Решение по делу № 3А-4/2025 от 23.01.2025 - о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2023-002855-30 Производство № 3а-4/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2025 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Е.П. Емельяновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Старооскольского городского суда Белгородской области административное дело по административному исковому заявлению ООО «Осколпласт-инвест» о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Осколпласт-инвест» (далее также Общество, административный истец) 08.08.2024 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконными решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16, 31:06:0401001:7, в размере их рыночной стоимости на 01.02.2024;

- установить кадастровую стоимость указанных выше земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.02.2024 определенном оценщиком ООО «<***>» в отчете от 22.02.2024 № 2-30.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельных участков установленная в размере 49 824 250,50 руб., 6 781 816,02 руб., 34 385 589,99 руб. соответственно, превышает их рыночную стоимость, - 20 063 000 руб., 4 704 000 руб. и 15 357 000 руб. Данное обстоятельство затрагивает права административного истца, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельных участков, в завышенном размере.

Оспариваемыми решениями ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку изложенные в решениях доводы о несоответствии отчета об оценке № 2-30 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1 и ФИО2 пояснили, что административное исковое заявление уточнено в части административного требования об установлении кадастровой стоимости участков в размере их рыночной стоимости, - Общество просит установить стоимость участков в размере определенном экспертом С.С.А. по результатам проведенной судебной экспертизы. Требование о признании незаконными решений бюджетного учреждения, поддержано.

Представитель административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3 считал принятые бюджетным учреждением решения законными. Полагал, что требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости может быть удовлетворено с установлением стоимости определенной экспертом по результатам проведенной судебной экспертизы.

Административные ответчики – Правительство Белгородской области, Управление Росреестра по Белгородской области, заинтересованные лица – администрация Старооскольского городского округа Белгородской области, департамент имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области, филиал ППК «Роскадастр» по Белгородской области, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено 24.12.2024) явку своих представителей в суд не обеспечили. От Управления и Администрации поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии представителей.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей административных ответчиков – Правительства Белгородской области Управления Росреестра по Белгородской области и заинтересованных лиц администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области, филиала ППК «Роскадастр» по Белгородской области с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленных в материалы административного дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости ООО «Осколпласт-инвест» на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16 и 31:06:0401001:7 (выписки от 20.03.2024 № КУВИ-001/2024-79831968, № КУВИ-001/2024-79825605 и № КУВИ-001/2024-79828360).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022 с датой применения, - с 2023 года.

Кадастровая стоимость участков на 01.01.2022 утверждена в следующих размерах:

№п/п

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость руб.

1

31:06:0401001:1

49 824 250, 5

2

31:06:0401001:16

6 781 816, 02

3

31:06:0401001:7

34 385 589, 99

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец 05.04.2024 обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16 и 31:06:0401001:7 в размере равном их рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 22.02.2024 № 2-30, составленный оценщиком ООО «<***>» М.О.В.

Решениями бюджетного учреждения от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета следующие нарушения:

нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - на странице отчета 18, в разделе «9.4. Сведения о физических свойствах объекта оценки» указано: «Участки многоугольной формы без уклона», что не соответствует характеристиками двух участков из трех оцениваемых. Участки с кадастровыми номерами 31:06:0401001:16 и 31:06:0401001:1 имеют правильную прямоугольную форму, о чем указывает сам оценщик на страницах 22 и 26 отчета;

нарушение пункта 10 ФСО III – на страницах отчета 64, 75, 86, для расчета корректировки на площадь оценщик использует усредненные данные по всей России без учета сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые земельные участки. При этом в использованном оценщиком источнике имеется информация по земельным участкам под индустриальную застройку. Из-за использования усредненных данных повышающие корректировки для земельного участка площадью 2 382 кв. м больше, чем, если бы использовались корректировки под индустриальную застройку. У оценщика (+21%), (+57%) и (+74%), а по таблице 32 будет (0%), (+30%) и (+49%). Для участка площадью 9 509 кв. м почти совпадают (в аналог № 3 была бы внесена корректировка 1,49, а в отчете 1,44). Для участка площадью 14 050 кв. м, в отчете по данным для индустриальных участков, повышающие корректировки были бы больше (для аналога № 1 осталась бы та же корректировка, что и у оценщика (-11%), в аналог № 2 была бы внесена корректировка (+16), в аналог № 3 (+34). У оценщика (+9%) и (+28%) соответственно;

