№ 2-2298/2022
№ 58RS0018-01-2022-003992-74
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 октября 2022 года г. Пенза
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Ирушкиной С.П.,
при секретаре Бессоновой Д.С.,
рассмотрев материалы гражданского дела по иску ФИО1 ФИО12 к Управлению муниципального имущества г. Пензы о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в котором просит взыскать в его пользу денежные средства в размере 106661 руб. В обоснование заявленных требований указав, что 30.04.2020 муниципальное образование г. Пенза, от имени которого действовало Управление муниципального имущества г. Пензы (арендодатель), и истец (арендатор) заключили договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый Номер , расположенного по адресу: Адрес . Данный участок передан по акту приема-передачи. Согласно п. 1.2 договора участок предоставлялся и должен был использоваться арендатором в соответствии с видом разрешенного использования – зона малоэтажной застройки 1-3 этажа в соответствии с градостроительным регламентом. Разрешенное использование – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома. Срок действия договора аренды устанавливался с 30.04.2020 по 29.04.2029. Размер ежегодной арендной платы за участок составлял 258530 руб. Плату за первый год аренды арендатор должен внести единовременно в течение 10 дней с момента подписания договора. Исполняя принятые на себя обязательства истец внес плату за первый год аренды в размере 258530 руб., после чего приступил к использованию земельного участка по его назначению, а именно, для строительства индивидуального жилого дома, о чем уведомил администрацию г. Пензы. 28.09.2020 администрация г. Пензы уведомила истца о недопустимости размещения объекта индивидуального жилого строительства на арендованном земельном участке. Основанием для этого послужило решение Пензенской городской Думы от 26.06.2020 № 203-11/7, которым была изменена территориальная зона, где расположен арендованный земельный участок (с зоны Ж-1 на зону Ж-2). Территория зоны Ж-2 выделена для застройки малоэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами. Размещение индивидуальных жилых домов в данной зоне не предусмотрено. Фактически из-за действий муниципального образования г. Пензы арендатор был лишен права использовать земельный участок для целей, ради которых он был арендован. Истец вынужден был обратиться в администрацию г. Пензы с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства (код 2.1). Разрешение ему предоставлено администрацией г. Пензы 24.11.2020. При таких обстоятельствах истец был лишен права возможности использовать арендованное имущество по назначению в период с 26.06.2020 по 24.11.2020. До завершения строительства жилого дома истец не мог воспользоваться правом, предоставленным ему п. 2 ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, и осуществить выкуп арендованного земельного участка у муниципального образования. Невозможность использования арендованного имущества по назначению привела к увеличению срока аренды и увеличению размера внесенной арендной платы. Истец приобрел земельный участок в собственность 16.06.2021 на основании договора купли-продажи № 17182, с указанной даты стороны расторгли договор аренды. Истец считает, что вправе требовать от муниципального образования г. Пензы уменьшения арендной платы соразмерно тому времени, когда существовала юридическая невозможность использовать имущество по назначению с 26.06.2020 по 24.11.2020 (151 день): 258530 руб./366*151=106661 руб.
06.09.2022 по ходатайству представителя истца определением суда произведена замена ненадлежащего ответчика Финансового управления г. Пензы на надлежащего – Управление муниципального имущества г. Пензы.
Истец в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала, указав, что в связи с изменением характеристик земельного участка, взятого в аренду, просит уменьшения размера арендной платы, поскольку истец был лишен юридической возможности использования земельного участка и строительства индивидуального жилого дома с 26.06.2020 по 24.11.2020, не знал об изменении территориальной зоны арендуемого земельного участка, мониторинг изменений не входил в его обязанности. За первый год арендная плата внесена истцом в полном объеме. Считает, что заявленная в иске сумма должна быть взыскана с Управления муниципального имущества г. Пензы. За расторжением договора аренды истец не обращался, решение Пензенской городской Думы от 26.06.2020, которым изменена территориальная зона арендуемого земельного участка, не обжаловал.
Представитель ответчика Управления муниципального имущества г. Пензы, действующая на основании доверенности, ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав доводы, изложенные в возражениях на иск, дополнив, что истец по вопросу расторжения договора аренды или изменения его условий в связи со сменой территориальной зоны не обращался.
Представитель третьего лица Финансового управления г. Пензы ФИО4 возражала против удовлетворения иска, указав основания, приведенные в возражениях на исковое заявление.
