Решение по делу № 2-521/2024 от 05.05.2025 - о выселении, взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному исковому заявлению <ФИО>, действующей в своих интересах и интересах <ФИО>, к <ФИО>, <ФИО>, о признании расписки предварительным договором купли-продажи жилого дома, возложении обязанности заключить основной договор, признании права пользования жилым домом бессрочно, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов за неотделимые улучшения жилого помещения.

Дело № 2-9/2025

64RS0036-01-2024-000713-12

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2025 года р.п. Татищево Саратовской области

Татищевский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Вайцуль М.А.,

при секретаре судебного заседания Поздняковой Н.В.,

с участием помощника Татищевского прокурора Саратовской области Чернега М.Д.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о выселении, взыскании денежных средств, судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО4, действующей в своих интересах и интересах ФИО27, к ФИО3, ФИО6, о признании расписки предварительным договором купли-продажи жилого дома, возложении обязанности заключить основной договор, признании права пользования жилым домом бессрочно, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов за неотделимые улучшения жилого помещения,

установил:

ФИО3 обратился в суд к ФИО4 с требованиями, многократно уточненными в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), в которых окончательно просил выселить, взыскать денежные средства, а также взыскать судебные расходы, мотивируя заявленные требования тем, что является собственником 2/3 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. В декабре 2017 года в жилой дом с согласия ФИО3 и его сестры ФИО6 была вселена ФИО4, так как стороны планировали заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, однако как указывает истец ответчик на протяжении 7 лет уклоняется от совершении сделки, при этом выселяться из жилого дома также отказывается, ведет себя агрессивно, препятствует истцу в пользовании жилым помещением. ФИО3, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, полагая свои права нарушенными, указывает на необходимость выселения ответчика с детьми из жилого помещения и взыскания с нее неосновательного обогащения (в виде платы за проживание в доме) за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 42 месяца в сумме 336 000 рублей. Кроме того в силу того, что фактически сложившиеся правоотношения между сторонами ФИО3 квалифицирует как договор аренды жилого дома, истец просит взыскать с ФИО4 плату за пользование электроэнергией в размере 24 000 рублей и арендные платежи из расчета 8 000 рублей в месяц. По сведениям о среднерыночной стоимости аренды жилого дома в Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ аренда жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 761 500 рублей, общая сумма задолженности по арендным платежам составляет 1 097 500 рублей.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, а также на положения ст. ст. 1, 8, 10, 420, 421, 610, 614, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), истец с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-34 т. 2) просит выселить ФИО4 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать денежные средства за незаконное пользование жилым домом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 336 000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 761 500 рублей, а далее по 23 000 рублей ежемесячно до фактического исполнения решения суда по выселению ответчика, взыскать денежные средства за пользованием электроэнергией в размере 84 875 рублей 04 копейки, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 820 рублей, расходы за получение справки о среднерыночной стоимости аренды жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей, уплаченные на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №/САР.

ФИО4 поданы возражения на исковое заявление ФИО3 в которых она указывает, что именно из-за уклонения ФИО3 от заключения договора купли-продажи до настоящего времени сделка не проведена, поскольку ответчик исполнила все имеющиеся ранее договоренности, а именно оформила все правоустанавливающие документы на домовладение, привела дом в состояние пригодное для проживания, увеличив тем самым рыночную стоимость жилого помещения, обустроила придомовую территорию, земельный участок, ограждение и т.д. Однако ФИО3 в нарушение имеющейся договоренности практически каждые полгода поднимает стоимость жилого дома, что приводит к невозможности ответчика как многодетной матери совершить сделку купли-продажи спорного дома. Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, просила в удовлетворении требований ФИО3 отказать.

В ходе рассмотрения дела ФИО4 предъявила встречный иск к ФИО3, ФИО6 о признании расписки предварительным договором купли-продажи жилого дома, возложении обязанности заключить основной договор, признании права пользования жилым домом на безвозмездной основе бессрочно, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов за неотделимые улучшения жилого помещения. В обоснование иска указала, что в 2017 году между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи 2/3 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях оплаты за долю в жилом доме в сумме 270 000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения предварительного договора купли-продажи в 2017 году жилой дом был непригоден к постоянному проживанию людей, требовал капитального ремонта, кроме того на домовладение не были оформлены правоустанавливающие документы, поскольку ответчики унаследовали его, не оформив своих наследственных прав. Сособственником 2/3 доли в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является ФИО3, сособственником 1/6 доли спорного жилого дома является ФИО6

В подтверждение заключения предварительного договора-купли продажи, ФИО4 ссылается на подлинник расписки (представленный в материалы дела), оформленную на ее имя нотариально удостоверенную доверенность по оформлению правоустанавливающих документов на спорный жилой дом, а также предоставление ей права проживания в жилом доме с согласия всех собственников, при этом с момента проживания она оплачивала в полном объеме коммунальные и иные платежи, произвела текущий и капитальный ремонт жилого дома за личные денежные средства, в связи с чем рыночная стоимость жилого дома на момент рассмотрения спора значительно увеличилась. В нарушение условий предварительного договора купли-продажи именно ФИО3 стал уклоняться от заключения основного договора купли-продажи доли в жилом доме, постоянно повышая её стоимость, чем нарушил права ФИО4