нарушение пункта 10 ФСО III, подпунктов 3, 4 пункта 9 ФСО V, пункта 22 «д» ФСО № 7 – на страницах 64-65, 75-76, 86-87 отчета оценщик рассматривает ценообразующий факт по «инженерно-геологическим условиям», но только в части наличия «изъяна рельефа». Оценщик не учитывает второй параметр – «форма земельного участка» согласно, используемого источника. Оцениваемые участки имеют правильную форму удобную для застройки. Два из трех участков имеют прямоугольную форму. Земельный участок с кадастровым номером 31:09:0401001:7 хоть и имеет два выступа, но это не ограничивает возможности его эксплуатации, и допускает свободное планирование и возведение объектов капитального строительства, так как наличие этих выступов не является существенным недостатком земельного участка. Оценщик не идентифицировал аналог № 1, и не проанализировал информацию о нем. Проанализировав местоположение аналога № 1 на карте, представленной в объявлении (на странице 118 отчета), и учитывая, что этот участок не раз был проанализирован и идентифицирован оценщиком, можно утверждать, что аналог № 1 представляет собой два земельных участка с кадастровыми номерами 31:06:0321010:116 и 31:06:0321010:117, в совокупности имеющие площадь 5 632 кв. м (3 598 кв. м + 2 034 кв. м), расположенные по адресу: Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...>. В объявлении традиционно представлена площадь в сотках (56,3 сот.). Как видно по спутниковому снимку, участки, как по отдельности, так и с совокупности, имеют форму с особенностями, накладывающими ограничения по использованию, так как большая часть участка с кадастровым номером 31:06:0321010:116 расположена между двумя другими участками (не являющимися частями аналога № 1, а имеющие кадастровые номера: 31:06:0321010:62 и 31:06:0321010:46) застроенными объектами капитального строительства по большей части границ участка. Кроме того, участок с кадастровым номером 31:06:0321010:117 имеет узкие части (менее 6 м в ширину) протяженностью около 42 м и имеет изрезанную форму, что также является недостатком для планирования и застройки участка. Согласно исследований экспертов рынка СтатРиелт на основе актуальных рыночных данных на 01.07.2023, среднее значение стоимости земельных участков с существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования к земельным участкам пригодных и благоприятных для строительства и/или использования по целевому назначению и разрешенному использованию составляет (0,81), верхнее значение составляет (0,88). Таким образом, минимальное значение корректировки составило бы: 1/0,88=1,13. Оценщик не проанализировал информацию по аналогу № 1, и не учел различия между аналогом № 1 и всеми оцениваемыми земельными участками;

нарушение пункта 10 ФСО III, подпунктов 3, 4 пункта 9 ФСО V, пункта 22 «д» ФСО № 7 – на страницах отчета 60-92 оценщик не идентифицировал аналог № 2, и не проанализировал информацию о нем. При расчете рыночной стоимости объектов оценки не учитывается факт отсутствия качественных асфальтированных подъездных путей к аналогу № 2. Согласно текста объявления на станице 131 отчета: «до участка дорога разбитая», что говорит об отсутствии качественных подъездных автомобильных путей ведущих непосредственно к земельному участку. Кроме того, в обозначенном в объявлении кадастровом квартале 31:06:0401002 отсутствуют выделенные земельные участки соответствующие параметрам объявления по площади (3 200 кв. м) и назначению: «Для размещения и эксплуатации производственных зданий». Выявлены участки (другой площади) свободные от застройки для «овощеводства», «Для обслуживания тепличного комплекса» и «Промышленные предприятия и коммунально-складские организации III класса санитарной классификации». Единственный участок, который сопоставим по назначению с обозначенным в тексте объявления аналога № 2, имеет другую площадь, и является застроенным. Из анализа местоположения следует, что предлагаемый к продаже земельный участок не имеет координат границ, и расположен на удалении от существующих дорог, т.к. вдоль имеющихся дорог выявлены участки другой площади и назначения. Согласно Справочника оценщика – 2022. Земельные участки. Часть II. одним из ценообразующих факторов земельных участков под индустриальную застройку является «Свободный проезд». Согласно обозначенного источника: «Наличие и качество подъездных автомобильных путей, ведущих непосредственно к земельному участку, в том числе наличие разворотных площадок, является фактором, существенно влияющим на стоимость земельных участков». В обозначенном источнике приводится корректировка на транспортную доступность к земельному участку под индустриальную застройку. С учетом того, что в объявлении указано: «до участка дорога разбитая» и проанализировав кадастровый квартал расположения аналога № 2, можно считать, что к аналогу № 2 подъездные транспортные пути не имеют покрытия, в отличие от объектов оценки, поэтому в аналог № 2 должна быть введена корректировка: 1/0,86=1,16. Таким образом, оценщик не проанализировал информацию по аналогу № 2, и не учел различия между аналогом № 2 и объектами оценки.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится, в том числе назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена ФИО4

