обязаны уплатить истице ФИО6 двойную сумму задатка. Учитывая, что основная сумма задатка в 50 000 рублей возвращена, что в соответствии с п. 8.3 предварительного договора, возможно только при вине обеих сторон; следует с ответчиков взыскать недовозвращенный задаток в размере 50 000 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Исходя из того, что истицей ФИО6 уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей из суммы в 50 000 рублей, которая удовлетворена судом, суд считает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истицы уплаченную ею государственную пошлину.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Также истицей ФИО6 предъявлено требование о возмещении убытков и упущенной выгода по тем мотивам, что у нее была согласована ипотека в ПАО Сбербанк по ставке 11, 7% годовых на покупку данной квартиры. В связи с тем, что сделка была сорвана по вине Ответчиков, в последующем она вынуждена искать другую квартиру для покупки. В результате Банком было аннулировано предварительное согласие на выдачу кредита по ставке 11,7% и по новому договору купли-продажи Банком была согласована ставка кредита равная 21,683 % годовых. В связи с чем, она переплачивает ежемесячно проценты по кредиту по вине ответчиков.
Согласно ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно справки ПАО Сбербанк, истице ФИО6 ставка 11,7 % годовых была одобрена ДД.ММ.ГГГГ на срок 90 дней (л.д. 30). Таким образом, к моменту заключения предварительного договора – ДД.ММ.ГГГГ уже прошло 57 дней, то есть более половины срока.
Как видно из справки ПАО Сбербанк, на ДД.ММ.ГГГГ ставка Банка по договору ипотеки уже была 20,6 % годовых; такая ставка действовала с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 20,9 %. В то же время истице ДД.ММ.ГГГГ банк одобрил кредит по ставке 21,683 %.
При данных обстоятельствах суд видит, что сама истица ФИО6 в указанной части поступила недостаточно осмотрительно. Вина в этом со стороны ответчиков, в форме умысла или неосторожности, в судебном заседании не доказана. Следовательно, изменение ставки банка по ипотечному кредиту суд не может признать убытком истицы и ее упущенной выгодой, допущенной по вине стороны ответчика. Таким образом, в удовлетворении этих требований истице следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании задатка в двойном размере и возмещении убытков удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3, <данные изъяты>); с ФИО4, <данные изъяты>); с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающей по адресу: г. Чебоксары, ул. <данные изъяты> недовозвращенный задаток, уплаченный по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере, на сумму 50 000 рублей и возврат государственной пошлины в размере 4 000 рублей в солидарном порядке.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о возмещении убытков отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики через Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья Трынова Г.Г.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Копия верна:
Судья