Мотивированное решение суда изготовлено 23.12.2025
Гражданское дело № 2-145/2025 (2-4877/2024;)
66RS0006-01-2024-003662-77
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
09 декабря 2025 года г. Екатеринбург
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего Шевелевой А.В.,
при секретаре судебного заседания Котельниковой Е.Р.,
с участием старшего помощника прокурора Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга Зиновьевой Е.В., истца ФИО1, представителя истцов ФИО2, ответчиков ФИО3 и ФИО4, представителя ответчика ФИО5 – ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к ФИО5, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на жилое здание блокированной застройки, на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, признании отсутствующим права общей долевой собственности на земельный участок,
по встречному иску ФИО5 к ФИО10, ФИО12, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних А.А.В, А.М.В., о возложении обязанности освободить самовольную постройку, взыскании судебной неустойки,
установил:
истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на жилое здание блокированной застройки, на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, признании отсутствующим права общей долевой собственности на земельный участок.
В обоснование исковых требований указано, что между ФИО1 и ФИО13 (правопредшественник ФИО5) и ФИО3 (застройщики) были заключены инвестиционные договоры б/н от 28.06.2012, < № > от 01.12.2013, б/н от 25.12.2013, < № > от 01.12.2013, < № > от 01.12.2013, по условиям которого инвестор предоставил застройщику денежное финансирование, а застройщик обязался за счет полученного финансирования построить многоквартирный дом блокированной застройки на 10 секций по адресу: < адрес > (объект инвестирования) и передать в собственность инвестора части указанного объекта инвестирования; между ФИО7 и застройщиками был заключен аналогичный инвестиционный договор б/н от 10.06.2014; между ФИО8 и ФИО9 и застройщиками были заключены аналогичные инвестиционные договоры < № > от 02.04.2012 и < № > от 02.04.2012; между истцом ФИО10 и застройщиками был заключен аналогичный инвестиционный договор б/н от 28.10.2013; между истцом ФИО11 (в лице правопредшественника З.О.А., уступившей свои права истцу ФИО11 на основании договора уступки права от 24.11.2013) и застройщиками был заключен аналогичный инвестиционный договор от 07.08.2012. Денежные средства в счет финансирования строительства истцы передали застройщику, о чем указано в каждом из подписанных застройщиком договоров; объект инвестирования фактически был построен, объекты недвижимости были переданы в фактическое владение и пользование истцов, однако право собственности истцов на указанные объекты недвижимости не было оформлено. Изначально строительство осуществлялось на двух земельных участках с кадастровыми номерами < № >:37; < № >:38, которые в последующем были объединены в один земельный участок с кадастровым номером < № >:39, общей площадью 1 247 кв. м, в., расположенный по адресу: < адрес >, находящийся в настоящее время в общей долевой собственности ответчиков ФИО5 и ФИО3 (по 1/2 доли в праве собственности у каждого). Ответчик ФИО5 получил 1/2 доли в праве собственности на земельный участок от ФИО13 в основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 07.06.23 по делу А60-50984/2021 об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о банкротстве ФИО13 При этом ФИО5 на дату заключения мирового соглашения знал о том, что на земельном участке находится объект инвестирования, о заключенных с истцами инвестиционных договорах и наличии у них притязаний на жилые помещения в объекте инвестирования, что подтверждается определениями Арбитражного суда Свердловской области от 23.03.2023 и от 25.10.2022 по указанному делу о банкротстве № А60-50984/2021, в котором участвовал ответчик ФИО5 в качестве кредитора. Таким образом, возникшее у ответчика ФИО5 право общей долевой собственности на земельный участок на основании мирового соглашения по делу о банкротстве может быть противопоставлено правам истцов на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, являющиеся частями многоквартирного жилого дома блокированной застройки. Приговором Кировского районного суда г. Екатеринбурга по делу № 1-13/2017 от 27.11.2017 установлено, что строительство объекта инвестирования осуществлялось фактически ФИО4, который для целей строительства привлек денежные средства истцов, получив их от истцов по распискам, действовал при оформлении отношений с истцами от имени номинальных собственников земельного участка ФИО3 и ФИО13 (на основании доверенности, полученной от них), однако разрешительную документацию на осуществление строительства надлежащим образом не оформил, что стало препятствием к передачи объектов в собственность истцов (оформлению прав собственности на помещения), в связи с чем ФИО4 был признан виновным в совершении преступления, ответственность за которое предусмотрена п. 4 ст. 159 УК РФ и приговорен к наказанию в виде лишения свободы, а истцы были признаны потерпевшими по уголовному делу, однако возмещение ущерба не получали. Ранее Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга было рассмотрено гражданское дело о сносе самовольной постройки и о признании за ФИО13 и ФИО3 права собственности на жилой дом блокированной застройки, по результатам рассмотрения гражданского дела судом было отказано в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, удовлетворены встречные исковые требования о признании права собственности. