Решение по делу № 2-6922/2024 от 27.03.2025 - о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, разделе земельного участка, установлении долей в праве собственности на земельный участок.

К делу № 2-716/2025

УИД № 61RS0022-01-2024-009231-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Таганрог, Ростовская область 27 марта 2025 года

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Сысоевой Е.Е.,

при секретаре судебного заседания Гальцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Таганрога, ФИО2, ФИО3, ФИО4, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, разделе земельного участка, установлении долей в праве собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам, в котором, с учетом увеличенных исковых требований, просил: сохранить квартиру №, кадастровый номер №, общей площадью 35,20 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, разделить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2466 кв.м., на два самостоятельных, установить доли в праве собственности на измененный земельный участок, расположенный по этому же адресу.

В обоснование своих требований истец указал, что он является собственником квартиры № и собственником ? доли в праве собственности на квартиру №, расположенные в одно-этажном многоквартирном жилом доме литер «А» по адресу: <адрес>. В целях улучшения бытовых и жилищных условий, истцом была выполнена реконструкция квартиры №, за счет строительства служебной пристройки литер «А3». Ответчики ФИО2, ФИО3 и ФИО4 являются родственниками истца и собственниками квартир многоквартирного жилого дома литер «А» по <адрес>. Все собственники многоквартирного жилого дома литер «А» не возражают против узаконения проведенной истцом реконструкции квартиры №, что подтверждается протоколом общего собрания. Администрация г. Таганрога отказала в сохранении реконструированной квартиры, указав, что данная реконструкция, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, считается самовольной. По мнению истца, в административном порядке узаконить реконструкцию не представляется возможным, в связи с чем он обратился с иском в суд. Также, протоколом общего собрания собственники многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок с кадастровым номером № на два самостоятельных и выделить истцу отдельный земельный участок площадью 800 кв.м., из доли истца в праве общей долевой собственности. Истец считает необходимым определить долю каждого собственника в праве общей долевой собственности на измененный после раздела земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Протокольным определением от 20.01.2025 в качестве 3 лица по настоящему делу привлечено Управление Росреестра по Ростовской области, которое протокольным определением от 27.03.2025 исключено из числа третьих лиц.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В поступившем в суд письменном заявлении истец уточненные исковые требования поддержал, просил рассмотреть настоящее дело в его отсутствии.

В судебное заседание представитель ответчика Администрация г. Таганрога не явился, о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований суду не представлено, не поставлено под сомнение ни один из аргументов истца, тем самым, ответчик устранился от доказывания каких-либо обстоятельств по настоящему спору.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3 и ФИО4 не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что не возражают против удовлетворения уточненных исковых требований, поскольку реконструкция квартиры и раздел участка согласованы протоколом общего собрания.

Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы гражданского дела № 2-716/2025, представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира №, кадастровый номер №, общей площадью 22,1 кв.м., расположенная в одно этажном многоквартирном жилом доме литер «А» по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.06.2023 (л.д. 33-36).

Указанная квартира поступила в собственность истца на основании договора купли-продажи от <дата> (л.д.46). Также, истец является собственником ? доли в праве собственности на квартиру № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Судом установлено, что в отношении принадлежащей истцу квартиры № была выполнена реконструкция за счет строительства служебной пристройки литер «А3».

