УИД 32RS0003-01-2022-003055-62 Дело № 2-875/2023 РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июля 2023 года город Брянск
Брянский районный суд Брянской области в составе
председательствующего судьи
Савкиной М.А.,
при секретаре
ФИО1,
с участием истца ФИО2, действующего в своих интересах и в качестве представителя истца ФИО3,
представителя истца ФИО2 ФИО4,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ООО УК «Андреевский парк» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 16 ноября 2020 года между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Андреевский парк» (далее – ООО «УК «Андреевский парк») был заключен договор на предоставление коммунальных услуг и услуг по техническому и сервисному обслуживанию общего имущества (объектов инфраструктуры) малоэтажного жилого комплекса и благоустроенной территории. В Приложении №1 к договору указан перечень общего имущества малоэтажного жилого комплекса (объектов инфраструктуры).
В период с 12 августа 2020 года по май 2021 год истец оплачивал услуги по статье «Содержание и текущий ремонт общего имущества жилого комплекса» по квитанциям ООО «УК «Андреевский парк» на общую сумму 24804,30 рублей.
Впоследствии истцу ФИО2 стало известно, что заключенный договор является недействительной сделкой, так как общее имущество жилого комплекса является частной собственностью.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать сделку по договору б/н от 16 ноября 2020 года между ФИО2 и ООО «УК «Андреевский парк» недействительной на основании п.2 ст.179 ГК РФ; применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ООО «УК «Андреевский парк» в его пользу всех уплаченных денежных средств в размере 24804,30 рублей; обязать ООО «УК «Андреевский парк» не выставлять квитанции (счета) в адрес истца в связи с отсутствием гражданско-правовых отношений между сторонами; взыскать с ООО «УК «Андреевский парк» в его пользу государственную пошлину в размере 944,13 рублей.
В качестве соистца в дело вступила ФИО3, являющаяся сособственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В процессе рассмотрения спора истцы ФИО2, ФИО3 изменили предмет иска, указав, что 16 ноября 2020 года между ФИО2, ФИО3 и ООО «УК «Андреевский парк» заключен договор управления многоквартирным домом №б/н (заключен фактически после оплаты квитанции по статье «Содержание и текущий ремонт жилья» 16 ноября 2020 года), предметом которого является предоставление коммунальных услуг и услуг по техническому и сервисному обслуживанию общего имущества (объектов инфраструктуры) малоэтажного жилого комплекса и благоустроенной территории, в Приложении №1 указан перечень общего имущества малоэтажного жилого комплекса (объектов инфраструктуры), полагая, что ответчик ввел их в заблуждение относительно природы и предмета сделки при заключении договора управления многоквартирным, домом №б/н, предметом которого является предоставление ответчиком коммунальных услуг и услуг по техническому и сервисному обслуживанию общего имущества (объектов инфраструктуры) малоэтажного жилого комплекса и благоустроенной территории, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельных участках кадастровые номера:№, №, общей площадью 22993 кв.м, указывая в договоре и взимая плату за имущество, принадлежащее на праве частной собственности ФИО6 и ФИО7, а также другим лицам ООО «СЗ «Брянский строительный трест», Управление имущественных отношений Брянской области.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы, с учетом принятых судом уточнений требований, просили суд признать сделку по договору управления многоквартирным домом б/н от 16 ноября 2020 года между ФИО2, ФИО3 и ООО «УК «Андреевский парк» недействительной на основании п.2 ст.179 ГК РФ; применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ООО «УК «Андреевский парк» в пользу истцов всех уплаченных денежных средств в размере 24804,30 рублей; обязать ООО «УК «Андреевский парк» не выставлять квитанции (счета) в адрес истцов в связи с отсутствием гражданско-правовых отношений между сторонами; взыскать с ООО «УК «Андреевский парк» государственную пошлину в размере 944,13 рублей.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная жилищная инспекция Брянской области, ФИО6, ФИО7
