Решение по делу № 3А-121/2023 от 02.11.2023 - о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 08.02.2023 № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2023-000145-93

Производство № 3а-121/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 ноября 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Е.В. Черных,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда административное дело по административному исковому заявлению АО «Эфирное» о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 08.02.2023 № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ЗАО «Эфирное» (далее также Общество, административный истец) являясь собственником 9/10 долей в праве общедолевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № площадью <***> кв. м, и № площадью <***> кв. м расположенных по адресу: <адрес>, 30.05.2023 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 08.02.2023 № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости 58 153 000 руб. и 17 803 000 руб. на 01.10.2022.

В обоснование административного иска Обществом указано, что кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговой нагрузки, так как Общество является плательщиком земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости участков.

28.12.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, представив отчеты об оценке от 08.12.2022 № 03311-22-435 и № 03311-22-434 составленные оценщиком ООО Компания «<***>».

Бюджетным учреждением заявления были рассмотрены, и 08.02.2023 приняты решения № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Административный истец полагает, указанные решения незаконными, поскольку изложенные в них доводы о несоответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

Представитель административного истца ФИО1 19.10.2023 посредством сервиса «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» направила в Белгородский областной суд заявление об уточнении административных требований в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, и просила установить стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 70 556 589 руб. и земельного участка с кадастровым номером № – 24 233 933 руб., т.е. в размере определенном экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель Общества ФИО1 административный иск, с учетом его уточнения, поддержала. Пояснила, что замечаний к экспертному заключению, в частности к выводу эксперта по первому вопросу, касающемуся проверке отчетов об оценке № 03311-22-435, № 03311-22-434 на наличие нарушений отраженных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения и подтвержденных экспертом, не имеет.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО2 и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3 полагали требования административного истца о признании незаконными решений бюджетного учреждения необоснованными и не подлежащими удовлетворению, оспариваемые решения считали законными. Также указали, что каких-либо замечаний к заключению эксперта они не имеют, нарушений требований законодательства не выявлено.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области своего представителя в судебное заседание не направило. О рассмотрении дела извещено надлежащим образом и своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также посредством электронной почты. В материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

Заинтересованное лицо ООО «АПИК», являющееся собственником 1/10 долей в праве общедолевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении (РПО 80406289963238 вручено 20.10.2023) в суд явку своего представителя не обеспечило.

Представитель заинтересованного лица администрации Алексеевского городского округа Белгородской области ФИО4 требования о признании незаконными решений бюджетного учреждения полагал не подлежащими удовлетворению. Право административного истца на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков не оспаривал ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, однако полагал, что представленное в материалы дела заключение эксперта М.А.И. составленное по результатам проведенной судебной экспертизы содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющих на итоговую рыночную стоимость спорных объектов недвижимости. Ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В целях полного, всестороннего и правильного рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в административном деле, в судебное заседание для дачи пояснений относительно проведенного исследования и данным заключением был вызван эксперт М.А.И.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленных в материалы административного дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.12.2022 № № и № № Общество является собственником 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2021, с датой применения, - с 2022 года.

Кадастровая стоимость участков на 01.01.2021 утверждена в следующих размерах:

№п/п

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость руб.

1

№

136 687 676, 40

2

№

42 651 832, 50

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023.

Новая кадастровая стоимость спорных земельных участков осталась неизменной.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая Обществом кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как ранее было указано судом, 28.12.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, представив отчеты составленные оценщиком ООО Компания «<***>» № 03311-22-435 и № 03311-22-434.

