77RS0001-02-2024-006889-36

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г. Москва

Бабушкинский районный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Меркушовой А.С., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-6153/2024 по исковому заявлению Лахвич * к ФИО2 * о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки (т.1 л.д. 3-6).

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ней (продавцом) и ответчиком (покупателем) 11.04.2024 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: *. Истец также указала, что обстоятельства совершения сделки свидетельствуют, что сделка совершена под влиянием обмана истца неизвестной ей группой лиц, в результате действия которой истец лишилась и единственной квартиры, и всех денежных средств. По указанию неизвестных лиц, представившихся сотрудниками через портал «Госуслуг» и ФСБ, истец в марте 2024 обратилась в риэлтерское агентство ООО «Доступная недвижимость», и впоследствии продала свою квартиру ответчику в апреле 2024, а затем осуществила снятие со своего банковского счета денежных средств полученных от ответчика, и передала их злоумышленникам. Все указания злоумышленники давали истцу по телефону и посредством мессенджера «WhatsApp». Продажа квартиры истцом была осуществлена с целью предотвращения мошеннических действий с квартирой, а передача злоумышленникам вырученных за квартиру денежных средств произведена истцом с целью их последующего возвращения покупателю через специальные счета ФСБ посредством перевода их в криптовалюту, и ее зачисления на криптокошелек. Также, истец была предупреждена злоумышленниками, что ее участие в оперативных мероприятиях является строго секретным, разглашение сведений об этих мероприятиях повлечет уголовную ответственность, а сохранность квартиры истца целиком и полностью зависит от успеха всего комплекса запланированных мероприятий, точного и последовательного выполнения каждого его пункта. После передачи злоумышленникам денежных средств, вырученных от продажи квартиры ответчику, никакого восстановления записи в ЕГРН о собственности истца на квартиру не произошло, а злоумышленники на связь больше не выходили, на звонки не отвечали. Истец поняла, что стала жертвой мошенничества, лишилась квартиры и всех денежных средств, после чего обратилась в правоохранительные органы с заявлением о преступлении и в суд с настоящим иском к ответчику. Истец полагает оспариваемый договор купли-продажи квартиры недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, в соответствии со ст. 178 ГК РФ. Истец указала, что целью совершения сделки с ее стороны было не отчуждение единственного жилья, а обеспечение его сохранности, истец в момент совершения сделки исходила из неправильных, не соответствующих действительности представлений. Истец также полагает, что оспариваемая сделка не исполнена, а квартира продана по заниженной стоимости. Истец на момент рассмотрения дела в суде в квартире не проживает. Просит суд признать недействительным договор от 11.04.2024 купли-продажи квартиры по адресу: *, возвратить в собственность истца указанную квартиру, обязав истца вернуть ответчику ее договорную стоимость.

Истец и ее представитель в судебное заседание явились, поддержали доводы иска, просили суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителей, которые иск не признали и представили письменный отзыв, указав, что ответчик, представила письменный отзыв на иск, указала на отсутствие правовых оснований для признания договора недействительным, указав, что, вступая в договорные отношения с истцом, не знала и не должна была знать об обмане истца неизвестной ей группой лиц, истец данную информацию от ответчика и риелторов последовательно скрывала. Ответчик также указала, что действовала с должной осмотрительностью, предприняв необходимые меры для проверки намерений истца и чистоты сделки, а заблуждение истца, если таковое действительно имелось, было нераспознаваемо как для ответчика, так и для ее риелтора. Ответчик действовала добросовестно, купленная у истца квартира является для нее и члена ее семьи (муж ФИО5) – пенсионера, ветерана военной службы, единственным жильем. Истцу было заранее известно о том, что ответчик приобретет ее квартиру, в том числе за счет средств, которые будут получены ответчиком от продажи своего с супругом единственного жилья в г. Железнодорожный МО. Оспариваемый договор купли-продажи квартиры исполнен сторонами, денежные средства за квартиру в полном объеме истцом получены, а квартира передана ответчику по передаточному акту. Квартира приобретена ответчиком по рыночной стоимости, с учетом разумного торга. Ответчик с супругом зарегистрированы, и фактически проживают в квартире. Ответчик исполняет обязанности собственника недвижимости, в том числе по содержанию имущества, уплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Третье лицо Управление Росреестра по городу Москве в судебное заседание не явились, о времени и места рассмотрения дела извещены, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лил, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, допросив свидетелей ФИО6 и ФИО7, оценив предоставленные доказательства в их совокупности и системной связи, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами.

Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч. 1 ст. 118 Конституции РФ), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон (постановления Конституционного Суда РФ от 05.02.2007 г. № 2-П, от 14.02.2002 г. № 4-П, от 28.11.1996 г. № 19-П; определение Конституционного Суда РФ от 13.06.2002 г. № 166-О).

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий (определение Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 г. № 1642-О-О).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положения ст. ст. 554 и 555 ГК РФ регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом (заказчик) и риэлтерским агентством ООО «Доступная недвижимость» (исполнитель) был заключен договор возмездного оказания услуг № ДН-08/32-24 от 19.03.2024 (т. 1 л.д. 191-192). Договор был заключен с целью поиска потенциальных покупателей и сопровождения продажи квартиры истца по адресу: *.

В соответствии с п. 2.1. предметом указанного договора является совершение исполнителем по поручению Заказчика действий, направленных на: подбор приобретателя квартиры истца, оформление указанного объекта недвижимости в собственность приобретателя в соответствии с условиями договора.

Ответственным лицом со стороны исполнителя в рамках заключенного с истцом договора являлась ФИО6, ведущий специалист по жилой недвижимости ООО «Доступная недвижимость».

Допрошенная в ходе судебного разбирательства свидетель ФИО6 показала суду, что первоначально истец обратилась к ним в агентство по телефону 15.03.2024, сообщив, что намерена продать свою квартиру и ей требуются услуги риелтора. Далее на личной встрече, состоявшейся до заключения договора возмездного оказания услуг, истец сообщила ей, что о риэлтерском агентстве ООО «Доступная недвижимость» узнала от своей соседки, давшей положительную рекомендацию. Истец пояснила ФИО6, что является пенсионером, а свою квартиру в г. Москве намерена продать в связи с предстоящим переездом на родину в Республику Беларусь, с целью приобрести там жилую недвижимость рядом с родственниками, которые уже подобрали ей объект по хорошей цене для приобретения. Согласно паспортным данным истца она действительно родилась на территории Республики Беларусь, в связи с чем мотивы о продаже истцом квартиры в г. Москве в связи с переездом на родину и необходимостью приобретения там жилья звучали правдоподобно и не вызвали подозрений у ФИО6 Истец также сообщила риелтору, что у нее хорошая федеральная пенсия, она не зависит от городских выплат, а кроме того истец уже узнавала насчет размера ее будущей пенсии в Республике Беларусь и ее все устраивает. Оснований усомниться в сказанном истцом у ФИО6 не было.

Из материалов дела усматривается и показаниями свидетелей подтверждается, что от имени указанного риэлтерского агентства в интересах истца в открытом публичном доступе для просмотра потенциальными покупателями было размещено объявление о продаже квартиры истца на различных интернет-сайтах, предназначенных для размещения объявлений о купле-продаже недвижимости, например, Циан: www.cian.ru, Авито: www.avito.ru, Домклик: www.domclick.ru, Яндекс недвижимость: www.realty.ya.ru и т.д. (т.1 л.д. 140-142).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ответчиком и частнопрактикующим риелтором ФИО7 был заключен агентский договор от 29.02.2024 (т. 1 л.д. 29-32). Договор был заключен с целью продажи квартиры ответчика по адресу: *, и последующего приобретения замещающего жилья в г. Москве. Ответчик указала, что она с мужем ФИО5 обратилась к риелтору ФИО7 с целью продажи своего единственного жилья и дальнейшего приобретения на вырученные денежные средства квартиры в г. Москве, чтобы проживать ближе к родственникам.

На сайте «Авито» было размещено одно из объявлений о продаже квартиры истца (т. 1 л.д. 140). В объявлении о продаже был указан телефон риелтора агентства по недвижимости ООО «Доступная недвижимость» ФИО6: +*. ФИО4 после консультации со своим риелтором ФИО7 связалась с риелтором истца по указанному номеру для назначения даты осмотра понравившейся ей квартиры.

Из материалов дела усматривается и показаниями свидетелей подтверждается, что 29.03.2024 на осмотре квартиры присутствовали: лично истец, риелтор истца ФИО6 и ответчик с мужем. Ответчика и ее мужа полностью устроил район расположения квартиры, так как недалеко от квартиры проживают их родственники, понравилась планировка квартиры. Ответчика также устроила цена квартиры, согласованная в рамках разумного торга в ходе последующих переговоров с истцом и ее риелтором, в размере 9 300 000 рублей.