Представитель третьего лица Управления градостроительства и архитектуры г. Пензы ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных требований. Указав, что оснований для освобождения арендатора от уплаты арендной платы не имеется. С изменением территориальной зоны с Ж-1 на Ж-2, у которой имеется код 2.1. (с условно разрешенным видом использования индивидуальное жилищное строительство) истец не лишен был возможности использовать земельный участок, также им получено разрешение на условно разрешенный вид использования «для индивидуального жилищного строительства». Даже со сменой территориальной зоны истец мог построить жилой дом и впоследствии в упрощенном порядке зарегистрировать его, выкупив земельный участок под ним.
Представитель третьего лица администрации г. Пензы ФИО6 выразил несогласие с заявленными исковыми требованиями, указав, что арендодатель выполнил со своей стороны все обязательства. Земельный участок ФИО7 был предоставлен по результатам аукциона и снижение арендной платы приведет к нарушению прав других участников аукциона, поставив их в неравное положение. Кроме того, территориальная зона Ж-2 в качестве условно разрешенного вида имеет – индивидуальное жилищное строительство, тем самым не имеется юридических оснований для снижения арендной платы истцу.
Опрошенный в качестве специалиста ФИО8 пояснил, что под индивидуальную жилую застройку предназначена зона Ж-1, если предоставляется участок зоны Ж-2, то его площадь должна быть не менее 2000 кв.м. Невозможность возведения средне этажной застройки на земельном участке влияет на арендную плату и выкупную цену. Вместе с тем, если в условно разрешенном виде использования земельного участка зоны Ж-2 предусмотрена возможность индивидуального жилищного строительства, то смена зоны с Ж-1 на Ж-2 на размер арендной платы за земельный участок не влияет.
Выслушав стороны, изучив материалы дела установлено следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).
В п. 1 ст. 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — 2 Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст.ст. 34, 35 Градостроительного кодекса.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению косновным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (ч. 6 ст. 37 Градостроительного кодекса).
В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (ч.ч. 3, 5 ст. 37 Градостроительного кодекса).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.
В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.
Из положений ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 30 ГрК РФ установлено, что правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительный регламент, решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5 утверждены правила землепользования и застройки г. Пензы (далее – Правила), которые действовали на период спорных правоотношений.
Градостроительный регламент, утвержденный указанным решением, содержит зону застройки малоэтажными домами блокированной застройки и многоквартирными домами Ж-2.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 15 Правил для зоны Ж-2 одним из условно-разрешенных видов использования земельных участков, расположенных в такой зоне, является «для индивидуального жилищного строительства».
Из протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов следует, что 24.03.2020 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: Адрес , площадью 1500 кв.м., кадастровый Номер , разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные жилые дома. Начальная цена: размер ежегодной арендной платы - 251000 руб., последнее предложение – 258530 руб. Участие принимали 9 человек, победителем объявлен ФИО7
Платежным поручением № 405 от 13.03.2020 ФИО7 перечислил Управлению муниципального имущества г. Пензы задаток по аукциону 24.03.2020 в размере 150600 руб. Оставшаяся сумма перечислена платежным поручением № 897 от 08.05.2020 как ежегодная аренная плата за участок в размере 107930 руб.
30.04.2020 между муниципальным образованием г. Пенза, от имени которого на основании Положения об Управлении, утвержденного постановлением г. Пензы от 16.09.2019 № 1775, действует Управление муниципального имущества г. Пензы «арендодатель» с одной стороны и ФИО7 «арендатор» в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состав земель населенных пунктов от 24.03.2020 (Лот № 6) заключен договор аренды земельного участка № 562 (далее – договор).
Арендодатель предоставляет во временное пользование за плату земельный участок площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, адрес земельного участка: Адрес , кадастровый Номер (далее – участок) (п. 1.1 договора).
Участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Пензе, утвержденными решением Пензенской городской думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома (п. 1.2 договора).
Срок действия договора с 30.04.2020 по 29.04.2040 (п. 2.1 договора).
Размер ежегодной арендной платы составляет 258530 руб., подлежит оплате в полном объеме за первый год аренды и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (пп. 2.2, 2.3 договора).
В расчете арендной платы (приложение 3 к договору от 30.04.2020 № 562) в п. 1.3.1 указано, что за первый год срока аренды участка (устанавливается по результатам аукциона) 258300 руб.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ФИО7 как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ.