В судебном заседании истец ФИО2, действующий в своих интересах и в качестве представителя истца ФИО3, и представитель истца ФИО2 - ФИО4 поддержали уточненные исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить. Также представитель истца ФИО2 - ФИО4 пояснил, что оспариваемый договор заключался в отношении несуществующих земельных участков с кадастровыми номерами №, №, на 2020 год указанные земельные участки были сняты с кадастрового учета. Все имущество, указанное в приложении №1 к договору управления многоквартирным домом, не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме – оно является либо государственным либо частным, в частности, частное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером №, который в договоре не указан, однако это имущество перечислено в приложении №1 к договору, а именно в п.п.2, 8, 11, 12 поименовано общее имущество жилого комплекса, которое таковым не является, следовательно, при заключении данного договора истцы были обмануты ответчиком. Также указал, что никакого общего имущества жилого комплекса, которое содержит ответчик, вообще не имелось на день заключения спорного договора, не имеется и сейчас, имеется только не утвержденный общим собранием жильцов примерный перечень общего имущества. Кроме того, истец ФИО2 отметил, что у него заключены договора с ресурсоснабжающими организациями.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 возражала против удовлетворения иска, пояснив, что до получения лицензии на управление многоквартирными домами, ООО «УК «Андреевский парк» осуществляло свою деятельность на основании договоров на предоставление коммунальных услуг и услуг по техническому и сервисному обслуживанию общего имущества (объектов инфраструктуры) малоэтажного жилого комплекса и благоустроенной территории, а после получения лицензии – на основании договоров управления. Также в ходе рассмотрения дела сторона ответчика поясняла, что, действительно, земельный участок с кадастровым номером № и расположенное на нем имущество, находящееся в общем пользовании жильцов жилого комплекса «Андреевский парк» (детская площадка, спортивная площадка, фонтан, дом охраны, газон, гостевая парковка, инвентарь, система видеонаблюдения), находятся в настоящее время в частной собственности. Также на территории жилого комплекса «Андреевский парк» находится иное общее имущество жильцов жилого комплекса, перечень которого согласован в договорах с собственниками жилых помещений (дороги, инженерные сети и коммуникации и т.д. и т.п.). Действительно, ООО «УК «Андреевский парк» выставляет в квитанциях собственникам содержание и текущий ремонт данного общего имущества. В тоже время оснований для признания договора управления многоквартирным домом не имеется, так как управляющая компания не обманывала истцов в части принадлежности спорного имущества; доказательств обмана не представлено. Кроме того, между истцами и ответчиком отсутствует заключенный (подписанный обеими сторонами) договор управления многоквартирным домом. Истцы по данному вопросу не обращались в управляющую компанию, в связи с чем истцы просят расторгнуть не заключенный договор.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственной жилищной инспекции Брянской области в материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. На основании ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение гражданского дела в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 26 января 2023 года истцы ФИО2 и ФИО3 являются собственниками жилого помещения - квартиры, площадью 156,1 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Дата государственной регистрации права – 14 августа 2020 года.
Согласно представленному в материалы дела регистрационному делу на жилое помещение с кадастровым номером №, право собственности ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано на основании договора купли-продажи недвижимости от 12 августа 2020 года, заключенного между ФИО8 и ФИО3, ФИО2 Согласно п.2 указанного договора отчуждаемая квартира принадлежит ФИО8 на основании договора купли-продажи недвижимости от 2 ноября 2017 года (заключенного с ООО «Брянский строительный трест»), акта приема-передачи квартиры от 2 ноября 2017 года.
Также из регистрационного дела на жилое помещение с кадастровым номером № усматривается, что строительство квартиры истцов велось ООО «Брянский строительный трест» на основании разрешения на строительство №№ от 14 октября 2013 года, выданного администрацией Брянского района, на строительство жилого района на землях <адрес> таунхаусы, поз.№, на земельном участке с кадастровым номером №.
Согласно проектной декларации на жилые дома блокированной застройки, расположенные на землях <адрес>, цель проекта: строительство 10 многоквартирных жилых домов блокированной застройки поз. № расположенных на земельных участках по адресу: <адрес>. Также пунктом 6 вышеуказанной проектной документации предусмотрено, что в состав общего имущества в жилом доме блокированной застройки, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости и передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства: земельный участок, на котором расположен жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное инженерное оборудование, находящееся за пределами или внутри блок-квартиры и предназначенное для эксплуатации более одной квартиры.