30.03.2024 в офисе ООО «Доступная недвижимость», в присутствии риелтора истца ФИО6 и риелтора ответчика ФИО7, супруга ответчика, а также непосредственно истца и ответчика было заключено соглашение об авансе (т. 1 л.д. 99-102), о том, что в течение срока действия соглашения об авансе (с 30.03.2024 по 11.04.2024 г.) истец и ответчик обязуются заключить договор купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу*по цене 9 300 000 рублей. Пунктом 4 соглашения об авансе предусмотрено, что при его подписании покупатель передал в пользу продавца в качестве аванса денежную сумму в размере 20 000 рублей, в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению квартиры. Сумма аванса входит в цену квартиры. Указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства сторонами спора подтверждены.

В соответствии с п. 8.2. соглашения об авансе от 30.03.2024 истец осведомлен и не возражает, что квартира будет приобретена на денежные средства, которые будут получены ответчиком от продажи квартиры по адресу: *. Аналогичное условие содержится в п. 1 дополнительного соглашения № 1 к договору возмездного оказания услуг № ДН-08/32-24 от 19.03.2024, заключенному между истцом и риэлтерским агентством.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что истец была изначально осведомлена о том, что непосредственно перед приобретением ее квартиры и в целях обеспечения финансовой возможности оплатить истцу стоимость ее квартиры ответчик продаст свое жилье, расположенное в г. Железнодорожный.

02.04.2024 в отделе по вопросам миграции ОМВД России по Ярославскому району г. Москвы истец самостоятельно снялась с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры, о чем ответчика уведомила риелтор истца.

С учетом вышеизложенных обстоятельств ответчиком было принято решение о продаже ее собственной квартиры по адресу: *, и направления вырученных от продажи денежных средств на покупку квартиры истца.

04.04.2024 между ответчиком (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: *(т. 1 л.д. 153-155). Стоимость квартиры согласно п. 4 договора составила 7 070 000 рублей. Полученные от продажи квартиры денежные средства ответчик использовала в последующем для приобретения квартиры истца, добавив к этой сумме заемные денежные средства, что подтверждается банковскими документами АО «АЛЬФА-БАНК», приобщенными к материалам дела (т. 2 л.д. 96-99).

11.04.2024 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен оспариваемый договор купли-продажи квартиры (т. 1 л.д. 9-13).

Согласно п. 1. договора от 11.04.2024 продавец продает, а покупатель покупает в собственность, принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: *.

Исходя из п. 5 договора от 11.04.2024, квартира продается по согласованной сторонами цене в размере 9 300 000 рублей.

В соответствии с п. 6 договора от 11.04.2024 стороны установили следующий порядок оплаты цены квартиры: сумму в размере 20 000 рублей покупатель выплатил продавцу до подписания договора в качестве аванса, входящего в ее общую стоимость, в связи с чем, продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена (пункт 6.1. договора от 11.04.2024); сумма в размере 9 280 000 рублей будет уплачена продавцу посредством покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива, открытого Сторонами в АО «АЛЬФА-БАНК» в день подписания настоящего договора (пункт 6.2. договора от 11.04.2024).

В соответствии с п. 26 договора от 11.04.2024, в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ и п. 1 ст. 433 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента его подписания.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик обязательства по оплате стоимости квартиры по договору от 11.04.2024 исполнил в полном объеме. Сумма в размере 20 000 рублей была передана продавцу в соответствии с соглашением об авансе от 30.03.2024. Денежные средства в размере 9 280 000 рублей АО «АЛЬФА-БАНК» перечислило на счет истца в соответствии с заявлением ответчика на открытие покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива от 11.04.2024, что подтверждается платежным поручением № 127892 от 16.04.2024 (т. 2 л.д. 99). Указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства сторонами спора подтверждены.

Заключение договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024 между истцом и ответчиком при их личной явке проходило в офисе АО «АЛЬФА-БАНК» по адресу: <...> грузинская, д. 57, стр. 1, в присутствии сотрудников банка, риелторов ФИО6 и ФИО7, с использованием услуги АО «АЛЬФА-БАНК» по электронной регистрации договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024.

