Решение по делу № 2-1783/2022 от 15.12.2022 - о взыскании задатка по несостоявшейся сделке купли-продажи жилого дома и земельного участка, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расторгнутым, взыскании морального вреда и судебных расходов.

УИД 91RS0018-01-2022-001083-22

Дело № 2-1783/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2022 г. г. Саки

Сакский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Петренко Т.В.

при секретаре Паладий Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задатка по несостоявшейся сделке купли-продажи жилого дома и земельного участка, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расторгнутым, взыскании морального вреда и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В апреле 2022 года ФИО3 обратился в Сакский районный суд Республики Крым с иском к ФИО2 о взыскании задатка по несостоявшейся сделке купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В обоснование заявленного требования указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям предварительного договора, сумма сделки составляла 5 500 000 руб., из которых истец передал ответчику в счет причитающихся платежей задаток в размере 50 000 руб., оставшаяся сумма подлежала оплате в день подписания основного договора. Основной договор стороны должны были заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ (срок заявки на получение ипотеки покупателем квартиры истца был одобрен банком до ДД.ММ.ГГГГ), поскольку не был оформлен в собственность земельный участок у ответчика, жилой дом имел дублирующий кадастровый номер, что необходимо было скорректировать, а также было необходимо исключить ошибочно поставленный жилой дом с кадастровым номером №, в связи с его отсутствием по данному адресу. Также ответчику необходимо было привести в порядок техническую документацию на указанное домовладение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обращалась в отдел архитектурно-строительного проектирования для проведения кадастровых работ, а также проектирования и корректирования технического плана БТИ на свой жилой дом. В процессе данной работы ей присоединили к жилому дому сарай лит. «Д», согласно акта обследования технического состояния строительных коммуникаций сарая, за счет чего увеличилась общая площадь жилого дома с № кв.м до № кв.м, исходя из чего ответчик подняла стоимость дома до 6 000 000 руб.

Таким образом, по независящим причинам истца сделка заключена не была. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 был готов к заключению основного договора, продал принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Ответчик ДД.ММ.ГГГГ получила уведомление о снятии дублирующих кадастровых номеров с жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ года получила правоустанавливающие документы на земельный участок. Вместе сттем, ДД.ММ.ГГГГ поставила истца в известность об увеличении суммы договора до 6 000 000 руб. Возвращать переданные 50 000 руб. отказалась, мотивируя тем, что сделка была совершена не по ее вине.

Просит взыскать с ФИО2 в свою пользу двойную сумму задатка в размере 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб., а также расходы по оказанию юридической помощи.

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расторгнутым, взыскании морального вреда и судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Основной договор стороны должны были заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ Исходя из условий предварительного договора оплата должна была быть произведена наличными денежными средствами. ФИО3 передал ФИО2 в счет причитающихся платежей задаток в размере 50 000 руб., оставшаяся сумма подлежала оплате в день подписания основного договора, однако ответчик до ДД.ММ.ГГГГ не пришел с деньгами и основным договором. Во исполнение предварительного договора истица внесла плату за коммунальные платежи, предварительно записалась в МФЦ для снятия с регистрационного учета, получила все необходимые медицинские справки, не осуществляла переустройства жилого дома. Вместе с тем, ФИО3 в телефонном режиме сообщил, что у него отсутствуют денежные средства для оплаты жилого дома и земельного участка, а также не являлся в МФЦ для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем основной договор не был заключен по вине именно ФИО3 По истечении 7 месяцев с даты заключения предварительного оговора жилой дом и земельный участок истцом были проданы.

Просила с учетом уточнений:

- признать предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: <адрес>, расторгнутым;

- признать задаток, уплаченный ФИО3 по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2, не подлежащим возврату;

- взыскать с ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины и оказанию юридических услуг в размере 15 300 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, от представителя ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, удовлетворении исковых требований ФИО3 и отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 От ФИО2 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд полагает возможным, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав доказательства по делу и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 1, подл. 1 п. 1 ст. 8, ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Статьями 432, 433 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с п.1 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Согласно п.2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и распложенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (п.1.3.6).

Согласно п.1.3.1 договора цена продаваемого недвижимого имущества по основному договору купли-продажи недвижимости составляет 5 500 000 руб. Указанная сумма установлена по соглашению сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что в счет причитающихся платежей по Основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 50 000 руб. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания предварительного договора.

Согласно п. 2.2 по соглашению сторон покупатель приобретает дом за цену, которая составляет 5 450 000 руб. При заключении сторонами основного договора, задаток, переданный покупателем продавцу, зачитывается в счет уплаты стоимости дома, указанной в настоящем предварительном договоре. Оставшаяся часть стоимости дома передается покупателем продавцу в порядке и сроки, обговоренные сторонами в размере 5 450 000 руб.

Согласно п.3.3 договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 3-х банковских дней с момента указанного в п. 1.3.3 настоящего предварительного договора.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента подписания.

В материалах дела имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ФИО2 получила от ФИО3 задаток по предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нет жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб.

Таким образом, фактическая передача ФИО3 денежных средств в сумме 50 000 руб. подтверждается подписью ФИО3 и ФИО2 в расписке от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривалась сторонами.

