№ 2-75/2023

10RS0011-01-2022-010989-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Ермишиной Е.С., при секретаре Шмуйло Я.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью УК «Благоустройство» об установлении сервитута,

установил:

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью УК «Благоустройство» об установлении сервитута. Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение № <адрес>. В указанном помещении располагался магазин <данные изъяты>. Истец указывает, что вход в магазин осуществляется с пр.<данные изъяты> с проходом через смежное с помещением истца нежилое помещение № <данные изъяты>, принадлежащее ответчику, поскольку в помещении истца располагался санузел, у собственников помещений № <данные изъяты> и № <данные изъяты> сложился следующий порядок пользования: доступ в помещение истца производится через помещение № <данные изъяты>, а продавцы из помещения № <данные изъяты> используют санузел, расположенный в помещении № <данные изъяты>. В <данные изъяты> новый собственник помещения № <данные изъяты>, ответчик ФИО2 устанавила железную дверь между вышеуказанными помещениями и блокирует проход в помещение истца, закрыв дверь на ключ и не предоставив указанный ключ истцу. При этом в помещении истца остался закрытым весь товар, документы по осуществлению предпринимательской деятельности, касса. При обращении истца в адрес ответчика ФИО2 о предоставлении доступа в принадлежащее истцу нежилое помещение через помещение № <данные изъяты>, принадлежащее ответчику, ФИО2 указала, что в помещении № <данные изъяты> имеется технический проход во внутренние помещения многоквартирного дома, используемые для обслуживания дома. При обращении истца к ООО УК «Благоустройство» с целью установления иной возможности доступа в помещение магазина истца, в предоставлении доступа истцу было отказано по причине того, что помещение, в которое предлагается осуществлять выход, предназначено для технических нужд. На основании вышеизложенного, истец просит установить постоянный бессрочный сервитут в целях прохода в нежилое помещение № <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, имеющее кадастровый номер <данные изъяты>.

Определением судьи от 13.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Определением суда от 08.08.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Терри», ТСН «ТСЖ «Пр. Ленина, 37».

Определением судьи от 29.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МКУ «Служба заказчика».

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена. Представители ответчика ФИО2 – ФИО4, ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились.

Представитель ответчика ООО УК «Благоустройство» ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала исковые требования обоснованными.

Третьи лица в судебном заседании не участвовали, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав участвующих в деле лиц, технические паспорта, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

В соответствии с п.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из смысла приведенных норм гражданского законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим недвижимым имуществом без установления сервитута. При этом заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления сервитута. Сервитут устанавливается в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при установлении сервитута необходимо исходить из баланса интересов сторон спора, с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечивало только необходимые нужды истца, и не создавало существенных неудобств для собственника недвижимости.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Таким образом, право сервитута устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

Согласно п.3 ст.274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п.5 ст.274 ГК РФ).

В силу ст.277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Положениями статьи 131 Гражданского кодекса и нормами статей 2, 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Основанием для государственной регистрации сервитута при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования этим имуществом, является решение суда, принятое в соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут.

Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

В судебном заседании установлено, истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>, заключенного с администрацией Петрозаводского городского округа, принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 3-Н, общей площадью 40,2 кв.м.

Из представленных в материалы дела договоров аренды следует, что ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное помещение № <данные изъяты> предоставлено ИП ФИО1 на основании договора аренды муниципального имущества № <данные изъяты> со сроком до <данные изъяты> года для торговли непродовольственными товарами, в <данные изъяты> году был заключен договор аренды муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> сроком до <данные изъяты> года на тех же условиях. Из представленных договоров аренды следует, что доступ в помещение, переданное в аренду ИП ФИО1, обеспечивается через территорию общего пользования с дворовой территории многоквартирного дома № <адрес>.

Ответчику ФИО2 на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Ранее указанное жилое помещение принадлежало ООО «Терри».

Из сведений, предоставленных администрацией Петрозаводского городского округа, вопрос о передаче прав аренды на нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в пользу ООО «Терри» был рассмотрен и удовлетворен на заседании постоянно действующей комиссии по аренде муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> со сроком до <данные изъяты> года для торговли непродовольственными товарами.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды вышеуказанного муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> сроком до <данные изъяты> года на тех же условиях. В соответствии с данным договором аренды доступ к помещение № <данные изъяты> осуществляется с улицы, с пр.<данные изъяты>. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> право собственности на помещение № <данные изъяты> было зарегистрировано с ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Терри».

Указанные помещения № <данные изъяты> и № <данные изъяты> в доме № <адрес> являются смежными.

Истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которой является торговля розничной одеждой в специализированных магазинах. В нежилом помещении по адресу: <адрес>, располагался магазин «Виктория».