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.06.2014 решение суда отменено, возложена обязанность снести самовольную постройку. Однако жилой дом снесен не был. Кроме того, в настоящее время изменилась градостроительная ситуация, изменились правила землепользования и застройки, а также вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен жилой дом. С января 2023 года видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером < № >:39, на котором построен спорный объект, является «блокированные жилые дома», на дату вынесения решения суда видом разрешенного использования земельного участка было «индивидуальное жилищное строительство». Сравнительный анализ градостроительной ситуации по месту нахождения спорного объекта представлен в таблице:
описание градостроительной ситуации
правила, действовавшие на дату вынесения решения суда
правила, действующие в настоящее время
вид разрешенного использования земельного участка
индивидуальное жилищное строительство
блокированная жилая
застройка
самостоятельный доступ с каждой блок-секции на земли общего пользования
требовался
не требуется (поскольку все собственники каждой из блок- секций имеют равные права общей собственности на земельный участок)
максимальный процент застройки в границах земельного
участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая
может быть застроена, ко всей
площади земельного участка
40%
50%
минимальная площадь земельного участка
от 200 до 500 кв. м (суд пришел к выводу, каждая из 10 блок-секций не сможет располагаться на земельном участке площадью минимум 200 кв. м)
100 кв. м (для всего участка под весь жилой дом блокированной застройки, минимальный размер
земельного участка под каждую из блок-секций не предусматривается)
Изменение градостроительного законодательства обусловило возможность получения технических условий для подключения жилого дома блокированной застройки к сетям холодного снабжения и водоотведения, а также к сетям электроснабжения: технические условия для подключения дома блокированной застройки к системам водоснабжения и водоотведения, электрическим сетям получены, заключен договор о технологическом присоединении жилого дома блокированной застройки к электрическим сетям. До настоящего времени решение суда не исполнено, дом не снесен. Имеющимися заключениями специалистов подтверждается, что жилой дом был возведен без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а сохранение жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С учетом указанных обстоятельств финансовым управляющим ФИО13 было подано заявление об отмене по новым обстоятельствам апелляционного определения от 06.06.2014, в удовлетворении которого было отказано с разъяснением гражданам, которые инвестировали в строительство жилого дома денежные средства, права восстановить свои права путем предъявления иска к собственникам земельного участка о признании права собственности на помещения в жилом доме и указанием о том, что для граждан, с которыми состоялись договоры инвестирования с собственниками земельного участка, определение Свердловского областного суда от 06.06.2014 преюдициального значения не имеет. Таким образом, право собственности на отдельные жилые здания (таунхаусы) в многоквартирном жилом доме блокированной застройки подлежат признанию за истцами в судебном порядке, поскольку иным образом права на указанные объекты недвижимости, фактически переданные истцам на законном основании, не могут быть защищены. Истцами за свой счет проведены кадастровые работы, в результате которых подготовлены технические планы каждого спорного жилого здания с указанием их технических характеристик, исходя из содержания которых сформулированы исковые требования в отношении каждого из жилых зданий. Поскольку в силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (во взаимосвязи с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) земельный участок, на котором расположен жилой дом блокированной застройки, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам расположенных на таком земельном участке жилых домов блокированной застройки, то право общей долевой собственности ответчиков на указанный земельный участок подлежит признанию отсутствующим, а право общей долевой собственности истцом – признанию возникшим.
