Судья Шушков Д.Н. № 33-1895/2023

УИД № 44RS0003-01-2022-001462-79

№ дела в суде первой инстанции 2-46/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кострома 11 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.

судей Коровкиной Ю.В., Лепиной Л.Л.

при секретаре Агафоновой М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело по иску ООО «Крона» к ФИО1 и ФИО2 о возложении обязанности

с апелляционной жалобой ФИО1, ФИО2 и представителя ФИО3 на решение Шарьинского районного суда Костромской области от 07 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав представителя ФИО13 ФИО3, поддержавшую апелляционную жалобу, представителя ООО «Крона» ФИО4, возражающую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установил а:

ООО «Крона» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о возложении обязанности в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу восстановить систему водоснабжения, канализации и отопления в первоначальное положение, существовавшее до незаконной реконструкции сетей, и приведении в надлежащее состояние прилегающей территории в виде восстановления асфальтового покрытия, взыскании солидарно с ответчиков в случае неисполнения судебного акта неустойки в размере 2000 руб. в день, а также расходов по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

В обоснование требований указано, что 11 августа 2010 года между ООО «Крона» и ФИО2, ФИО1 заключен договор купли-продажи комнат в нежилом помещении, по которому в долевую собственность ответчиков перешла на праве собственности часть здания по адресу: <адрес>, (ком 1,2,3,4,5,6,7,10), мансарда (ком 11,12), кадастровый №. В оставшейся части право собственности сохранилось за ООО «Крона» - <адрес> На момент продажи в здании существовала единая система коммуникаций - отопления, водоснабжения и канализации. Прилегающая к зданию территория была благоустроена (асфальтовое покрытие). В 2014 году, предположительно перед заключением договора аренды с ООО «Альбион», ответчиками самовольно, без уведомления, согласования, разрешения ООО «Крона» были обрезаны сети водопровода и канализации в ту часть помещения, которая принадлежит ООО «Крона». В 2017 году было отрезано отопление из части помещения, принадлежащего ООО «Крона», и перенесен элеваторный узел, без уведомления и согласования, было нарушено асфальтовое покрытие площадью более 20 кв.м. Трубы теплотрассы, питающие часть здания ответчиков, были установлены на части фундамента со стороны здания ООО «Крона». После этого ООО «Крона» осталось без отопления. С 2017 года неоднократно велись безуспешные устные переговоры. В адрес ответчиков неоднократно направлялись претензии с требованием устранить допущенные нарушения, ответы на которые не были получены, системы водоснабжения, канализации, отопления, а также асфальтовое покрытие не восстановлены. 14 апреля 2022г. составлен акт о нарушении строительных норм и правил. Разрешительная документация на производство работ, а также акты приемки ресурсоснабжающими организациями ответчиками в ответ на претензии также не были предоставлены и ранее не согласовывались с истцом. Допущенные действия со стороны ответчиков привели к тому, что ООО «Крона» не может пользоваться своей частью здания, а также не имеет возможности распорядиться принадлежащим ей имуществом, так как отсутствие коммуникаций фактически обесценивает стоимость недвижимого имущества. Кроме того, длительное нахождение здания без отопления приводит к существенному ухудшению качества здания. Тем самым произведенная ответчиками реконструкция здания путем изменения системы коммуникаций объективно нарушает права истца по использованию и обслуживанию принадлежащей последнему части здания, а также влечет последствия в виде фактической невозможности распоряжения имуществом.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Крона» уточнил исковые требования и окончательно просил возложить на ответчиков обязанность в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения суда восстановить работоспособность систем водоснабжения, канализации и отопления в помещениях, принадлежащих ООО «Крона», по адресу: <адрес> а также восстановить асфальтовое покрытие на территории, прилегающей к зданию. Взыскать с ответчиков солидарно на случай неисполнения судебного акта неустойку в размере 2000 рублей в день за каждый день неисполнения судебного акта. Взыскать с ответчиков солидарно сумму уплаченной госпошлины в размере 6000 рублей.

В качестве третьих лиц в деле участвовали МУП «Шарьинская ТЭЦ», ООО «Альбион-2002» и ООО «Водоканалсервис».

