Решение по делу № 02-8994/2025 от 27.11.2025 | Хорошевский районный суд (Город Москва)

Категория дела О признании договора недействительным Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО>, <ФИО> обратились в суд с иском к <ФИО> <ФИО> С.А., <ФИО>, <ФИО>, в котором просили признать недействительными предварительный договор от 28.06.2023 и дополнительно соглашение от 29.08.2023

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 июня 2023 года между истцом <ФИО> и ответчиком <ФИО> в адрес заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех жилых комнат общей

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

При таких обстоятельствах, руководствуясь ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке. Кроме того, суд учитывает, перенос срока заключения основного договора был инициирован как

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> <ФИО>, <ФИО> <ФИО> к <ФИО> <ФИО> <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД: 77RS0031-02-2024-015510-34

Дело № 2-8994/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2025 года адрес

Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сорокиной С.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8994/2025 по исковому заявлению фио фио, фио фио к фио (фио) фио, ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, процентов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, фио обратились в суд с иском к фио (фио) С.А., ФИО1, ФИО2, в котором просили признать недействительными предварительный договор от 28.06.2023 и дополнительно соглашение от 29.08.2023 к предварительному договору от 28.06.2023, заключенные между ФИО4 и ФИО3 фио; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО1. ФИО2 в пользу Монгуша фио денежные средства в размере сумма; взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО2 в пользу фио фио денежные средства в размере сумма; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО1, ФИО2 в пользу Монгуша фио проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма; взыскать с ответчиков в пользу истцов расходы на уплату государственной пошлины в размере сумма.

Требования мотивированы тем, что 28 июня 2023 года между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 в адрес заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех жилых комнат общей площадью 57 кв.м., кадастровый номер 17:18:0105010:1433, адрес: адрес.

В соответствии с пунктом 6 предварительного договора продавец гарантировал, «до подписания настоящего договора указанная в п. 1 квартира никому не продана и свободна от любых прав третьих лиц. Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи квартиры оплатить все задолженности по коммунальным платежам, а при выявлении задолженностей после сделки Продавец обязуется оплатить их течение 3 (трех) дней со дня предьявления соответствующих счетов».

Текст предварительного договора составлялся и распечатывался ответчиком ФИО4, предварительно договор заполнялся также собственноручно ФИО4, она сказала истцам, что она адвокат, договор она подписала только на оборотной стороне, после написанной ею собственноручно расписки о получении сумма и просьбы покупателя поставить подпись в предварительном договоре ФИО4 ниже расписки написала «подпись» и расписалась. При подписании предварительного договора ФИО4 предоставила истцам копию свидетельства о праве на наследство по завещанию серии 17 АА № 0345312, удостоверенного 08.09.2022 нотариусом нотариального округа адрес фио, и получила от ФИО3 денежные средства сумма, о чем написала на обороте предварительного договора.

30 августа 2023 года между фио и ФИО4 подписано дополнительное соглашение от 29.08.2023 к предварительному договору.

ФИО4 получено от истцов сумма, расписками Ответчика подтверждается получение сумма при этом фактически денежные средства передавались в следующем порядке:

28.06.2023 - сумма переданы ФИО3 лично ФИО4 наличными денежными средствами;

30.08.2023 сумма перечислены фио на счет ФИО4 в Совкомбанке;

30.08.2023 - сумма перечислены фио на счет ФИО1 в ПАО Сбербанк;

30.08.2023 - сумма перечислены фио на счет ФИО2 в ПАО Сбербанк;

30.08.2023 - сумма переданы ФИО3 лично ФИО4 наличными денежными средствами;

10.11.2023 - сумма перечислены фио на счет ФИО2 в ПАО Сбербанк.

В согласованный сторонами срок для заключения основного договора ФИО4 не приехала, истцы предлагали оплатить ей перелет из адрес и купить ей авиабилеты, однако, ФИО4 говорила, что приехать не может, что она оформит доверенность на фио для подписания и регистрации основного договора купли-продажи квартиры после перечисления ими сумма на счет её брата ФИО1, что счет специально открыт для этого.

В итоге ФИО4 после возмущений ФИО3 о том, что будет по факту мошенничества обращаться в правоохранительные органы, оформила 08 декабря 2023 года (пятница) доверенность на фио супругу ФИО3, пояснив, что им просто надо сделать перевод остатка денежных средств в сумме сумма и сдать договор купли-продажи квартиры на регистрацию.