Решениями бюджетного учреждения от 08.02.2023 № ОРС-31/2023/000063 и № ОРС-31/2023/000063 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчетов нарушения законодательства об оценочной деятельности, а именно:

- пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7 – при проведении анализа рынка оценщик отобрал объекты с диапазоном цен предложений от 114, 24 руб./ кв. м до 926, 91 руб./ кв. м в качестве аналогов – объекты с диапазоном предложений от 636 руб. кв. м до 807 руб./ кв. м, однако, если воспользоваться сайтом объявлений в сети Интернет, то можно увидеть, что там предлагаются объекты с большей удельной стоимостью, которые не были рассмотрены даже при анализе рынка (в решениях приведены 11 объявлений со ссылками на соответствующие сайты). По мнению бюджетного учреждения итоговая рыночная стоимость объекта оценки была занижена. Здесь же указано, что поскольку оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, то проведение дальнейших этапов сравнительного подхода и непосредственного расчета рыночной стоимости данным подходом ведет к недостоверным результатам;

- пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7 – оценщик указывает ценообразующие факторы, однако в соответствии со Справочником оценщика недвижимости – 2022 к ценообразующим факторам для земельных участков под индустриальную застройку, к которой относится объект оценки с учетом вида разрешенного использования и фактического использования, относятся: местоположение участка, расположение относительно автомагистралей, общая площадь, передаваемые имущественные права, наличие электроснабжения на участке, свободный подъезд, наличие водоснабжения и канализации на участке, наличие газоснабжения, наличие железнодорожной ветки на земельном участке, инженерно-геологические условия, асфальтирование участка.

Оценщик не применяет корректировки на наличие ж/д путей, инженерно-геологические условия, асфальтирование участка, свободный проезд. При этом, например, объект оценки имеет ж/д пути.

Объект оценки в соответствии с видом разрешенного использования и фактическим использованием относится к земельным участкам под индустриальную застройку, что подтверждает сам оценщик, однако оценщик не относит объект оценки к данному сегменту. Следовательно, выводы оценщика о сегменте рынка некорректны. Указанное нарушение вводит в заблуждение и влияет на достоверность полученного результата.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными указанных выше решений бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

Поскольку административным истцом был пропущен установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд, вопрос о его восстановления с выяснением причины такого пропуска являлся предметом рассмотрения в предварительном судебном заседании, как это предусмотрено частью 5 статьи 138 данного Кодекса (определение суда от 01.06.2023).

Придя к выводу, что срок обращения в суд пропущен по уважительной причине, судом восстановлен срок подачи административного искового заявления (протокол предварительного судебного заседания от 20.06.2023).

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена ФИО5

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемые административным истцом решения соответствуют форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписаны решения заместителем директора государственного бюджетного учреждения ФИО6 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2022 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Оспариваемые решения приняты в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления Общества об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» приняты в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решений бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчетам об оценке, отраженных в решениях и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решений государственного бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в размере равном их рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 27.06.2023 было удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» М.А.И. (<адрес>).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- допущены ли оценщиком ООО Компания «<***>» при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков от 08.12.2022 № 03311-22-435, № 03311-22-434 нарушения, описанные в решениях бюджетного учреждения от 08.02.2023 № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, нарушением требования законодательства?

- допущены ли оценщиком ООО Компания «<***>» при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков от 08.12.2022 № 03311-22-435, № 03311-22-434 иные нарушения, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорных земельных участков, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности?

- какова рыночная стоимость по состоянию на 01.10.2022 земельных участков с кадастровыми номерами № и №?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 29.09.2023 № В-230917/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков от 08.12.2022 № 03311-22-435, № 03311-22-434, подготовленных оценщиком ООО Компания «<***>», допущены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 08.02.2023 № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062 связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов.

Иных существенных нарушений в отчетах об оценке, помимо отраженных в оспариваемых решениях, оценщиком не допущено.

Обращение к исследовательской части экспертного заключения (Том 1 л.д. 107-111), показало, что комментируя первое, отраженное в решении нарушение, эксперт М.А.И. указал, что объекты, предлагаемые ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», представлены на рынке и оценщик, в рамках реализации положений пункта 22 «в» ФСО № 7 мог бы рассмотреть их на предмет сопоставимости с объектом оценки. При этом более подробный анализ объектов, предлагаемых ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», проведенный экспертом в рамках своего исследования показал, что не все предложенные бюджетным учреждением объекты являются аналогами объекта оценки, некоторые из них не сопоставимы с ним по ряду ценообразующих факторов (раздел 2.3.5 заключения). В то же время, в отчетах об оценке эксперт отмечает нарушение оценщиком положений пункта 22 «в» ФСО № 7. Так в отчетах рассмотрено недостаточно предлагаемых к продаже объектов, аналогичных оцениваемому земельному участку, а также присутствуют предложения, не сопоставимые с объектом оценки.

