К делу №2-1989/2023 УИД:23RS0013-01-2023-002264-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 22 августа 2023 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Соколенко А.В.,

при секретаре Переверзевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации Гирейского городского поселения Гулькевичского района о признании договора состоявшимся, исполненным, признании права собственности на объекты недвижимости,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику и просит: признать договор от ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом Производственно-коммерческая фирма «Гирей» (<данные изъяты>) и ФИО1, состоявшимся, исполненным; признать за ФИО1 (<данные изъяты>) право собственности на: земельный участок общей площадью 17 100 кв.м., кадастровый №, расположенный на землях населенных пунктов, находящийся в ведении администрации с/п Гирей Гулькевичского района Краснодарского края, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий; нежилое здание (контора Литер А), назначение нежилое, общей площадью 115,9 кв.м.; нежилое здание (Гараж для автомобилей Литер М) назначение нежилое, общей площадью 89,8 кв.м.; нежилое здание (Склад готовой продукции Литер Е), назначение нежилое, общей площадью 337,2 кв.м.; нежилое здание (приемочный цех, дробильно-прессовочное отделение Литер Г), назначение нежилое, общей площадью 552,5 кв.м., из которых: приемочный цех общей площадью 321,4 кв.м., дробильно-прессовое отделение общей площадью 231,1 кв.м.; нежилое здание (цех отстоя и прогрева литер В,в), назначение нежилое, общей площадью 607,2 кв.м.; нежилое здание (Винно-хранилище Литер Б), назначение нежилое, общей площадью 1 150,3 кв.м.; нежилое здание (Мастерские Литер Д,Д1,Д2,Д3), общей площадью 636,6 кв.м., из которых: мастерские, склад, общей площадью 307,4 кв.м., подвал, общей площадью 67 кв.м, склад готовой продукции, общей площадью 262,2 кв.м.; нежилое здание (котельная Литер Ж), назначение нежилое, общей площадью 46,8 кв.м.; нежилое здание (весовая Литер К,К1), назначение нежилое, общей площадью 17,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; указать, что решение по данному иску является основанием для постановки на государственный кадастровый учет перечисленных объектов недвижимости и регистрации права собственности на них за ФИО1

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ПКФ «Гирей», именуемым в дальнейшем Продавец, и ФИО1, именуемым в дальнейшем Покупатель, был заключен договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность: земельный участок общей площадью 17 100 кв.м., кадастровый №, расположенный на землях населенных пунктов, находящийся в ведении администрации с/п Гирей Гулькевичского района Краснодарского края, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий; нежилое здание (контора литер А), назначение нежилое, общей площадью 115,9 кв.м.; нежилое здание (гараж для автомобилей литер М) назначение нежилое, общей площадью 89,8 кв.м.; нежилое здание (склад готовой продукции литер Е), назначение нежилое, общей площадью 337,2 кв.м.; нежилое здание (приемочный цех, дробильно-прессовочное отделение литер Г), назначение нежилое, общей площадью 552,5 кв.м., из которых: приемочный цех общей площадью 321,4 кв.м., дробильно-прессовое отделение общей площадью 231,1 кв.м.; нежилое здание (цех отстоя и прогрева литер В,в), назначение нежилое, общей площадью 607,2 кв.м.; нежилое здание (винно-хранилище литер Б), назначение нежилое, общей площадью 1 150,3 кв.м.; нежилое здание (мастерские литер Д,Д1,Д2,Д3), общей площадью 636,6 кв.м., из которых: мастерские, склад, общей площадью 307,4 кв.м., подвал, общей площадью 67 кв.м., склад готовой продукции, общей площадью 262,2 кв.м.; нежилое здание (котельная литер Ж), назначение нежилое, общей площадью 46,8 кв.м.; нежилое здание (весовая литер К,К1), назначение нежилое, общей площадью 17,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора указанные объекты проданы истцу за 2 500 000 рублей, которые переданы им продавцу до подписания договора в полном объеме. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют. Земельный участок с объектами недвижимости были переданы покупателю. Объекты находились на балансе ОАО «ПКФ «Гирей», однако не состояли на государственном кадастровом учете, также права продавца не были зарегистрированы в ЕГРН. Представитель продавца обязался осуществить подготовку правоустанавливающих и технических документов. Истец принял имущество в свое владение и стал использовать его по назначению в своих интересах как собственное. ОАО «ПКФ «Гирей» практически прекратило свою деятельность, истец утратил какую-либо связь с руководством продавца, оформление сделки не было завершено. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ произведена запись об исключении недействующего юридического лица - ОАО ПКФ фирма «Гирей», сведения о правопреемниках отсутствуют. На запросы о судьбе имущества, приобретенного истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, получены ответы об отсутствии его в каких-либо реестрах. Согласно выписке на земельный участок с кадастровым номером № в ЕГРН имеются сведения о выделении Производственно-коммерческой фирме «Гирей» постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № главы администрации Гулькевичского района 1,71 га. земель в границах, указанных на чертеже, для несельскохозяйственного использования. По данным ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», осуществлявшему регистрацию прав на объекты недвижимости до 1997 года, объекты находятся в собственности ОАО «ПКФ «Гирей». Между ОАО ПКФ «Гирей» и ФИО1 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства покупателем в счет оплаты переданы продавцу, продавец, в свою очередь, передал имущество. В связи с прекращением деятельности продавца истец утратил возможность во внесудебном порядке произвести регистрацию перехода прав и своего права собственности на приобретенные объекты. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В судебное заседание стороны, третьи лица, надлежаще уведомленные, не явились. В своих заявлениях дело просили рассматривать в их отсутствие. Истец просил иск удовлетворить. Представитель ответчика не возражал против удовлетворения иска.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом Производственно-коммерческая фирма «Гирей» (<данные изъяты>), именуемым в дальнейшем Продавец, и ФИО1, именуемым в дальнейшем Покупатель, был заключен договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность: земельный участок общей площадью 17 100 кв.м., кадастровый №, расположенный на землях населенных пунктов, находящийся в ведении администрации с/п Гирей Гулькевичского района Краснодарского края, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий; нежилое здание (контора литер А), назначение нежилое, общей площадью 115,9 кв.м.; нежилое здание (гараж для автомобилей литер М) назначение нежилое, общей площадью 89,8 кв.м.; нежилое здание (склад готовой продукции литер Е), назначение нежилое, общей площадью 337,2 кв.м.; нежилое здание (приемочный цех, дробильно-прессовочное отделение литер Г), назначение нежилое, общей площадью 552,5 кв.м., из которых: приемочный цех общей площадью 321,4 кв.м., дробильно-прессовое отделение общей площадью 231,1 кв.м.; нежилое здание (цех отстоя и прогрева литер В,в), назначение нежилое, общей площадью 607,2 кв.м.; нежилое здание (винно-хранилище литер Б), назначение нежилое, общей площадью 1 150,3 кв.м.; нежилое здание (мастерские литер Д,Д1,Д2,Д3), общей площадью 636,6 кв.м., из которых: мастерские, склад, общей площадью 307,4 кв.м., подвал, общей площадью 67 кв.м., склад готовой продукции, общей площадью 262,2 кв.м.; нежилое здание (котельная литер Ж), назначение нежилое, общей площадью 46,8 кв.м.; нежилое здание (весовая литер К,К1), назначение нежилое, общей площадью 17,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора указанные объекты проданы истцу за 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, которые переданы им продавцу до подписания договора в полном объеме. Финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Согласно разделу «Особые условия» настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу объектов недвижимости покупателю.