После оформления доверенности истцы посчитали, что они зарегистрируют право собственности на квартиру, в связи с чем в этот же день 08 декабря 2023 года ФИО3 начал оформление установки электрических ворот, предполагая, что ФИО4 уменьшит размер оплаты по договору купли продажи квартиры, но она отказалась и требовала сделать 08 декабря 2023 года полную оплату в сумме сумма

Агрессивная настойчивость ФИО4 и состояние фио, которая находилась на грани нервного срыва от постоянных запугиваний её ФИО4 тем, что основной договор купли-продажи не будет заключен, что они уже потеряли сумма, насторожила ФИО3 и 08 декабря 2023 года ФИО3 решил, что перечислять сумма они 08 декабря 2023 года пока не будут.

09 декабря 2023 года истцы пришли в Росреестр с вопросом об оформлении основного договора купли-продажи квартиры на основании доверенности, им сказали, что переход права собственности не может быть зарегистрирован, так как право собственности не оформлено на ФИО4, на квартире - объекте недвижимости кадастровый номер 17:18:0105010:1433 имеется «запрещение в регистрации».

09 декабря 2023 года ФИО4 прислала уведомление об изменении цены квартиры по предварительному договору с сумма до сумма.

В связи с чем истцы обратились к адвокату для правильного оформления права собственности на квартиру, за которую уже было уплачено сумма, адвокат посоветовал до подачи на регистрацию договора купли-продажи квартиры, между истцом и ответчиком в лице супруги истца, и перечисления денежных средств ФИО4 получить выписку из ЕГРН и сделал акцент, что в доверенности отражен нестандартный пункт уполномочивающий фио фио быть представителем ФИО4 в отделениях Федеральной службы судебных приставов по вопросу снятия наложенных на квартиру арестов и запрещений.

На следующий день фио фио, действуя на основании доверенности, обратилась за выдачей выписки из ЕГРН на квартиру.

13 декабря 2023 года адвокат подготовил от имени ФИО3 уведомление ФИО4 с предложением продлить срок предварительного договора и заключить лично основной договор купли-продажи в адрес. Указанное уведомление направлено фио и получено ею.

13 декабря 2023 года фио после того как фио через Госуслуги пришло уведомление о заказе фио фио выписки из ЕГРН ФИО4 отменила доверенность.

Выписка из ЕГРН от 14.12.2023 № КУВИ-001/2023-281408127 выдана фио фио без указания данных собственника физического лица - ФИО несмотря на то, что она действовала от имени ФИО4 по доверенности, как предполагаемого собственника.

14 декабря 2023 года ФИО3 обратился с заявлением о привлечении ФИО4 к уголовной ответственности, что подтверждается талоном-уведомлением № 89 КУСП № 1335 от 14.12.2023.

После заказа и получения выписки из ЕГРН истцами ФИО4 ещё пыталась очередной раз обмануть и ввести в заблуждение истцов и получить остаток денежных средств за квартиру в сумме сумма, говоря о том, что истцы якобы знали о том, что на квартире обременение, что не получат уплаченные в качестве аванса денежные средства и т.д.

Летом фио звонил риэлтор от имени ФИО4 и предлагал купить квартиру по старой цене.

21 июля 2024 года адвокатом подготовлена претензия от имени ФИО3 с требованием о перечислении денежных средств в размере сумма в течение 30 дней, которую ФИО3 направил в адрес ФИО4

ФИО3 заключил предварительный договор под влиянием обмана. ФИО4 намеренно создала у истцов ошибочное представление о характере сделки, не соответствующее действительности, ее предмете и других обстоятельствах, влияющих на принятие решения о заключении сделки.

Истцы в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя по доверенности фио, которая исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчики фио, фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик фио (фио) С.А. в судебное заседанеи не яивлась, извещалась надлежащим образом, представила возражения на иск.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1, 3, 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 июня 2023 года между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 в адрес заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, состоящей из трех жилых комнат общей площадью 57 кв.м., кадастровый номер 17:18:0105010:1433, адрес: адрес.

В соответствии с пунктом 3 предварительного договора основной договор должен быть составлен н подписан Сторонами в простой письменной форме в срок 01 декабря 2023 года.