Из уведомления администрации г. Пензы от 28.09.2020 № 2-14Р-2168 следует, что по результатам рассмотрения уведомления ФИО7 о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома или уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома - его известили о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: Решением Пензенской городской Думы от 26.06.2020 № 203/11/7 внесены изменения в правила землепользования и застройки г. Пензы от 22.12.2009 № 229-15/5. Согласно карте градостроительного зонирования и зон с особыми условиями использования территорий, данными правилами, земельный участок с кадастровым номером Номер расположен в территориальной зоне Ж-2.
Данная зона выделена для застройки малоэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами. Размещение индивидуальных жилых домов в данной зоне не предусмотрено.
Условно разрешенным видом использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных в градостроительных регламентах, применительно к территориальной зоне Ж-2 является - для индивидуального жилищного строительства – код 2.1.
Также заявителю указано, что для устранения несоответствий он вправе обратится за разрешением на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства с приложением документов в соответствии с Постановлением администрации г. Пензы от 02.06.2009 № 744 «О составе и порядке деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки г. Пензы».
Исходя из положений Правил для зоны Ж-2 одним из условно-разрешенных видов использования земельных участков, расположенных в такой зоне, является «для индивидуального жилищного строительства», что соответствует разрешенному виду использования, указанному в п. 1.2 договора аренды спорного земельного участка, переданного истцу.
В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
06.10.2020 ФИО7 подал заявление Председателю комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки г. Пензы на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, в котором просит предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства с кадастровым номером Номер , площадью 1500 кв.м., в территориальной зоне Ж-2, по адресу: Адрес , существующий вид разрешенного использования земельного участка «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома», запрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства (п. 2.1).
Постановлением администрации г. Пензы от 24.11.2020 № 1668 предоставлено ФИО7 разрешение на условно разрешенный вид использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) земельного участка или объекта капитального строительства с кадастровым номером Номер , площадью Данные изъяты кв.м., по адресу: Адрес , расположенного в границах территориальной зоны малоэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами (Ж-2).
Впоследствии 16.06.2021 между Управлением муниципального имущества г. Пензы (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка в собственность. Согласно договору продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: Адрес , кадастровый Номер , покупатель обязуется принять участок и уплатить за него обусловленную настоящим договором цену. Категория земель – земли населенных пунктов (п. 1.1 договора купли-продажи).
Из п. 2.1 данного договора следует, что стоимость проданного покупателю земельного участка составляет 45881,1 руб.
ИЗ установленных обстоятельств следует, что на момент заключения сторонами договора аренды, земельный участок является пригодным для использования в соответствии с целями указанными в договоре аренды его видом разрешенного использования.
С учетом изменения территориальной зоны с Ж-1 на Ж-2 истец не был лишен возможности осуществить индивидуальную жилую застройку, поскольку условно разрешенным видом использования в зоне Ж-2 является также и индивидуальное жилищное строительство.
Доказательств наличия невозможности использования земельного участка по назначению истцом не представлено.
Отсутствуют и доказательства того, что на момент заключения договора аренды он не мог быть использован в соответствии с видом его разрешенного использования.
Таким образом, доводы истца о снижении арендной платы за земельный участок за период с 26.06.2020 по 24.11.2020 находит необоснованными, что также подтверждается совокупностью исследованных материалов, а также пояснениями специалиста ФИО8, представителя третьего лица Управления градостроительства и архитектуры г. Пензы ФИО5
Кроме того, заслуживает внимание суждение ответчика, представителей третьих лиц Управления градостроительства и архитектуры г. Пензы и администрации г. Пензы о том, что изменение условий договора аренды после состоявшихся торгов, ущемляет права иных участников торгов, претендовавших на спорный земельный участок.
По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Таким образом, уменьшение арендной платы по договору, заключенном на торгах (аукционе), законом не допускается.
Установив, что право аренды земельного участка возникло у ФИО7 на основании результатов проведения торгов, суд приходит к выводу о недопустимости изменения арендной платы в сторону уменьшения.
С учетом приведенных норм материального права, доводов сторон в обоснование своих требований и возражений, обстоятельствами, имеющими значение для дела, и подлежащими установлению являлись обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
В ходе судебного разбирательства обстоятельств, препятствующих использованию истцу арендованного земельного участка исходя из целей, указанных в договоре аренды, оснований для снижения арендной платы установленной по результатам аукциона, не установлено.
Тем самым, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО7 к Управлению муниципального имущества г. Пензы о взыскании денежных средств не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО13 к Управлению муниципального имущества г. Пензы о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 21.10.2022.
Судья С.П. Ирушкина