На момент заключения договора купли-продажи у продавца отсутствовали правоудостоверяющие документы, в связи с чем, стороны договора купли-продажи не смогли зарегистрировать его в Управлении Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре юридических лиц произведена запись об исключении недействующего юридического лица - Открытого акционерного общества Производственно-коммерческая фирма «Гирей», сведений о правопреемниках отсутствуют.

В материалах дела имеются ответы на запросы о наличии имущества: из Департамента имущественных отношений Краснодарского края, что в Реестр государственного имущества Краснодарского края сведения об указанных объектах не предоставлялись; из Отдела архитектуры и градостроительства Администрации МО Гулькевичский район о том, что в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности сведений о наличии (отсутствии) данных (разрешение на строительство, градостроительного плана, ввода в эксплуатацию) по запрашиваемым объектам не имеется; из Управления Росреестра по Краснодарскому краю о том, что в государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства, свидетельство о праве собственности на земельный участок по адресу: <...>, отсутствует, а также уведомление об отсутствии зарегистрированных в ЕГРН прав на указанные объекты; из Архивного отдела Администрации МО Гулькевичский район о том, что в базе данных сведений об объектах по адресу: <...>, не выявлено; из Управления имущественных отношений Администрации МО Гулькевичский район о том, что в реестре муниципального имущества МО Гулькевичский район указанное имущество не числится.

Согласно выписке на земельный участок с кадастровым номером № в ЕГРН имеются сведения о выделении Производственно-коммерческой фирме «Гирей» постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № главы администрации Гулькевичского района 1,71 га. земель в границах, указанных на чертеже, для несельскохозяйственного использования.

По данным ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», осуществлявшему регистрацию прав на объекты недвижимости до 1997 года, объект недвижимости «Спирт-завод» в составе: контора литер А, общей площадью 115,9 кв.м.; гараж для автомобилей литер М, общей площадью 89,8 кв.м.; склад готовой продукции литер Е, общей площадью 337,2 кв.м.; приемочный цех, дробильно-прессовочное отделение литер Г, общей площадью 552,5 кв.м., из которых: приемочный цех общей площадью 321,4 кв.м., дробильно-прессовое отделение общей площадью 231,1 кв.м.; цех отстоя и прогрева литер В,в, общей площадью 607,2 кв.м.; винно-хранилище литер Б, общей площадью 1 150,3 кв.м.; мастерские литер Д,Д1,Д2,Д3, общей площадью 636,6 кв.м., из которых: мастерские, склад, общей площадью 307,4 кв.м., подвал, общей площадью 67 кв.м., склад готовой продукции, общей площадью 262,2 кв.м.; котельная литер Ж, общей площадью 46,8 кв.м.; весовая литер К,К1, общей площадью 17,7 кв.м., по адресу: <адрес>, находятся в собственности ОАО «ПКФ «Гирей».