Касательно второго нарушения эксперт также согласился, что в отчетах об оценке неверно определен сегмент рынка. Рассматриваемый земельный участок относится к землям индустриального назначения как в соответствии с документально закрепленным видом разрешенного использования, так и в соответствии с фактическим использованием. Ценообразующие факторы для земель индустриального назначения исследованы в отчетах недостаточно.

Изучив выявленные и подтвержденные экспертом нарушения, описанные бюджетным учреждением в решениях № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062, суд приходит к выводу, что они не носят формального характера и являются достаточными для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» решения, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконными решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062 не имеется.

Суд также учитывает, что административным истцом не высказано замечаний относительно выводов эксперта по первому вопросу, поставленному судом.

Производными от основанного требования о признания решений незаконными, являются административные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Такие требования заявлены административным истцом и подлежат разрешению судом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорных земельных участков на 01.10.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчеты об оценке от 08.12.2022 № 03311-22-435, № 03311-22-434 составленные оценщиком ООО Компания «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 29.09.2023 № В-230917/С, составленное экспертом М.А.И.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключения эксперта, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленных Обществом отчетов об оценке № 03311-22-435, № 03311-22-434, то в них были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых (спорных) земельных участков.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО Компания «Юпикс» необходимой квалификации на составление отчетов об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчетов об оценке №, №, суд отвергает их в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № заключение судебной экспертизы от 29.09.2023 № В-230917/С.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельных участков проведена экспертом М.А.И. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельных участков являющихся объектами экспертизы. Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков оценен как достаточный.

Для целей расчетов, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, применены экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку.

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Им были использованы следующие источники информации: материалы дела № 3а-121/2023, база данных архива объявлений (http://ruads.net), база данных архива оценщика (http://архивоценщика.рф/) и другие открытые источники.

Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящая из 32 объектов, 12 из которых – предложения, представленные оценщиком в отчетах № 03311-22-435, № 03311-22-434, 11 – объекты, предложенные в решениях бюджетного учреждения и 9 – найденные экспертом.

Далее экспертом были выделены предложения о продаже земельных участков, сопоставимых с исследуемыми земельными участками. Для этого эксперт определил наиболее значимые критерии отбора аналогов и доверительные интервалы (стр. 40, 41-47 экспертного заключения).

Так, интервал цен предложений купли-продажи земельных участков, сопоставимых по ряду ценообразующих факторов с исследуемыми земельными участками за период, предшествующий дате исследования, составил от 665, 74 руб./ кв. м до 2 750 руб./ кв. м (без учета поправок на торг, местоположение, площадь и др.).

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков под индустриальную застройку: - передаваемые имущественные права (в т. ч. наличие обременений и ограничений); - условия финансирования сделки; - условия продажи; - дата предложения/сделки; - возможность торга; - месторасположение (статус населенного пункта); - фактор масштаба (общая площадь); - категория земель; - вид разрешенного использования; - наличие свободного подъезда; - обеспеченность железнодорожной веткой; - наличие ограждения; качество подъездных путей; - форма и рельеф земельного участка; - наличие и состав инженерных коммуникаций (в т. ч. возможность подключения к ним).

Для расчета рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал 5 объектов-аналогов наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, применил корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, на расположение относительно автомагистрали, на обеспеченность ж/д веткой, на качество подъездных путей и на ограждение участка (таблицы № 2-40, 2-41 экспертного заключения).

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, на дату оценки составила 70 556 589 руб., а с кадастровым номером № – 24 233 933 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом М.А.И. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № В-230917/С.

Определенная экспертом М.А.И. величина рыночной стоимости земельных участков не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объектов экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям. Сделанные экспертом М.А.И. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Приведенные представителем заинтересованного лица – администрации Алексеевского городского округа Белгородской области доводы, сводящиеся к допущенным экспертом М.А.И. нарушениям законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения, были проверены судом и своего подтверждения не нашли.