ФИО4 ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, с учетом уточнения (от ДД.ММ.ГГГГ) по иску в порядке ст. 39 ГПК РФ просила применить к спорным правоотношениям положения ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ), ст. ст. 161, 309, 429, 454, 485, 486, 674, 689 ГК РФ и признать расписку, выданную ФИО4, в пользу ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором купли-продажи 2/3 доли жилого дома находящегося по адресу: <адрес> условием о его стоимости в сумме 270 000 рублей; обязать ФИО3 в разумные сроки заключить с ФИО4 договор купли-продажи 2/3 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, а также взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей; признать проживание ФИО4 и членов её семьи в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> на основании договора безвозмездного пользования бессрочно; взыскать с ФИО3, ФИО6. в пользу ФИО4 расходы за улучшение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в сумме 700 060 рублей.

ФИО3 поданы возражения на встречное исковое заявление, в которых он просит отказать ФИО4 в удовлетворении встречного иска, указывая, что из текста расписки от ДД.ММ.ГГГГ невозможно установить условия предварительного договора, а именно предмет сделки, сроки в которые должен был быть заключен основной договор, а также на каких условиях должна быть заключена сделка. Отсутствие указанных условий, а также отсутствие волеизъявления второй стороны (в данном случае продавца - ФИО3) влечет ничтожность предварительного договора.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушания дела не поступало, ранее в судебном заседании исковые требования к ФИО4 поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, как подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами, обеспечил явку своего представителя ФИО1, которая поддержала в полном объеме исковые требования своего доверителя ФИО3, просила их удовлетворить, как подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами. В удовлетворении встречных исковых требованиях ФИО4 просила отказать в полном объеме. Кроме того просила к исковым требованиям ФИО4 применить срок исковой давности.

ФИО4 будучи, извещенной о дне и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, ранее присутствуя в судебном заседании, просила отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований, заявленные исковые требования к ФИО3 и ФИО6 поддержала в полном объеме, с учетом оценки, проведенной по делу судебной экспертизы, обеспечила явку своего представителя ФИО2, который исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме с учетом уточнения, в удовлетворении исковых требований ФИО3 просил отказать.

Третье лицо и ответчик по встречному иску ФИО6 в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении слушания дела не поступало, причины неявки суду не известны. Ранее в судебном заседании подтвердила, что ФИО4 имела намерение приобрести спорный жилой дом, также пояснила, что стоимость своей доли она определила в 50 000 рублей. Поскольку правоустанавливающие документы на домовладение не были оформлены то, договоренность была о том, что на ФИО4 была выдана нотариальная доверенность для оформления дома, также договорились, что оформление всех документов происходит за счет ФИО4, а потом она приобретает жилой дом у каждого из сособственников по оговоренной цене. Так как домовладение и земельный участок были в запустении сособственники разрешили ФИО4 въехать со своей семьей в спорный дом, поскольку она является многодетной матерью, оформлять документы, обустраивать дом, а потом приобрести его. Однако до настоящего времени сделка не состоялась. Кроме того, дополнила, что третий сособственник, а вернее наследник ФИО11 уклоняется от оформления наследственных прав и доли в праве собственности, а потому жилой дом оформлен только на имя двух наследников-сособственников на ФИО3 и на неё. Документы во всех инстанциях - нотариус, БТИ, Управление Росреестра и т.д. оформляла именно в соответствии с договоренностью ФИО4, равно как и расходы по их оплате также несла последняя.

Органы опеки и попечительства администрации Татищевского муниципального района Саратовской области извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, заявлений об отложении судебного заседания в суд не представили.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Татищевского районного суда Саратовской области (http://tatishevsky.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

С учетом наличия сведений о надлежащем извещении участников процесса, руководствуясь положениями ст.ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В силу требований ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно п. 7 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между колхозом «Память Ильича» и ФИО12, ФИО13 заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 56 кв.м, по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке земель государственного фонда площадью 1500 кв.м.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону после его отца - ФИО14, умершего ДД.ММ.ГГГГ, в отношении 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 82,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, 1/3 доля которого принадлежала ФИО15, умершей ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №, наследником 1/3 доли, которой являлся сын - ФИО14, принявший наследство по закону, но юридически не оформивший своих прав, ? доля принадлежала ФИО12, умершему 02 август 2004 года. На основании вышеуказанного договора, наследником являлась ФИО11, наследник по завещанию, не вступившая в наследственные права, следовательно 1/6 доля как выморочное имущество принадлежит на праве собственности Татищевскому муниципальному образованию Саратовской области.

