К делу № 2-101/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Туапсе «13» декабря 2022 года
Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи: Кошевого В.С.,
С участием представителя истца - администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района – ФИО1, действующего на основании доверенности,
Представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, действующего на основании доверенности.
При секретаре: Пахомовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Туапсинского городского поселения к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Туапсинского городского поселения обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате за период с 24.06.2017 года по 10.01.2020 года, указав, что между администрацией Туапсинского городского поселения <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 24.06.2016 года № с кадастровым номером № площадью 1535 кв.м по адресу <адрес>, для размещения многоэтажных и подземных гаражей, сроком действия до 24.06.2026 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Цена иска на момент обращения 01 июня 2020 года с иском в Арбитражный суд Краснодарского края составляла 1.403.255 руб. 10 коп. (задолженность по арендной плате 1.247.364 рубля 71 копейка. Пени- 155.890рублей 39 копеек).
После передачи дела из Арбитражного суд в суд общей юрисдикции истец по первоначальному иску утончил заявленные требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.06.2016 №; обязать арендатора освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельный участок; взыскать с ФИО2 в бюджет Туапсинского городского поселения Туапсинского района задолженность по арендной плате за период с 23.06.2017 года по 10.01.2020 года в размере 1.247.364 руб. 71 коп., пени за период с 23.06.2017 года по 16.12.2019 года в размере 148.039 руб.72 коп.
ФИО2 обратился в суд с встречным исковым заявлением к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, о возмещении убытков. В обоснование встречного иска указал, что после получения земельного участка арендатор, действуя разумно и добросовестно, в соответствии с условиями договора аренды о недопустимости строительства на арендованном земельном участке до оформления разрешения на строительство в установленном порядке, неоднократно (21.11.2016, 25.12.2018, 12.12.2018г.) обращался в администрацию Туапсинского городского поселения с заявлениями о выдаче ему разрешения на строительство для реализации возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии условиями договора аренды. Однако, в нарушение требований действующего законодательства, ответа ни на одно из обращений ФИО2 не направлялось. Более того, в 2017 году администрация Туапсинского городского поселения постановлением № 998 от 07.07.2017 года в одностороннем порядке, без уведомления арендатора, утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории Туапсинского городского поселения в связи с образованием части земельного участка с кадастровым номером №/чзу1, для организации проезда общего пользования, фактически произвольно изъяв из аренды 1071 кв.м.. При этом, от внесения изменений в договор аренды и соответствующего перерасчета арендной платы администрация Туапсинского городского поселения уклонилась. Так 25.12.2018 года ФИО2 обращался в администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района с просьбой о перерасчете арендной платы, однако ответа на его обращение не поступало. Таким образом, действиями администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района с 07.07.2017 года фактически изъято в одностороннем порядке из переданного в аренду земельного участка 2/3 его части. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Считает, что в результате противоправных действий администрации, ФИО2 был лишен возможности в течение всего срока действия договора использовать арендованный земельный участок для целей, определённых договором аренды видом его разрешенного использования. Внесенную арендную плату в сумме 450 000 рублей истец по встречному иску считает неосновательным обогащением. Кроме того, истец по встречному иску указывает, что им понесены затраты на строительство подпорной стены, которые составили 5 302 894 рубля. В связи с чем, истец по встречному иску просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.06.2016 года № с кадастровым номером №, площадью 1535 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для размещения многоэтажных и подземных гаражей, заключённый между администраций Туапсинского городского поселения Туапсинского района, взыскать 450 000 рублей -неосновательное обогащение, затраты на строительство подпорной стены- 5 302 894 рубля.
Определением Туапсинского городского суда от 18.05.2021 года встречное исковое заявление принято к производству суда.
Истец по встречному иску в процессе рассмотрения гражданского дела по существу уточнил заявленные встречные исковые требования, просил взыскать с администрации МО Туапсинское городское поселение в пользу ФИО2 450 000 рублей- неосновательное обогащение, расходы на строительство подпорной стены в размере 8 451 234,67 рублей.
Определением Туапсинского городского суда от 13.09.2021 года уточненные встречные исковые требования приняты к производству суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции 09 апреля 2022 года решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 28 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 декабря 2021 года – отменила в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, а также в части оставления без рассмотрения встречных исковых требований ФИО2 к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка. В отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Туапсинский городской суд Краснодарского края.
