Дело №2-619/2025
УИД: 36RS0034-01-2025-001211-19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
гор. Россошь 05 сентября 2025 г.
Россошанский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи Рогачева Д.Ю.,
при секретаре Литвиновой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску /ФИО1./ к администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
/ФИО1./ обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ему на основании договора купли-продажи от 07.12.2020, на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 90 кв.м., имеющий проектируемое назначение - жилой дом, степень готовности - 10%, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 932 кв.м., разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, относящемся к категории земель - земли населенных пунктов. Ранее земельный участок принадлежал на праве аренды продавцу /З/ на основании договора аренды № от 13.01.2017.
В октябре 2024 года на вышеуказанном земельном участке истец своими силами и за свой счет закончил строительство объекта незавершенного строительства. В результате проведенных работ им был возведен одноэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 59,9 кв.м., кадастровым инженером был подготовлен технический план здания жилого дома. Согласно заключению ООО «Компания Землемер» строительство жилого дома выполнено в соответствии с требованиями строительных норм и правил. Законченный строительством жилой дом не создает угрозы жизни и здоровью людей. В то же время узаконить свои права на данное недвижимое имущество он не может, так как 14.07.2025 администрацией Россошанского муниципального района Воронежской области ему было направлено письмо №, в котором было указано, что рассмотреть уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не представляется возможным, в связи с истечением срока договора аренды земельного участка № от 13.01.2017.
Со ссылками на нормы действующего законодательства истец /ФИО1./ просит признать за ним право собственности на жилой дом литер А, общей площадью 59,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 4-10).
Определением судьи Россошанского районного суда Воронежской области от 20.08.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Россошанского муниципального района Воронежской области (л.д. 1-2).
Истец /ФИО1./ надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного заседания в суд не явился, направил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 101).
Представитель ответчика – администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области /Г/ в судебное заседание не явился, направил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором оставил принятие решения на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации города (л.д. 91).
Представитель третьего лица – администрации Россошанского муниципального района Воронежской области /Х/ в судебное заседание не явилась, направила в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором пояснила причины и основания для возвращения истцу уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта с индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации (л.д. 94).
Исследовав письменные доказательства, обстоятельства дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании части 2 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут передаваться, в том числе земельные участки.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 07.12.2020 истец приобрел у продавца /З/ объект незавершенного строительства площадью застройки 90 кв.м., с кадастровым номером № степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 14-15, 16). Право собственности на данный объект зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 27-28).
Земельный участок площадью 932 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 36:27:0010409:22, на котором расположен объект незавершенного строительства, был первоначально предоставлен /З/ в аренду согласно договору аренды земельного участка № от 13.01.2017 на срок 3 года с 13.01.2017 по 12.01.2020 (л.д. 17-20, 24).
В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)… Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Таким образом, после приобретения истцом объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № степенью готовности 10%, расположенного по адресу: <адрес>, к /ФИО1./ также перешли арендные права на земельный участок с кадастровым номером № в объеме, предусмотренном договором аренды земельного участка от 13.01.2017 №.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 3 статьи 222 указанного кодекса предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с пунктом 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
Судом установлено, что разрешение на строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома по <адрес> было выдано 27.07.2015 продавцу /З/ (л.д. 29-31).
Разрешение на реконструкцию спорного жилого дома, разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию истец в установленном законом порядке не получил, однако принимал меры к легализации этого объекта недвижимости. Письмом администрации Россошанского муниципального района № от 14.07.2025 /ФИО1./ возвращено уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта с индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № в связи с истечением срока договора аренды земельного участка, а также с отсутствием решения органа местного самоуправления о предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (л.д. 33-34).
Однако, по настоящее время истец продолжает владеть и пользоваться указанным земельным участком, оплачивает регулярно арендные платежи, что подтверждается справкой МКУ Россошанского муниципального района «Служба по администрированию платежей и ведению реестра» от 16.07.2025 г. № (л.д. 32). Возражений относительно использования земельного участка от арендодателя в адрес истца не поступало, земельный участок по акту приема-возврата истцом не передавался арендодателю.
/ФИО1./ на праве собственности принадлежал объект незавершенного строительства степенью готовности 10% по улице <адрес> на основании сведений об основных характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН (л.д. 84-87).
После завершения строительства объекта (жилого дома) общая площадь спорного жилого дома (лит. А) составила 59,9 кв.м., что подтверждается техническим паспортом здания, составленным по состоянию на 14.07.2025 (л.д. 48-57).
Как видно из представленного истцом технического заключения ООО «Компания Землемер», строительство здания выполнено в соответствии с требованиями строительных норм и правил. В расчетных условиях эксплуатации исключена возможность разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации здания, также исключена возможность недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств отдельных конструкций здания в целом, вследствие деформаций и образования трещин. Жесткость конструкций здания склада соответствует требованиям СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия. Общие положения». Законченное строительством (реконструкцией) здание жилого дома не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан (л.д. 59-64).
Кроме того, в материалах дела имеется технический план здания от 04.02.2025, содержащий схему расположения жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес>, выполненный кадастровым инженером /Н/, согласно которому все необходимые расстояния и отступы при строительстве дома были соблюдены (л.д. 35-47).
Указанные письменные доказательства суд находит достоверными, поскольку исследование проведено с использованием технической литературы, в нем указана методика проведения исследования, исследование подписано специалистом, каких-либо противоречий в нем не обнаружено.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В настоящее время суд не усматривает каких-либо препятствий для признания за истцом права собственности на жилой дом, законченный строительством на выделенном для этих целей земельном участке.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд пришёл к выводу о том, что строительство жилого дома (лит. А) не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, не нарушает иных норм и правил (доказательства иного суду не представлены).
С учетом того, что все условия, установленные статьей 222 ГК РФ, соблюдены, за истцом следует признать право собственности на жилой дом.
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также основанием для погашения неактуальных записей регистрации права.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования /ФИО1./ к администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.
Признать за /ФИО1./ , <Дата обезличена> года рождения, уроженцем <адрес>, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на жилой дом литер А, общей площадью 59,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности /ФИО1./ на вышеуказанный жилой дом, а также основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости неактуальной регистрационной записи о праве собственности /ФИО1./ на объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме, через Россошанский районный суд Воронежской области в Воронежский областной суд.
Судья Д.Ю. Рогачев
Решение принято в окончательной форме 08 сентября 2025 г.