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемые административным истцом решения от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписаны решения заместителем директора ФИО5 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2022 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решения приняты бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявлений от административного истца, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 приняты в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписаны уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решений бюджетного учреждения не оспаривается.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд административным истцом соблюден.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка их принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решениях и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решений бюджетного учреждения Обществом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков, в размере их рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решений, определением Белгородского областного суда от 17.09.2024 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО ЭПГ «<***>» С.С.А. (город Воронеж).

Перед экспертом было поставлено два вопроса, - первый – допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке от 22.02.2024 № 2-30 нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16, 31:06:0401001:7, имеются ли иные нарушения в отчете об оценке № 2-30 связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности не указанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», если да то какие?, и второй – какова по состоянию на 01.02.2024 рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 31:06:0401001:1, площадью 14 050 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, станция Котел, промузел, площадка «Столярная», проезд Ш-3, № 3; 31:06:0401001:16, площадью 2 382 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, станция Котел, промузел, площадка «Столярная», проезд Ш-3, строение № 3; 31:06:0401001:7, площадью 9 509 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, станция Котел, промузел, площадка «Столярная», проезд Ш-3, строение 3?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 16.12.2024 № 26/24-СЭ, эксперт С.С.А. отвечая на первый вопрос, пришла к выводу о том, что при составлении отчета об оценке от 22.02.2024 № 2-30, подготовленного оценщиком ООО «<***>», допущены нарушения, описанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16, 31:06:0401001:7, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Также экспертом указано, что в представленном отчете об оценке имеются иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов исследования, не указанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033.

Рыночная стоимость участков на дату оценки экспертом определена в размере:

№п/п

Кадастровый номер

Рыночная стоимость руб.

1

31:06:0401001:1

19 965 893

2

31:06:0401001:16

3 786 213

3

31:06:0401001:7

15 114 651

Как следует из описательной части экспертного заключения № 26/24-СЭ, при изучении отчета об оценке от 22.02.2024 № 2-30 подтверждены нарушения, указанные в решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033, а именно:

на странице 19 отчета об оценке, в разделе 9.4. Сведения о физических свойствах объекта оценки, оценщик указывает, что: «...Участки многоугольной формы без уклона». Далее на страницах 23, 26 отчета в таблице № 1, оценщик указывает, что геометрическая форма участка – прямоугольная. Действительно исследуемые участки с кадастровыми номерами 31:06:0401001:16 и 31:06:0401001:1 имеют правильную прямоугольную форму. Поэтому, эксперт считает данное замечание обоснованным;

на странице 38 отчета об оценке, оценщик сам делает вывод, что объект оценки относится к землям под индустриальную застройку. Исследуемые земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16, 31:06:0401001:7, относятся к земельным участкам под индустриальную застройку, и соответственно было бы корректно, если бы оценщик применил значение корректировки на площадь из таблицы № 32 на странице 116 Справочника, для земельных участков под индустриальную застройку. Эксперт считает данное замечание обоснованным, следовательно, оценщиком нарушены нормы положения статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение;