В исковом заявлении с учетом дополнений исковых требований истцы просят признать право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные в составе многоквартирного двухэтажного жилого дома блокированной застройки на 10 секций, находящегося на земельном участке с кадастровым номером < № >:39, общей площадью 1247 кв.м по адресу: < адрес >:
за ФИО1:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 1 общей площадью 82,2 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 7 общей площадью 80,1 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-5 (первый этаж) и 7-9 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 8 общей площадью 79,9 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-6 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 9 общей площадью 80 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 10 общей площадью 80,2 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО7:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 2 общей площадью 82,8 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-7 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО8 и ФИО9 право общей совместной собственности:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 4 общей площадью 80,4 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 5 общей площадью 82,7 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-2 (первый этаж) и 3-6 (второй этаж) и право совместной собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО10:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 3 общей площадью 81,6 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-7 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО11:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) № 3 общей площадью 81,6 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-4 (первый этаж) и 5-8 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
- признать отсутствующим право общей долевой собственности (в размере 1/2 доли) ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером < № >:39, общей площадью 1247 кв.м по адресу: < адрес >;
- признать отсутствующим право общей долевой собственности (в размере 1/2 доли) ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером < № >:39, общей площадью 1247 кв.м по адресу: < адрес > (том 1 л.д. 4-8, том 4 л.д. 214-216, том 5 л.д. 92-96).
Определением суда от 14.10.2024 по ходатайству представителя истцов к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация г. Екатеринбурга (том 3 л.д. 47-48).
ФИО3 и ФИО5 обратились в суд со встречным иском к ФИО10, ФИО12, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних А.А.В, А.М.В., в котором с учетом уточнений просят возложить на ответчиков по встречному иску обязанность освободить самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером < № >:39 по адресу: < адрес > в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда, в частности, от его самого, его имущества, домашних животных, членов его семьи и запретить ему и членам его семьи пользоваться освобожденной самовольной постройкой; в случае неисполнения решения суда взыскать с ФИО10 судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда по день фактического исполнения решения суда в пользу ФИО5 и ФИО3 в равных долях (том 3 л.д. 99-101, 191).
Определением суда от 16.10.2025 по ходатайству представителя истцов к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО4 (в судебном заседании 19.11.2025 уточнены анкетные данные данного ответчика - ФИО4, вместо ранее ошибочно указанного представителем истцов – ФИО4).
В ходе судебного разбирательства ФИО3 от встречных исковых требований отказался, фактически поддержал позицию истцов по данному делу, определением суда от 09.12.2025 отказ ФИО3 от встречных исковых требований принят судом, производство по делу в части встречных исковых требований ФИО3 прекращено.
В судебном заседании представитель истцов ФИО2 исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, учитывая, что постройка не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, недостатки, указанные в заключении судебной экспертизы устранены, градостроительное законодательство изменилось, что, по мнению представителя истцов, позволяет признать за истцами право собственности на заявленные спорные объекты недвижимости, а также на доли в праве собственности на земельный участок, соответственно, прекратив право собственности ответчиков на спорный земельный участок; относительно удовлетворения встречных исковых требований возражал, полагал пропущенным срок исковой давности по встречным требованиям.
Ответчики ФИО3, ФИО4 поддержали позицию истцов по данному делу, относительно удовлетворения иска не возражали, поддержали доводы письменных отзывов на исковые требования (том 5 л.д. 108, 109).
Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6 относительно удовлетворения первоначальных исковых требований возражала, учитывая, что у истцов отсутствует право собственности на спорный земельный участок, поддержала возражения на исковое заявление (том 3 л.д. 37-39), а также ходатайство ответчика Администрации г. Екатеринбурга о пропуске срока исковой давности, а также встречные исковые требования.
Представитель Администрации г. Екатеринбурга ФИО14 относительно удовлетворения исковых требований возражала, в судебное заседание 09.12.2025 не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, представив дополнительные пояснения, в которых настаивала на том, что постройка является самовольной и на нее не может быть признано право собственности за истцами, а также настаивала на пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с данным иском, также указала, что нарушенные права истцов в результате незаконных действий застройщика подлежат восстановлению иным способом – путем возмещения ущерба.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, а также заключение прокурора, полагавшего встречный иск не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также положений ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий, в том числе предусмотренных ч. 2 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о рассмотрении дела по имеющимся в деле доказательствам.
