Дело № 2а-3024/23
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
22 мая 2023 года Калининград
Ленинградский районный суд Калининграда в составе:
председательствующего судьи Дорошенко О.Л.
при помощнике судьи Барыниной Е.А.,
с участием представителя ФИО1, действующего по ордеру в интересах ФИО2, представителя Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО2, ФИО4 к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО4 обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором указали, что 07.12.2022г. между ними заключен договор купли-продажи нежилого строения – здания телятника, общей площадью 1163,9 кв.м., год постройки - до 1945г., степень износа более 74%, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Как указано в п.2 договора объект принадлежит истцу ФИО2 на основании договора от 20.02.1998г., нотариально удостоверенного нотариусом Зеленоградского нотариального округа Калининградской области ФИО5, зарегистрированного в реестре за № 1106, передаточного акта от 20.02.1998г. к договору купли- продажи нежилого строения от 20.02.1998г. по реестру за № 1106, что подтверждается выпиской № 27:215/2007-4151 из технического паспорта от 09.04.2007г.
Также 07.12.2022г. между истцами был заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> с кадастровым номером 39:05:030520:35, площадью 22800 (Двадцать две тысячи восемьсот) кв.м., из земель населённых пунктов, с разрешенным использованием - для ведения личного, подсобного хозяйства
08.12.2022г. истцы обратились в Управление Росреестра по Калининградской области (далее - регистратор) с заявлениями о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права собственности на объект и на земельный участок.
При этом ФИО2 в отношении нежилого строения – здания телятника подал два заявления: одно - о государственной регистрации его ранее возникшего права собственности на объект № MFC-0214/2022- 219329-1 от 08.12.2022г. и второе - о переходе права собственности на объект на имя ФИО4 № MFC-0214/2022-219329-2 от 08.12.2022г., а истец ФИО4 подал регистратору заявление о государственной регистрации перехода права собственности на объект на его имя № MFC-0214/2022-219329-3 от 08.12.2022г.
К указанным заявлениям были приложены документы, подтверждающие право собственности истца ФИО2 на объект, уточненную общую площадь объекта согласно последней технической инвентаризации, и документы, подтверждающие право истца ФИО4 на переход права собственности на объект на его имя, а именно:
договор от 20.02.1998г., нотариально удостоверенный нотариусом Зеленоградского нотариального округа Калининградской области ФИО5, зарегистрирован в реестре за № 1106;
передаточный акт от 20.02.1998г. к договору купли-продажи нежилого строения от 20.02.1998г. по реестру за№ 1106;
выписка из технического паспорта от 09.04.2007г. № 27:215/2007-4151;
договор купли-продажи нежилого строения № 1 от 07.12.2022г.
В начале февраля 2023 года истцы получили уведомления регистратора о приостановлении регистрации прав на объект, в которых регистратор сообщил, что ЕГРН не содержит сведений об объекте, а также и то, что из ответа ППК «Роскадастр» в отношении заявленного объекта учтено право собственности за ТОО «Васьков», однако с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности обращается истец, однако в представленном истцом пакете документов отсутствует документ, подтверждающий возникновение у истца права собственности на объект.
20 марта 2023 года уведомлением КУВД -001/2022-54956594/4 ФИО2 отказано в регистрации ранее возникшего права на объект – здание телятника.
20 марта 2023 года уведомлениями №КУВД -001/2022-54956595/8, № КУВД-001/2022-549566595/7 истцам отказано в регистрации перехода права собственности на объект.
Полагая, что в рассматриваемом споре подлежат применению разъяснения, содержащиеся в п.62 Постановлении Пленума Верховного Суда № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., настаивая на том, что продавцом ТОО «Васьков и К» исполнена обязанность по передаче объекта, а истцом ФИО2 исполнена обязанность по его оплате, указывая, что единственным препятствием для регистрации перехода права на объект от ТОО «Васьков и К» к ФИО2 является отсутствие правоспособности у исключенного из ЕГРЮЛ ТОО «Васьков и К» (ошибочно поименованного в документах как ТОО «Васьков»), истцы просят суд признать недействительными:
-отказ Управления Росреестра по Калининградской области в государственной регистрации права собственности ФИО2 на недвижимости здания телятника, общей площадью 1163,9 кв.м., год постройки - до 1945г., степень износа более 74%, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, оформленный уведомлением об отказе государственной регистрации права КУВД -001/2022-54956594/4 от 20 марта 2023 г., обязав зарегистрировать право собственности ФИО2 на спорный объект,
- отказы Управления Росреестра по Калининградской области в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект – здания телятника, общей площадью 1163,9 кв.м., год постройки - до 1945г., степень износа более 74%, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Россия, <адрес> от ФИО2 к ФИО4, оформленные уведомлениями № КУВД -001/2022-54956595/8 от 20 марта 2023г., № КУВД-001/2022-549566595/7 от 20 марта 2023г., обязав зарегистрировать переход права собственности на спорный объект.