в отчете об оценке на страницах 64, 75, 86, оценщик делает описание для корректировки на инженерно-геологические условия. Согласно данных Справочника Оценщика недвижимости-2022 «Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», под ред. ФИО6, на которые ссылается оценщик, данная корректировка состоит из двух частей: - элемент сравнения рельеф; - элемент сравнения форма земельного участка. Однако оценщик рассматривает ценообразующий фактор - «рельеф», но не учитывает второй ценообразующий параметр «форма земельного участка». В ходе исследования отчета об оценке, эксперт пришел к выводу, что оценщик полностью не идентифицировал, и не установил количественные и качественные параметры, для аналога № 1 и аналога № 2, не учел различия по форме участка между аналогом № 1 и исследуемыми земельными участками, а для аналога № 2 вообще отсутствует возможность сравнить с объектами исследования, поскольку он не идентифицирован. Учитывая все выше сказанное, эксперт считает данное замечание обоснованным;

на странице 131 отчета об оценке представлена скрин-копия объявления объекта-аналога № 2, на которой указано что: «...до участка дорога разбитая». Оценщик не идентифицировал аналог № 2, не установил полностью качественные и количественные характеристики аналога. Не учел различия по качеству подъездных путей между аналогом № 2 и исследуемыми земельными участками. Учитывая все выше сказанное, эксперт считает данное замечание обоснованным.

Руководствуясь принципом равноправия и состязательности сторон при активной роли суда, установив, что экспертом С.С.А. рыночная стоимость спорных земельных участков рассчитана в размере меньшем, чем определено оценщиком ООО «Компания профессиональной оценки» в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, отсутствие возражений от лиц, участвующих в деле об удовлетворении уточненных Обществом административных требований, посчитав необходимым выяснить причины снижения рыночной стоимости спорных земельных участков применительно к установленной решением Белгородского суда в рамках административного дела УИД 31OS0000-01-2023-000013-04 (производство № 3а-45/2023) при том, что актуальная кадастровая стоимость участков в сравнении с предшествующей увеличилась, а также для уяснения вопроса действительно ли подтвержденные экспертом нарушения указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения оказали влияние на рыночную стоимость, суд вызвал в судебное заседание эксперта С.С.А.

В судебное заседание эксперт С.С.А. не явилась, документально подтвердив уважительность своей неявки, одновременно представив изложенные в письменной форме пояснения по интересующим суд вопросам.

Представители сторон полагали возможным не вызывать эксперта повторно в судебное заседание, ограничившись изучением представленных письменных пояснений.

Так эксперт указала, что рыночная стоимость определяется для конкретного участка с учетом его количественных и качественных характеристик. При проведении экспертизы, эксперт пытается подобрать максимально схожие с исследуемым земельным участком, по своим ценообразующим параметрам, предложения продажи земельных участков на рынке. На страницах 63-67 экспертного заключения представлена Таблица № 7, которая показывает, что цены продажи земельных участков промышленного назначения в г. Старый Оскол, за период предшествующий дате оценки (01.02.2024), варьируются в широком диапазоне от ? 60500 руб./сотка до ? 555000 руб./сотка. Наибольшее количество предложений находится в диапазоне ? от 100 000 до 190 000 руб. / сотка без учета скидки на торг, месторасположения, площади и т.д. Медианное значение выборки составляет 177 557 руб./сот. Рыночная стоимость, 1 сот. исследуемых земельных участков, рассчитанная экспертом, составляет: 158 951 руб./ сот. и 142 106 руб./сот. Данные значения попадают в диапазон рынка, а также приближены к медианному значению. Удельный показатель кадастровой стоимости составляет 284 711 руб./сот., 354 621 руб./сот., 361 611 руб./сот. На основании своего опыта, в том числе в производстве судебных экспертиз по определению рыночной стоимости земельных участков промышленного назначения, расположенных в г. Белгород, эксперт может утверждать, что данная стоимость характерна скорее для земельных участков производственного назначения, расположенных в областном центре – г. Белгород. Поэтому возможная причина несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объяснена тем, что в расчет кадастровой стоимости были положены данные о ценах земельных участков, соответствующие рыночной стоимости земельных участков промышленного назначения, расположенных в г. Белгород, что возможно при массовой оценке.