Решением Шарьинского районного суда Костромской области от 07 апреля 2023 года исковые требования ООО «Крона» удовлетворены. На ФИО1 и ФИО2 возложена обязанность солидарно в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения суда восстановить системы водоснабжения, водоотведения (канализации) и отопления в принадлежащей ООО «Крона» части здания по адресу: <адрес>, а также восстановить на прилегающей к принадлежащей ООО «Крона» части здания территории асфальтовое покрытие. В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ФИО1 (паспорт №) и ФИО2 (паспорт №) солидарно в пользу ООО «Крона» денежные средства (судебную неустойку) в размере 2000 рублей в день. Взыскать с ФИО1 и ФИО2 солидарно в пользу ООО «Крона» судебные расходы в размере 6000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 и представитель ФИО3 просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Отмечают, что изначально в деле возникла путаница с такими разными объектами как магазин (здание) и пристройка. Говоря о наличии коммуникаций в магазине по <адрес>, речь идет об основном здании, построенном первоначально и проданном им, это комнаты 1-7,10 на 1 этаже и 11,12 – мансарда. Именно это здание и подключалось к сетям водоснабжения, теплоснабжения. Пристройка к магазину появилась значительно позже и сдана в эксплуатацию после получения ООО «Крона» оплаты за продажу магазина. Так как ранее собственником здания и земельного участка было ООО «Крона», то и все договоры заключены именно с ООО «Крона». Задолженность по оплате тепловой энергии была у ООО «Крона» именно по основному зданию, помещение пристройки никогда не было подключено к коммуникациям. Согласно приобщенному истцом рабочему проекту даже санузел предусмотрен только в первоначальном здании, хотя проект не имеет ни даты, ни согласования с ТЭЦ, Водоканалом, а также не согласован с новыми собственниками У-выми. МУП «Шарьинская ТЭЦ» не представлено суду документов, подтверждающих оснащение системой отопления помещений пристройки, несмотря на реорганизацию договоры в случае их наличия должны быть предоставлены. ФИО2 переоформил документы с ТЭЦ на свое имя только в 2015 году. Согласно ответу ООО «Водоканалсервис» по помещениям 8,9,13-15 единый договор холодного водоснабжения не заключался. ООО «Крона» не предоставило суду опровергающих документов. Суд первой инстанции, вынося решение, пренебрегает тем, что за самовольное подключение к тепловым сетям, системам водоснабжения и водоотведения предусмотрена ответственность. И если у ООО «Крона» не было законного подключения ко всем коммуникациям именно принадлежащих им в настоящее время помещений, суд фактически обязывает У-вых нарушить закон. Также не согласны с восстановлением асфальтового покрытия, во-первых, не указана привязка к месту и указание размеров участка, кроме того, как пояснила представитель истца, работы около здания постоянно идут либо по инициативе администрации, либо ТЭЦ, в ходе которых повреждено асфальтовое покрытие уже несколько лет, и данные работы никак не связаны с интересами ответчиков и проводятся не по их заявке. Трубы теплотрассы идут вдоль стены здания и не касаются асфальтового покрытия. Также отмечают, что после покупки здания оно было в аварийном состоянии, в том числе и коммуникации, что и послужило причиной необходимости проведения капитального ремонта, в том числе замены труб. Но при этом они «не отрезали» отопление и водоснабжение (водоотведение) у истца. Ответчики неоднократно лично обращались во все ресурсоснабжающие организации, и им пояснялось, что коммуникаций в помещениях пристройки не было. ООО «Крона» никогда не согласовывало и не получало разрешений на подключение принадлежащих им комнат в помещении пристройки, изменений в ранее существующие проекты не вносилось.

В возражениях относительно апелляционной жалобы директор ООО «Крона» ФИО4 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, но с участием их представителя. Применительно к положениям ст. 165.1 ГК РФ, п.3 ч.2 ст. 117 ГК РФ (судебное извещение вручено представителю лица, участвующего в деле), они считаются надлежащим образом извещенными о месте и времени слушания дела. Также в судебном заседании не участвовали представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о рассмотрении жалобы, поскольку имеются почтовые уведомления о получении извещений МУП «Шарьинская ТЭЦ» и ООО «Альбион-2002» и возврат конверта от ООО «Водоканалсервсис», который применительно к ст. 165.1 ГК РФ и согласно ст. 113 ч.2.1 (посредством размещения информации в сети «Интернет») извещен о месте и времени слушания дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

ООО «Крона» являлось собственником нежилого помещения, в котором располагался магазин «Вернисаж» по адресу: <адрес>.

В 2010 году была завершена реконструкция этого здания и его площадь увеличилась за счет возведенной пристройки.

После этого 11 августа 2010 года между ООО «Крона» (Продавец) и ФИО2, ФИО1 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи комнат в нежилом помещении, по условиям которого в долевую собственность ФИО2 и ФИО1 (по ? доли в праве) перешла часть здания по адресу: <адрес>, помещение 1 (комнаты №№1,2,3,4,5,6,7,10), комнаты №№ 11, 12 мансарды.

Право собственности ответчиков на данный объект недвижимости зарегистрировано в Росреестре 20.09.2010г.