Из материалов дела следует, что между ФИО1 и ФИО13 (правопредшественник ФИО5) и ФИО3 (застройщики) были заключены инвестиционные договоры б/н от 28.06.2012, < № > от 01.12.2013, б/н от 25.12.2013, < № > от 01.12.2013, < № > от 01.12.2013, по условиям которого инвестор предоставил застройщику денежное финансирование, а застройщик обязался за счет полученного финансирования построить многоквартирный дом блокированной застройки на 10 секций по адресу: < адрес > (объект инвестирования) и передать в собственность инвестора части указанного объекта инвестирования и 1/10 доли в праве собственности на земельный участок под жилым домом; между ФИО7 и застройщиками был заключен аналогичный инвестиционный договор б/н от 10.06.2014; между ФИО8 и ФИО9 и застройщиками были заключены аналогичные инвестиционные договоры < № > от 02.04.2012 и < № > от 02.04.2012; между истцом ФИО10 и застройщиками был заключен аналогичный инвестиционный договор б/н от 28.10.2013; между истцом ФИО11 (в лице правопредшественника З.О.А., уступившей свои права истцу ФИО11 на основании договора уступки права от 24.11.2013) и застройщиками был заключен аналогичный инвестиционный договор от 07.08.2012.
Материалами дела подтверждается, что на каждое спорное жилое здание подготовлены технические планы с указанием их технических характеристик, исходя из содержания которых сформулированы исковые требования в отношении каждого из жилых зданий.
Никем по делу не оспорено, что денежные средства в счет финансирования строительства истцы передали застройщику, о чем указано в каждом из подписанных застройщиком договоров; объект инвестирования фактически был построен, объекты недвижимости были переданы в фактическое владение и пользование истцов, однако право собственности истцов на указанные объекты недвижимости не было оформлено. Изначально строительство осуществлялось на двух земельных участках с кадастровыми номерами < № >:37; < № >:38, которые в последующем были объединены в один земельный участок с кадастровым номером < № >:39, общей площадью 1 247 кв. м, в., расположенный по адресу: < адрес >, находящийся в настоящее время в общей долевой собственности ответчиков ФИО5 и ФИО3 (по 1/2 доли в праве собственности у каждого); ответчик ФИО5 получил 1/2 доли в праве собственности на земельный участок от ФИО13 на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 07.06.23 по делу А60-50984/2021 об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу о банкротстве ФИО13
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с положениями части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом, равно как и квартира, относится к жилым помещениям.
Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" в пунктах 5 и 6 содержит определение квартиры, многоквартирного дома, жилого дома.
По смыслу предписаний, содержащихся в Градостроительном кодексе Российской Федерации, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (пункт 39 статьи 1, часть 3 статьи 48, пункт 1 части 2 статьи 49).
В пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации также закреплено, что понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
С 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ), которым внесены изменения, в том числе, в Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
При этом Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденном и введенном в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр.
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.05.2023 N 350/пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 свода правил СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные", утвержденного и введенного в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.10.2016 N 725/пр.
Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18.06.2023) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу названного федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
В ходе судебного разбирательства с учетом выводов судебной экспертизы и дополнительных письменных пояснений судебных экспертов нашло свое подтверждение то обстоятельство, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером < № >:39 по адресу: < адрес > является домом блокированной жилой застройки, состоящей из десяти двухэтажных жилых блоков, двухэтажные жилые блоки объекта (в количестве десяти штук) имеют самостоятельные внутренние инженерные системы, не имеют индивидуальные подключения к внешним сетям (теплоснабжение, за исключением жилого помещения № 5, осуществляется от общей для всего здания котельной, теплоснабжение жилого помещения № 5 осуществляется от котельной, расположенной внутри жилого помещения; водоснабжение всех жилых помещений осуществляется от общей для всего здания скважины; водоотведение всех жилых помещений осуществляется от общего для всего здания канализационного септика; электроснабжение всех жилых помещений осуществляется от общего для всего здания вводного кабеля электроснабжения, расположенного в общем для всего здания подвале, разводка по жилым помещением осуществлена от расположенного в подвале общего для всего здания счетчика электроэнергии), чердак на объекте отсутствует, имеется общий для всех блоков подвал, каждый блок имеет отдельный (самостоятельный) выход на земельный участок, необходимость проведения работ для образования отдельных объектов блокированной застройки отсутствует, в видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером < № >:39 имеется блокированная жилая застройка, следовательно, объект соответствует необходимым требованиям, предъявляемым для установленного вида разрешенного использования земельного участка (том 5 л.д. 1-2, том 4 л.д. 96-158).