В связи с чем, Туапсинским городским судом Краснодарского края рассматриваются вышеуказанные исковые требования в отмененной части.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО1, действующий на основании доверенности, просил уточненные первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении уточненных встречных исковых требованиях отказать.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился.
Представитель ФИО2- ФИО3 уточненные первоначальные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснил, что по настоящее время ФИО2 заинтересован в использовании спорного земельного участка, а расторжение договора нарушит его права, при этом возражал относительно взыскания задолженности, мотивируя невозможностью использовать земельный участок по назначению. Кроме того, представитель Истца, в ходе судебного разбирательства отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 24.06.2016 года № 5100008649.
Указанный отказ от исковых требований принят судом, производство по гражданскому делу в части расторжения договора аренды земельного участка от 24.06.2016 года № 5100008649- прекращено.
В связи с чем, исковые требования ФИО2 к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка не подлежат рассмотрению.
Суд, заслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к следующим выводам.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства:
24 июня 2016 года администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района заключила с ФИО2 договор аренды земельного участка №, для размещения многоэтажных и подземных гаражей, сроком действия до 24 июня 2026 года.
По сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером №, имеет: уточненную площадь: 1535 кв.м., вид разрешенного использования: Для размещения многоэтажных и подземных гаражей.
По условиям вышеуказанного договора арендатор должен был передать участок свободным от прав третьих лиц (п.3.1).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.08.2016 г..
По условиям заключенного договора аренды земельного участка № изменения и дополнения условий договора оформляется сторонами в письменном виде путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (п.9.1).
Однако 07.07.2017 года администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Постановлением № 998 без согласования с ФИО2 выделила из 1535 кв. метров переданных ему в аренду земельный участок площадью 1071 кв. метров для организации проезда общего пользования (т.1. л.д.187-188). Таким образом, арендатор был лишен возможности пользоваться 72% арендованной земли (1071+34)/1535*100=71,99%). Срок действия постановления № 998 от 07.07.2017 года был определен в два года.
28 марта 2019 года Администрация Туапсинского городского поселения постановлением № 361 внесла изменение в Постановление № 305 от 10 марта 2016 года, без согласования с арендатором с ФИО2. Кроме ранее установленного ограничения в виде охранной зоны электросетей площадью 32 кв. метра, 231 кв. метров было выделено для организации проезда общего пользования. В постановлении указывалось, что участок сформирован из земель кадастрового квартала №.
Конфигурация измененного земельного участка не соответствовала границам ранее переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером №, часть земли находилась в кадастровом квартале №, а другая часть – в кадастром квартале №, поэтому 01 июля 2019 года Администрация Туапсинского городского поселения приняла постановление №, аналогичное по содержанию с постановлением № от 28.03.2019 года, добавив, что участок, передаваемый в аренду ФИО2, находится в двух кадастровых кварталах- № и №.
Изменения конфигурации арендованного участка согласно постановлениям Администрации Туапсинского городского поселения № от 2019 года и № от 01.7.2019 года с ФИО2 не согласовывались, дополнительное соглашение с ним не заключалось.
Согласно информации отраженной в выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № обременен ограничениями: ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1. Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района № 305 от 10.03.2016, площадь ограничения — 34.0 кв.м., ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1. Земельного кодекса Российской Федерации, постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района № 998 от 07.07.2017 года; Временные. Дата истечения срока действия временного характера — 16.11.2022, площадь ограничения — 1071,0 кв.м.
Судом установлено, что: большая часть земельного участка с кадастровым номером №, занята проездом общего пользования (территорией общего пользования).
Существующий проезд служит доступом к жилым многоквартирным домам, расположенным в границах смежного земельного участка с кадастровым номером №:248, при этом других, альтернативных вариантов доступа к многоквартирным жилым домам, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером №:248, не выявлено.
При этом строения, расположенные в границах смежного земельного участка с кадастровым номером №:248 существовали еще в 2013 году. При этом существование многоквартирных жилых домов, без доступа к ним, не возможно.