Кроме того в ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО6 выдано свидетельство о праве на наследство по закону после её бабушки - ФИО13, умершей ДД.ММ.ГГГГ, в отношении 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 71,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с указанием на то, что право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности подлежит регистрации в ЕГРН.

Как видно из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, произведена регистрация 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 71,1 кв.м за ФИО6

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 71,1 кв.м за ФИО3

Регистрация права собственности на жилой дом в оставшейся доле в размере 1/6 не произведена.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется ст. 40 Конституции РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В этой связи основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Из разъяснений в п. 8 указанного Постановления при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст. 25 Конституции РФ, ст.ст. 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод и ст. 40 Конституции РФ право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина.

Согласно придаваемому Европейским Судом по правам человека толкованию ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод применительно к необходимости соблюдения справедливого равновесия (принцип пропорциональности) гарантии Конвенции требуют, чтобы любое вмешательство в право заявителя на уважение жилища не только было основано на законе, но и являлось пропорциональным законной цели, которую оно преследовало, с учетом конкретных обстоятельств дела.

Из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, названным кодексом.

Так, согласно подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписаны законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, содержащихся в п. 47 и п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п.п. 2п.п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Истец ФИО3 в ходе судебного разбирательства настаивал, что правоотношения сторон вытекают их договора аренды жилого дома, и в неурегулированной части к ним подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.

ФИО4 во встречных исковых требованиях указывала о намерении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, ссылаясь на заключение предварительного договора купли-продажи и договор о безвозмездном пользовании жилым помещением до момента заключения сделки купли-продажи.

Проверяя доводы участников процесса, изложенные в обоснование своей процессуальной позиции ФИО3 и ФИО4 с целью их квалификации, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 2 ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 501 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Нормами ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» даны разъяснения о том, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из разъяснений, данных в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного заседания, и подтверждается подлинником расписки, представленной в материалы дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдала в пользу ФИО3 расписку о том, что «…она должна деньга за дом ФИО3 сумма долга составляет 270 000 рублей. Дата окончательного расчета ДД.ММ.ГГГГ».

ФИО3, в ходе судебного разбирательства высказывая позицию относительно заключения предварительного договора купли-продажи с ФИО4, отрицал наличие договоренности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ о продаже своей доли в жилом доме за 270 000 рублей, ссылаясь на то, что данная сумма подлежала уплате в качестве арендных платежей.

Оценивая позицию ФИО3, с учетом фактических обстоятельств по делу и представленных письменных доказательств, показаний свидетелей, в том числе позицию и объяснения сособственника жилого дома ФИО6, которые на протяжении всего рассмотрения дела оставались неизменными и согласуются с позицией ФИО4, а также подкреплены показаниями свидетелей, как со стороны первоначального истца, так и со стороны первоначального ответчика, а именно ФИО17, Свидетель №1, ФИО16, ФИО19 сомневаться в достоверности которых оснований не имеется, суд приходит к выводу о том, что вопреки объяснениям истца ФИО3 в суде, в 2017 году между ФИО3, ФИО6 и ФИО4 была достигнута устная договоренность о заключении договора купли-продажи долей жилого дома 2/3 и 1/6 соответственно, с предварительной передачей ей полномочий от имени собственников на оформление правоустанавливающих документов, права по своему усмотрению и за свой счет произвести капитальный и текущий ремонт в жилом доме, вселиться в него с членами своей семьи и безвозмездно проживать в нем до момента заключения договора купли-продажи.

Делая указанный вывод, суд, исходит из того, что в ходе судебного заседания ФИО3, ФИО6 не оспаривался факт технического состояния жилого дома и его непригодность для проживания в 2017 году, что подтверждается фотоматериалами, выпиской из похозяйственней книги от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной администрацией Идолгского муниципального образования, о том, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме по адресу: <адрес> никто не проживал, так как хозяйство выбыло в связи со смертью прежних владельцев. Следовательно, у ФИО3, ФИО6 по состоянию на 2017 года не имелось иного интереса в объекте недвижимости, кроме как произвести отчуждение принадлежащих им долей за конкретную сумму 270 000 рублей (ФИО3) и 50 000 рублей (ФИО6) соответственно, что и следует из объяснений сторон, данных в ходе судебного заседания и подтверждается показаниями свидетелей.

Свидетель Свидетель №1 (сестра ответчика ФИО4), допрошенная в ходе судебного заседания, показала, что ФИО4 постоянно проживает в спорном доме с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ранее в 2017 году у нее с ФИО3 и ФИО6 была достигнута договоренность о приобретении спорного жилого дома, при этом стоимость доли ФИО3 была оценена в 270 000 рублей. За два года её сестра привела в порядок земельный участок, заменила кровлю в доме, установила окна из ПВХ-профиля (пластиковые окна), восстановила потолок, обшила стены гипсокартонном, поклеила обои, провела водоснабжение, водоотведение, восстановила газоснабжение, установила входную дверь, установила газовый котел, расчистила земельный участок от мусора и дикорастущей растительности в виде сорной травы, кустарников и деревьев, поставила забор.