Истцом в материалы дела было представлено заключение специалиста ФИО6 № 40 от 07.11.2024 (л.д.13-28), из которого следует, что при обследовании фактического состояния квартиры № в жилом доме литер «А,А3», общей площадью – 35,2кв.м. в реконструированном состоянии, расположенная по адресу: <адрес> установлено, что реконструкция выполнена за счет строительства служебной пристройки литер «А3», увеличения объемно-планировочного решения квартиры, т.е. образование в единое пространство за счет изменения внутренних площадей помещений квартиры. Состояние основных конструктивных элементов (капитальных ограждающих конструкций, перекрытий, оконных проемов) после выполненной реконструкции соответствует СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Дефектов, влияющих на несущую способность и эксплуатационные качества стен, не выявлено. Дефектов, снижающих работоспособные характеристики перекрытий, визуально не обнаружено. Перегородки после выполненных работ находятся в работоспособном состоянии. При производстве работ в квартире № жилого дома лит. «А» несущие стены внутренние и наружные несущие стены находятся в работоспособном состоянии. При выполнении работ по реконструкции, перепланировке и переустройство, существующие системы вентиляции и инженерных сетей (водоснабжения, отопления и канализации) соответствуют требованиям СП 60.13330.20 СНиП 41-01-2003 «Отопление и вентиляция», СП 30.13330.2016 СНиП 2.04-01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий» и СП 73.13330.2016 СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы зданий». Состояние основных конструктивных элементов помещений жилого дома лит. «А» после выполненной реконструкции перепланировки и переустройству не создают угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих как в квартире №, так и в жилом доме лит. «А» в целом, а также не затрагивает права и интересы граждан рядом, расположенных соседних квартир.

Суд принимает в качестве доказательства по делу заключение специалиста ФИО6 № 40 от 07.11.2024. Не доверять выводам специалиста у суда оснований не имеется. Ответчиками выводы эксперта, по результатам осмотра спорного объекта, не оспорены.

Из материалов дела следует, что реконструированная квартира №, по адресу: <адрес>, общей площадью 35,20 кв.м., жилой площадью 27,60 кв.м., расположенная на 1 этаже в литер «А,А3» прошла техническую инвентаризацию в органах технического учета, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения (квартиры) от 06.08.2024, выданным ООО БТИ г. Таганрога, инвентарный номер № (л.д.4-44).

Судом установлено, что реконструкция квартиры была проведена без разрешения Администрации г. Таганрога, в связи с чем, данная реконструкция, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, считается самовольной.

Как следует из представленного в материалы дела ответа Администрации г. Таганрога № 60.03.1/4735 от 11.10.2024, в связи с тем, что квартира была реконструирована без разрешения Администрации г. Таганрога, данная реконструкция, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, считается самовольной. Также, в ответе Администрация г. Таганрога указала, что согласно положениям, закрепленным в ч.7 ст. 51Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, необходимо решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством (ст. 46 ЖК) (л.д.39).

Согласно действующему законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно выполненную реконструкцию или узаконивать самовольно возведенные строения, в том числе вводить такие объекты в эксплуатацию. Признание права собственности на самовольную постройку возможно исключительно в судебном порядке.

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

В п.9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 постановления № 10/22).

Судом установлено, что истец обращался в Администрацию г. Таганрога по вопросу согласования самовольно выполненной реконструкции принадлежащей ему на праве собственности квартиры.

Из предоставленных доказательств судом установлено, что к узаконению реконструкции истец предпринимал надлежащие меры.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, суд считает, что в отношении указанного объекта была произведена именно реконструкция.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 ст. 51 ГрКРФ. В связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет в отношении такого объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу п.5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно выписки из ЕГРН от 25.07.2024, имеющейся в материалах дела, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2466 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, имеет вид разрешенного использования – многоквартирные дома, находится в общей долевой собственности, доля в праве пропорционально площади занимаемого помещения.

Таким образом, реконструкция квартиры произведена на земельном участке, находящимся в общей долевой собственности.

Судом установлено, что жилые помещения в многоквартирном жилом доме занимают 4 собственника: ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО1

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Согласно ст. 46 ЖК РФ разрешение на реконструкцию указанной квартиры было получено от всех собственников многоквартирного жилого дома, что подтверждается протоколом общего собрания от 15.11.2024, предоставленного истцом суду (л.д.12).

Таким образом, суд считает, что исковые требования по сохранению квартиры в реконструированном состоянии подлежат удовлетворению.