Также согласно выпискам из ЕГРН вышеназванная квартира истцов расположена в пределах многоквартирного жилого дома (таунхаус поз.5) с кадастровым номером №, площадью 1970,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 430 кв.м., по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования земельного участка: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, для размещения блокированных жилых домов; вид права на земельный участок: общая долевая собственность; правообладатель: собственники помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, установлено, что 10 ноября 2016 года администрацией Брянского района ООО «Брянский строительный трест» выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта - «Таунхаус поз.5», расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
3 апреля 2017 года между ООО «Брянский строительный трест» (застройщик) и ООО «УК «Андреевский парк» (эксплуатирующая организация) заключен договор № на передачу жилых многоквартирных домов и благоустроенной территории в эксплуатацию и техническое обслуживание, согласно условиям которого ООО «УК «Андреевский парк» на техническое обслуживание переданы введенные в эксплуатацию жилые дома и благоустроенная территория, расположенные по адресу: <адрес> №№.
Согласно п.1.2. договора от 3 апреля 2017 года, эксплуатирующая организация обязуется выполнять работы (услуги) по организации технического обслуживания общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: <адрес> №№ <адрес> № а именно по содержанию и текущему ремонту, включая санитарное содержание домовой и придомовой территории, обслуживание внутридомовых инженерных сетей, бесперебойного снабжения коммунальными услугами граждан.
В соответствии с Приложением №1 к договору от 3 апреля 2017 года, ООО «Брянский строительный трест» передает, а ООО «УК «Андреевский парк» принимает благоустроенную территорию и места общего пользования, ограниченные <адрес> №№ и <адрес> №№, а именно: земельные участки с кадастровыми номерами №, №, общей площадью 22993 кв.м.; аллеи; тротуары; зеленые насаждения: спортивную площадку; детскую площадку; лавки; фонари; фонтан; урны; фасадный газопровод; бордюры.
Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, от 22 февраля 2018 года, избран способ управления многоквартирным домом: управление управляющей компанией ООО «УК «Андреевский парк», условия договора управления МКД оформить в соответствии с требованием жилищного законодательства.
В материалы дела представлена копия договора управления многоквартирным домом, между собственником квартиры <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, (заказчик) и ООО «УК «Андреевский парк» (управляющая компания), по условиям которого управляющая компания обязуется своими силами и (или) силами третьих лиц обеспечивать предоставление коммунальных услуг и услуг по техническому и сервисному обслуживанию общего имущества (объектов инфраструктуры) малоэтажного жилого комплекса и благоустроенной территории, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельных участках кадастровые номера №, №, общей площадью 22993 кв.м., и нести расходы на оказание этих услуг, а заказчик обязуется оплачивать услуги управляющей компании в порядке, в размерах и в сроки, согласованные сторонами в этом договоре и Приложениях к нему.
Согласно Приложению №1 к указанному договору управления многоквартирным домом, сторонами согласован Примерный Перечень общего имущества жилого комплекса, включающий в себя: дороги, проезды, тротуары, газоны, парковки (п.1); детские и спортивные площадки, инвентарь (п.2); ограждение участка (п.3); наружные сети водоснабжения (п.4); наружные сети водоотведения (п.5); наружные сети электроснабжения (п.6); оборудование общей системы водоснабжения жилого комплекса (насосы, скважины и другое) (п.7); земельный участок, на котором расположено общее имущество жилого комплекса (п.8); наружное освещение (светильники) общей территории (п.9); контейнерные площадки (п.10); павильон охраны, оборудование системы видеонаблюдения и контроля (п.11); малые архитектурные формы (скамейки, газоны, урны и т.п.) (п.12).
По информации Государственной жилищной инспекции Брянской области от 15 июля 2022 года, жилой <адрес> в <адрес> включен в реестр лицензии ООО «УК «Андреевский парк»; начало периода управления – 1 января 2019 года.
Как следует из материалов гражданского дела, земельные участки с кадастровыми номерами №, №, на которых было осуществлено строительство 10-ти многоквартирных домов, включая жилой дом истца № по <адрес> в <адрес>, и которые поименованы в договоре управления многоквартирным домом, сняты с государственного кадастрового учета 29 декабря 2016 года. В настоящее время под каждым из 10-ти многоквартирных домов сформированы самостоятельные земельные участки. Так, из земельного участка с кадастровым номером № образован земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен жилой <адрес> в <адрес>.
Также судом установлено, что по состоянию на 16 ноября 2020 года (дата заключения оспариваемого договора) на государственном кадастровом учете с 1 декабря 2016 года стоял земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3186 кв.м., по адресу: <адрес>.