В указанный в предварительном договоре купли-продажи недвижимости срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи имущества заключен не был.

Согласно п. 1.3.7 Договора, продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных (проживающих) в доме лиц до подачи документов на государственную регистрацию. Пунктом 1.3.9. Договора продавец гарантирует, что дом не подвергался какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

Кроме того, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ продавец обязан до заключения основного договора купли-продажи дома оплатить все задолженности по коммунальным платежам, абонентской плате за телефон, междугородние телефонные переговоры.

Судом установлено и не опровергалось ФИО2, что на момент заключения предварительного договора у ответчика отсутствовало право собственности на земельный участок. Согласно постановлению Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа гражданке Российской Федерации ФИО2 ФИО2» ФИО2 предоставлен в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, путем выкупа.

Кроме того, согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обращалась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с просьбой снять с кадастрового учета дублирующий кадастровый номер жилого дома №№ и ошибочно поставленный жилой дом с кадастровым номером № в связи с его отсутствием по адресу: <адрес>. Ответом Госкомрегистра от ДД.ММ.ГГГГ данная техническая ошибка устранена, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ информация относительно адреса скорректирована, дублирующих сведений не выявлено.

В письменных возражениях на исковое заявление представителем ФИО3 указано, что ДД.ММ.ГГГГ к ФИО2 приезжал кадастровый инженер для определения границ земельного участка, после чего был изготовлен новый технический план на дом, в соответствии с которым общая площадь дома увеличилась с <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> кв.м.

Данный факт не опровергался ФИО2, а также подтвержден скриншотом объявления из сети Интернет с сайта агентства недвижимости «Этажи» о продаже земельного участка и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> за 6 000 000 рублей.

Доводы ФИО2 о том, что она неоднократно обращалась к ФИО3 с заявлениями о заключении основного договора купли-продажи, о чем свидетельствуют почтовые уведомления об отправке от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть приняты во внимание, поскольку из вышеуказанного заявления о продаже недвижимого имущества следует, что ДД.ММ.ГГГГ в описание объектов недвижимости внесены изменения, из которого следует, что площадь жилого дома составляет <данные изъяты> кв.м, а его стоимость 6 000 000 руб.

Таким образом, судом установлено, что ФИО2 нарушены условия п. 1.3.9 предварительного договора, а именно дом подвергся изменению площади.

Доводы истца ФИО3, изложенные в исковом заявлении о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ он был готов к заключению основного договора, поскольку имел необходимую сумму для приобретения объектов недвижимости, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласуются с материалами дела, а именно подтверждаются договором купли-продажи объекта недвижимости: <адрес> в пгт. Новофедоровка за сумму 5 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием возврата денежной суммы в размере 50 000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени она не возвращена.

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ все вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь приведенными нормами гражданского законодательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании задатка в двойном размере, поскольку предварительный договор купли-продажи, на условиях которого стороны обязались заключить договор купли-продажи в будущем, сторонами заключен не был, указанный в предварительном договоре объект недвижимости в собственность истца не перешел. Договор купли-продажи недвижимого имущества также не заключен по вине продавца.

Судом не принимаются во внимание свидетельские показания ФИО7, поступившие в суд по средствам электронной почты от ФИО2, поскольку ФИО2 не заявлялось ходатайство об опросе свидетеля, судом не разрешалось данное ходатайство, а кроме того, ФИО7 не была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Кроме того, к доводам ФИО2, изложенным в письменных возражениях и во встречном исковом заявлении о том, что ФИО3 в связи с отсутствием у него денежных средств, уклонялся от заключения основного договора; что ФИО2 неоднократно брались талоны в МФЦ для заключения сделки и осуществления государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, суд относится критически, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ не подтверждены документально.

Ссылка ФИО2 на то, что ДД.ММ.ГГГГ ею было подано заявление в прокуратуру о рассмотрении недобросовестного соблюдения обязательств ФИО3 по предварительному договору, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку к компетенции органов прокуратуры разрешение вопросов договорных обязательств не относится.

Таким образом, с учетом удовлетворения исковых требований ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка, исковые требования ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым не подлежат удовлетворению, как и требования о признании задатка не подлежащим возврату и взыскании судебных расходов.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

Согласно статье 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Следовательно, управомоченной на возмещение таких расходов будет являться сторона, в пользу которой состоялось решение суда.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя.

Вместе с тем, суд не вправе уменьшать размер судебных расходов произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Данная позиция отражена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно положениям п.п.10,11.12 Пленума лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в пользу ФИО8 за участие в качестве представителя ФИО3 в Сакском районном суде по гражданскому делу по иску к ФИО2 о взыскании суммы задатка по несостоявшейся сделке, переведена сумма в размере 10 000 руб., что подтверждается чеком №.

Таким образом, суд взыскивает с ФИО2 расходы на представителя в размере 10 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.

На основании изложенного с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подачи иска в суд государственная пошлина в сумме 3 200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, задаток в двойном размере по предварительному договору в сумме 100 000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, государственную пошлину в сумме 3 200,00 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Сакский районный суд Республики Крым в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 19.12.2022 г.

Судья Т.В. Петренко