Свидетель ФИО17 (житель <адрес>) показала, что она знакома с ФИО4 с 2015 года. В период с 2015 года по 2017 года ФИО17 и её супруг хотели приобрести спорный жилой дом у наследников Дерюга, однако впоследствии от этой идеи они отказались, так как объем восстановительных работ в доме для приведения его в пригодное для проживание состояние требовал значительных материальных и физических затрат, а кроме того, от сделки их отговорили знакомые жители этого же села, ссылаясь на недобросовестное поведение владельцев жилого дома. В 2017 года подойти к дому из-за разросшейся дикой растительности было невозможно, дверей в доме не имелось, крыльцо было разрушено, котельная была разрушена, в одной из комнат имелась дыра в полу от костра, текла крыша, разбух потолок, деревянные окна стояли без стекол, полы были деформированы. В 2017 году ей стало известно со слов ФИО4 о том, что она договорилась с сособственниками о покупке данного дома, в связи с чем произвела в нем ремонт и стала проживать со своей семьей.

Ответчик ФИО6 в ходе рассмотрения дела по существу в судебном заседании также объяснила, что примерно в 2017 год ФИО4 обратилась к ним по вопросу продажи спорного жилого дома, при этом предложила оказать помощь в оформлении наследственных прав на жилой дом и регистрации права собственности за ФИО3 и ней. Также стороны договорились, что до момента заключения договора купли-продажи ФИО4 начинает ремонтировать и восстанавливать дом, разрешает вопросы по возобновлению подачи газа и электричества в жилой дом, а также иные вопросы, связанные с благоустройством дома и проживанием в нем, поскольку ФИО4 является многодетной матерью. Также указала, что в 2017 году ФИО6 договорилась продать принадлежащую ей 1/6 долю в праве в пользу ФИО4 за 50 000 рублей. Все необходимые расходы по оформлению дома ФИО4 несла за свой счет, с условием их зачета в счет оплаты стоимости доли ФИО6, документы и ключи от дома были переданы в 2017 году, и в этом же году в декабре ФИО4 вселилась в дом. Начала ремонтировать его и оформлять все согласования и правоустанавливающие документы.

Факт возникновения правоотношений между сторонами относительно приобретения жилого дома подтвердил и свидетель ФИО18 (сожитель матери истца ФИО3), который указал, что ФИО4 вселилась в жилой дом в декабре 2017 года, пояснить о цене продаваемого дома, а также по условиям сделки свидетель не смог.

Свидетель ФИО19 (мать истца ФИО20) допрошенная в ходе судебного заседания показала о том, что знакома с ФИО4 с июня 2017 года, знакомство произошло после подачи истцом объявления о продаже дома. При этом на вопрос суда подтвердила, что между ФИО3 и ФИО4 была достигнута договорённость о безвозмездном проживании последней в доме, оказании помощи в сборе и оформлении наследственных и правоустанавливающих документов для заключения договора купли-продажи и проведении ремонтных работ (л.д. 104 оборот т. 2).

Из показаний свидетеля ФИО16 (мать ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО4) следует, что в 2017 году в спорном жилом доме произошел пожар, тушить который помогал муж её второй дочери, которые проживают в соседнем доме по <адрес> в <адрес>. После указанных событий в семье обсуждался вопрос о возможности приобретения данного дома дочерью ФИО5. Когда договорённость между её дочерью и владельцами дома была достигнута, ФИО4 два года проводила работы по восстановлению жилого дома после чего въехала в него с согласия, в том числе и ФИО19, которая, по-сути и руководила вопросом по продаже жилого дома. Первоначально при согласовании стоимости жилого дома была достигнута договоренность о том, что за покупку жилого дома ФИО3 будут выплачены 50 000 рублей, ФИО6 денежные средства в размере 50 000 рублей, и ФИО20 (матери истца ФИО3) денежные средства в размере 70 000 рублей, но потом приехали оценщики БТИ оценили дом в 268 000 рублей и все договоренности изменились в сторону увеличения стоимости приобретаемого дома. В момент первоначального договора о продаже дома в 2017 году сроки заключения договора купли-продажи не были оговорены, так как на дом отсутствовали правоустанавливающие документы и дом был не пригоден для проживания. За два года с 2017 по 2019 года ФИО4 привела в порядок земельный участок, вычистила все заросли, заменила частично кровлю, заменила окна в доме на оконные рамы из ПВХ-профиля (пластиковые), восстановила потолок, обшила стены гипсокартонном, поклеила обои, провела водоснабжение, сделала водоотведение, восстановила газоснабжение и электроснабжение, установила входную дверь, установила газовый котел, поставила забор. Помогла оформить собственникам документы для регистрации права собственности в ЕГРН, оплатив при этом все необходимые расходы.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Эти сведения могут быть получены, в том числе из объяснений сторон и третьих лиц.