В силу п.2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Истцом в материалы дела предоставлен межевой план от 17.03.2025, подготовленный кадастровым инженером ФИО7, по разделу земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1666 кв.м. на два самостоятельных. После раздела площадь исходного земельного участка с кадастровым номером № будет составлять 1666 кв.м.

Согласно протокола общего собрания от 17.03.2025 собственники многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, установили равные доли, каждому по 4165/16660 долей в праве общей долевой собственности на измененный земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1666 кв.м. Также, собственники приняли решение о разделе участка площадью 2466 кв.м. на два самостоятельных – 800 кв.м. и 1666 кв.м. и выделении истцу отдельного земельного участка площадью 800 кв.м.

Суд соглашается с позицией истца, что при предложенном варианте раздела земельного участка права и интересы других собственников нарушены не будут.

Ответчики не возражали против варианта раздела земельного участка в соответствии с межевым планом от 17.03.2025 в соответствующих координатах.

Суд приходит к выводу, что раздел указанного земельного участка не противоречит требованиям действующего законодательства, согласован со всеми собственниками многоквартирного жилого дома, а также технически возможен, что подтверждается предоставленными истцом доказательствами. В связи с чем, требования истца в этой части, по мнению суда, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, при наличии у спорного земельного участка разрешенного использования - многоквартирные дома, все вопросы разрешаются только путем принятия решений общим собранием.

В соответствии, с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки

В соответствии со ст. 209 ГК РФ именно собственник обладает всей полнотой правомочий в отношении принадлежащего ему земельного участка, а в силу ст. 264 ГК РФ лица, обладающие иными вещными правами, либо обязательственными правами в отношении земельного участка, ограничены в правомочиях владения, пользования и распоряжения таковым по сравнению с собственником. В этой связи, изменение органом кадастрового учета в рамках административной процедуры ранее внесенных в кадастр уникальных характеристик земельного участка может осуществляться по заявлению лица, имеющего на этот участок ограниченное вещное право (постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение и т.д.).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). При этом не требуется такое согласие, в случаях образования земельных участков на основании решения суда, в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки

Согласно ст. 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с п.9 ст. 22 Закона № 218-ФЗ площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

В силу п. 8 ст. 22 Закона № 218-ФЗ местоположение земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Согласно пункту 6 названной статьи образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.

Согласно п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются: судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Собственник земельного участка осуществляет предусмотренные законодательством права на его использование, такие же права принадлежат землепользователям, землевладельцам и арендаторам, не являющимися собственниками земельных участков. Переход прав осуществляется в том же объеме, в котором они существовали у продавца на момент отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ нарушенное право подлежит судебной защите.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Суд принимает доводы истца, так как иных сведений, им противоречащих суду не предоставлено.

В соответствии с ч. 1-3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Анализ установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств в обоснование своей позиции, позволяют суду сделать вывод о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Суд считает, что при удовлетворении исковых требований права и интересы ответчиков и третьих лиц нарушены не будут.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Сохранить квартиру №, с кадастровым номером №, общей площадью 35,20 кв.м., жилой площадью 27,60 кв.м., расположенную в лит. «А,А3» по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, принадлежащую на праве собственности ФИО1.

Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2466 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на два самостоятельных земельных участка, согласно межевого плана от 17.03.2025, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, в результате чего: образовать земельный участок общей площадью 800 кв.м, выделив его в собственность ФИО1, обусловив его следующими координатами: <данные изъяты>.

Исходный земельный участок общей площадью 1666 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: многоквартирные дома, выделить в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, оставив в измененных границах, в следующих координатах: <данные изъяты>.

Установить доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 1666 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, следующим образом: ФИО1 – 4165/16660 долей, ФИО2 – 4165/16660 долей, ФИО3 - 4165/16660 долей, ФИО4 - 4165/16660 долей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Е.Сысоева

Решение изготовлено в окончательной форме 10.04.2025