РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2025 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Прониной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-9/2025 по административному иску ФИО3 о признании незаконными решений ГУ ТО «Областное БТИ»,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилых зданий, расположенных на земельных участках:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Из кадастровой стоимости исчисляется выкупная стоимость земельных участков.

Решением Тульского областного суда от 26.04.2024, оставленным апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12.09.2024 без изменения, кадастровая стоимость земельных участков <данные изъяты> установлена равной рыночной в размерах <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб., соответственно.

После принятия решения судом первой инстанции в реестр внесена новая кадастровая стоимость участков, установленная решениями ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> и <данные изъяты> согласно отчету <данные изъяты>» по заявлениям министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (МИЗО ТО), перекрывшая результаты предыдущих судебных актов.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков <данные изъяты>, установленной по заявлениям министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – МИЗО ТО) решениями ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> согласно отчету <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на 16.05.2024 в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб., соответственно. Просит признать вышеуказанные решения незаконными.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика МИЗО ТО по доверенности ФИО6 не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Административный истец, заинтересованные лица ППК «Роскадастр», ФИО7, ФИО8, в суд не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены, имеются заявления в просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта и свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть, после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Судом установлено, что ФИО3 является владельцем 1/3 доли в праве собственности на здание <данные изъяты> (по 1/3 доле в праве собственности принадлежат ФИО8 и ФИО7).

Здание расположено в пределах, в том числе, земельного участка <данные изъяты>

Тем же лицам на праве общей долевой собственности принадлежит здание <данные изъяты>, расположенное, в том числе, в пределах земельного участка <данные изъяты>

19.02.2024 между указанными выше лицами (арендаторы) и МИЗО ТО (арендодатель) в отношении названных земельных участков заключены договора аренды <данные изъяты>.

По условиям данных договоров, размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 №1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 №259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы», и поставлен в зависимость от изменения кадастровой стоимости, при этом арендодателю предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (п. 4.4, 4.5 договоров).

Постановлением правительства Тульской области от 16.11.2022 № 719 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков на территории Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2022.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Так как участки были сформированы после 01.01.2022, их кадастровая стоимость определена в порядке ст. 16 Федерального закона №237 – ФЗ актом ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2022 в размерах

<данные изъяты>– <данные изъяты> руб.,

<данные изъяты>– <данные изъяты> руб.

Данные кадастровые стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.03.2022 и применялись с 01.01.2023.

10.05.2023 ФИО3 обратился в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, в чем ему решениями от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>.

Решением Тульского областного суда от 26.04.2024 (административное дело №3а-5/2024) решения ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> признаны незаконными, кадастровая стоимость земельных участков установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 07.03.2023:

<данные изъяты>– <данные изъяты> руб.,

<данные изъяты>– <данные изъяты> руб.

Судебное решение было обжаловано учреждением и министерством в апелляционном порядке, и апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12.09.2024 оставлено без изменения. Кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.12.2024 указанные судебные акты оставлены без изменения.

18.06.2024 МИЗО ТО обратилось в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлениями, в которых просило установить кадастровую стоимость земельных участков <данные изъяты> равной рыночной стоимости согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком <данные изъяты> в размере по состоянию на 16.05.2024:

<данные изъяты>– <данные изъяты> руб.,

<данные изъяты>– <данные изъяты> руб.

Решениями ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> заявления министерства удовлетворены, кадастровая стоимость участков установлена в указанном выше размере согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ.

По данным ППК «Роскадастр», в отношении участка <данные изъяты> ранее установленная актом учреждения на 01.01.2022 кадастровая стоимость <данные изъяты> руб. заменена новой стоимостью – <данные изъяты> руб. согласно решению Тульского областного суда. Эта стоимость подлежала применению с 01.01.2023. однако 09.07.2024 в ЕГРН внесены сведения о стоимости участков согласно оспариваемым решениям ГУ ТО «Областное БТИ»: в реестр внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка, определенной на 16.05.2024, <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> – <данные изъяты> руб. (соответственно, акты от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>), применяемой с 01.01.2024.

Как установлено ст.ст. 1-1, 1-2 Закона Тульской области от 15.12.2011 № 1679-ЗТО «О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области», при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена таких земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости, если иное не установлено настоящим Законом.

При продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости и рассчитывается по формуле:

Ц = К x КС x НС / 100, где

Ц - цена земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена;

К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена, рублей;

НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах.

Цена земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена, не может превышать его кадастровую стоимость.

26.09.2024 ФИО3 обратился в МИЗО ТО с заявлениями о предоставлении указанных участков в собственность. На данное обращение министерство направило в адрес административного истца проекты договоров купли-продажи, в которых расчет выкупной цены произведен из кадастровой стоимости участков <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб.

При таких обстоятельствах, имеются основания утверждать, что решениями ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> затрагиваются права ФИО3, планирующего выкупить земельные участки по цене исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату подачи соответствующих заявлений, а также, как плательщика аренды.

