Решение по делу № 2-15291/2024 от 05.02.2025

Дело № 2-1650/2025 (2-15291/2024;)

УИД: 50RS0021-01-2024-016507-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 февраля 2025 года г.о. Красногорск

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Осадчей Н.М.,

при секретаре Орловой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи основным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным, мотивируя заявленные требования тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом для использования истцом в личных целях. Предметом данного договора является дом из двух этажей проектной площадью 284 кв. м, подлежащий строительству на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стороны определили стоимость земельного участка в размере 3 900 000 руб., стоимость дома - 22 250 000 руб. Обязанность по внесению денежных средств в общем размере 26 150 000 руб., в соответствии с приведенными условиями договора, истцом исполнена надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязуется передать покупателю по актам приема - передачи земельный участок и дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности продавца по предварительному договору были переданы от ИП ФИО6 к ИП ФИО2 Собственником земельного участка стал ФИО2 Жилой дом был фактически построен ответчиком, выполненные строительные работы истцом были приняты.

Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли - продажи земельного участка с расположенным на нем домом. Предметом данного договора является дом из двух этажей, подлежащий строительству на земельном участке с кадастровым, номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стороны определили стоимость земельного участка в размере 4 040 400 руб., стоимость дома - 22 339 600 руб. Истцом обязанность по внесению денежных средств исполнена надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика заявление с просьбой рассмотреть возможность выделение участка № взамен участка №, принадлежащего истцу по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом. Предметом данного договора является дом из двух этажей проектной площадью 298 кв. м., подлежащий строительству на земельном участке с кадастровым, номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стороны определили стоимость земельного участка в размере 3 900 000 руб., стоимость дома - 22 250 000 руб. Обязанность по оплате денежных средств истцом исполнена надлежащим образом, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязуется передать покупателю земельный участок и дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом был фактически построен ответчиком, истцом выполненные строительные работы были приняты.

На основании изложенного, истец просил суд признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ИП ФИО2, с учетом дополнительного соглашения N1 от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ИП ФИО2, основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО7 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске, просила суд их удовлетворить.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ИП ФИО2 по доверенности ФИО8 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Договоры, заключенные между сторонами, содержат существенные условия, предусмотренные для договора купли-продажи недвижимого имущества: условие о предмете согласовано сторонами в ст. 1 договоров, условие о цене - в ст. 2 договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора сторонами были согласованы и исполнены.

Согласно нормам гражданского законодательства сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Статьями 554, 555 ГК РФ установлены обязательные условия, которые должен содержать договор купли-продажи, это предмет договора, цена недвижимости.

Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ИП ФИО6 был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом для использования истцом в личных целях.

Предметом данного договора является дом из двух этажей проектной площадью 284 кв. м, подлежащий строительству на земельном участке с кадастровым номером № площадью 918+/-21 кв.м, с разрешенным использованием: под размещение дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.3 договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1. договора стороны определили стоимость земельного участка в размере 3 900 000 руб., стоимость дома (с характеристиками, указанными в приложении № к предварительному договору) в размере 22 250 000 руб.

В соответствии с п. 3.1 договора установлена обязанность покупателя внести обеспечительный платеж в размере 20 920 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента подписания предварительного договора и 5 230 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Из материалов дела, следует, что обязанность по внесению денежных средств в общем размере 26 150 000 руб., в соответствии с приведенными условиями договора, истцом исполнена надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1.3 договора продавец обязуется передать покупателю по актам приема - передачи земельный участок и дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого права и обязанности продавца по предварительному договору были переданы от ИП ФИО6 к ИП ФИО2

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка является ФИО9

Судом установлено, что жилой дом был фактически построен ИП ФИО2 Выполненные строительные работы истцом были приняты от ИП ФИО2 по акту от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи № по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли- продажи земельного участка с расположенным на нем домом, для использования истцом в личных целях.

Предметом данного договора является дом из двух этажей проектной площадью 303 кв. м, подлежащий строительству на земельном участке с кадастровым, номером № площадью 968+А22 кв.м с разрешенным использованием: под размещение дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенном по адресу: <адрес>

В соответствии с и. 1.3 договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 договора стороны определили стоимость земельного участка в размере 4 040 400 руб., стоимость дома (с характеристиками, указанными в приложения № к предварительному договору) в размере 22 339 600 руб.

В соответствии с п. 3.1 договор установлена обязанность покупателя внести обеспечительный платеж в размере 21 104 000 руб. в течение 3 рабочих дней с момента подписания предварительного договора и 5 276 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Обязанность по внесению денежных средств в общем размере 21 104 000 руб., в соответствии с приведенными условиями договора, истцом исполнена надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика заявление с просьбой рассмотреть возможность выделение участка № взамен участка №, принадлежащего истцу по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом данного договора является дом из двух этажей проектной площадью 298 кв. м, подлежащий строительству на земельном участке с кадастровым, номером № площадью 918+/-21 кв.м, с разрешенным использованием: под размещение дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.3 договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 договора стороны определили стоимость земельного участка в размере 3 900 000 руб., стоимость дома (с характеристиками, указанными в приложении № к предварительному договору) в размере 22 250 000 руб.

В соответствии с п. 3.1 договора установлена обязанность покупателя внести обеспечительный платеж в размере 21 104 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента подписания предварительного договора и 5 046 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Денежные средства в общем размере 21 104 000 руб., уплаченные платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ стороны зачли в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. Обязанность по оплате оставшихся денежных средств, в размере 5 046 000 руб., истцом исполнена надлежащим образом, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1.3 договора продавец обязуется передать покупателю по актам приема- передачи земельный участок и дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом был фактически построен ИП ФИО2, выполненные строительные работы Истцом были приняты от ИП ФИО2 по акту 21.09.2023г.

Таким образом, толкуя условия договора на предмет его квалификации применительно к статьям 429, 454 ГК РФ и приведенным выше разъяснениям (пункт 23 Постановления N 49) предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между истцом и ответчиком, являются основными договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Более того, стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, как того требует статьи 550, 555 ГК РФ, но и покупателем - ФИО3 произведена полная оплата стоимости земельных участков с расположенными на них домами, что подтверждается указанными выше платежными поручениями и распиской.

Фактически сложившие правоотношения сторон в рамках данного договора направлены на исполнение основного договора.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что заключенные между сторонами договоры, поименованный как предварительные, составлены в письменной форме, подписаны обеими сторонами, содержат условие о цене, сроке передаче объектов недвижимости, являющихся его предметом; недвижимое имущество создано и обладает признаками, позволяющими его идентифицировать; цена договора оплачена истцом в полном объёме до заключения основного договора, выполненные строительные работы по возведению жилого дома приняты покупателем, заявленные исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доказательств обратного, стороной ответчика, в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ИП ФИО2 (с учетом Дополнительного соглашения № от 20.01.2022г. к Предварительному договору купли-продажи № от 24.11.2021г.), основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Признать предварительный договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ИП ФИО2, основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.М. Осадчая

Мотивированный текст решения изготовлен 19.02.2025 года.

Судья Н.М. Осадчая