№2-4370/2023

70RS0004-01-2023-005500-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2023 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Перелыгиной И.В.

при секретаре Собакиной А.Д.,

при участии представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить имущество, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просил:

-расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2023, заключенный между ФИО3 и ФИО4;

-обязать ФИО4 возвратить ФИО3 недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

-прекратить право собственности ФИО4 на недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

-признать за ФИО3 право собственности на недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ....

В обоснование заявленных требований указывает, что 20.03.2023 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить жилое помещение (квартиру), общей площадью 71,7 кв.м, этаж 4, с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: .... Пунктом 13 договора предусмотрено, что он носит силу акта приема-передачи. Таким образом, подписанием указанного договора участники подтвердили факт передачи недвижимого имущества ответчику. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 22.03.2023 (номер регистрации ...). Общая стоимость недвижимого имущества составляет 2764000 рублей (п. 4 Договора) и уплачивается покупателем продавцу в день подписания договора. Вместе с тем, ответчик в день подписания договора и сдачи его в регистрирующий орган расчет с истцом не произвела, просила предоставить отсрочку оплаты до 01.08.2023, указанная отсрочка была предоставлена. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате приобретенного недвижимого имущества, 01.08.2023 истец направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора и возврате недвижимого имущества, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Истец ФИО3, своевременно извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором ..., в суд не явился, избрав форму процессуального участия через представителя.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 15.11.2023, выданной сроком на три года, в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что фактически квартира передана ответчику. Ответчик ФИО4 приходилась супругой умершему сыну истца, в связи с чем, отношения у истца и ответчика были доверительные. Цену за продажу спорной квартиры предложила именно ответчик, однако, как впоследствии выяснил истец, данное жилое помещение имеет рыночную стоимость в несколько раз больше. Также ответчик, воспользовавшись, доверительными отношениями попросила время для оплаты покупки, но до настоящего времени даже не приступила к исполнению своих обязательств.

Ответчик ФИО4, своевременно извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором ..., в суд не явилась, избрав форму процессуального участия через представителя.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от 15.11.2023, выданной сроком на три года, в судебном заседании выразила согласие с исковыми требованиями, пояснила, что по заключенному истцом и ответчиком договору купли-продажи ответчиком действительно не произведена оплата, даже частично. В настоящее время истец не обладает возможностью исполнить свои обязательства по договору. Не оспаривала факт, что именно ФИО4 предложила истцу продать ей спорное жилое помещение за цену равную кадастровой стоимости жилья. Ответчику известно, что рыночная стоимость спорного жилья значительно превышает кадастровую стоимость, цену договора.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, прокурор Советского района г. Томска, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (отчет об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором ..., входящий штамп прокуратуры Советского района г. Томска от 14.11.2023).

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствие истца и ответчика.

Исследовав письменные доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему и вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частями 1, 4 ст.421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Как установлено п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 на основании договора передачи от 05.01.1994 (рег. № 16359), свидетельства о праве на наследство по закону ... принадлежало жилое помещение – квартира общей площадью ... кв.м, этаж 4, с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: .... Указанные обстоятельства подтверждаются представленной Филиалом ППК «Роскадастр» по Томской области в ответ на судебный запрос копией реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером ...

20.03.2023 ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи, согласно п. 1 которого ФИО3 (Продавец) обязуется передать, а ФИО4 (Покупатель) принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями Договора следующее недвижимое имущества: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

Стороны согласовали, что общая стоимость указанного недвижимого имущества составляет 2764000 рублей (п. 4 Договора). Оплата производится в следующем порядке: 2764000 рублей Покупатель уплачивает Продавцу за счет собственных средств в день подписания Договора (п. 5 Договора).

Изучив представленные доказательства, суд полагает, что при заключении договора купли-продажи от 20.03.2023 сторонами согласованы все его существенные условия. Договор между сторонами состоялся, заключение договора повлекло за собой возникновение обязательств для каждой из сторон.