В оставшейся части право собственности сохранилось за ООО «Крона» - <адрес>, пом. 1, пом.1, (комнаты 8, 9), мансарда (ком. 13, 14, 15), зарегистрировано в Росреестре 20.09.2010г. (т.1 л.д.101-107).

29.10.2015г. между индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Альбион-2002» заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 1, общей площадью 133,8 кв.м.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что с 2015 года изменена система теплоснабжения здания (стороной ответчиков представлены проект, договоры, датированные 2015-2017 годами) и осуществляется теплоснабжение лишь принадлежащей ФИО5 части здания, поскольку договоры заключаются лишь на теплоснабжение магазина «Вираж» и принадлежащих ответчикам нежилых помещений согласно новой схеме (т.1 л.д.187-237).

Помимо этого в помещениях, принадлежащих ООО «Крона», отсутствует водоснабжение и канализация.

Также частично разрушено примыкающее к зданию асфальтовое покрытие.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Проанализировав собранные по делу доказательства, такие как объяснения представителей истца и ответчиков, акт о нарушении строительных норм от 14.04.2022 года (т.1 л.д.56), фотографии ( т.1 л.д.178-181), договоры с ресурсоснабжающими организациями, рабочий проект реконструкции здания магазина, допросив свидетелей, суд первой инстанции пришел выводу о том, что в результате произведенных ответчиками У-выми в одностороннем порядке действий по изменению инженерных систем в принадлежащих им помещениях в принадлежащей ООО «Крона» части здания были отключены системы водоснабжения, канализации и отопления, а также разрушено асфальтовое покрытие, чем нарушены права истца по использованию и обслуживанию принадлежащего ему имущества.

Руководствуясь ст.ст.15, 1064, 1082, 304 ГК РФ суд заявленные требования удовлетворил.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции были тщательно проверены доводы стороны ответчиков о том, что принадлежащая ООО «Крона» часть здания никогда не была подключена к коммуникациям, и они отклонены как полностью опровергнутые на основании анализа собранных доказательств, таких как проект, договор теплоснабжения, фотографии (т.1 л.д.180-181), пояснения свидетелей ФИО6 и ФИО7

Оснований не согласиться с этим выводом суда коллегия не находит.

Из рабочего проекта реконструкции здания магазина с увеличением площади ЗАО «Крона» по адресу: <адрес>, согласно которому к зданию магазина, принадлежащему ООО «Крона», была осуществлена пристройка, введенная в эксплуатацию в 2010 году, следует, что в проекте указана как существующая система водопровода, так и вновь проектируемая система холодного водоснабжения, система канализации (т.1 л.д.52), а не только санузел, о котором упоминает в апелляционной жалобе представитель ответчиков.

В материалы дела представлены акты о технической готовности теплового пункта к отопительному сезону от 2 ноября 2009 года (т.1 л.д.186) и от 24 октября 2009 года (т.1 л.д.185), которые свидетельствуют о наличии теплового узла и внутренней системы отопления во всем здании по адресу: <адрес>

01.07.2011 г. между ООО «Шарьинская ТЭЦ» и ООО «Крона» был заключен договор на отпуск тепловой энергии в горячей воде, по условиям которого энергоснабжающая организация обязуется отпускать Абоненту через присоединенную сеть тепловую энергию. В списке объектов теплоснабжения (приложение № 6 к данному договору) указан магазин «Вернисаж» (то есть здание по адресу: <адрес>А).

Таким образом, факт наличия в принадлежащей истцу части здания законно подключенного отопления имел место после завершения реконструкции здания в 2011 году.

Согласно показаниям свидетелей ФИО11 и ФИО10 следует, что они работали в магазине «Вернисаж» в то время, когда этот магазин размещался во вновь построенной пристройке. На первом этаже размещалось кафе, на втором – магазин. В пристройке имелось и отопление, и водоснабжение с канализацией. В ходе работы они даже составляли акты готовности помещений к отопительном сезону, подписывали акты сверки потребленной тепловой энергии (т.1 л.д.183), получали санитарно-эпидемиологическое заключение, которое давало право работать кафе (т.1 л.д.182), без водоснабжения и канализации такого заключения им бы не дали. Однако после 2013-2014 года собственники соседних помещений в этом же доме У-вы перекрыли им водоснабжение, и они работать больше не смогли. Также свидетели подтвердили наличие неповрежденного асфальта около помещений магазина и кафе.