Таким образом, в ходе судебного заседания установлено и подкреплено показаниями свидетелей, что ФИО4 и её ФИО27 с устного согласия собственников объекта недвижимости ФИО3 (2/3 доли) и ФИО6 (1/6 доля) с декабря 2017 года въехали в спорный дом и при наличии согласия собственников производили работы по восстановлению жилого помещения в технически пригодное для проживания состояние, а с ДД.ММ.ГГГГ фактически проживают в жилом доме по адресу: <адрес>.

Определяя дату вселения ФИО4 в спорный жилой дом, судом отклоняется позиция ФИО3, ФИО6 и показания свидетеля ФИО18 о том, что вселение в жилой дом произошло в 2017 году, поскольку они опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе и доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 в пользу ФИО4 сроком на 6 месяцев на право представлять его интересы как собственника 2/3 доли жилого дома в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом, во всех уполномоченных органах, предприятиях, учреждениях и организациях не зависимо от форм собственности, предоставляющих услуги по электроснабжению, газоснабжению, в газовых службах, подписывать и заключать на условиях и по своему усмотрению необходимые договоры, соглашения, согласования и.т.п. Кроме того, факт передачи ключей и документов для оформления домовладения при подготовке к сделке купли-продажи, а также начало ремонтно-восстановительных работ не может свидетельствовать о фактическом проживании, поскольку спорный жилой дом не отвечал санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым помещениям и не был пригоден для проживания, а фактическое вселение ФИО4 с семьей произошло именно ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, представленные ФИО4 фотоизображения состояния спорного домовладения в обоснование своей правовой позиции по исковому заявлению ФИО3, подтверждающие состояние дома на момент фактической передачи ей объекта недвижимости в 2017 года (л.д.197-207 т. 1), и на настоящий момент (л.д. 218-223) после проведения ею строительно-восстановительных работ, ремонта кровли, укрепление стропильной части кровли, ремонта завалинки, обустройства оконных проемов рамами из ПВХ-профиля, металлических входных и внутренних дверей, ремонт деревянных полов, ремонт стен, ремонт и внутренняя отделка жилого дома (покраска, оклеивание стен обоями, оклеивание потолка плитками отделочными ПВХ, обустройство и восстановление газоснабжения и отопления дома, электроснабжение, подводка внутреннего водоснабжения, водоотведение (местный канализационный слив - септик), расчистка земельного участка от дикорастущих деревьев, кустарников и сорной растительности, обустройство забора по периметру земельного участка, также свидетельствуют о длительном восстановлении дома и земельного участка для возможного проживания в нем с детьми.

Так по сведениям технического паспорта БТИ на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом по адресу: <адрес>, 1980 года постройки, состоит из Литера «А» и «а», общей площадью 82,7 кв.м, жилой площадью 46,7 кв.м, имеет автономный водопровод, автономную канализацию, автономное отопление на 71,1 кв.м, газоснабжение, электроснабжение.

Из справки ООО «Технической инвентаризации и оценки недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что жилой дом имеет общую площадь застройки 99,1 кв.м, общую площадь 71,1 кв.м, жилую площадь 46,7 кв.м, холодную пристройку 11,6 кв.м.

В подтверждение доводов о проведении работ текущего и капитального ремонта ФИО4 представлены квитанции по оплате строительных материалов, договоры подряда на выполнение строительных работ и технологическое подключение газоснабжения спорного дома, установку окон из ПВХ-профиля (пластиковых) на сумму 97 500 рублей, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 13 652,56 рублей, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 155 268 рублей 44 копейки, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 48 225 рублей 46 копеек, а также иные документы в обоснование своих доводов.

Также представлены: квитанции об оплате работ в АО «Газпром газораспределение Саратовская область» на сумму: 3 601 рубль 31 копейка от ДД.ММ.ГГГГ, 3 601 рубль 31 копейка от ДД.ММ.ГГГГ, 3 601 рубль 31 копейка от ДД.ММ.ГГГГ, 7 862 рубля 29 копеек от ДД.ММ.ГГГГ, 1 932 рубля 42 копейки от ДД.ММ.ГГГГ, 744 рубля 80 копеек от ДД.ММ.ГГГГ, 13 858 рублей 86 копеек от ДД.ММ.ГГГГ, 30 897 рублей 17 копеек от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом договор о технологическом подключении газоснабжения дома был исполнен после его оплаты ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49 т. 2).

Обсуждая вопрос о возможности удовлетворения встречных исковых требований ФИО4 о признании расписки предварительным договором купли-продажи и понуждении к заключению основного договора купли-продажи, признании права проживания в жилом доме бессрочно, одновременно с исковыми требованиями ФИО21 о взыскании арендных платежей, суд приходит к следующему.