В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО4 не явились. Извещены надлежаще. Ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.
Представитель ФИО1, действующий по ордеру в интересах ФИО2, в судебном заседании просил требования административного иска удовлетворить, по основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении.
Представитель Управления Росреестра по Калининградской области ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, дополнительно пояснил, что ФИО2 не представлено на государственную регистрацию ранее возникшего права на спорный объект правоустанавливающих документов в соответствии с ранее действующим законодательством, которые подтверждали бы возникновение у истца права собственности на телятник. Согласно представленной по запросу информации правообладателем спорного объекта недвижимости является ТОО «Васьков». С заявлением о регистрации перехода права собственности на здание телятника от ТОО «Васьков» к ФИО2 истец не обращался. Настаивал на законности оспариваемых отказов.
Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела достоверно установлено, что объект недвижимости по адресу : <адрес>, площадью 1163,9 кв.м. 30 октября 1997 г. учтено за ТОО «Васьков» на основании акта приема-передачи № 4 от 15.03.1995г. Регистрационное удостоверение № 132 от 30.10.1997 г.
20 февраля 1998 года в нотариальной форме между ТОО «Васьков и К» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи кирпичного одноэтажного нежилого строения - телятника, общей площадью 1163 кв.м. по адресу : <адрес>.
08.12.2022 ФИО2 обратился с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на приобретенный по договору от 20.02.21998 года объект.
07.12.2022г. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи нежилого строения – здания телятника, общей площадью 1163,9 кв.м., год постройки - до 1945г., степень износа более 74%, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
В тот же день, 08.12.2022 года ФИО2. ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Калининградской области (далее - регистратор) с заявлениями о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации перехода права собственности на объект
Уведомлениями Управления Росреестра по Калининградской области от 20 декабря года N КУВД-001/2021-54956594/2, КУВД -001/2022-54956595/3 ФИО2, ФИО4 сообщено о том, что государственная регистрация права собственности ФИО2, переход прав от ФИО2 к ФИО4 по сделке от 07.12.2022 г. приостановлены на основании ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с тем, что объект не поставлен на кадастровый учет, в представленном пакете документов отсутствует документ, подтверждающий возникновение у гр. ФИО2 ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которого необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; сообщено, что право собственности в отношении заявленного объекта учтено за ТОО «Васьков».
Заявителям предложено в срок до 20 марта 2023 года устранить обстоятельства, препятствующие регистрации.
Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 20.02.2023 г. ТОО «Васьков и К» исключено из ЕГРЮЛ 18.12.2012 г. как недействующее юридическое лицо.
Уведомлением от 20 марта 2023 года КУВД -001/2022-54956594/4 в связи с не устранением приведенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, ФИО2 отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое строение – здание телятника.
Уведомлениями №КУВД -001/2022-54956595/8 от 20 марта 2023г., № КУВД-001/2022-549566595/7 от 20 марта 2023г. ФИО2, ФИО4 отказано в государственной регистрации перехода права на нежилое здание – здания телятника, общей площадью 1163,9 кв.м. по договору купли-продажи от 07 декабря 2022 г. Разрешая требования иска по существу и отказывая в удовлетворении иска суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно части 1, пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав.
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
В то же время, согласно части 3 статьи 69 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Статьей 26 Закона N 218-ФЗ определен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
В соответствии с пунктом 44 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного закона.
Установив, что при обращении заявителя на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие возникновение ранее возникшего права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, зарегистрированного по правилам ранее действующего законодательства, при том, что не имелось подтверждений о принадлежности имущества ООО «Васьков и К», суд находит отказ Управления Росреестра по Калининградской области в государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое строение – здание телятника законным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
С учетом приведенного правового регулирования, установив, что заявителем на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие возникновение прав на спорный объект недвижимости, а также доказательства ранее возникшего права собственности у продавца ООО «Васьков и К» на отчуждаемое недвижимое имущество, следует признать, что отсутствие продавца имущества в связи с его исключением из ЕГРЮЛ в рассматриваемом деле не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к ФИО2, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Калининградской области в государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости, и, как следствие, отказ в государственной регистрации перехода прав на указанный объект от ФИО2 к ФИО4 по договору от 07.12.2022г. является законным и не нарушает прав и законных интересов истцов.
У государственного регистратора основания для проведения регистрационных действий по представленным истцами документам отсутствовали, в связи с чем, приостановление государственной регистрации права собственности и принятое в дальнейшем решение об отказе в государственной регистрации прав собственности являются законными.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению иска.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО2, ФИО4 к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права КУВД -001/2022-54956594/4 от 20 марта 2023 г., №КУВД -001/2022-54956595/8 от 20 марта 2023г., № КУВД-001/2022-549566595/7 от 20 марта 2023г. – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца.
Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2023 года.
Судья: Дорошенко О.Л.