Поскольку с настоящим административным иском в Тульский областной суд ФИО3 обратился 31.10.2024, необходимо исследовать вопрос, связанный с соблюдением им процессуального срока, установленного ст. 219 КАС РФ.

Согласно Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью, непосредственно действующими, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (статьи 2 и 18).

Неотчуждаемость основных прав и свобод человека, принадлежность их каждому от рождения предполагают необходимость установления гарантий, одной из которых является право каждого на судебную защиту, не подлежащее ограничению (статьи 46 и 56 Конституции Российской Федерации).

Ст. 219 КАС РФ установлено, что административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).

Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено данным Кодексом (часть 7).

Приведенные законоположения закрепляют обязанность суда при решении вопроса о пропуске срока обращения в суд в порядке главы 22 КАС РФ выяснять причины такого пропуска.

Исходя из системного анализа норм процессуального права, суд полагает также необходимым отметить, что задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пункты 2 и 4 статьи 3 КАС РФ).

Одними из принципов административного судопроизводства являются законность и справедливость при рассмотрении и разрешении административных дел, которые обеспечиваются не только соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, но и получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод (пункт 3 статьи 6, статьи 9 КАС РФ).

Из объяснений сторон судом установлено, что копии оспариваемых решений ФИО3 по их вынесению учреждением не направлялись.

Представитель ФИО3 указал, что о принятых решениях впервые узнал 10.09.2024, когда в ходе производства по делу №3а-5/2024 ему данные документы были направлены ГУ ТО «Областное БТИ», представителем которого 12.09.2024 в суде апелляционной инстанции заявлялось ходатайство об их приобщении к материалам дела, что административными ответчиками не оспаривается. В подтверждение факта получения им электронного письма ГУ ТО «Областное БТИ» представлен скриншот электронного письма.

Из материалов указанного выше дела №3а-5/2024 явствует, что в ходе апелляционного производства 02.09.2024 копии решения от 04.07.2024 с ходатайством учреждения об их приобщении к материалам дела поступили в суд второй инстанции, а в судебном заседании 12.09.2024, в котором присутствовали представители сторон, а также министерства, указанное ходатайство судебной коллегией было поставлено на обсуждение и разрешено.

Участвующими в деле лицами доказательств тому, что ФИО3 узнал либо должен был узнать о состоявшихся решениях до указанной даты, не представлено, доводов о пропуске ФИО3 срока, установленного ст.219 КАС РФ, не приведено.

Таким образом, узнав 10.09.2024 о принятых решениях, 31.10.2024 ФИО3 обратился в Тульский областной суд (заявление поступило с личного приема).

Учитывая то, что ГУ ТО «Областное БТИ», другими участниками процесса, о пропуске административным истцом срока не заявлено, доводы административного истца не опровергнуты, суд полагает, что срок обращения с административным иском в рассматриваемом случае не пропущен.

Проверяя законность решений, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что оспариваемые решения приняты компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ, рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Решения приняты в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи заявления, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченными лицами.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятых бюджетным учреждением решений, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ФИО1 <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ представленный на экспертную оценку отчет оценщика <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ об определении величины рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом, имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, длительный стаж работы по специальности в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Согласно заключению, в отчете выявлены недостатки, как формального характера, так и влияющие на рыночную стоимость, в числе последних экспертом констатировано нарушение оценщиком п.22в ФСО №7, заключающееся в том, что отчет не содержит четких правил отбора аналогов для оценки. Так, отсутствует возможность анализа комментариев об объекте №25, расположенном в непосредственной близости с объектом оценки (ул.Овражная) в сравнении с объектом №22, расположенном в д.Медвенка, на трассе, на значительном расстоянии от Тулы. Отсутствует пояснение, почему объект №7 с передаваемым правом аренды выбран в качестве аналога, а №8 с тем же передаваемым правом не выбран.

Как установлено частью 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно п.7.12 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022, в соответствии со статьей 11 Федерального закона №135- ФЗ и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

В судебном заседании эксперт ФИО1 подробно и на конкретных примерах обосновал свои выводы относительно отмеченного несоответствия, указав, что подробная проверка отчета требует получения дополнительной информации об аналогах (об их местоположении, передаваемых правах, ЗОУИТ, иной), что не должен делать любой пользователь отчета.

Изложенное свидетельствует о том, что в нарушение требований части 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» представленный министерством отчет не содержит сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В данном случае при изучении отчета не представляется возможным проверить и подтвердить правила отбора объектов-аналогов, что является нарушением требований подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 №611.

В письменных пояснениях, представленных оценщиком суду (т.2 л.д.125-138), оценщик приводит факты и указывает данные, не отраженные в отчете, в обоснование выбора аналогов для оценки, что дополнительным образом подтверждает несоответствие отчета приведенным выше требованиям, предполагающим, что пользователь отчета не обязан для понимания содержания отчета добывать дополнительный материал.

В силу подпункта «б» пункта 22 ФСО №7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт в заключении указал, что несмотря на значительные отличия местоположения объектов в городе по таким характеристикам, как качество, потенциал ближайшего окружения, удалённость от центра деловой активности и жизнеобеспечения, транспортная доступность объекта, пешеходная доступность, оценщиком не вводятся корректировки по этому фактору.