Из материалов дела усматривается, что истец добровольно подписала согласие на обработку персональных данных (т. 1 л.д. 209-211) для целей получения услуги «Сделка под ключ», в соответствии с которым истец свободно, своей волей и в своем интересе выражает согласие и уполномочивает АО «АЛЬФА-БАНК» организовывать подачу документов на электронную регистрацию права, перехода права, ограничений (обременений), внесений изменений в ЕГРН в отношении недвижимого имущества и получение документов с электронной регистрации, внесения информации, в том числе, с использованием внешних информационных источников, консультирования по вопросам электронной регистрации.

Платежным поручением № 50118 от 11.04.2024 (т. 1 л.д. 107) ответчик оплатила услуги электронной регистрации АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 10 900 рублей. Платежным поручением № 37300 от 12.04.2024 (т. 1 л.д. 106) ответчик оплатила госпошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 2000 рублей.

В соответствии с п. 28 договора от 11.04.2024 и ст. 551 ГК РФ право собственности ответчика на спорную квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена реестровая запись о праве собственности за № 77:02:0016004:1312-77/072/2024-2 от 15.04.2024 (т. 1 л.д. 161-164).

Согласно пункту 17 договора от 11.04.2024 и ст. 556 ГК РФ передача квартиры продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту в течение 14 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя и поступления продавцу оплаты стоимости квартиры.

Из материалов дела усматривается, что с 15.04.2024 ответчик является реестровым собственником квартиры по адресу: *. Передаточный акт в отношении указанной квартиры был подписан между истцом и ответчиком 29.04.2024 (т. 1 л.д. 109). В день подписания передаточного акта истец физически освободила квартиру, а ответчик вместе со своим мужем вселилась в квартиру. Ответчик и ее муж зарегистрированы в указанной квартире по адресу постоянного места жительства, что подтверждается выпиской из домовой книги (т. 1 л.д. 212).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что, вопреки доводам искового заявления, оспариваемый договор купли-продажи квартиры от 11.04.2024 на момент рассмотрения настоящего дела является исполненным сторонами.

Договор купли-продажи квартиры от 11.04.2024 совершен в требуемой законом форме, подписан лично сторонами, содержит все существенные условия, предусмотренные законом для сделки купли-продажи недвижимости, в полной мере соответствует требованиям статей 549, 550, 554, 555 ГК РФ, переход права собственности от продавца к покупателю в установленном порядке зарегистрирован.

Материалами дела подтверждается, что ответчик с супругом фактически проживают в купленной у истца квартире, иного жилья не имеют, ответчик исполняет обязанности собственника, в том числе по содержанию имущества, оплате коммунальных и эксплуатационных платежей (т. 1 л.д. 213-217, т. 2 л.д. 100-108). Факт того, что указанная квартира является для ответчика и ее супруга (пенсионера, ветерана военной службы, т. 1 л.д. 157-158) единственным жильем усматривается из представленных в дело сведений ЕГРН (т. 2 л.д. 30-35).

Согласно постановлению следователя СО ОМВД России по Ярославскому району г. Москвы от 27.04.2024 (т. 1 л.д. 34) возбуждено уголовное дело № 12401450038000309 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, совершенного неустановленными лицами из корыстных побуждений путем обмана и злоупотребления доверием. Постановлением следователя от 27.04.2024 (т. 1 л.д. 35) истец признана потерпевшим по указанному уголовному делу. На текущий момент продолжается расследование по уголовному делу, приговор суда по делу отсутствует.

Суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № 25 от 23.06.2015).

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, на которых истец основывает свои требования к ответчику (определения Верховного Суда РФ от 09.03.2016 № 303-ЭС15-16010, от 04.02.2016 № 306-ЭС15-15573).

Из текста искового заявления усматривается, что истец заявляет о недействительности договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024 как сделки, совершенной под влиянием обмана истца неизвестной ей группой лиц, в результате действия которой истец в итоге лишилась и единственной квартиры, и всех денежных средств.

С учетом приведенных в основании иска обстоятельств, истец полагает оспариваемый договор, совершенным под влиянием обмана со стороны неустановленных третьих лиц - мошенников, представившихся сотрудниками портала «Госуслуг» и ФСБ. Заблуждение, сформированное путем умышленного влияния на лицо со стороны третьих лиц, свидетельствует об обмане этого лица.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что с учетом основания иска и доводов истца о том, что сделка была совершена ею под влиянием обмана со стороны неизвестной группы лиц, требования истца надлежит квалифицировать, применяя ст. 179 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчик на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024 знала или должна была знать о том, что истец находится под влиянием обмана (мошеннических действий) со стороны третьих лиц. Ответчик такую осведомленность категорически отрицает. Доказательств, свидетельствующих о какой-либо взаимосвязи ответчика с третьими лицами, обманувшими истца, в дело также не представлено.