В ходе проведения судебной экспертизы выявлено, что объект частично не соответствует требованиям действующих противопожарных и строительных норм и правил, применяемым к жилым блокированной застройки, а именно: расстояние от объекта до нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером < № >:40 составляет 5 м, у лоджий жилых помещений № 1,2,7,8 отсутствует ограждение; нарушения иных требований действующих строительных, градостроительных, противопожарных, экологических, санитарных и гигиенических норм и правил отсутствуют. Также судебными экспертами указано о том, что в случае выполнения работ по монтажу ограждений лоджий и проведения мероприятий по уменьшению необходимого пожарного расстояния (например, путем устройства противопожарной преграды между зданиями) объект будет являться пригодным для постоянного проживания граждан (том 4 л.д. 133).
В ходе судебного разбирательства истцами предприняты меры для устранения тех нарушений, которые выявлены в ходе проведения судебной экспертизы – установлены ограждения на лоджиях, а также противопожарная стена. В подтверждение устранения недостатков в материалы дела представлено техническое заключение 03-11-2025-ОБ от 25.11.2025 специалиста ФИО15, согласно выводам которого ограждения у лоджий жилых помещений № 1,2,7,8 установлены и соответствуют требованиям безопасной эксплуатации, параметры противопожарной стены соответствуют компенсационным мероприятиям, предложенным в заключении ФБГУ «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Челябинской области < № > от 13.11.2025, расстояние от объекта до нежилого здания на соседнем земельном участке, которое составляет 5 м, с установкой между жилым и нежилым помещением противопожарной стены 2 типа размере 8*9 м, соответствует противопожарным требованиям. Оснований для признания данного заключения недопустимым доказательством, учитывая, что квалификация специалиста подтверждена представленными в материалы дела документами, у суда не имеется.
Представленным истцами в материалы дела заключением специалиста < № > от 08.11.2024 ООО «Урало-Сибирский центр экспертизы» также подтверждается, что конструктивные элементы спорной постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан, спорный объект недвижимости может использоваться для постоянного проживания в нем людей, состояние элементов конструкций здания не угрожает их безопасности (том 3 л.д. 66-93).
В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, оме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в суд.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из изложенного следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке возможно и является исключительным способом защиты нарушенного права.
При рассмотрении данного дела суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеются исключительные обстоятельства, при которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за истцами, учитывая, что в ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение то обстоятельство, что спорная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пригодна для постоянного проживания в ней граждан и в настоящее время более 10 лет используется для проживания в ней граждан. Более того, судом учитывается, что в настоящее время изменились правила землепользования и застройки, а также вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен жилой дом – с января 2023 года видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером < № >:39 является «блокированные жилые дома», с учетом изменений, внесенных в Правила землепользования и застройки г. Екатеринбурга решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 < № >, для размещения жилых домов блокированной жилой застройки максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, стал составлять 50%, ранее составлял 40%, согласно техническому паспорту жилого дома его застроенная площадь составляет 501,6 кв.м, что от общей площади земельного участка 1247 кв.м составляет 40,22%, минимальная площадь земельного участка – 100 кв.м (для всего участка под весь жилой дом блокированной застройки, минимальный размер земельного участка под каждую из блок-секций не предусматривается).