Так, довод представителя заинтересованного лица о том, что для расчета стоимости спорных земельных участков относящихся к сегменту индустриальной застройки эксперт ошибочно подобрал объекты-аналоги № 3 «для обслуживания и эксплуатации административного здания» и № 4 «для эксплуатации сооружения, часть асфальтированного покрытия двора» судом отвергается как несостоятельный.

Из экспертного заключения, письменных и устных объяснений эксперта, данных в судебном заседании следует, что эксперт проанализировал окружение объекта-аналога № 3 в ходе которого установил, что этот участок окружают: промышленное предприятие по добыче железорудного сырья КМАруда, расположенное на земельном участке с ВРИ «для производственных объектов», гаражи, здания и сооружения МЧС, прочие объекты промышленной инфраструктуры. Является очевидным, что для каждого предприятий промышленного назначения необходимы и административные здания для размещения кадрового персонала, столовой и пр. Анализ окружения данного земельного участка, позволил эксперту прийти к выводу о его сопоставимости по виду разрешенного использования с оцениваемым земельным участком и о возможности применения его в качестве аналога. В подтверждение сделанных выводов, экспертом приведены снимки окружающей местности, представленные сервисами «Яндекс карты» и «Гугл карты».

Проанализировано экспертом также местонахождение и окружение аналога № 4 - «для эксплуатации сооружения, часть асфальтового покрытия двора», который расположен внутри промышленной территории, вокруг участка индустриальная застройка и использование данного земельного участка по назначению, отличному от индустриального, не представляется целесообразным.

Не может суд согласиться и с доводом представителя администрации Алексеевского городского округа о том, что эксперт безосновательно не использовал в качестве аналогов объекты под № 10 «размещение и эксплуатация иных объектов транспорта», № 11 «коммерческий под любой вид деятельности», № 19 «земли промышленности/автозаправочные станции», № 20 «земли населенных пунктов/обслуживание сельскохозяйственного производства и первичная переработка сельскохозяйственной продукции».

Экспертом в таблице 2-8 заключения указаны обоснования отказа от использования вышеприведенных объектов в качестве аналогов. Причиной, по которой объект № 10 не принят в качестве аналога, является (помимо отличия в виде разрешенного использования) отсутствие возможности точной идентификации его местоположения. В объявлении недостаточно информации для определения кадастрового номера участка, следовательно, удостовериться в том, что участок действительно сопоставим с исследуемым, невозможно. Объявление о продаже объекта № 11 также содержит мало информации, что не позволяет идентифицировать этот участок через кадастровый номер и определить степень его сопоставимости с объектом исследования. Фраза «коммерческий, под любой вид деятельности» не является формулировкой вида разрешенного использования, установленного для данного участка, и подразумевает слишком широкое значение, чтобы использовать объект в качестве аналога. Аналог № 19 имеет вид разрешенного использования «автозаправочные станции», который относится к другому сегменту рынка. Согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки. Часть 2, под ред. ФИО7, участки, предназначенные для размещения автозаправочных станций, соответствуют классу земельных участков под коммерческую застройку. Кроме того, участок имеет отличную от объекта исследования категорию (земли промышленности), а данные о площади участка, указанные в объявлении, расходятся с данными публичной кадастровой карты, в связи с чем, при использовании данного участка в расчетах возникла бы неточность. Вид разрешенного использования аналога № 20 – «обслуживание сельскохозяйственного производства и первичная переработка сельскохозяйственной продукции», несопоставим с видом разрешенного использования объекта исследования.

Относительно доводов представителя заинтересованного лица о невозможности отнесения объекта-аналога № 4 к одному с объектом оценки сегменту рынка, поскольку он имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации сооружения – часть асфальтового покрытия двора», который не входит в перечень видов разрешенного использования согласно Классификатора видов разрешенного использования участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, в связи с чем, строительство на нем не предполагается, эксперт в судебном заседании пояснил, что согласно спутниковым снимкам местности, участок давно не используется, замощение ветхое, то есть улучшением фактически не является. Как показывает практика оценки, подразумевающая подробное исследование рассматриваемых земельных участков, вид разрешенного использования не всегда отражает наиболее эффективное использование земельного участка. Формулировка вида разрешенного использования может быть недостаточно корректной, способной сформировать у пользователя неоднозначное толкование его сути.