Расценивая расписку от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 о том, что «…она должна деньга за дом ФИО3 сумма долга составляет 270 000 рублей. Дата окончательного расчета ДД.ММ.ГГГГ», суд в сложившейся конкретной правовой ситуации приходит к выводу о том, что она являлась подтверждением выраженной воли сторон заключить в будущем договор купли-продажи, с указанием о сроке его заключения до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

По смыслу указанных правовых норм не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением и не влечет возложение на покупателя негативных последствий на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Материалы дела не содержат сведений о предложении какой-либо стороны заключить основной договор купли-продажи, а потому суд приходит к выводу, что правовые последствия достигнутых договорённостей о заключении договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО4 были прекращены с ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Таковых требований ФИО4 до момента ДД.ММ.ГГГГ заявлено не было.

Из положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом бремя доказывания нарушения прав лежит на истце, который при обращении в суд должен доказать какие права и охраняемые интересы будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

Истец в силу положений ГК РФ свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание вышеизложенное, встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3 о признании расписки предварительным договором купи продажи (как не имеющих правовых последствий) и понуждении к заключению основного договора купли-продажи в отношении 2/3 доли жилого дома, удовлетворению не подлежат.

При этом суд полагает необходимым отметить, что ФИО4 исковых требований к ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи в отношении 1/6 доли жилого дома, к администрации Татищевского района муниципального образования Саратовской области о понуждении к заключению договора купли-продажи в отношении 1/6 доли жилого дома, не заявлено.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 намерение по отчуждению своей доли не утрачено и до настоящего времени. Не оспаривая намерения произвести отчуждение принадлежащей доли в спорном жилом доме, ФИО3 предоставил уведомление о праве преимущественной покупки в адрес ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указывал о намерении продать 2/3 доли в жилом доме по адресу: <адрес> за 450 000 рублей.

Кроме того ДД.ММ.ГГГГ в адрес сособственника ФИО6 было направлено нотариальное уведомление о праве преимущественной покупки 2/3 доли в жилом доме по адресу: <адрес> за 780 000 рублей.

В адрес ФИО4 посредством сообщения в мессенджере ДД.ММ.ГГГГ было направлено сообщение ФИО20 и ФИО3 о необходимости выселения из жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 48 т. 2).

Принимая во внимание вышеизложенные фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу том, что жилой дом в период с 2017 года по ДД.ММ.ГГГГ находился в непригодном для постоянного проживания людей состоянии, как не отвечающий санитарно-эпидемиологическим требованиям и нормам. А также, что ФИО4 и члены её семьи вселились в спорный жилой дом и проживали в нем на условиях безвозмездного пользования с согласия собственников жилого дома ФИО3 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ и до момента прекращения условий предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, и далее на тех же неизменных условиях до ДД.ММ.ГГГГ срока указанного в требовании о выселении от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исковые требования ФИО4 о признании у неё права безвозмездного проживания в спорном жилом доме подлежат частичному удовлетворению с указанием периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования ФИО3 о взыскании арендных платежей (неосновательного обогащения) в окончательном варианте в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: взыскать денежные средства за незаконное использование жилого дома за период с декабря 2017 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 648 000 рублей, а далее по 8 000 рублей ежемесячно до исполнения решения суда по фактическому выселению ответчика из жилого дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО3 стоимость его доли определена в сумме 780 000 рублей, ответчик ФИО6 не выразила согласия на покупку доли, в ходе рассмотрения настоящего дела не установлено финансовой возможности ФИО4 приобрести 2/3 доли, принадлежащих ФИО3, за 780 000 рублей, кроме того таких предложений в её адрес не поступило.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ одними из основных начал гражданского законодательства являются обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Пунктом 2 ст. 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из положений приведенных норм и разъяснений, изложенных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Между тем ФИО3 не представил в материалы дела надлежащих доказательств наличия совокупности указанных обстоятельств, которые однозначно свидетельствовали бы о том, что ФИО4 неосновательно обогатилась за счет истца в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу того, что судом установлены факт непригодности к проживанию жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также факт проживания ФИО4 и членов её семьи в жилом доме с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ срока на основании договора безвозмездного пользования, исковые требования ФИО3 о взыскании денежных средств за пользование домом удовлетворению не подлежат.

По требованиям ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а далее до момента выселения из жилого дома, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования в следующем размере.

ФИО3 представил справку о среднерыночной стоимости аренды жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой общая сумма среднерыночной стоимости за указанный период составляет 761 500 рублей.

Однако, как следует из выводов экспертного заключения ООО «Союз Экспертов» от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенного на основании определения суда, стоимость арендных платежей за 2/3 доли в жилом доме по адресу: <адрес> за период с 2017 по 2024 год, исходя из его технического состояния на 2017 год составляет 327 017 рублей.

Таким образом, 327 017 рублей : 2 922 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 111 рублей 92 копейки.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер платежей за пользование жилым домом по аналогии расчета арендной платы составит = 111 рублей 92 копейки в день х 345 дней = 38 612 рублей 40 копеек.