Строительство многоквартирных жилых домов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером №:248, являющегося смежным со спорным земельным участком с кадастровым номером №, осуществлялось до 24.06.2016 года — даты заключения администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района и ФИО2, по итогам аукциона, договора аренды земельного участка, то есть, по состоянию на дату заключения договора аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, он уже фактически использовался в качестве проезда общего пользования, а 07 июля 2017 года, постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории Туапсинского городского поселения Туапсинского района, по адресу: <адрес> на часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1071 кв.м., уже официально, наложены ограничения, в виде проезда общего пользования — территории общего пользования.
Определением суда от 2 июля 2021 года по настоящему гражданскому делу была назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертизы.
Согласно выводам экспертизы от 16 августа 2021 года, проведенной ООО «Строительно-техническая экспертиза», в результате выделения администрацией Туапсинского городского поседения на основании постановления от 7 июля 2017 года № 998 из земельного участка с кадастровым номером №, участка площадью 1071 кв. м для организации проезда общего пользования, у ФИО2 отсутствовала возможность использования оставшейся части по целевому назначению – для строительства подземных и надземных гаражей.
Кроме того, дополнительно, определением суда по настоящему гражданскому делу была назначена землеустроительная экспертиза.
В соответствии с экспертным заключением № 203/2022 от 30.08.2022 года установлено, что использование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по целевому назначению «для размещения многоэтажных и подземных гаражей», в период времени с 24.06.2016 года по 10.01.2020 года, даже с учетом имеющихся ограничений, не представлялось возможным.
Причин зависящих от арендатора ФИО2, при которых использование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по целевому назначению «для размещения многоэтажных и подземных гаражей», в период времени с 24.06.2016 года по 10.01.2020 года стало невозможным, не выявлено.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 24.06.2016 года №, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Факт передачи арендованного имущества ответчику подтверждается материалами дела, не оспаривается ответчиком.
За период с 23.06.2017 года по 10.01.2020 года у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 1.247.364 руб. 71 коп., а также пени за период с 23.06.2017 года по 16.12.2019 года в размере 148 039 руб.72 коп.
Ответчик, возражая относительно наличия задолженности по арендной плате в спорный период, ссылается на невозможность использования земельного участка в целях, для которых земельный участок предоставлялся по договору аренды.
Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).
Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся возможности пользования земельным участком в спорный период в целях, предусмотренных договором аренды.
В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон суд установил, что использование истцом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора невозможно.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Учитывая, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о невозможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, суд приходит к выводу, что со стороны арендодателя не были исполнены встречные обязательства, позволяющие использовать ответчиком земельный участок по целевому назначению в спорный период.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
При рассмотрении настоящего спора суд принимает во внимание, что Администрация фактически в одностороннем порядке внесла изменения в договор аренды, установив охранные зоны на арендованном земельном участке, исключив возможность его использования по назначению в спорный период, в том числе и после 8.07.2019 года, так как на указанном участке расположен проезд общего пользования к многоквартирному дому, который является единственным вариантом прохода и проезда к МКД.
При указанных обстоятельствах требование Истца о взыскании задолженности по договору аренды за спорный период является необоснованным, в указанной части следует отказать.
В связи с отсутствием задолженности по арендной плате, в соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора отсутствует задолженность и по пене, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании пени.
Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды судом принимается во внимание. что статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор, заключенный на срок не менее одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
В отношении спорного земельного участка предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости в который внесена запись о регистрации спорного договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Учитывая, что судом установлены обстоятельства исключающие наличие задолженности по арендной плате, при наличии заинтересованности со стороны ФИО2 в использовании спорного земельного участка после конфигурации его границ, суд не находит законных оснований для расторжения договора аренды земельного участка.
При этом судом принимается во внимание, что фактически имеется реальная возможность использования земельного участка по целевому назначению, после конфигурации его границ. Кроме того, судом объективно установлено, что ФИО2 обращался в Администрацию за получение градостроительного плана земельного участка, а также за получением в установленном законом порядке разрешением на строительство, однако ему в указанных вопросах было отказано.
На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земельного участка.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации Туапсинского городского поселения к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате – отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Туапсинский городской суд Краснодарского края.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 декабря 2022 года.
Председательствующий: _________ подпись____
Копия верна
Судья Туапсинского городского суда В.С. Кошевой
Подлинник решения находится
в материалах дела № 2-690/2022
В Туапсинском городском суде.
УИД 23RS0054-01-2021-000514-50