Напротив, совокупностью собранных по делу доказательств, включая ответы риелторов на адвокатские запросы (т. 1 л.д. 185-190, л.д. 205-208) и показания свидетелей ФИО6 и ФИО7, подтверждается последовательное сокрытие истцом от ответчика и риелторов информации об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, а именно о взломанном аккаунте истца на портале «Госуслуг», о последующих звонках и указаниях от сотрудников портала «Госуслуг» и ФСБ, вынудивших ее продать квартиру и т.п. Истец данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела подтвердила, дополнительно указав, что держала в секрете от всех информацию о том, что продает квартиру по указанию третьих лиц, поскольку опасалась, что разглашение сведений об этих обстоятельствах повлечет для нее уголовную ответственность.

Суд оценивает как достоверные и считает возможным принять во внимание показания свидетелей ФИО6 и ФИО7, поскольку стороны по делу не отрицали, что ФИО6 и ФИО7 лично контактировали с истцом и являлись непосредственными свидетелями заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком, а также иных юридически значимых обстоятельств по делу. Показания ФИО6 и ФИО7 детальны, последовательны, логичны, не противоречивы и не расходятся с письменными материалами дела. У суда отсутствуют основания не доверять свидетелям.

Из материалов дела усматривается, что действия истца свидетельствовали о ее последовательном намерении продать квартиру, а из ее поведения не следовало, что она была жертвой мошенничества. Истец в общении с ответчиком и риелторами неоднократно и последовательно утверждала, что продает квартиру с целью переезда в Беларусь, г. Солигорск, где проживают ее родственники, планирует проживать в этом городе и приобрести там жилье. Согласно копии паспорта, предоставленной ответчику, истец действительно родилась в Республике Беларусь, поэтому мотивы продажи квартиры с целью переезда на родину звучали правдоподобно и не вызвали у ответчика и ее риелтора подозрений.

Поскольку п. 2 ст. 179 ГК РФ в качестве обязательного основания для признания сделки, совершенной под влиянием обмана, недействительной предусматривает условие об осведомленности другой стороны сделки об обмане, то суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024 недействительным.

Между тем, в тексте искового заявления ФИО3 ссылается на ст. 178 ГК РФ и просит суд признать договор купли-продажи квартиры от 11.04.2024 недействительным как сделку, совершенную под влиянием заблуждения.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорки, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или, из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В обоснование исковых требований истец указала на совершение оспариваемой сделки под влиянием обмана со стороны неизвестной группы лиц, что предполагает применение к спорным отношениям п. 2 ст. 179 ГК РФ и не охватывается нормой ст. 178 ГК РФ, исходя из ее смысла.

При этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (абзац 13 пункта 12 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023).

Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи квартиры, стороны согласовали все существенные условия договора, четко выразили предмет договора, его стоимость и волю сторон. Истец подписала договор купли-продажи квартиры, получила по нему денежное исполнение от ответчика и распорядилась денежными средствами.

Таким образом, суд полагает, что истцом не доказано заблуждение относительно природы сделки. Материалами дела подтверждено, что истец не заблуждалась в отношении предмета сделки, поскольку вела переговоры именно о продаже своей квартиры с целью получения денежных средств.

Заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ. Заблуждение, относящееся только к правовым последствиям сделки, неправильное представление этой стороны сделки о правах и обязанностях по ней, не может быть признано существенным заблуждением (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162).

Суд приходит к выводу, что приведенные истцом доводы о том, что действительным мотивом для совершения оспариваемой сделки являлось намерение обезопасить недвижимость от возможных действий мошенников, а также о том, что истец неверно понимала правовые последствия сделки купли-продажи и рассчитывала на последующий возврат ей права собственности на квартиру, не имеют правового значения в контексте применения ст. 178 ГК РФ, поскольку не предполагают существенность заблуждения по смыслу данной нормы.

