Дело № 2-4298/2023

УИД: 23RS0031-01-2020-010837-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 19 сентября 2023 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Скрипка О.В.

при секретаре Хотовой А.Б.,

при участии представителя истца, действующего на основании доверенности от 13.03.2023 г. № 1853-01 ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика, действующего на основании доверенности от 13.12.2022 г. № 23АВ3568382 ФИО3 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ГУК Краснодар» к ФИО2 о взыскании платы за содержание нежилого помещения,

установил:

ООО «ГУК-Краснодар» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании платы за содержание нежилых помещений за период с 07.09.2017г. по 27.06.2019г. в размере 201 756,97 руб., пени за период с 11.10.2017г. по 05.04.2020г. в размере 33 480,93 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 552,38 руб.

В исковом заявлении указано, что в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре расположены нежилые помещения общей площадью 265,1 кв.м., которые согласно договору аренды федерального имущества от 01.06.2017 г. арендовал ФИО2 В соответствии со ст. 161 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «ГУК-Краснодар». ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от 28.12.2010 г., между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре заключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, затем 01.07.2018 г. перезаключен за №. В соответствии с условиями договора на управление ООО «ГУК-Краснодар» приступило к управлению и обслуживанию общего имущества многоквартирного <адрес> в г.Краснодаре. Кроме того, 27.10.2017 г. между ООО «ГУК-Краснодар» и ФИО2 как арендатором нежилых помещений в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре заключен договор №, 3766 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Предметом договора на управление является, в том числе, выполнение ООО «ГУК- Краснодар» работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а в случае принятия собственниками соответствующего решения - выполнение работ по капитальному ремонту, самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет собственников договоров с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту. Согласно пунктам 3.4 договора на управление арендатор обязуется вносить плату за содержание, текущий ремонт, коммунальные и прочие услуги ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В случае изменения цены договора, принятом на общем собрании собственников МКД управляющая организация в одностороннем порядке изменяет стоимость работ и услуг. В соответствии п. 6.3 договора установлено, что договор считается пролонгированным на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющая компания заключила договоры с ресурсоснабжающими и специализированными организациями, а также приступила к исполнению обязательств по содержанию и ремонту общего имущества. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества для каждого собственника помещения в МКД определяется как произведение общей площади жилого (нежилого) помещения и размера (тарифа) платы за содержание и ремонт общего имущества, согласованного сторонами в договоре на управление № 5737 от 30.12.2010 г., дополнительном соглашении от 24.06.2013 г., договоре на управление №5737/18 от 01.07.2018 г., а также договоре №3766, №3765 от 27.10.2017 на управление. Таким образом, ФИО2, как арендатор нежилых помещений, в силу договоров на управление и прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, и расходов на коммунальные услуги. Ответчик не вносил плату на содержание и ремонт общего имущества пропорционально доле в праве собственности с 07.09.2017г. по 27.06.2019 г., размер задолженности ответчика за этот период составил 201 756, 97 руб. За период с 11.10.2017 г. по 05.04.2020 г. размер пени за несвоевременную оплату должником услуг, работ по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме составил 33 480, 93 руб.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, доводы, изложенные в иске, поддержал.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, просили в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ч.1, 4 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора на управление многоквартирным домом устанавливаются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Установлено, что в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре расположены нежилые помещения общей площадью 265,1 кв.м., которые согласно договору аренды федерального имущества от 01.06.2017 г. арендовал ФИО2

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «ГУК-Краснодар».

30.12.2010 г. на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от 28.12.2010 г., между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре заключен договор №5737 на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, затем 01.07.2018 г. перезаключен за № №.

В соответствии с условиями договора на управление ООО «ГУК-Краснодар» приступило к управлению и обслуживанию общего имущества многоквартирного <адрес> в г.Краснодаре.

Кроме того, 27.10.2017 г. между ООО «ГУК-Краснодар» и ФИО2 как арендатором нежилых помещений в многоквартирном <адрес> в г.Краснодаре заключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

Предметом договора на управление является, в том числе, выполнение ООО «ГУК- Краснодар» работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а в случае принятия собственниками соответствующего решения - выполнение работ по капитальному ремонту, самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет собственников договоров с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Согласно пунктам 3.4 договора на управление арендатор обязуется вносить плату за содержание, текущий ремонт, коммунальные и прочие услуги ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

В случае изменения цены договора, принятом на общем собрании собственников МКД управляющая организация в одностороннем порядке изменяет стоимость работ и услуг.

В соответствии п. 6.3 договора установлено, что договор считается пролонгированным на следующий год в полном объеме, если за месяц до окончания его срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющая компания заключила договоры с ресурсоснабжающими и специализированными организациями, а также приступила к исполнению обязательств по содержанию и ремонту общего имущества.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном домеопределяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 - 48 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном домеопределяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Аналогичные нормы содержатся также в п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила № 491), в котором также предусмотрено, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Согласно п. 31 Правил № 491 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491).

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества для каждого собственника помещения в МКД определяется как произведение общей площади жилого (нежилого) помещения и размера (тарифа) платы за содержание и ремонт общего имущества, согласованного сторонами в договоре на управление № от 30.12.2010 г., дополнительном соглашении от 24.06.2013 г., договоре на управление №№ от 01.07.2018 г., а также договоре №№ от 27.10.2017 на управление.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п.1, ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

На основании частей 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 1, 7 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Анализ указанных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что бремя расходов за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Тариф за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.

Таким образом, ФИО2, как арендатор нежилых помещений, в силу договоров на управление и прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, и расходов на коммунальные услуги.