Истец указывает, что вход в ее магазин осуществлялся с пр<данные изъяты> с проходом через смежное с помещением истца нежилое помещение № <данные изъяты>, сложился следующий порядок помещениями № <данные изъяты> и № <данные изъяты>: доступ в помещение истца производился через помещение № <данные изъяты>, где также располагался магазин непродовольственных товаров, а продавцы из помещения № <данные изъяты> использовали санузел, расположенный в помещении № <данные изъяты>.

Из пояснений представителя третьего лица ООО «Терри» следует, что еще до того, как ФИО1 стала арендовать помещение № <данные изъяты> по пр.<адрес>, в блоке помещений № <данные изъяты> и № <данные изъяты> сформировался порядок пользования ими, а именно – с выходом и входом на общее крыльцо со стороны пр.<данные изъяты>, продавцы и посетители магазина <данные изъяты> беспрепятственно и бесплатно проходили в помещение № <данные изъяты> через помещение № <данные изъяты>, в помещении ФИО1 для общих нужд использовался санузел, сообща пользовались общим входом, несли расходы на ремонт и содержание крыльца.

Материалами дела установлено, что в помещении № <данные изъяты> имеется дверной проем в поперечной стене через смежное помещение № <данные изъяты>, который в <данные изъяты> года собственником помещения № <данные изъяты> заделан путем установки железной двери, а также дверной проем в продольной стене здания, ведущий во двор через помещение общего пользования (коридор № <данные изъяты> и тамбур № <данные изъяты>).

Управление домом № <адрес> осуществляется ООО УК «Благоустройство», что подтверждается договором управления.

При обращении истца в адрес ООО УК «Благоустройство» ФИО1 было сообщено, что в результате производства обследования технического помещения дома № <адрес> на предмет использования для входа покупателей в магазин <данные изъяты> со стороны двора, установлено данное помещение является общим имущество собственников дома и предназначено для технических нужд, а именно: в данном помещении проходят кабели электрической линии, ВРУ, проходит розлив ХВС; низкие потолки и сложный вход в помещение не предназначены для использования этого помещения для прохода покупателей; для использования данного помещения для прохода покупателей в магазин <данные изъяты> (сдача в аренду) необходимо решение всех собственников дома.

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в устройстве входа в помещение <данные изъяты>, принадлежащее ИП ФИО1, через подвал (техническое помещение, собственность многоквартирного дома), для организации торговли, а именно – прохода покупателей.

Согласно представленному истцом техническому заключению ООО <данные изъяты> № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует возможность использования собственником нежилого помещения № <данные изъяты> по назначению независимо от смежного помещения магазина № <данные изъяты> без устройства входа/выхода наружу; отсутствует возможность устройства отдельного входа/выхода наружу непосредственно или через помещения общего пользования без разработки, согласования в установленном порядке и выполнения дорогостоящих строительных мероприятий, влияющих на конструктивную надежность и безопасность здания в целом.

Определением суда от 01.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО <данные изъяты>.

Согласно заключениям ООО <данные изъяты> № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на дату исследования ДД.ММ.ГГГГ доступ в помещение по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, был ограничен. Со стороны помещений по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, установлена металлическая дверь, проведены сварочные работы по периметру дверного полотна – доступ невозможен без демонтажа данной двери. С дворовой стороны доступ к помещению идет через проход в подвал, закрывающийся уличной дверью на замок (ключи находятся у управляющей организации). На входе в помещение с дворовой стороны по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, смонтирована металлическая дверь, закрытая изнутри, отверстие для доступа к замку отсутствует, на двери обособленное отверстие без доступа к замку. На дату исследования ДД.ММ.ГГГГ вход в помещение <данные изъяты> был невозможен. На дату исследования ДД.ММ.ГГГГ были проведены работы по вскрытию металлической двери, находящейся в проходе с дворовой стороны. Дверь вскрыта, получен доступ в помещение. Проведены исследования помещения на наличие дополнительных входов. В данное помещение имеется два входа: один со стороны помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, вход невозможен ввиду смонтированной металлической двери со сваркой полотна и коробки по периметру. После вскрытия двери доступ (проход) осуществляется через помещение <данные изъяты> (коридор). Доступ в помещение № <данные изъяты> обеспечивается через уличную дверь с дворовой территории. Дверь закрывается на ключ. Ключ находится у ответственного лица управляющей организации. Фактически для доступа в помещение <данные изъяты> требуется вызов ответственного лица упарвляющей организации с ключом и открытие уличной двери или передача ключа собственнику помещения № <данные изъяты>. Доступ (проход) в помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, после вскрытия металлической двери с дворовой стороны осуществлен через помещение № <данные изъяты> (коридор), имеющий уличную, закрываемую на ключ, дверь. Фактически вход со стороны помещения <данные изъяты> невозможен ввиду установленной металлической двери с проведенными сварочными работами по периметру дверного полотна. У истца возможность использования (в том числе прохода) принадлежащего ей помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, без использования территории помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, ограничено и возможно только без устройства рабочих мест и присутствия третьих лиц. Использование помещения в качестве магазина непродовольственных товаров, без использования территории помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, возможно при условии организации дополнительного входа непосредственно на пр.<данные изъяты> с устройством входной группы. Без дополнительного прохода (входа) использование помещения, в качестве магазина непродовольственных товаров, без использования территории помещения по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, невозможно. Экспертом подготовлена схема доступа в помещение истца через помещение ответчика (л.д. 12-13, том 3). С учетом данной схемы, размер изменения полезной площади помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, будет выполнен в сторону уменьшения и составит <данные изъяты> кв.м, полезная площадь будет уменьшена на <данные изъяты> кв.м; стоимость ремонтно-восстановительных работ по переустройству имеющихся помещений, связанных с необходимостью установки дополнительных стен (перегородок), обеспечивающих изолированность помещений, соблюдение пропускного режима, составляет <данные изъяты> руб. Стоимость соразмерной оплаты за предоставление истцу права ограниченного использования (сервитута) помещения ответчика в соответствии с предлагаемым экспертами вариантом установления сервитута в виде единовременное выплаты составит <данные изъяты> руб., рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, в результате установления сервитута вырастет на <данные изъяты> руб.; размер уменьшения рыночной стоимости помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, в результате установления сервитута составит <данные изъяты> руб.; размер арендной платы за помещения по адресу<адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, в результате установления сервитута уменьшится на <данные изъяты> руб.; стоимость сервитута в отношении помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, единовременно, подлежащую уплате в пользу собственника помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, помесячно (подлежащую уплате в пользу собственника помещения по адресу: <адрес>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, соразмерную ежемесячную плату за пользование данным помещение в случае установления сервитута) составит <данные изъяты> руб.