Относительно вопроса о том действительно ли подтвержденные экспертом нарушения указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения оказали влияние на рыночную стоимость, эксперт пояснила, что выявленные и подтвержденные экспертом нарушения действительно оказывают влияние на рыночную стоимость спорных земельных участков.

Так, например выявленное нарушение № 2 (страница 11-12 экспертного заключения), отражается на величине поправочного коэффициента на площадь, следовательно, рыночная стоимость исследуемых земельных участков меняется.

На страницах 64, 75, 85-86 отчета об оценке, для применения корректировки на площадь, оценщик использует данные усредненные по России. На странице 115 Справочника Оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 2, есть сноска, что корректирующие коэффициенты, рассчитаны по всей совокупности земельных участков в России. На странице 38 отчета об оценке, оценщик сам делает вывод, что объект оценки относится к землям под индустриальную застройку. Исследуемые земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16 и 31:06:0401001:7, относятся к земельным участкам под индустриальную застройку, и соответственно было бы корректно, если бы оценщик применил значение корректировки на площадь из таблицы 32 на странице 116 Справочника, для земельных участков под индустриальную застройку. Из-за использования усредненных данных повышающие корректировки на площадь для земельного участка, площадью 2382 кв. м, больше, чем, если бы использовались корректировки на площадь, рассчитанные для участков под индустриальную застройку. В отчете об оценке (+21%, +57%, +74%), а по таблице 32 (земельные участки под индустриальную застройку) корректировки составят: 0%, +30%, +49%. Для участка, площадью 9509 кв. м, у аналога № 1 и аналога № 2 корректировки совпадают, величина корректировки для аналога № 3 в отчете оценщика (+44%), а согласно Таблицы 32, должна была составить: +49%. Для участка, площадью 14050 кв. м, для аналога № 1 величина корректировки не изменилась бы, а для аналогов № 2 и № 3 изменилась, у оценщика в отчете +9% и +28%, а согласно Таблицы 32, необходимо было внести +16% для аналога № 2 и +34% - для аналога № 3.

Кроме этого, оценщик не идентифицировал полностью аналог № 1 и аналог № 2, не установил полностью качественные и количественные характеристики данных аналогов, не учел различия по форме участка между аналогом № 1 и исследуемыми земельными участками, а для аналога № 2 вообще отсутствует возможность сравнить с объектами исследования, поскольку он не идентифицирован (не указан кадастровый номер, указана форма участка, наличие и качество подъездных путей. Предложение продажи земельного участка (Аналог № 2) не идентифицирован полностью, не установлены его ценообразующие характеристики, следовательно, недопустимо вводить корректировки, когда оценщик точно не знает, с каким именно участком сравнивает объекты оценки. В заключении эксперта на страницах 15-19 подробно прописано почему Аналог № 1 и Аналог № 2 не идентифицированы оценщиком: «В объявлении объекта-аналога № 1 указано, что он расположен по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, Юго-Западный район и на карте в объявлении стоит метка ориентировочно по адресу: <...> лит 3. В решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033, специалисты на основании своей практики и опыта идентифицировали Аналог № 1. Он представлен двумя земельными участками с кадастровыми номерами 31:06:0321010:116, площадью 3598 кв. м, и 31:06:0321010:117, площадью 2034 кв. м, в совокупности общая площадь участков 5632 кв. м, что сопоставимо с площадью из объявления в 56,3 сот. Как видно, по снимкам из космоса земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0321010:116 и 31:06:0321010:117 как по отдельности, так и в совокупности, имеют форму с особенностями, накладывающими ограничения по использованию. Большая часть земельного участка с кадастровым номером 31:06:0321010:116 расположена между двумя другими земельными участками (которые не являются частью Аналога № 1, и имеющие кадастровые номера 31:06:0321010:62 и 31:06:0321010:46), которые застроены объектами капитального строительства по большей части границ участка. Земельный участок с кадастровым номером 31:06:0321010:117 имеет узкие части (менее 6 м ширину), протяженностью примерно 37 м и имеет изрезанную форму, что также является недостатком для планирования и застройки. В объявлении объекта-аналога № 2 указано, что он расположен в кадастровом квартале 31:06:0401002, имеет площадь 32 000 кв. м, или 3,2 гектара, назначение: «Для размещения и эксплуатации производственных зданий», вид использования: «для обслуживания производственных объектов». Оценщик полностью не идентифицировал объект-аналог № 2, не установил его точное местоположение, а также форму и рельеф земельного участка, поэтому не может точно утверждать, что инженерно-геологические условия объекта оценки и объекта-аналога № 2 сопоставимы, и корректировка не требуется. Эксперт проанализировал данные о земельных участках, которые расположены в кадастровом квартале 31:06:0401002, и пришел к выводу, что в нем отсутствуют выделенные земельные участки соответствующие параметрам объявления по площади (32 000 кв. м) и назначению: «Для размещения и эксплуатации производственных зданий». Выявлены земельные участки (другой площади) свободные от застройки для «овощеводства», «Для обслуживания тепличного комплекса», «Промышленные предприятия и коммунально-складские организации III класса санитарной классификации». Единственный участок, который наиболее сопоставим по назначению с обозначенным в тексте объявления аналогом № 2, имеет разрешенное использование: «Для обслуживания промышленных объектов», другую площадь и является застроенным.