Из абзаца 1 ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, не предусмотренный ГК РФ не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 566 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны пришли к соглашению, что Договор имеет силу передаточного акта (п. 13 Договора).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что Покупатель приобретает право собственности на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., после государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из выписки из ЕГРН от 22.03.2023, представленной Филиалом ППК «Роскадастр» по Томской области в ответ на судебный запрос копии указанного выше реестрового дела право, собственности ответчика ФИО5 на спорное жилое помещение с кадастровым номером ... зарегистрировано ... (...) на основании договора купли-продажи от 20.03.2023.

Таким образом, судом установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО3 свои обязательства по договору купли продажи выполнил.

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи, возложении обязанности возвратить имущество, прекращении права собственности, признании права собственности, ФИО3 указывает, что ответчик ФИО5 в день подписания договора и сдачи его в регистрирующий орган расчет с истцом не произвела, просила предоставить отсрочку оплаты до 01.08.2023, указанная отсрочка была предоставлена.

Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались. Более того, представитель ответчика в судебном заседании подтвердила, что по заключенному истцом и ответчиком договору купли-продажи ответчиком оплата действительно не произведена, в том числе частично. Ответчик не планирует исполнять обязательства по договору.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензия истца ФИО3 с предложением расторгнуть договор купли-продажи от 20.03.2023 и возвратить недвижимого имущества в срок до 01.09.2023 была получена ответчиком ФИО5 01.08.2023, что подтверждается ее подписью на указанной претензии и не оспаривается.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Одним из таких случаев является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).

По смыслу приведенных нормативных положений неоплата покупателем цены договора с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Указанная позиция также обозначена в п. 8 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), согласно которому длительная полная неоплата по договору купли-продажи недвижимого имущества признается существенным нарушением договора, что позволяет продавцу предъявить иск на основании положений ст. 450 ГК РФ.

Абзацем 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусмотрено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Неисполнение покупателем ФИО4 обязательства по оплате жилого помещения по договору его купли-продажи в длительный срок при условии, что оплата должна была быть произведена в день подписания договора, то есть 20.03.2023, суд признает существенным нарушением договора и существенным изменением обстоятельств.

Абзацем 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусмотрено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, учитывая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2023, заключенного между ФИО3 и ФИО4, возложении обязанности на ФИО4 возвратить ФИО3 недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

Решение суда о расторжении договора купли-продажи является основанием для возвращения ФИО3 недвижимого имущества в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 71,7 кв.м, этаж 4, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прекращения права собственности на спорное имущество, зарегистрированное за ФИО4

Обязанность по осуществлению государственной регистрации (снятия с регистрации) прав на недвижимые объекты и сделок осуществляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По смыслу норм Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» погашение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, не является способом восстановления нарушенного права истца, на основании которой внесена запись в ЕГРП, является основанием для последующего внесения изменений в Реестр, но не устанавливает в качестве последствий аннулирование в судебном порядке записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре.

В статье 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрены особенности осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда. В частности, частью 3 этой статьи установлено, что в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда.

При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Таким образом, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответствующих записей, связанных с расторжением договора купли-продажи от 20.03.2023, регистрации перехода права собственности, регистрации прав собственности.

По смыслу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Статьей 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно разъяснениям, данным в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

ФИО3 при обращении с иском в суд исходя из заявленной ко взысканию суммы задолженности по имущественному требованию и неимущественного требования о расторжении кредитного договора была уплачена государственная пошлина в размере 22020 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 26.10.2023.

Учитывая, что исковые требования ФИО3 признаны судом обоснованными и удовлетворены в полном объеме, расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика ФИО5 в полном объеме в размере 22020 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО3, ... г.р., удовлетворить.

Расторгнуть договор купли продажи жилого помещения: квартиры, расположенной по адресу: ... (кадастровый номер ...) от ..., заключенный между ФИО3,, ... г.р., и ФИО4,, ... г.р.

Обязать ФИО4 возвратить ФИО3, недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

Прекратить право собственности ФИО4, на недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

Признать за ФИО3 право собственности на недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

Решение суда является основанием для регистрации прекращения права собственности ФИО4 на недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество: жилое помещение (квартира), общая площадь 71,7 кв.м, этаж 4, кадастровый номер ..., адрес расположения: ...

Взыскать с ФИО4,, ... г.р., в пользу ФИО3,, ... г.р., затраты на оплату государственной пошлины в размере 22 020 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: И.В. Перелыгина

Мотивированный текст решения изготовлен 18.12.2023.