Согласно представленной стороной ответчика ФИО2 рецензии на вышеуказанные заключения ООО <данные изъяты>, последние не соответствуют методикам, установленным для данного вида экспертиз и исследований, и действующему законодательству.

Эксперты <данные изъяты> и <данные изъяты> в судебном заседании поддержали обоснованность своего заключения.

Оценив представленные в материалы дела заключения по правилам ст.67 ГПК РФ, суд полагает правильным заключение ООО <данные изъяты>. Данное заключение мотивированно, последовательно в своих выводах и согласуется с иными собранными по делу доказательствами. Выводы экспертов основаны на полном исследовании обстоятельств поставленных перед экспертом вопросов и соответствуют нормативным актам, регулирующим данный вид экспертизы. Вопрос о назначении данной экспертизы решался судом в открытом судебном заседании, экспертам разъяснены права, обязанности и ответственность, установленная законодательством. В распоряжении эксперта имелись все материалы дела, которым сделан соответствующий анализ.

Суд критически оценивает представленные сторонами заключение (рецензию на заключения), поскольку заказчиками данных заключения (рецензии на заключения) являлись сами стороны, при составлении заключения (рецензии на заключение) специалистам не разъяснялись права, обязанности и они не предупреждались об установленной законодательством ответственности.

При рассмотрении заявленного спора суд принимает во внимание, что по своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, при наличии препятствий для его использования в полной мере. Установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования недвижимого имущества для целей, указанных в абз.2 п.1 ст.274 ГК РФ. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления для обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Оценивая представленные по делу доказательства в совокупности, установив наличие у истца технической возможности устройства отдельного входа со стороны пр.<адрес>, без установления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

То обстоятельство, что для организации отдельного входа со стороны пр.<данные изъяты> требуется предварительное согласование с уполномоченными органами и собственниками многоквартирного дома, а также несение дополнительных расходов, не может основанием для обременения имущества ответчика, так как нарушает баланс интересов сторон спора. По факту, предлагаемый истцом вариант сервитута освобождает ее от затрат (временных и материальных), связанных с организацией доступа со стороны пр.<данные изъяты>, но создает неудобства для ответчика.

При этом доказательств обращения в уполномоченные органы о согласовании отдельного входа со стороны пр.<адрес> в помещение истца, отказа в согласовании в материалы дела не представлено. Равно как и не представлено доказательств несоразмерности расходов без установления сервитута и при наличии такового.

Протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке ФИО1 обжалован не был.

При оценке вышеуказанных обстоятельств, суд принимает во внимание, что изначально ФИО1 было известно о том, что вход в предоставленное ей нежилое помещение № <данные изъяты> по договору аренды, а впоследствии приобретенное в собственность по договору купли-продажи обеспечивается через территорию общего пользования с дворовой территории многоквартирного дома № <адрес>, что подтверждается материалами дела, в том числе договорами аренды, заключенными с истцом.

Доводы стороны истца на сложившийся порядок пользования суд не принимает во внимание, поскольку на момент регистрации права собственности на объект недвижимости обременение не зарегистрировано, что подтверждает факт отсутствия на недвижимое имущество соответствующего сервитута либо иных обременений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии нарушенных прав истца, в том числе нарушенных ответчиками и подлежащих защите судом, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.С. Ермишина

Мотивированное решение изготовлено 24.07.2023.