Согласно Выписке из ЕГРН, 6 марта 2020 года, на основании договора купли-продажи, собственниками земельного участка с кадастровым номером № стали директор и учредитель ООО «УК «Андреевский парк» - ФИО6 и ФИО7 (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности).
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, на земельном участке с кадастровым номером № расположены жилой дом с кадастровым номером №, используемый как «дом охраны» и также принадлежащий на праве собственности ФИО6 и ФИО7 (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности), а, кроме того, детская площадка, спортивная площадка, фонтан и другие малые архитектурные формы, в отношении которых ООО «УК «Андреевский Парк» производятся начисления по статье «Содержание и ремонт общего имущества жилого комплекса», и которые поименованы наряду с земельным участком, на котором они расположены, в Приложении № к договору управления многоквартирным домом (пункты 2, 8, 11, 12 Примерного Перечня общего имущества жилого комплекса).
Истцы ФИО2, ФИО3, указывая, что расположенное на земельном участке с кадастровым номером № имущество, находится в частной собственности и не является общим имуществом жилого комплекса, оспариваемый договор заключен в отношении несуществующих земельных участков с кадастровыми номерами №, №, обратились в суд с настоящим иском.
Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1 ст. 17, ст. 18).
Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Разрешая исковые требования о признании недействительным договора управления многоквартирным домом б/н от 16 ноября 2020 года, суд установил следующее.
В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По общему правилу, содержащемуся в п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, которые установлены в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также определены в соглашении сторон.
Между сторонами сложились правоотношения в связи с предоставлением управляющей организацией гражданам коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества малоэтажного жилого комплекса и благоустроенной территории, регулируемые нормами статей пункта 6 статьи 1, статьями 210, 249, 289, 290 ГК РФ, статьями 36, 37, 39, 153 - 155, 158, 161 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила N 354).
Вопреки доводам стороны ответчика об отсутствии между истцами и ответчиком заключенного (подписанного обеими сторонами) договора управления многоквартирным домом, в связи с чем истцами фактически заявлено требование о расторжении не заключенного договора, суд полагает, что само по себе отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, с учетом положений ч. 5 ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, не свидетельствует об отсутствии между ними договорных правоотношений. Договор управления многоквартирным домом является разновидностью договора об оказании услуг (ст. 779 ГК РФ), основанием для заключения которого является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
В силу ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 ст.781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Согласно условиям договора управления многоквартирным домом, ООО «УК «Андреевский парк» приняло на себя обязательство по предоставлению коммунальных услуг и услуг по техническому и сервисному обслуживанию общего имущества жилого комплекса «Андреевский парк», а именно: дороги, проезды, тротуары, газоны, парковки (п.1); детские и спортивные площадки, инвентарь (п.2); ограждение участка (п.3); наружные сети водоснабжения (п.4); наружные сети водоотведения (п.5); наружные сети электроснабжения (п.6); оборудование общей системы водоснабжения жилого комплекса (насосы, скважины и другое) (п.7); земельный участок, на котором расположено общее имущество жилого комплекса (п.8); наружное освещение (светильники) общей территории (п.9); контейнерные площадки (п.10); павильон охраны, оборудование системы видеонаблюдения и контроля (п.11); малые архитектурные формы (скамейки, газоны, урны и т.п.) (п.12).
Также судом установлено, что договор исполнялся сторонами, так как истцы вносили определенную договором плату, а ответчик оказывал предусмотренные услуги по управлению многоквартирным домом.
При этом земельный участок с кадастровым номером № и расположенные на нем детская и спортивная площадки, павильон охраны, оборудование системы видеонаблюдения и контроля, малые архитектурные формы с 6 марта 2020 года являются собственностью ФИО6 и ФИО7 (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности).
В обоснование иска указано, что при заключении вышеназванного договора управления многоквартирным домом имел место обман потребителя со стороны ООО «УК «Андреевский парк», выразившийся в том, что поименованное в договоре общее имущество жилого комплекса общим не является.