Российский правопорядок базируется на поддержании стабильности гражданского оборота, что в числе прочего подразумевает направленность правового регулирования и правоприменительной практики на сохранение юридической силы заключенных сделок («Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 г., определение судебной коллегии Верховного Суда РФ от 18.04.2016 г. № 308-ЭС15-18008).

Согласно пункту 5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Положения п. 5 ст. 178 ГК РФ предусматривают возможность отказа в признании сделки недействительной в тех случаях, когда заблуждение было не распознаваемо для действовавшего с обычной осмотрительностью контрагента.

Применительно к п. 5 ст. 178 ГК РФ суд приходит к выводу, что совокупностью собранных по делу доказательств подтверждается, что у покупателя, действовавшего с обычной осмотрительностью, отсутствовала возможность распознать в поведении истца заблуждение относительно заключаемого ей договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024.

С учетом объяснений истца и ответчика, а также показаний свидетелей ФИО6 и ФИО7, суд приходит к выводу, что из поведения истца на осмотрах квартиры ответчиком, на подписании соглашения об авансе от 30.03.2024 в офисе ООО «Доступная недвижимость», на заключении договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024 в офисе АО «АЛЬФА-БАНК», не следовало, что истец ведет себя неуверенно, растерян или запуган, что в обычных обстоятельствах является характерным для лица, помимо своей воли вынужденного продавать свое единственное жилье при наличии обмана или заблуждения.

Показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО7, а также ответами риелторов на адвокатские запросы (т. 1 л.д. 185-190, л.д. 205-208) подтверждается отсутствие в поведении истца подозрительных, настораживающих действий, и, напротив, ее инициативность, энергичность, решительность при общении с потенциальными покупателями, включая ответчика. Из поведения истца не следовало, что она действует, находясь под влиянием обмана или заблуждения, поведение истца было ожидаемым от разумного продавца в сравнимых обстоятельствах. Истец всегда присутствовала на встречах лично, вела себя уверенно и активно. Стороны обсуждали детали по документам, необходимым для оформления купли-продажи и для регистрационных действий, согласовывали интересующие друг друга вопросы о состоянии квартиры, дома, придомовой территории. Истец при этом не нервничала и вела себя доброжелательно, естественно и спокойно, с готовностью показывала квартиру, рассказывала о необычной планировке квартиры, какие возможны варианты с перестановкой мебели, перепланировкой, подробно описывала расположение квартиры, инфраструктуру района, объясняла, где находятся ближайшие транспортные остановки, продуктовые магазины, аптеки и т.п., показывала условия проживания в квартире, мебель, бытовую технику, где и что находится, отвечала на все вопросы четко и ясно. На вопрос о родственниках она сообщила, что они ждут ее на родине и уже подобрали ей недвижимость для покупки. Рассказывала о том, что родственники приедут за ней на машине и помогут с переездом, а сын не возражает против ее переезда в Беларусь. Относительно отдельных предметов быта и мебели, находящихся в квартире, говорила, что выставила их на продажу и планирует в ближайшее время продать. Относительно пустых коробок, находящихся в квартире, истец сообщила, что коробки ей нужны, чтобы упаковать вещи для дальнейшего переезда, то есть истец последовательно создавала для всех видимость предстоящего переезда.

Поведение истца на сделке по заключению договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024 не вызывало каких-либо подозрений и не давало оснований полагать, что истец находится под влиянием мошенников, действует необдуманно или не осознает сути сделки. Истец вела себя адекватно, активно общалась с участниками сделки и сотрудниками АО «АЛЬФА-БАНК», самостоятельно заходила посредством мобильного телефона на сайт www.gosuslugi.ru и www.mos.ru, самостоятельно запрашивала через указанные сайты необходимые документы (выписка из ЕГРН, ЕЖД), сведения их которых стороны затем отразили в договоре купли-продажи квартиры. Истец не выглядела как человек, который стал жертвой мошенников и был вынужден помимо своей воли продавать свое единственное жилье.

