Дело № 2-955/2025 (59RS0028-01-2025-001885-68) КОПИЯ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 сентября 2025 года г. Лысьва
Лысьвенский городской суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Чирковой В.О.,
при секретаре судебного заседания Сайфуллиной Е.М.
с участием представителя истцов ФИО1,
представителя ответчика Ёлоховой Е.П. – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации Лысьвенского муниципального округа, Ёлоховой Елене Петровне о признании права собственности на самовольную постройку, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились с иском к администрации Лысьвенского муниципального округа, Ёлоховой Елене Петровне о признании права собственности на самовольную постройку, возложении обязанности, указав в обоснование требований, что Ёлоховой Е.П. был предоставлен в аренду земельный участок 59:09:0440001:1878 разрешенное использование – под строительство магазина, права и обязанности по договору аренды переданы истцам, при этом Ёлохова Е.П. уклоняется от регистрации договора аренды, полагают, что она обязана исполнить свои обязательства и представить подлинник соглашения для его регистрации. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ Ёлоховой Е.П. предоставлен земельный участок №, право аренды на этот участок также уступлено истцам, соглашение зарегистрировано в Росреестре. ДД.ММ.ГГГГ Ёлоховой Е.П. выдано разрешение на строительство магазина на этих участках и ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел недостроенное здание магазина, в разрешении на строительство произведена замена лица которому оно выдано на истцов. Истцами здание магазина было достроено, до настоящего времени оплачиваются арендные платежи на оба участка. На основании изложенного просят считать исполненными обязательства Ёлоховой Е.П. о заключении договора уступки прав аренды в отношении земельного участка №, обязать представить подлинник соглашения о переуступке от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ФИО3, ФИО4 право совместной собственности на нежилое здание магазина по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>.
В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежаще.
Представитель истцов просила требования удовлетворить в части признания права собственности. По первому требования с истцами достигнуто соглашение о том, что данное требование рассматривать не нужно, т.к. оригинал соглашения представлен Управление Росреестра, но отдельное заявление об отказе от иска в части истцы не направляли. Почему администрация выставляет задолженность по аренде Ёлоховой Е.П. она пояснить не может, но истцы готовы прямо сейчас перевести все недостающие суммы.
Представитель ответчика Ёлоховой Е.П. просила в иске отказать, указала, что права аренды к истцам не перешли, Ёлоховой Е.П. до настоящего времени начисляют арендные платежи, выносился судебный приказ.
Ответчики Ёлохова Е.П., представитель администрации, третье лицо в суде не явились, извещены надлежаще.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.
Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Порядок застройки земельных участков регулируется законодательством о градостроительстве, которое устанавливает специальные требования и условия такой деятельности исходя из публичных интересов.
В соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в п. 3 ст. 222 ГК РФ.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, и аналогичном Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года N 101-О и от 27 сентября 2016 года N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, при этом отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.
Материалами дела установлено, что Ёлоховой Е.П. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании постановления администрации муниципального образования «<адрес>» №-№, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № разрешенное использование – под строительство магазина, площадью <данные изъяты> кв.м., в <адрес> (л.д. 14-20), ДД.ММ.ГГГГ., по результатам торгов, предоставлен земельный № по адресу <адрес>, разрешенное использование : <данные изъяты> (л.д. 25-33).
ДД.ММ.ГГГГ Ёлоховой Е.П. выдано разрешение на строительство №, согласно которому предоставлено право на строительство здания магазина на земельных участках № на основании проектной документации, разработанной ООО «Проект-Плюс» шифр 03-11/2017, общей площадью 111,9 кв.м., пощадь застройки 120,8 кв.м., по адресу <адрес>. Срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-24).
По расписке от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 обязался возвратить Ёлохову В.А. денежные средства в сумме 750000 руб. за продажу здания магазина в <адрес> (л.д. 21).
Права требования по договорам аренды земельный участком в <адрес> а по соглашениям от ДД.ММ.ГГГГ переданы ФИО3 и ФИО4 (л.д. 35-29). Ёлоховой Е.П. представлены в администрацию уведомления о том, что она переуступает права и обязанности по аренде истцам (л.д. 123-124), в материалы реестрового дела в отношении земельного участка № представлено согласие супруга Ёлоховой Е.П. – Ёлохова В.А. на уступку прав, акт сдачи-приемки земельного участка (л.д. 131-134).