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п.2 ст.456 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Специальными нормами, регулирующими заключение договора купли-продажи недвижимости (ст.551 ГК РФ) также закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между ОАО ПКФ «Гирей» и ФИО1 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства покупателем в счет оплаты переданы продавцу, продавец, в свою очередь, передал имущество.

В связи с прекращением деятельности продавца истец утратил возможность во внесудебном порядке произвести регистрацию перехода прав и своего права собственности на приобретенные объекты.

В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениями, содержащимися в п.60 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п.62 вышеуказанного Постановления, на основании статей 58, 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Предусмотренный способ защиты права путем обращения за государственной регистрацией и оспаривания действия государственного регистратора невозможен для истца, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах продавца.

В то же время, в соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты прав является признание права.

Принимая во внимание, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости (предмет договора - указаны объекты с идентификационными признаками, цена продажи), фактически сторонами исполнен (произведена оплата покупателем и передача объектов продавцом), прекращение юридического лица не влечет каких-либо последствий в виде недействительности или незаключенности договора, однако препятствует осуществить переход права к покупателю, в связи с чем, суд полагает необходимым признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО ПКФ «Гирей» и ФИО1 состоявшимся, исполненным и признать за истцом право собственности на спорные объекты недвижимости.

В соответствии со ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к Администрации Гирейского городского поселения Гулькевичского района о признании договора состоявшимся, исполненным, признании права собственности на объекты недвижимости, - удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом Производственно-коммерческая фирма «Гирей» (<данные изъяты>) и ФИО1 <данные изъяты>), состоявшимся, исполненным.

Признать за ФИО1 (<данные изъяты>) право собственности на:

земельный участок общей площадью 17 100 кв.м., кадастровый №, расположенный на землях населенных пунктов, находящийся в ведении администрации с/п Гирей Гулькевичского района Краснодарского края, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий;

нежилое здание (контора литер А), назначение нежилое, общей площадью 115,9 кв.м.;

нежилое здание (гараж для автомобилей литер М) назначение нежилое, общей площадью 89,8 кв.м.;

нежилое здание (склад готовой продукции литер Е), назначение нежилое, общей площадью 337,2 кв.м.;

нежилое здание (приемочный цех, дробильно-прессовочное отделение литер Г), назначение нежилое, общей площадью 552,5 кв.м., из которых: приемочный цех общей площадью 321,4 кв.м., дробильно-прессовое отделение общей площадью 231,1 кв.м.;

нежилое здание (цех отстоя и прогрева литер В,в), назначение нежилое, общей площадью 607,2 кв.м.;

нежилое здание (винно-хранилище литер Б), назначение нежилое, общей площадью 1 150,3 кв.м.;

нежилое здание (мастерские литер Д,Д1,Д2,Д3), общей площадью 636,6 кв.м., из которых: мастерские, склад, общей площадью 307,4 кв.м., подвал, общей площадью 67 кв.м., склад готовой продукции, общей площадью 262,2 кв.м.;

нежилое здание (котельная литер Ж), назначение нежилое, общей площадью 46,8 кв.м.;

нежилое здание (весовая литер К,К1), назначение нежилое, общей площадью 17,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости: нежилое здание (контора литер А), назначение нежилое, общей площадью 115,9 кв.м., год постройки 1964, этажность - 1, материал стен - кирпич, фундамент - бетонно-ленточный; нежилое здание (гараж для автомобилей литер М) назначение нежилое, общей площадью 89,8 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный; нежилое здание (склад готовой продукции литер Е), назначение нежилое, общей площадью 337,2 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный; нежилое здание (приемочный цех, дробильно-прессовочное отделение литер Г), назначение нежилое, общей площадью 552,5 кв.м., из которых: приемочный цех общей площадью 321,4 кв.м., дробильно-прессовое отделение общей площадью 231,1 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный; нежилое здание (цех отстоя и прогрева литер В,в), назначение нежилое, общей площадью 607,2 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный; нежилое здание (винно-хранилище литер Б), назначение нежилое, общей площадью 1 150,3 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный; нежилое здание (мастерские литер Д,Д1,Д2,Д3), общей площадью 636,6 кв.м., из которых: мастерские, склад, общей площадью 307,4 кв.м., подвал, общей площадью 67 кв.м., склад готовой продукции, общей площадью 262,2 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный; нежилое здание (котельная литер Ж), назначение нежилое, общей площадью 46,8 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный; нежилое здание (весовая литер К,К1), назначение нежилое, общей площадью 17,7 кв.м., год постройки 1964, этаж - 1, материал стен - кирпич, фундамент бетонно-ленточный, расположенные по адресу: <адрес>, и регистрации права собственности за ФИО1 (<данные изъяты>) на указанные земельный участок и объекты недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Гулькевичского районного суда А.В. Соколенко