Из материалов дела также усматривается и истцом не оспаривалось, что 30.03.2024 при подписании соглашения об авансе от 30.03.2024 в офисе ООО «Доступная недвижимость» истец собственноручно подписала памятку (т.1 л.д. 198), предоставленную ей агентством ООО «Доступная недвижимость», о том, что продает квартиру с целью переезда на родину - в Беларусь, после продажи квартиры планирует проживать в г. Солигорск Республики Беларусь, что решение о продаже квартиры принято ею самостоятельно, взвешенно, обдуманно, не под давлением или влиянием мошенников, или каких-либо иных лиц. В памятке говорилось, что к продавцу не обращались с предложением продать квартиру лица, представляющиеся сотрудниками МВД, следственного комитета, прокуратуры, ФСБ либо иных правоохранительных или силовых органов ни по телефону, ни лично, продавец понимает значение своих действий, осознает суть сделки, не лишена и не ограничена в дееспособности, под опекой, попечительством, патронажем не состоит, не страдает заболеваниями, лишающими возможности понимать значение своих действий и руководить ими, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности. В памятке также было подробно изложено предупреждение для продавцов квартир о том, что участились случаи мошенничества, когда злоумышленники по телефону представляются сотрудниками правоохранительных органов (полиции, прокуратуры, ФСБ и т.д.) и понуждают граждан к продаже своих квартир под различными предлогами, а также угрожают привлечением к уголовной ответственности за разглашение этих сведений. В памятке было указано и нормативно обосновано, что правоохранительные органы никогда не привлекают граждан к участию в спецоперациях по телефону, а разглашение сведений о подобных телефонных разговорах не может повлечь привлечение граждан к уголовной ответственности. В памятке было указано, что в подобных случаях необходимо немедленно прервать разговор, затем сообщить о сложившейся ситуации в полицию по номеру 102 или 112 либо посетить правоохранительные органы путем личного приема граждан.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства свидетель ФИО6 показала суду, что вышеуказанную памятку истец подписала собственноручно и добровольно непосредственно в ее присутствии. Свидетель также пояснила, что текст памятки 30.03.2024 истцу зачитывался, а истец в очередной раз подтвердила, что продает квартиру добровольно и осознанно, что никто продавать квартиру ее не вынуждает.

Материалами дела подтверждается, что вся совокупность действий истца была направлена именно на продажу принадлежащей ей квартиры. Перед заключением оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 11.04.2024 истец добровольно и последовательно на протяжении длительного времени совершила ряд действий, свидетельствующих, о ее твердом намерении, направленном именно на продажу квартиры, а именно, истец: лично заключила договор № ДН-08/32-24 от 19.03.2024 на возмездное оказание услуг с профессиональным риэлтерским агентством ООО «Доступная недвижимость» в целях продажи квартиры; лично порядка десяти раз осуществляла показы квартиры и вела переговоры с потенциальными покупателями, включая ответчика; в качестве цели продажи квартиры в памятке от 30.03.2024, выданной агентством «Доступная недвижимость», указала и впоследствии неоднократно утверждала, в т.ч. в общении с ответчиком, что продает квартиру с целью переезда на родину - в Беларусь, после продажи квартиры планирует проживать в г. Солигорск Республики Беларусь и не находится под влиянием каких-либо третьих лиц, включая сотрудников правоохранительных органов; лично присутствовала на подписании соглашения об авансе от 30.03.2024 в офисе ООО «Доступная недвижимость»; получила и предоставила все необходимые и дополнительные документы для проведения сделки по купле-продаже квартиры (паспорт; СНИЛС; свидетельство о государственной регистрации права собственности 77 АА 925543 от 15.05.2002; договор передачи № 023500-У01242 от 25.03.2002; выписка из ЕГРН от 10.04.2024; справки из ПНД и НД от 01.04.2024 г., подтверждающие, что истец не состоит на психиатрическом и наркологическом учете; выписки из домовой книги; ЕЖД; копия финансово-лицевого счета № 7786891 от 22.03.2024 г.; справка об отсутствии задолженности/переплаты № 7786890 от 22.03.2024 г.; выписка из бюро кредитных историй 30.03.2024 - т. 1 л.д. 152, л.д. 159-160, л.д. 165-181, т. 2 л.д. 36-75); добровольно снялась с регистрационного учета по месту жительства 02.04.2024 по адресу квартиры.

Истец лично заключила оспариваемый договор купли-продажи квартиры от 11.04.2024 в офисе АО «АЛЬФА-БАНК», воспользовалась услугой по электронной регистрации перехода права собственности, предоставленной Банком, а затем получила от ответчика и распорядилась денежными средствам в размере стоимости квартиры.