Из акта о нарушении строительных норм от 14.04.2022г., составленного инженером –теплотехником ФИО8, ФИО9 и ФИО12 следует, что при осмотре территории магазина по адресу: <адрес> нарушено асфальтовое покрытие более 20 кв.м. с восточной стороны, где проложена подземная теплотрасса к зданию магазина, обрезаны с фасада трубы тепловые, проложенные в помещения, принадлежащие ООО «Крона», к стенам помещения ООО «Крона» с фасада прикреплены на металлические штыри вплотную к цоколю фундамента на высоте 50 см от земли и заизолированы трубы теплотрассы, ведущие в помещения, принадлежащие ФИО2 и ФИО1, перенесен тепловой элеваторный узел. Внутри помещения обнаружено, что трубы канализации и водопровода разъединены со стороны помещения, принадлежащего ФИО2 и ФИО1, дыры в стене запенены с их стороны.

Указанные в данном акте сведения объективно подтверждаются и представленными в материалы дела фотографиями, на которых изображены место разрушения асфальтового покрытия на прилегающей к принадлежащей ООО «Крона» части здания территории, обрезанные трубы отопления, поступающие в принадлежащую ООО «Крона» часть здания, трубы водоснабжения и канализационная труба, демонтированная со стороны помещения У-вых с заделанным строительной пеной проемом в стене.

В свою очередь У-вы никаких доказательств, подтверждающих их довод о том, что помещения ООО «Крона» никогда не были оборудованы коммуникациями, не представили.

Поскольку на основании справок ООО «Водоканалсервис» от 01.03.2023г. следует, что они работы по отключению внутренних инженерных сетей водоснабжения, водоотведения и отопление помещений, принадлежащих ООО «Крона», не производили, а согласно представленных документом на теплоснабжение помещений, принадлежащих ФИО5, следует, что именно они произвели переоборудование коммунальных систем, суд пришел к правильному выводу о том, что именно У-вы являются надлежащими ответчиками по делу.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Ка установлено в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как видно из представленных кадастровых паспортов принадлежащих сторонам помещений в здании 1а по <адрес>, право собственности на общее имущество зарегистрировано не было, что однако не исключает того обстоятельства, что общие конструкции здания, инженерное оборудование и элементы благоустройства всего здания в целом находятся в общей собственности сторон.

Следовательно, проведение переоборудования коммуникаций должно было производиться по соглашению между сторонами, однако такого соглашения достигнуто не было, в силу чего оказались нарушенными права и законные интересы ООО «Крона» как собственника помещений по их использованию, в том числе круглогодичному.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 12 ГК РФ одним и способов защиты права является восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу изложенного суд законно и обоснованно возложил на У-вых обязанность по восстановлению системы водоснабжения, водоотведения (канализации) и отопления в принадлежащей ООО «Крона» части здания по адресу: <адрес>, а также по восстановлению на прилегающей к принадлежащей ООО «Крона» части здания территории асфальтового покрытия.

При этом доводы ответчика о том, что асфальтовое покрытие разрушилось в результате естественного износа, суд обоснованно отклонил, как противоречащие фотографиям и акту осмотра, и которых следует, что разрушение произошло лишь только в месте прокладки подземной теплотрассы к зданию магазина. Справка ОГБУ «Костромаавтодор» от 04.04.2023г. о том, что гарантийный срок асфальтового покрытия дорог составляет 4 года, этого вывода не опровергает, поскольку прилегающая территория не имеет такого интенсивного использования как автомобильная дорога.

Также несостоятельно предположение представителя ответчиков о том, что покрытие повреждено в месте прокладки коммуникаций, обслуживающих микрорайон, поскольку те коммуникации проведены на значительном удалении от принадлежащего сторонам здания.

То обстоятельство, что в резолютивной части решения не указано точное местоположение асфальтового покрытия, подлежащего восстановлению, также не может являться основанием для отмены решения. В ходе рассмотрения дела с достоверностью установлено, что покрытие повреждено на площади более 20 кв.м с восточной стороны, где проложена подземная теплотрасса к зданию магазина. В случае же затруднений при исполнении решения должник, взыскатель или стороны вправе обратиться в суд, принявший решение, с заявлением о его разъяснении.

Таким образом, факт нарушения прав ООО «Крона» совместными действиями ответчика материалами дела подтвержден.

При установлении срока, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено, судом учтены обстоятельства дела, в том числе возможность ответчиков по его исполнению, в связи с чем заявленный истцом срок - в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, суд счел разумным и обоснованным.

Размер денежных средств на случай неисполнения решения суда в пользу взыскателя (судебная неустойка) исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, судом установлен в размере 2000 рублей в день, что не противоречит положениям ст. 308.3 ГК РФ.

С учетом изложенного коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей отклонению.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определил а:

решение Шарьинского районного суда Костромской области от 07 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 и представителя ФИО3 - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через Шарьинский районный суд Костромской области в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Полный текст апелляционного определения изготовлен 18.09.2023 года