В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Таким образом, одним из юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимали ли ФИО2 и ФИО3 сущность сделки на момент ее совершения или же ее воля была направлена на совершение сделки вследствие обмана относительно ее существа применительно к п.2 ст.179 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Таким образом, для защиты нарушенного права, избранным истцами способом, ФИО2 и ФИО3 надлежало доказать наличие порока воли обусловленного обманом, находящегося в причинной связи с ее решением о заключении договора, а также наличие умысла со стороны руководства ООО «УК «Андреевский парк» совершившего, по мнению истцов, обман.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Подпунктом "а" п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. 2, 5 - 7 Правил.
Согласно ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п. 2 Правил, в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е (1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)
В соответствии с п. 11 Правил, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
На основании изложенных норм закона суд приходит к выводу, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию общего имущества пропорционально своей доле в праве собственности.
При этом в оспариваемом договоре речь идет не только об общем имуществе многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира истцов, но и об общем имуществе малоэтажного жилого комплекса.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года №55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО9" указано на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.
Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2021 года №55-П, жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки). Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.
В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.
Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.
Имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.
При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.
Однако если собственник земельного участка (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.
Таким образом, по мнению суда, исходя из изложенных положений закона, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, общим имуществом жилого комплекса, в отличие от общего имущества многоквартирного жилого дома, может являться имущество, принадлежащее на праве частной собственности третьим лицам (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), важно лишь то, что оно фактически используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан.
В нарушение ст.56 ГПК РФ стороной истца не представлено доказательств того, что путем обмана со стороны ответчика в предмет оспариваемого договора включено имущество, которое фактически не использовалось или не могло использоваться в интересах истцов, а также в интересах собственников входящих в состав жилого комплекса «Андреевский парк» участков и домов, а также других проживающих там граждан.
Из представленных в суд доказательств, оцененных по правилам ст.67 ГПК РФ, следует, что спорные объекты, как на момент заключения оспариваемого договора, так и на момент рассмотрения дела визуально позиционировались как часть обособленной территории жилого комплекса. На момент приобретения истцом жилого помещения и на момент заключения оспариваемого договора (16 ноября 2020 года) спорные объекты уже существовали; данные объекты, за исключением павильона охраны, были переданы застройщиком ответчику ООО «УК «Андреевский парк» по договору от 3 апреля 2017 года.
В отношении сформированных земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, презюмируется отнесение их и расположенных на них элементов к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме согласно приведенным ранее в решении суда нормам ЖК РФ.
С учетом того, что приводимые истцом и установленные судом обстоятельства не указывают на обман ответчиком при подписании оспариваемой сделки, а также с учетом отсутствия доказательств наличия причинной связи обмана с решением ФИО2, ФИО3 заключить указанную сделку и недоказанности умысла руководства ответчика, оснований для признания договора управления многоквартирным домом б/н от 16 ноября 2020 года недействительным у суда по основанию, предусмотренному п.2 ст.179 ГК РФ, по заявленным истцами обстоятельствам не имеется.
Кроме того, поскольку оспариваемый договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое не отменено, оснований для признания договора управления многоквартирным домом от 16 ноября 2020 года недействительным также не имеется.
В связи с изложенным суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной.
Также суд отмечает, что регулирование правоотношений между собственником помещения в жилом комплексе и управляющей организацией должно быть основано на договорных отношениях ввиду отсутствия прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу. Вместе с тем отсутствие такого договора, в любом случае, не освобождает последнего от обязанности оплатить фактически оказанные услуги и внести плату за содержание общего имущества жилого комплекса.
В связи с изложенным суд приходит к выводу, что признание недействительным оспариваемого договора автоматически не освобождает истца от обязанности оплатить фактически оказанные услуги и внести плату за содержание общего имущества жилого комплекса.
Вместе с тем в случае несогласия с объемом, а также стоимостью оказанных услуг, например, в случае их превышения над фактическими расходами, истцы ФИО2 и ФИО3 не лишены права заявить об этом при рассмотрении другого гражданского дела. Данные вопросы предметом настоящего спора о признании сделки недействительной по заявленному истцами основанию (обман в части предмета сделки) не являются.
Требования ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания всех уплаченных по договору денежных сумм, а также в виде возложения на ответчика обязанности не выставлять квитанции (счета) являются производными от требования о признании недействительным договора. В связи с чем суд отказывает в их удовлетворении, поскольку в удовлетворении основного требования отказано.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО2, ФИО3 исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Андреевский парк» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, – отказать.
Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий М.А. Савкина
Мотивированное решение составлено 25 июля 2023 года