Относительно прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, суд с учетом положений договоров инвестирования, заключенных с истцами, о том, что с передачей истцам части жилого дома к ним переходит право на соответствующую долю в земельном участке, на котором расположен объект, а также принимая во внимание, что в силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (во взаимосвязи с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) земельный участок, на котором расположен жилой дом блокированной застройки, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам расположенных на таком земельном участке жилых домов блокированной застройки, приходит к выводу о том, что с признанием за истцами в судебном порядке права собственности на соответствующие объекты недвижимости к ним переходит и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, соответственно, право общей долевой собственности ответчиков ФИО5 и ФИО3 на указанный земельный участок подлежит прекращению, соответственно, оснований для признания данного права отсутствующим не имеется. При этом судом также учитывается, что при переходе прав на спорный земельный участок от ФИО13 к ФИО5 к последнему перешли и обязанности в отношении спорного земельного участка в том же объеме, что принадлежали ФИО13 При этом ФИО5 не могло быть неизвестно о том, что данный земельный участок обременен правами истцов в результате действий предыдущих правообладателей земельного участка.
При вынесении решения судом также учитывается, что при рассмотрении заявления финансового управляющего ФИО13 о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения от 06.06.2014 по делу № 2-76/2013 судом апелляционной инстанции разъяснено право граждан, с которыми были заключены договоры инвестирования, на обращение в суд с самостоятельным иском о правах на спорное имущество, с указанием о том, что апелляционное определение Свердловского областного суда от 06.06.2014 преюдициального значения для данных граждан не имеет (том 3 л.д. 96-98).
Удовлетворение первоначально заявленных исковых требований влечет отказ в удовлетворении встречных исковых требований. При разрешении встречных исковых требований судом также учитывается заключение, данное прокурором, полагавшим иск не подлежащим удовлетворению, а также принимается во внимание то обстоятельство, что спорный объект недвижимости длительное время (более 10 лет) используется для проживания граждан и в настоящее время сам по себе, как установлено специалистами и судебными экспертами, не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан.
Доводы ответчика Администрации г. Екатеринбурга о том, что нарушенные права истцов в результате незаконных действий застройщика подлежат восстановлению иным способом – путем возмещения ущерба, сами по себе не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, учитывая, что истцами избран предусмотренный законом способ защиты нарушенного права, который избран, в том числе, с учетом разъяснений, данных судом апелляционной инстанции при рассмотрении заявления о пересмотре апелляционного определения по новым обстоятельства по делу № 2-76/2013. Кроме того, обращает на себя внимание то обстоятельство, что при имеющихся в данном деле обстоятельствах возмещение ущерба не приведет в полной мере к восстановлению нарушенных прав истцов.
Доводы о том, что истцами пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, подлежат отклонению.
В силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит открытый перечень требований, на которые не распространяется установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий трехлетний срок исковой давности, и во взаимосвязи с положениями статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, вне зависимости от истечения сроков исковой давности.
В данном случае суд приходит к выводу о том, что исковая давность на требования истцов, заявленные в данном деле, в соответствии с абзацем 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
первоначальные исковые требования удовлетворить частично.
Признать право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные в составе двухэтажного дома блокированной жилой застройки, состоящего из десяти двухэтажных жилых блоков, находящегося на земельном участке с кадастровым номером < № >:39, общей площадью 1247 кв.м по адресу: < адрес >:
за ФИО1:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 1 общей площадью 82,2 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 7 общей площадью 80,1 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-5 (первый этаж) и 7-9 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 8 общей площадью 79,9 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-6 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 9 общей площадью 80 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 10 общей площадью 80,2 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО7:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 2 общей площадью 82,8 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-7 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО8 и ФИО9 право общей совместной собственности:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 4 общей площадью 80,4 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 5 общей площадью 82,7 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-2 (первый этаж) и 3-6 (второй этаж) и право совместной собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО10:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 3 общей площадью 81,6 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-7 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;
за ФИО11:
- здание жилое двухэтажное блокированной застройки № 6 общей площадью 81,7 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-4 (первый этаж) и 5-8 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права общей долевой собственности ФИО5 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером < № >:39, общей площадью 1247 кв.м по адресу: < адрес > и регистрации права общей долевой собственности за истцами, а также для внесения сведений в ЕГРН.
В удовлетворении исковых требований о признании права собственности отсутствующим отказать.
Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья А.В. Шевелева