Требования ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей с ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического выселения из жилого дома, не могут быть рассмотрены в настоящее время, как заявленные преждевременно.

Кроме того, ФИО3 просил взыскать на основании счета ПАО «Россети Волга» за бездоговорное потребление электроэнергии в соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ № № на общую сумму долга в размере 84 875 рубля 04 копейки, фактически оплаченный по квитанциям долг в сумме 84 875 рублей 04 копейки.

В силу ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма, нанимателя или арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора.

Статьей 155 ЖК РФ регламентируется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы.

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Факт оплаты данных расходов подтверждается счетом от ДД.ММ.ГГГГ, чеками по операции от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, плательщиком которых является ФИО19 (л.д. 93, 94-95). Доказательств того, что ФИО19 исполнила данную обязанность за счет денежных средств и по поручению ФИО3 материалы дела не содержат.

Исходя из установленных обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части, что не лишает ФИО19 обратиться с самостоятельными требованиями к ФИО4 с требованиями о возмещении убытков.

Рассматривая требования представителя истца по первоначальному иску ФИО1 о применении к требованиям ФИО4 срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. ст. 195, 196 ГК РФ).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

В ходе рассмотрения дела представитель ФИО1 просила исчислять срок исковой давности с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку сторонами предложений о заключении основного договора купли-продажи не поступило, то суд пришел к выводу о том, что правовые последствия достигнутых договорённостей о заключении договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО4 были прекращены с ДД.ММ.ГГГГ именно с этого срока суд считает необходимым исчислять срок исковой давности.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась с встречными исковыми требованиями для защиты своего нарушенного права.

Таким образом, ФИО4 обратилась в суд в установленный законом трехгодичный срок исковой давности, который исчислялся с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Аналогичная правовая позиция содержится и в применении правоотношений по договору аренды (п. 2 ст. 623, ст. 610 ГК РФ), изложенные в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. первым п. 2 ст. 610, п.п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п.п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.

Как предусмотрено п.п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По настоящему делу ФИО4 ставился вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, которые они произвели за счет собственных средств и с ведома ответчиков, что регулируется п. 2 ст. 623 ГК РФ.

Судом участникам процесса в порядке ст. 56 ГПК РФ исходя из предмета, заявленных первоначальных и встречных исковых требований было разъяснено право о назначении по делу судебной оценочной и строительно-технической экспертизы.

Лица, участвующие в деле не возражали о назначении по делу судебной экспертизы, окончательный круг вопросов оставили на усмотрение суда, равно как и выбор экспертного учреждения.

Из описательной части и выводов экспертного заключения, подготовленного ООО «Союз Экспертов» от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что ФИО4 за период с 2017 года по 2024 год произвела замену покрытия кровли жилого дома (за исключением пристройки), заменила оконные блоки, установила металлическую входную дверь, в жилых комнатах и коридоре заменены межкомнатные двери, в помещении № устроена подшивка потолка и отделка стен обоями, в помещении № устроена подшивка потолка и напольное покрытие в виде линолеума, во всех жилых комнатах устроена подшивка потолка, напольное покрытие в виде линолеума, отделка стен обоями, в помещении № подшит потолок, напольное покрытие линолеум, поклеены обои, устроена мойка, изменена внутренняя разводка водоснабжения и водоотведения, в помещении № облицованы стены и потолок, устроен унитаз, установлен водонагревательный котел, изменена внутренняя разводка водоснабжения и водоотведения. Земельный участок очищен от дикой поросли и установлено ограждение с 3-х сторон участка. Стоимость неотделимых улучшений и строительно-восстановительных работ в жилом доме, на придомовой территории и на земельном участке по адресу: <адрес>, на дату проведения судебной экспертизы составляют 700 060 рублей.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об обязанности ФИО3 и ФИО6 компенсировать в долевом соотношении затраты, понесенные ФИО4 на капитальный, текущий ремонты и благоустройство в размере 466 706 рублей (700 060 рублей : 3 х 2), а с ФИО6 в размере 116 676 рублей (700 060 : 6).

Рассматривая исковые требования ФИО3 о выселении ФИО4 из жилого дома по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ)

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Из выводов экспертного заключения ООО «Союз Экспертов» от ДД.ММ.ГГГГ №, проведенного на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, следует, что рыночная стоимость 2/3 доли жилого дома по адресу: <адрес>, по состоянию на 2017 год с учетом технического состояния домовладения и земельного участка составила 320 728 рублей. На дату проведения экспертизы 2/3 доли жилого дома, ограждения земельного участка и земельного участка составляет 2 196 583 рубля.

Как следует из открытых сведений сервиса по проверки недвижимости (публичная карта) земельный участок по адресу: <адрес> на кадастровый учет не поставлен, следовательно находится в ведении муниципального образования.

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, урегулирован положениями ст. 247 ГК РФ.