Продавец гарантировал, «до подписания настоящего договора указанная в п. 1 квартира никому не продана и свободна от любых прав третьих лиц. Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи квартиры оплатить все задолженности по коммунальным платежам, а при выявлении задолженностей после сделки Продавец обязуется оплатить их течение 3 (трех) дней со дня предъявления соответствующих счетов» (п. 6).

30 августа 2023 года между фио и ФИО4 подписано дополнительное соглашение от 29.08.2023 к предварительному договору.

28.06.2023 - сумма переданы ФИО3 лично ФИО4 наличными денежными средствами;

30.08.2023 сумма перечислены фио на счет ФИО4 в Совкомбанке;

30.08.2023 - сумма перечислены фио на счет ФИО1 в ПАО Сбербанк;

30.08.2023 - сумма перечислены фио на счет ФИО2 в ПАО Сбербанк;

30.08.2023 - сумма переданы ФИО3 лично ФИО4 наличными денежными средствами;

10.11.2023 - сумма перечислены фио на счет ФИО2 в ПАО Сбербанк.

Получение денежных средств в указанном размере, а также в рамках оспариваемого предварительного договора, ответчики не отрицали.

В согласованный сторонами срок для заключения основного договора ФИО4 не приехала.

08 декабря 2023 года ФИО4 выдала доверенность на фио, пояснив, что истцам необходимо сделать перевод остатка денежных средств в сумме сумма и сдать договор купли-продажи квартиры на регистрацию.

Как указывают истцы, агрессивная настойчивость ФИО4 и состояние фио, которая находилась на грани нервного срыва от постоянных запугиваний её ФИО4 тем, что основной договор купли-продажи не будет заключен, что они уже потеряли сумма, насторожила ФИО3 и 08 декабря 2023 года ФИО3 решил, что перечислять сумма они 08 декабря 2023 года пока не будут.

Истцы считают действия ответчиков незаконными и недобросовестными. ФИО4 не поставила истцов в известность о наличии ограничений в регистрационных действиях в отношении квартиры, не предоставил исчерпывающую, полную и достоверную информацию об ограничениях в отношении квартиры, что могло повлиять на решение истца о приобретении квартиры и подписании предварительного договора. ФИО3 заключил предварительный договор под влиянием обмана. ФИО4 намеренно создала у истцов ошибочное представление о характере сделки, не соответствующее действительности, ее предмете и других обстоятельствах, влияющих на принятие решения о заключении сделки.

Отказывая в удовлетворении искового требования о признании предварительного договора недействительным, суд исходит из того, что при его заключении ответчиком не было совершено каких-либо противоправных, недобросовестных действий, которые могли бы способствовать созданию у истцов ложного представления о существе совершаемой сделки и формированию их волеизъявления на заключение договора.

Из представленной в материалы дела копии наследственного дела №8/2022 фио, умершего 7 марта 2022 года, следует, что ФИО4 8 сентября 2022 года выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, которое состоит из: КВАРТИРЫ, находящейся по адресу: адрес, ФИО5 партизан улица, д. 15 (пятнадцать), кв.2 (два). Кадастровый номер: объекта - 17:18:0105010-1433.

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН в отношении спорной квартиры Постановлением судебного пристава-исполнителя № 225985202/1701, выдан 04.08.2022, Кызылское ГОСП установлен запрет на регистрационные действия.

Таким образом, обременение наложено до выдачи свидетельства на наследство ответчику, сведения об указанном ограничении могли быть получены из открытых источников, в частности сайта Федеральной службы судебных приставов, однако истец не предпринял меры к получению таких сведений.

Довод истцов о том, что в выписке из ЕГРН ответчик в качестве собственника не была указана, суд отклоняет, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Кроме того, суд учитывает, перенос срока заключения основного договора был инициирован как продавцом, так и покупателем.

В связи с изложенным, оснований для признания недействительным предварительного договора купли-продажи на основании ст. 179 ГК РФ суд не усматривает.

Поскольку в удовлетворении требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи отказано, оснований для взыскания денежных средств в размере сумма не имеется, поскольку стороны не оспаривали, что указанные денежные средства были оплачены в рамках исполнения предварительного договора.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании процентов, расходов на оплату государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио фио, фио фио к фио (фио) фио, ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств, процентов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Хорошевский районный суд адрес в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 03 марта 2026 года.

Cyдья C.B. фио

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →