РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 июля 2022 года г. Конаково
Конаковский городской суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Никитиной Е.А.,
при секретаре Андреевой О.В..,
с надлежащим извещением лиц участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, акционерному обществу В/О «Алмазювелирэкспорт» об освобождении объекта недвижимости от запрета на совершение регистрационных действий и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,
установил:
ФИО1, действуя через своего представителя по доверенности ФИО3, обратилась в суд с иском к ФИО2, акционерному обществу В/О «Алмазювелирэкспорт» об освобождении объекта недвижимости от запрета на совершение регистрационных действий и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Свои требования истец мотивировала тем, что в производстве судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве ФИО4 находится на исполнении исполнительное производство от 23.09.2021 года №-ИП, возбужденное на основании решения Бутырского районного суда г. Москвы по делу №2-3279/19 от 20.12.2019 года, в соответствии с которым должником по данному исполнительному производству является ответчик ФИО2, взыскателем — ответчик АО В/О «Алмазювелирэкспорт».
В рамках указанного исполнительного производства о взыскании денежных средств наложен арест на имущество ответчика здание - садовый домик с мансардой, общей площадью 254,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: .
На основании Договора купли-продажи земельного участка (купчая) с объектами недвижимости от 26.09.2018 года, Истец является собственником земельного участка площадью 600 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для коллективного садоводства, с возведенными на нем садовым домиком с мансардой и хозблоком, назначение нежилое, расположенных по адресу: .
Согласно п. 7 указанного договора Истец оплатил денежную сумму в размере 3000000 руб. до подписания договора. Факт исполнения обязательства по оплате денежных средств подтверждается, в том числе распиской, составленной 26.09.2018 года.
Согласно п. 8 указанного договора земельный участок и садовый домик с мансардой и хозблоком правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят, т.е. на момент совершения сделки никаких ограничений, обременений на указанное недвижимое имущество наложено не было.
На основании акта приема-передачи земельного участка с объектами недвижимости от 26.09.2018 года Продавец передал, а истец фактически принял указанное недвижимое имущество.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих права и создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 224 Гражданского кодекса РФ вещь признается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В соответствии с п. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Согласно п. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка (купчая) с объектами недвижимости от 26.09.2018 года в отношении указанных объектов недвижимости был исполнен, имеющийся запрет на регистрационные действия приводит к ограничению прав Истца на приобретенное недвижимое имущество, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.
В настоящее время по неизвестным истцу причинам, право собственности на указанный садовый домик с мансардой в Управлении Росреестра по Тверской области значится как собственность ФИО2.
На основании ст.ст. 153, 154 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.
Истец ссылаясь на положения ст.ст 153, 154, 432, 551,, 556, ч. 2 ст. 165 ГК РФ, полагает, что из буквального содержания приведенных норм закона – передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В настоящее время ФИО2 не отвечает истцу на телефонные звонки по вопросам, касающихся указанного объекта недвижимости, ссылается на свою занятость.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка (купчая) с объектами недвижимости от 26.09.2018 года, сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, ответчик от явки для регистрации сделки уклоняется, до настоящего времени переход права на садовый домик с мансардой не зарегистрирован, считаем, что переход права собственности на указанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации.
На основании изложенного истец просит суд:
- снять запрет (арест) на совершение регистрационных действий в отношении здания, садовый домик с мансардой, общей площадью 254,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ;
- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на здание, садовый домик с мансардой, общей площадью 254,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения , паспорт серия , выдан , код подразделения 770-008, зарегистрированной по адресу:
Протокольными определениями суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИПНХ ГУ ФССП России по г. Москве ФИО4, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тверской области.
Истец ФИО1 и её представитель в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. В суд представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме по доводам, изложенным в иске.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. При этом указал, что 18 сентября 2018 года заключил договор купли-продажи земельного участка с возведенными на нем садовым домиком с мансардой и хозблоком, расположенных по адресу: . Никаких ограничений на указанные объекты недвижимости наложено не было. Денежные средства им получены, объекты недвижимости им покупателю переданы, претензий нет. В связи с тем, что сделкой занимался юрист, по какой причине не произошла регистрация права покупателя на садовый дом ему не известно. Считает, что требования истца являются обоснованными и подлежит удовлетворению.
Ответчик АО В/О «Алмазювелирэкспорт» своего представителя в судебное заседание не направили, о дне, месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена.
Третьи лица МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве и судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве ФИО4 в судебное заседание не явились, представителей или возражения не направили, о дне, месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом.
Третье лица Управление Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тверской области в судебное заседание своих представителей не направили, о дне, месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом.
Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ - правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ч. 3 ст. 38 ГПК РФ - стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности; согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ - доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов; по ч.1 ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих права и создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 224 Гражданского кодекса РФ вещь признается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В производстве судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве ФИО4 находится на исполнении исполнительное производство от 23.09.2021 года №-ИП, возбужденное на основании решения Бутырского районного суда г. Москвы по делу №2-3279/19 от 20.12.2019 года, в соответствии с которым должником по данному исполнительному производству является Ответчик ФИО2, взыскателем — ответчик АО “В/О «Алмазювелирэкспорт».
В рамках указанного исполнительного производства о взыскании денежных средств наложен арест на имущество - здание, садовый домик с мансардой, общей площадью 254,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , как находящееся в собственности ФИО2
На основании Договора купли-продажи земельного участка (купчая) с объектами недвижимости от 26.09.2018 года, ФИО1 является собственником земельного участка площадью 600 кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для коллективного садоводства, с возведенными на нем садовым домиком с мансардой и хозблоком, назначение нежилое, расположенных по адресу: .
Согласно п. 7 указанного договора истец оплатил денежную сумму в размере 3000000 руб. до подписания договора. Факт исполнения обязательства по оплате денежных средств подтверждается, в том числе распиской, составленной 26.09.2018 года.
Согласно п. 8 указанного договора земельный участок и садовый домик с мансардой и хозблоком правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят, т.е. на момент совершения сделки никаких ограничений, обременений на указанное недвижимое имущество наложено не было.
На основании акта приема-передачи земельного участка с объектами недвижимости от 26.09.2018 года продавец передал, а истец фактически принял указанное недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Согласно п. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.
В соответствии с разъяснениям, данным в п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Во исполнение определения суда от 24.06.2022 года Управление Росреестра Тверской области сообщило, что в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а также в отношении хозпостройки с кадастровым номером № 16.10.2018 г. в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрировано право собственности. ФИО1 на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка с объектами недвижимости от 26.09.2018 г. и заявлений о государственной регистрации перехода права, права собственности от 04.10.2018 г.
В соответствии со ст., ст. 14,18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация имеет заявительный характер и её проведение строго регламентировано.
По сведениям ЕГРН одновременно с заявлениями о государственной регистрации перехода права, права собственности в отношении земельного участка и хозпостройки подобного заявления в отношении дома с кадастровым номером № не подавалось, в связи с чем государственная регистрация права собственности на данный объект недвижимости не могла быть произведена.
Между тем ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тверской области по заявленным исковым требованиям поясняет, что По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) объект недвижимости - садовый домик с мансардой с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 29.04.2016 года, адрес объекта: , площадь 254.3 кв.м.
На момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером № привязан не был. Привязка жилого дома была осуществлена 02.11.2021 года. Т.е. после обращения сторон за регистрацией права на объекты недвижимости, ФИО1 получила уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 23.12.2021 года, из которого и узнала о нарушении своих прав собственника.
Сведений о том, что взыскатель по исполнительному производству оспаривал договор купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости от 26.09.2018 года, в материалах дела не содержится.
Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела, суд считает установленным, что ФИО1 является собственником спорного имущества – садового домика расположенного на земельном участке по адресу: , площадь 254.3 кв.м., на которое (здание – садовый домик) в рамках исполнительного производства №-ИП наложен арест судебным приставом –исполнителем МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве ФИО4; сведения о наличии запретов, арестов и иных обременений на спорный объект отсутствуют; доказательства наличия записи об обременении спорного имущества ипотекой, либо обращения на него взыскания в интересах банка или фонда на территории Российской Федерации не представлены и, руководствуясь статьями 8, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 80, 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", приходит к выводу, что наложение ареста в виде запрета на совершение действий, направленных на прекращение, отчуждение, перерегистрацию спорного имущества является неправомерным и нарушает права ФИО1 на свободное владение, пользование и распоряжение своей собственностью.
Истцом ФИО1 исполнены обязательства по договору купли-продажи земельного участка (купчая) с объектами недвижимости от 26.09.2018 года в полном объеме, что является основанием для удовлетворения иска, т.к. ответчик ФИО2 уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости – здание, садовый домик с мансардой, общей площадью 254,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Снять запрет (арест) на совершение регистрационных действий в отношении здания - садовый домик с мансардой, общей площадью 254,3 кв.м, с кадастровым номером № расположенный по адресу: , наложенный на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 28 сентября 2021 года вынесенного судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИПНХ ГУССП России по г. Москве в рамках исполнительного производства №-ИП.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении недвижимого имущества - здание, садового домика с мансардой, общей площадью 254,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения , паспорт серия №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 770-008, зарегистрированной по адресу: .
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Никитина Е.А.
Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2022 года
Председательствующий Никитина Е.А.
1версия для печати