Согласно данных Справочника Оценщика недвижимости-2022 «Земельные участки. Часть 2. Физические характеристики объекта. Характеристики, отражающие функциональное назначение объекта. Передаваемые имущественные права. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации», под ред. ФИО6, земельные участки, обладающие неправильной формой, как правило, неудобны для использования как в целях бизнеса, так и личного пользования, поэтому их стоимость, как правило, ниже, чем стоимость аналогичных участков с ровными, правильными формами. Таким образом, оценщик не идентифицировал полностью аналог № 1 и аналог № 2, не установил полностью качественные и количественные характеристики данных аналогов. Не учел различия по форме участка между аналогом № 1 и исследуемыми земельными участками, а для аналога № 2 вообще отсутствует возможность сравнить с объектами исследования, поскольку он не идентифицирован. Учитывая все выше сказанное, эксперт считает данные замечания обоснованными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что выявленные нарушения не носят формального характера, выявленных и отраженных в оспариваемых административным истцом решениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» нарушений достаточно, для принятия государственным бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку такие нарушения в отчетах связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

С учетом изложенного оснований к признанию незаконными решений государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 не имеется.

Эксперт С.С.А. указала и на ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных оценщиком при составлении отчета, но не отраженных в оспариваемых решениях.

Так эксперт указала, что на страницах 23, 25, 27 отчета об оценке, оценщик приводит наличие инженерных сетей для исследуемых земельных участков, для всех исследуемых земельных участков, прописывает, что подключены и заведены на участок: электроснабжение, водопровод, канализация. Однако по дополнительной информации, о наличии инженерных коммуникаций, которую запросил эксперт, ООО «Осколпласт-инвест» предоставили информацию и копию договора поставки газа от 2021 года, копию договора водоотведения № 1100 от 2022 года. Также эксперту предоставлено дополнительное пояснение, что на участке с кадастровым номером 31:06:0401001:16 имеется только электроснабжение, хотя в отчете об оценке на странице 23 оценщик пишет, что на участок заведены электроснабжение, водопровод и канализация, соответственно оценщик не полностью идентифицировал объект оценки. Таким образом, оценщик нарушает статью 11 ФЗ № 135-ФЗ. Также, оценщик нарушает пункты 7, 10 ФСО № VI. На странице 44 отчета об оценке, оценщик отказывается от аналога первичной выборки под номером № 5, обосновывая это тем, что аналог не подходит по расположению и назначению. Согласно данных Публичной кадастровой карты: https://b.roscadastres.com/map?ysclid=m17iri3kwa 259539287, данный участок расположен по адресу: <...> район ОАО «Старооскольский хладокомбинат», разрешенное использование участка: для размещения хлебозавода. По мнению эксперта, данный аналог подходит, и мог бы использоваться оценщиком для расчета, поскольку в объявлении указан кадастровый номер участка, что позволяет определить его количественные и качественные характеристики, в отличие от аналога № 9 (Таблица № 5 страница 45 отчета) для которого нет возможности точно установить местоположение, и точные количественные и качественные характеристики объекта. Таким образом, оценщик нарушает пункт 11 ФЗ № 135-ФЗ.