Согласно п. 1 указанной статьи владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Согласно ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

На момент 2017 года между ФИО4 и ФИО6 (сособственником жилого дома в 1/6 доли) как указано судом выше, была достигнута устная договоренность о безвозмездном проживании в жилом доме, что не оспаривалось в судебном заседании. Ни до момента предъявления иска ФИО3, ни в ходе рассмотрения дела судом ФИО6 каких-либо претензий и требований относительно права проживания ФИО4 и членов её семьи в спорном жилом доме заявлено не было. Напротив, в ходе рассмотрения дела ФИО6 признавала факт того, что расходы, понесенные ФИО4 на восстановление жилого дома и оформление правоустанавливающих документов, будут засчитаны в счет уплаты стоимости 1/6 доли в размере 50 000 рублей.

Исходя из установленных в ходе судебного заседания обстоятельств и представленных в дело письменных доказательств, суд считает доказанным факт исполнения ФИО4 перед ФИО6 своих обязательств, и полагает необходимым отметить, что на момент рассмотрения спора у ФИО4 не утрачена возможность приобретения у ФИО6, принадлежащую ей 1/6 доли в праве.

Кроме того, администрация Татищевского муниципального образования Саратовской области, будучи привлеченная к участию в деле в качестве ответчика - как уполномоченное лицо сособственника 1/6 доли (выморочного имущества) в спорном жилом доме, возражений относительно права проживания ФИО4 и членов её семьи по адресу: <адрес>, не высказала, требований о выселении не заявляла.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

ФИО3 достоверно зная и понимая состояние спорного дома, объем строительно-ремонтных работ, произведенных ФИО4, которые привели к значительному увеличению стоимости объекта недвижимости, используя право титульного владельца доли в объекте недвижимости, в целях извлечения личной выгоды занял позицию недобросовестного поведения в отношении ответчика ФИО4 требуя её выселение из жилого дома, что расценивается судом как злоупотребление правом.

В силу ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Право определять достаточность доказательств принадлежит суду, разрешающему спор по существу, как следует из ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Судом в ходе рассмотрения дела по существу была назначена судебная экспертиза, с поручением её проведения ООО «Союз Экспертов». Оценивая экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из принципа относимости и допустимости, суд при разрешении заявленных исковых требованиях ФИО3 и встречных исковых требований ФИО4 пришел к выводу необходимости положить в основу решения выводы экспертного заключения, подробная мотивировка которых изложена судом выше с применением ответов экспертов, на поставленные вопросы относительно заявленных требований сторонами. При признании экспертного заключения допустимым доказательством суд исходит из того, что оснований не доверять заключению экспертизы у суда не имеется. Экспертное заключение составлено экспертами, имеющим необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию и стаж работы, заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным документами, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оно полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленный судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования.

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

ФИО3 заявлены требования о взыскании расходов за получение справки о среднерыночной стоимости аренды жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей, уплаченные на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №/САР, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 820 рублей.

ФИО4 заявлено о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Учитывая данные положения закона, наличие доказательств, понесенных ФИО3 (истца по первоначальному иску) и ФИО4 (истца по встречному иску) судебных расходов по оплате государственной пошлины, с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, а также расходы, понесенные истцом при обращении с иском в суд, которые суд полагает необходимыми, а именно справки о среднерыночной стоимости аренды жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей.

Рассматривая требования ФИО4 о взыскании судебных расходов, суд, с учетом положений ст. 333.19 НК РФ исходя из суммы удовлетворенных требований, применяя правила о пропорциональном распределении судебных расходов, предусмотренные статьей 98 ГПК РФ приходит к выводу о взыскании с ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 168 рублей и с ФИО6 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о выселении, взыскании денежных средств, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серия №) в пользу ФИО3 денежные средства в счет платежей за пользование жилым домом в сумме 38 612 рублей 40 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, расходы за получение справки о среднерыночной стоимости аренды жилого дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 рублей.

В остальной части исковых требований ФИО3, - отказать.

Встречные исковые требования ФИО4, действующей в своих интересах и интересах ФИО27, к ФИО3, ФИО6 о признании расписки предварительным договором купли-продажи жилого дома, возложении обязанности заключить основной договор, признании права пользования жилым домом бессрочно на безвозмездной основе, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов за неотделимые улучшения жилого помещения, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ, уроженца <адрес>, паспорт №) в пользу ФИО4 денежные средства в счет возмещения расходов за неотделимые улучшения жилого помещения в сумме 466 706 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 168 рублей.

Взыскать с ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ, уроженки <адрес>) в пользу ФИО4 денежные средства в счет возмещения расходов за неотделимые улучшения жилого помещения в сумме 116 676 рублей 66 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей.

В остальной части исковых требований ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей,- отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, путем подачи жалобы через Татищевский районный суд Саратовской области.

Судья М.А. Вайцуль

Срок составления мотивированного решения - 05 мая 2025 года.

Судья М.А. Вайцуль