В ходе производства судебной экспертизы экспертом М.А.И. проанализировано окружение аналога № 4 и установлено, что земельный участок расположен внутри промышленной территории, вокруг индустриальная застройка. В результате анализа, экспертом сделаны выводы, что использование данного участка по назначению отличному от индустриального, не представляется целесообразным. В подтверждение данного вывода экспертом приведены исследования специалистов Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки (Справочник оценщика недвижимости- 2022. Земельные участки. Часть 1, под ред. ФИО7). Так, согласно классификации видов разрешенного использования, предложенной в Справочнике, к земельным участкам под индустриальную застройку относятся и участки, предназначенные для коммунального обслуживания. Даже в случае использования участка строго в соответствии с документальным видом разрешенного использования, его назначение соответствует индустриальному использованию.

Утверждение заинтересованного лица о том, что земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации сооружения – часть асфальтового покрытия двора» не предполагает строительство, не обосновано. Как поясняет эксперт, запрет на строительство на данном участке очевидно отсутствует. Объект предлагается продавцом на рынке, в том числе с возможностью его потенциальной застройки объектами недвижимости, в противном случае, предложение данного объекта на рынке как земельного участка под асфальтовое покрытие двора, не имеет экономического и разумного смысла.

Следует отметить, что подбор объектов-аналогов и применение корректировок является следствием реализации экспертом специальных познаний, наличие которых документально подтверждено и сомнений у суда не вызывает.

Доводы представителя заинтересованного лица о невозможности отнесения объектов-аналогов № 3 и № 4 к идентичному с объектом оценки сегменту рынка по виду разрешенного использования ввиду того, что согласно Правил землепользования и застройки городского округа «город Белгород», утвержденных департаментом строительства и транспорта Белгородской области № 440 от 29.05.2018 земельный участок с кадастровым номером № (объект-аналог № 4) находится в территориальной зоне П-3 с видом разрешенного использования «для эксплуатации сооружений – часть асфальтового покрытия двор», при этом в градостроительном регламенте зоны П-3 отсутствует такой вид разрешенного использования, а следовательно по логике представителя для строительства на указанном участке (которое регламентом для зоны П-3 допускается) необходимы будут дополнительные вложения, что приведет к увеличению стоимости выбранного объекта; а также согласно Правил землепользования и застройки Губкинского городского округа земельный участок с кадастровым номером № (объект-аналог № 3) входит в территориальную зону ОД-1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, а виды использования земельных участков данной зоны не предполагают ведение производственной деятельности либо размещения производственной базы, судом отвергаются как несостоятельные, и правильность выводов судебного эксперта не опровергают.

Сами виды разрешенного использования объектов-аналогов № 3 и № 4 представителем администрации городского округа под сомнение не поставлены. В этом случае само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не создает препятствий для его дальнейшей эксплуатации, и не исключает возможности использования участка по назначению.

Земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости виды разрешенного использования которых не соответствуют новому градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса и часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса).

С учетом изложенного, заявляя указанный довод представителем заинтересованного лица не доказано, что использование экспертом объектов-аналогов № 3 и № 4 привело к недостоверному определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Таким образом, все приведенные представителем заинтересованного лица доводы о допущенных экспертом М.А.И. нарушениях при составлении экспертного заключения, при проверке судом, своего подтверждения не нашли.

Протокольным определением от 02.11.2023 судом отклонено ходатайство представителя заинтересованного лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная экспертиза по делу назначается судом не произвольно, а лишь в случаях установленных законом. Так из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что назначение повторной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки по делу.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 28.12.2022, оспаривая кадастровую стоимость на 01.10.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости; в данном случае, сведения о новой кадастровой стоимости внесены 16.01.2023.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Эфирное» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 70 556 589 руб. на 01.10.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 24 233 933 руб. на 01.10.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 08.02.2023 № ОРС-31/2023/000063, № ОРС-31/2023/000062 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости, отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 28.12.2022.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 22.11.2023