Производным от основанного требования о признания решений незаконными, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорных земельных участков на 01.02.2024 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 22.02.2024 № 2-30 составленный оценщиком ООО «ДД.ММ.ГГГГ»;

- заключение судебной экспертизы от 16.12.2024 № 26/24-СЭ, составленное экспертом С.С.А.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного ООО «Осколпласт-инвест» отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушение требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых (спорных) земельных участков.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 2-30, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков принадлежащих административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ООО «Осколпласт-инвест» земельных участков заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельных участков проведена экспертом С.С.А. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельных участков являющихся объектом экспертизы. Проведя анализ рынка объектов экспертизы, эксперт пришел к выводу, о том, что рынок недвижимости г. Старый Оскол, в частности сегмента земельных участков под индустриальную застройку (к которому относятся оцениваемые участки), нельзя назвать неактивным рынком, так как неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом. В то время как, г. Старый Оскол является крупным промышленным райцентром Белгородской области, а характеристикой активности рынка являются скорее социально-экономические факторы и территориальные признаки функционирования рынка недвижимости той или иной локации.

Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков оценен как достаточный (экспертом проанализировано 15 предложений продажи земельных участков под индустриальную застройку).

Для целей расчетов, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, применены экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку, анализировались, и применялись именно для активного рынка недвижимости.

Экспертом был получен доверительный интервал цен предложений купли-продажи земельных участков, сопоставимых по ряду ценообразующих факторов с исследуемыми земельными участками под индустриальную застройку за период, предшествующий дате оценки (01.02.2024), который составляет от 100 000 руб./сот. до 190 000 руб./сот. (без учета скидки на торг, месторасположение, площадь и т.д.).

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков под индустриальную застройку: - фактор, связанный с местоположением; - площадь земельного участка; - расположение в черте населенного пункта/вне черты населенного пункта; - коммуникации; - вид имущественного права (собственность или аренда).

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Им были использованы следующие источники информации: материалы дела № 3а-64/2024, база данных архива оценщика (http://архивоценщика.рф/), и другие открытые источники.

Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящую из 15 объектов.

Далее экспертом были выделены предложения о продаже земельных участков, сопоставимых с исследуемыми земельными участками по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам.

Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объектов исследования, в рамках сравнительного подхода, приведена экспертом в таблице № 9 экспертного заключения.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал 3 объекта-аналога, применил корректировки: «на торг», «на размер земельного участка», «на форму земельного участка», «на условия продажи», «на общую площадь», (таблицы № 10, № 11 и № 12 экспертного заключения).

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объектов исследования, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, составила на дату оценки:

№п/п

Кадастровый номер

Рыночная стоимость руб.

1

31:06:0401001:1

19 965 893

2

31:06:0401001:16

3 786 213

3

31:06:0401001:7

15 114 651

Исследовав экспертное заключение, с учетом дополнительных пояснений эксперта и при отсутствии возражений представителей лиц, участвующих в деле оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом С.С.А. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данных объектов недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 26/24-СЭ.

Определенная экспертом С.С.А. величина рыночной стоимости земельных участков не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что административный истец обратился с заявлениями в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 05.04.2024.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Осколпласт-инвест» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0401001:1, площадью 14 050 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол; станция Котел, промузел, площадка «Столярная», проезд Ш-3, № 3 в размере его рыночной стоимости 19 965 893 руб. по состоянию на 01.02.2024.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0401001:16, площадью 2 382 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол; станция Котел, промузел, площадка «Столярная», проезд Ш-3, строение № 3 в размере его рыночной стоимости 3 786 213 руб. по состоянию на 01.02.2024.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0401001:7, площадью 9 509 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол; станция Котел, промузел, площадка «Столярная», проезд Ш-3, строение № 3 в размере его рыночной стоимости 15 114 651 руб. по состоянию на 01.02.2024.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является 05.04.2024.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 03.05.2024 № ОРС-31/2024/000031, № ОРС-31/2024/000032, № ОРС-31/2024/000033 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 31:06:0401001:1, 31:06:0401001:16, 31:06:0401001:7 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 06.02.2025