Совокупностью собранных по делу доказательств, включая показания свидетелей ФИО6 и ФИО7, а также ответы риелторов на адвокатские запросы (т. 1 л.д. 185-190, л.д. 205-208) подтверждается, что ни у ответчика, ни у профессиональных риелторов не было никаких сомнений относительно реальности намерений истца продать квартиру, а также совпадения ее воли и волеизъявления. Действия истца были естественными, логичными и последовательными, отсутствовала возможность распознать, что истец в юридически значимый период находилась под влиянием обмана или заблуждения.

При этом из материалов дела усматривается, что ответчик при заключении и исполнении оспариваемой сделки действовала разумно, осмотрительно и добросовестно: в целях приобретения квартиры привлекла профессионального риелтора; убедилась в том, что интересы продавца также представляет профессиональное риэлтерское агентство; дважды лично осматривала квартиру в присутствии продавца; лично вела с продавцом и ее риелтором переговоры, в том числе, о цене сделки; лично заключила авансовое соглашение в присутствии продавца, после подписания которого последняя снялась с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире; до заключения договора купли-продажи квартиры получила от продавца необходимые правоустанавливающие, а также дополнительные документы на сделку (т. 1 л.д. 152, л.д. 159-160, л.д. 165-181, т. 2 л.д. 36-75); при личном присутствии продавца заключила договор купли-продажи квартиры по рыночной цене; произвела расчеты по договору купли-продажи в полном объеме посредством безопасного банковского аккредитива АО «АЛЬФА-БАНК» в безналичном порядке; обеспечила передачу документов на электронную регистрацию АО «АЛЬФА-БАНК» перехода права собственности на квартиру; получила квартиру по передаточному акту; надлежаще исполняет обязанности собственника квартиры.

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что из поведения истца, действуя разумно и осмотрительно, нельзя было усмотреть заблуждение относительно совершаемой ею сделки или обман со стороны третьих лиц. Покупатель, действующий с обычной осмотрительностью, не мог распознать, что истец находится под влиянием заблуждения или обмана, поскольку все вышеперечисленные действия истца были направлены на добровольную ординарную продажу квартиры, а ее поведение было спокойным и уверенным, не вызывало каких-либо подозрений, ни у покупателя, ни у риелторов продавца и покупателя, ни у сотрудников АО «АЛЬФА-БАНК».

Установленные судом обстоятельства исключают возможность признания оспариваемого истцом договора недействительным как по п. 2 ст. 179 ГК РФ, так и по ст. 178 ГК РФ.

Вопреки доводам истца сам по себе факт возбуждения уголовного дела №12401450038000309 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, совершенного неустановленными лицами из корыстных побуждений путем обмана, не является основанием для удовлетворения судом заявленных истцом требований к ответчику.

Исходя из положений ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий (определение Конституционного Суда РФ № 1642-О-О от 16.12.2010 г.).

Судом оценены и отклоняются как необоснованные и противоречащие собранным по делу доказательствам доводы истца о заниженной стоимости проданной ответчику квартиры.

Согласно истории изменения цены объявления о продаже, квартира первоначально была выставлена на продажу по цене 10 000 000 руб., а 21.03.2024 цена квартиры была снижена продавцом до 9 500 000 руб. После натурного осмотра ответчиком фактического состояния квартиры, изучения района её расположения и инфраструктуры, в результате разумного торга истец согласилась снизить стоимость квартиры до итоговой цены в размере 9 300 000 рублей. Данные обстоятельства не свидетельствуют о занижении стоимости квартиры в оспариваемом истцом договоре. Довод истца о заниженной стоимости квартиры опровергается показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО7, а также ответами риелторов на адвокатские запросы (т. 1 л.д. 185-190, л.д. 205-208).

Из материалов дела усматривается, что до заключения оспариваемого истцом договора, риелтором ответчика был заказан отчет об оценке рыночной стоимости квартиры № 11.04.24/6 по состоянию на 11.04.2024, исполнитель: профессиональный оценщик ООО «Арктика» (т. 1 л.д. 110-139). Исходя из выводов оценщика, итоговая величина рыночной стоимости квартиры составляет 9 300 000 рублей.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что добровольно согласованная между истцом и ответчиком в оспариваемом договоре купли-продажи от 11.04.2024 г., цена квартиры в полной мере соответствовала ее действительной рыночной стоимости на дату заключения договора.

Доказательств обратного с учетом требований действующего процессуального законодательства об их относимости и допустимости истцом в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Лахвич * к ФИО2 * о признании договора купли-продажи недействительным- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 12 марта 2025 года

Судья Меркушова А.С.