Соглашение об уступке прав в отношении участка № зарегистрировано Управлением Росреестра, в регистрации уступки прав требований по участку № уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ отказано, указано на отсутствие заявления ФИО4, истечении 5-летнего срока аренды, отсутствие необходимости регистрации уступки прав по аренде в силу закона.
Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. в разрешение на строительство магазина № внесены следующие изменения : слова «Ёлоховой Е.П.» заменены на «ФИО3, ФИО4» (л.д. 45).
В соответствии с техническим планом кадастрового инженера ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ. здание по адресу <адрес> <адрес>, <адрес> расположено на земельных участках №, здание имеет 1 этаж, площадь 113,2 кв.м., основные технико-экономические показатели вновь построенного здания соответствуют проекту № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно письма администрации от ДД.ММ.ГГГГ №к нарушений градостроительных норм в отношении объекта магазина не выявлено, сведения о нарушении прав третьих лиц отсутствуют (л.д. 43).
Ёлохова Е.П., ранее обращаясь с иском о признании прав на объект, указывала, что работы по строительству завершены еще в ДД.ММ.ГГГГ.., предоставляла заключение строительно-технической экспертизы №-№, согласно которого объект в <адрес> является объектом капитального строительства, конструкции здания выполнены в соответствии с требованиями технического регламента о безопасности зданий, сооружений, объект соответствует строительным нормам и правилам, техническим условиям и регламентам Российской Федерации. Существенных нарушений строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, допущенных при возведении объекта не обнаружено. Угрозы жизни и здоровья неопределенного круга лиц не имеется, здание является пригодным для дальнейшей безопасной эксплуатации (л.д. 67-87 т. 1 дело 2-70/2025).
Ёлохова Е.П., не соглашаясь с требованиями, указывает, что до настоящего времени оплачивает аренду за земельный участок №, в подтверждение чего предоставляет сведения о списании сумм банком, акт сверки администрации (л.д. 102-105), в ответ на что, представителем истца указано на готовность К-вых возместить все оплаченные суммы, представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12985,32 об оплате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды от Ёлоховой Е.П. (л.д. 41).
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Анализируя представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам:
Ёлоховой Е.П. было предоставлено два земельных участка для строительства здания магазина, выдано разрешение на строительство и возведено здание магазина в соответствии с проектом 03-11/2017.
ДД.ММ.ГГГГ. здание магазина продано, а права аренды переданы истцам, что следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, представленных соглашений об уступке прав аренды, уведомлений Ёлоховой Е.П. в адрес администрации об уступке прав аренды на земельные участки и постановления администрации о внесении изменений в разрешении на строительство в отношении лица кому оно выдано. Одно соглашение об уступке прав зарегистрировано, в регистрации второго участка Росреестром отказано. Довод о начислении арендной платы за участок № Ёлоховой Е.П. вывод о передаче прав аренды не отменяет, истцы согласны возместить все убытки Ёлоховой Е.П. по аренде.
Из расписки ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он приобретал уже возведенное здание магазина.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что на основании заключенных договоров аренды, с учетом вида разрешенного использования земельного участка, при наличии разрешения на строительство, в установленный в разрешении срок, в соответствии с проектной документацией возведено здание магазина, которое было продано истцам. Данный объект недвижимости (нежилое здание) не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным нормам и правилам. Права истцов на данный объект установлены.
В связи с чем, суд считает возможным признать право совместной собственности ФИО3, ФИО4 на нежилое здание в <адрес>.
Рассматривая требования о признании обязательств Ёлоховой Е.П. о заключении договора об уступке прав аренды исполненными и возложении обязанности представить оригинал соглашения, суд учитывает, что сам факт уступки прав требований установлен, какие-либо обязательства Ёлоховой Е.П. в связи с данным соглашением отсутствуют, доказательств того, что Ёлохова Е.П. обязана представить оригинал соглашения и того, что данное соглашение у нее имеется не представлено, более того, из письма ППК Роскадастр, описи документов принятых для регистрации следует, что все три экземпляра соглашения об уступке представлены для регистрации. С учетом чего, принимая во внимание пояснения представителя истцов, суд оснований для удовлетворения данных требований не находит.
Согласно ч. 2 ст. 14 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать за ФИО3 (паспорт № №), ФИО4 (паспорт № №) право совместной собственности на нежилое здание площадью 113, 2 кв.м., расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу <адрес> <адрес> <адрес> <адрес>.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 30.09.2025.
Судья (подпись).
Копия верна.
Судья: В.О.Чиркова