дело №2-711/2025

УИД 62RS0005-01-2025-000165-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 25 сентября 2025 г.

Рязанский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Дмитриевой О.Н.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката ФИО8,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным выше иском, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора стороны обязались подготовить, заключить и зарегистрировать переход права собственности на указанную выше квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В исполнение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры истец выплатил ответчику задаток в размере 100 000 руб. Однако, в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком не был подписан по вине ответчика. Согласно п.9.2 Договора в случае неисполнения продавцом своих обязательств по договору он обязан уплатить покупателю двойную сумму денежного обеспечения в течение трёх дней с момента истечения срока, предусмотренного Договором. На досудебную претензию о возврате денежных средств ответчик не ответила.

ФИО1 просил суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность за неисполненный предварительный договор купли-продажи квартиры в размере 200 000 руб.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещённый о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, об отложении дела слушанием не просил, причины неявки не известны.

Представитель истца ФИО1 – адвокат ФИО8 исковые требования поддержал в полном объёме по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, при этом пояснила, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи квартиры до подписания основного договора купли-продажи квартиры: часть стоимости квартиры в размере 1 335 000 руб. оплачивается покупателем за счёт собственных денежных средств, путём их внесения на расчётный счёт продавца, указанный в кредитном договоре, для досрочного погашения ипотеки и снятия обременения; часть стоимости квартиры в размере 315 000 руб. оплачивается покупателем за счёт собственных денежных средств, путём их передачи продавцу для прекращения исполнительных производств и снятия запрещения регистрации права. Квартира повторно была выставлена на продажу спустя два с половиной месяца, так как со стороны покупателя никаких действия не происходило.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст.420 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

По правилам ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 1 ст.380 ГК РФ установлено, что задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ч.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток на основании ст.329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429), предусматривающего определённые обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной ч.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

В силу ч.4 ст.380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора стороны обязались подготовить, заключить и зарегистрировать переход права собственности на указанную выше квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение п.3 Договора, предусматривающего в качестве обеспечения исполнения принятых на себя настоящим договором обязательств, покупатель (истец) передал, а продавец (ответчик) принял в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 руб. в счёт будущей оплаты по договору купли-продажи квартиры.

В срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключён не был.

Стороны условия предварительного договора в части переноса срока заключения основного договора не изменяли.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспорены участниками процесса.

В обосновании заявленных требований истец указал на то, что основной договор не был заключен в связи с тем, что ответчик не представил истцу документы об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и зарегистрированных в квартире лиц. Кроме того, квартира оказалась в рекламе о продаже.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство строится на основе состязательности и равноправия сторон по предоставлению доказательств и участию в их исследовании. Каждая сторона по делу должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований, ответчик ФИО2 сослалась на тот факт, что стороной истца как будущего покупателя квартиры не были исполнены условия предварительного договора купли-продажи: не внесены денежные средства на её расчётный счёт для погашения ипотеки и прекращения обременения квартиры, не переданы денежные средства для окончания исполнительных производств.

Так, из п.4 Договора следует, что цена указанной квартиры составляет 4 500 000 руб., из которых покупатель из собственных денежных средств до подписания основного договора выплачивает продавцу: 100 000 руб. - в счёт денежного обеспечения (задаток); 315 000 руб. - с целью прекращения исполнительных производств и снятия запрещения регистрации; 1 335 000 руб. - в рамках п.10.1 настоящего Договора; 2 750 000 руб. – в дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры. Продавец обязуется направить часть средств, полученных от реализации квартиры, на погашение задолженности по кредитному договору, заключённому с ПАО «Росбанк» и прекращения залога квартиры.

Согласно п.10.1 Договора часть стоимости квартиры в размере 1 335 000 руб. оплачивается покупателем за счёт собственных средств до подписания основного договора купли-продажи квартиры путём внесения денежных средств на счёт продавца, указанный в кредитном договоре. Указанный платёж осуществляется с целью полного досрочного гашения ипотечного кредита продавца и снятия обременения в установленном законом порядке.

В целях совершения сделки продавец обязуется осуществить следующие действия: после поступления денежных средств, указанных в абзаце 1 настоящего пункта, незамедлительно подать заявление в ПАО «Росбанк» об их списании в счёт полного досрочного погашения ипотечного кредита; после полного погашения ипотечного кредита, подать в банк заявление на предмет заказа закладной и снятия обременения, с указанием на то, что данные действия выполняются для продажи квартиры.

Пунктом 10.4 Договора продавец обязалась за три дня до даты заключения основного договора купли-продажи квартиры предоставить покупателю справку из КВЦ о текущих начислениях и задолженностях.

На основании пунктом 9.1 и 9.2 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по данному Договору, вся сумма денежного обеспечения остаётся у продавца безвозмездно. В случае неисполнения продавцом своих обязательств по Договору, он обязан уплатить покупателю двойную сумму денежного обеспечения в течение трёх дней с момента истечения срока, предусмотренного п.6 данного Договора.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО4 пояснил, что он, будучи агентом ФИО2 присутствовал ДД.ММ.ГГГГ при заключении последней предварительного договора купли-продажи квартиры с ФИО5 Со стороны покупателя также присутствовал агент ФИО6 На сайте судебных приставов покупатель имел возможность погасить задолженность ФИО2 по исполнительному производству и перевести денежные средства на счёт продавца для погашения ипотеки, как это было оговорено между ними. Между агентами велась переписка в Вацап.

У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщённых указанным свидетелем. Данных о его какой-либо заинтересованности в исходе дела не имеется, данные показания соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержатся в других собранных по делу доказательствах.

Давая оценку представленным сторонами доказательствам, суд приходит к выводу о том, что предполагаемое отсутствие документов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии в квартире зарегистрированных лиц препятствием к заключению основного договора не являлись, и истец ФИО1 безосновательно отказалась от приобретения квартиры, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.381 ГК РФ и пункта 9.2 предварительного договора, оснований для возвращения суммы денежного обеспечения (задатка), внесённого в обеспечение заключения основного договора, не имеется.

Доводы стороны истца о том, что ответчик не снял с рекламы о продаже спорную квартиру, отклоняются судом, поскольку, факта невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ не установлено.

Согласно ч.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч.1 ст.1).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (ч.2 ст.10 ГК РФ).

Таким образом, ссылки истца на непредставление документов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и зарегистрированных лицах до момента заключения основного договора, как обстоятельства, позволяющие отказаться от заключения основного договора и требовать возврата задатка, очевидно свидетельствуют об отклонении от добросовестного поведения участника гражданского оборота и не позволяют осуществить судебную защиту заявленного им права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Рязанский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья. Подпись.

О.Н. Дмитриева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