Ответчик не вносил плату на содержание и ремонт общего имущества пропорционально доле в праве собственности с 07.09.2017г. по 27.06.2019 г., размер задолженности ответчика за этот период составил 201 756, 97 руб.

Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании ч. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

За период с 11.10.2017 г. по 05.04.2020 г. размер пени за несвоевременную оплату должником услуг, работ по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме составил 33 480, 93 руб.

Доводы ответчика о том, что спорная задолженность была взыскана с титульного владельца нежилого помещения ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства обороны РФ решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2020 по делу №А53-44380/2019 не могут быть приняты судом во внимание на основании следующего.

Нежилые помещения площадью 964,4 м2 зарегистрированы на праве оперативного управления за ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства обороны РФ с 19.10.2015. Часть указанных помещений площадью 343,1 м2 была изъята у титульного владельца решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2015 по делу №А32-11920/15.

При подаче иска к ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства обороны РФ задолженность в отношении нежилых помещений общей площадью 621,3 м2за период с 01.09.2016 по 31.03.2019 составила 414 461,44 руб.

С учетом заключенного в период с 07.09.2017 по 31.03.2019 с ФИО2 договора аренды части спорных нежилых помещений площадью 365,1 м2 указанная площадь исключена из расчета на сумму 171 890,57 руб.

Таким образом, в рамках спора по делу №А53-44380/2019 взыскана 242 570,92 руб.

При этом, в период действия договора аренды с 07.09.2017 по 31.03.2019 задолженность ФИО2 за арендуемую площадь по договору управления составила 171 890,57 руб.

Таким образом, задолженность 414 461,44 руб., рассчитанная с площади 621,3 кв.м. разбита на должников.

С учетом взысканной по решению Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2020 по делу №А53-44380/2019 суммы задолженности с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства обороны РФ и ООО «ВИК-Югстрой», а также представленного расчета, в отношении площади арендуемых ответчиков помещений (356,1 кв.м) задолженность по внесению платы за содержание нежилых помещений не погашена.

Ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 07.09.2017 года по 07.04.2018 года, ввиду того, что согласно информации, размещенной на официальном сайте суда, исковое заявление поступило в суд 08.04.2021 года. Данные доводы суд считает несостоятельными по следующим основаниям: 05.03.2020 года мировым судье судебного участка № 26 Западного внутригородского округа г. Краснодара был вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 201 756,97 рублей, пени в размере 42 238,70 рублей. Определением мирового судьи от 26.05.2020 года судебный приказ был отменен ввиду поступивших возражений должника.

Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.

Согласно п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Таким образом суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что 27.10.2017 года между ООО "ГУК-Краснодар" и ответчиком как арендатором нежилых помещений заключены самостоятельные гражданско-правовые договоры № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

Согласно пунктам 2.1.1 договоров № от 27.10.2017 года на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома управляющая организация обязана обеспечить выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить благоприятные условия для использования арендаторами помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, управляющая компания с одной стороны обязана обеспечить благоприятные условия для использования арендатором помещений в многоквартирном доме, а арендатор обязан оплатить оказанные работы (услуги).

Пунктами 4.1 договоров № определено, что стороны несут материальную ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством.

27.10.2017 года ответчик письменно обратился к истцу с требованием произвести ремонт протекающей в нежилом помещении кровли.

Письмом от 27.11.2017 года истец сообщил, что денежные средства на ремонт кровли в настоящее время отсутствуют. Ремонт будет произведен после согласования локального сметного расчета.

Ремонт кровли, в нарушение указанных положений договоров управления не был выполнен управляющей организацией. В результате течи кровли, потолок внутри арендуемых помещений пришел в негодность и не позволил использовать помещение по назначению. Аналогичная ситуация возникла с фасадом здания, находящимся в неудовлетворительном состоянии, являющимся, как и кровля, общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Ответчик самостоятельно, за счет собственных денежных средств произвел ремонт фасада здания со стороны помещений, взятых в аренду, и замену потолочного покрытия внутри помещений, что подтверждается договором подряда на ремонтно-строительные работы № 7 от 23.11.2017 года, актом выполненных работ от 15.12.2017 года. Стоимость работ по договору подряда составила 51 000 рублей.

Частью 1 ст. 404 ГК РФ установлено, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, исковые требования ООО «ГУК-Краснодар» подлежат частичному удовлетворению с учетом произведенного ремонта ответчиком (201 756,97 рублей сумма исковых требований - 51 000 рублей стоимость оказанных услуг по договору подряда = 150 756,97 рублей).

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, суд приходит к выводу о снижении неустойки до 17000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчика расходов, понесенных истцом на оплату государственной пошлины в размере 5 552,38 руб.

При таких обстоятельствах, исходя из характера настоящего спора, учитывая собранные по делу доказательства в силу требований ст.67 ГПК РФ, суд находит основания для частичного удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ГУК Краснодар» к ФИО2 о взыскании платы за содержание нежилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд,

решил:

Исковые общества с ограниченной ответственностью «ГУК Краснодар» к ФИО2 о взыскании платы за содержание нежилого помещения требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания – Краснодар» плату за содержание нежилых помещений за период с 07.09.2017г. по 27.06.2019г. в размере 150 756,97 руб., пени за период с 11.10.2017г. по 05.04.2020г. в размере 17 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 552,38 руб., а всего в размере 173 309 (сто семьдесят три тысячи триста девять) рублей 35 копеек.

В остальной части иска ООО "ГУК-Краснодар" отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья Советского районного

суда г. Краснодара О.В.Скрипка

Мотивированно решение изготовлено 25.09.2023г.

Судья Советского районного

суда г. Краснодара О.В.Скрипка