Как видно из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком <данные изъяты> оценщиком при расчетах применялась корректировка на расположение участков относительно крупных автодорог (ко всем аналогам в размере 17%). Обосновывая данную корректировку, оценщик указал, что цена аналогов скорректирована с учетом пропускной способности автодороги, при этом объекты оценки расположены в непосредственной близости от автодороги.

В заключении и судебном заседании эксперт ФИО1 разъяснил, что по элементу сравнения – категория автодороги (интенсивность транспортного потока) согласно Справочнику оценщика под ред. ФИО9 применять корректирующие коэффициенты обосновано к участкам с кодом разрешенного использования 7.2 (автомобильный транспорт, тогда как объекты оценки относятся к сегменту коммерческой недвижимости) (интенсивность транспортного потока имеет значение для автозаправочных станций, мотеля, объектов придорожного сервиса), эта интенсивность автодороги имеет меньшее значение для коммерческого объекта. Данное обоснование суд находит убедительным.

В свою очередь, оценщик ФИО2, ссылаясь на ту же справочную литературу, ни в отчете, ни в судебном заседании в ходе допроса в качестве свидетеля, не обосновал необходимость применения корректировки на категорию автодороги, ссылаясь на общедоступную информацию системы контроля за формированием и использованием средств дорожных фондов, никакими расчетами, другими объективными данными не обосновал, по каким принципам разносил автодороги вблизи расположения объектов оценки и аналогов по категориям (интенсивности) (I, II, III), каким образом измерялась фактическая интенсивность движения на каждой из них.

Вместе с тем, используя аналоги – коммерческие участки, расположенные в различных районах, территориальных зонах г.Тулы, для оценки объектов на пр-те Ленина взяты аналоги в д.Медвенка, по Новомедвенскому проезду, ш.Епифанское (окраина города), оценщик не применял корректировку на местоположение в пределах города.

В экспертном заключении содержится подробное обоснование выводов эксперта о несостоятельности подхода оценщика к корректированию стоимости объектов исходя из их местоположения.

Помимо того, в соответствии с требованиями пункта 10 ФСО №7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Один из аналогов (аналог №1), использованный оценщиком, имеет ВРИ: ИЖС, - оценщик расширил диапазон без применения корректировки на вид разрешенного использования. Ни в отчете, ни в судебном заседании оценщик не привел тому обоснования. В дополнительно представленных письменных пояснениях оценщик указал, что объекты оценки и аналоги расположены в сопоставимых локализациях на значительном отдалении от центра города, их окружение сопоставимо. Однако эти выводы должным образом не подтверждены, и напротив, опровергаются объективными материалами по расположению объектов, включенными в экспертное заключение.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что определенная оценщиком стоимость объектов на 16.05.2024 кратно превысила их же рыночную стоимость, установленную в ходе судебного разбирательства по ранее рассмотренному административному делу, по состоянию на 07.03.2023. При этом оценщик применяет индексы изменения рыночных цен в рублях (т.1, л.д.120 оборот), согласно которым за 2023 год удорожание объектов интересующего сегмента составило 5%.

Оценщик не пояснил, чем может быть обосновано такое удорожание участков.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании пояснил, что тенденции подобного кратного удорожания коммерческих участков в 2023-2024 году на рынке Тулы не наблюдалось.

Доказательств тому, что спорные участки обладают какой – либо особой привлекательностью среди торговой недвижимости, материалы дела не содержат.

Таким образом, проанализировав содержание отчета, заключения судебной экспертизы с учетом показаний эксперта, оценщика, данных в судебном заседании, суд приходит к выводу, что отчет выполнен с нарушениями федеральных стандартов оценки, при этом отмеченные нарушения существенны, поскольку их устранение требует перерасчетов, которые с очевидностью ведут к получению иного результата.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговой результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях от 07.06.2012 №14-П, от 14.01.2016 №1-П, от 26.02.2018 №10-П, от 14.06.2018 №23-П, от 12.05.2021 №17-П указывал, что недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций. При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим, судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (п. 1 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, ч.4 ст. 200 АПК РФ).

В экспертном заключении эксперт <данные изъяты> ФИО1 указал и следует из существа описанных им замечаний к отчету, нарушения, допущенные оценщиком и отраженные в пунктах 4-5 заключения, оказывают существенное влияние на рыночную стоимость.

Таким образом, выполненный с нарушением закона и ФСО отчет оценщика ФИО2, как не обладающий признаком достоверности, не мог быть принят учреждением в качестве должного обоснования заявленной министерством рыночной стоимости участков. А поскольку в основу оспариваемых решений положен не соответствующий законодательству отчет, решения учреждения не могут быть признаны законными и обоснованными. При этом решения учреждения нарушают права и законные интересы ФИО3, поскольку последствием их принятия является увеличение как выкупной стоимости участков, так и арендной платы.

Таким образом, оценив представленные доказательства в своей совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные административные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать решения ГУ ТО Областное БТИ от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> и от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> незаконными.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий