Дело №
78RS0№-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> «15» сентября 2025 г.
Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Чуба И.А.,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права залога (ипотеки) на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Колпинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, в котором просил признать за ФИО1 право залога (ипотеки) на заложенное имущество ФИО2 — квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, посёлок Металлострой, <адрес>, литера А, <адрес>, общей площадью 45 кв.м., назначение помещения — жилое, этаж — №, кадастровый №, а также возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 16 ноября 2021 года между ФИО1 (Займодавец-Залогодержатель) и ФИО2 (Заёмщик-Залогодатель) заключён Договор целевого процентного займа с одновременным залогом (ипотекой) недвижимого имущества, по условиям которого Займодавец-Залогодержатель передал Заёмщику-Залогодателю денежные средства в размере 2 300 000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ, а Заёмщик-Залогодатель обязался возвратить указанную сумму и уплатить проценты за пользование займом. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской Заёмщика от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.17 Договора в обеспечение своевременного исполнения обязательств Заёмщик-Залогодатель передал в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру по вышеуказанному адресу. Истец указал, что Заёмщик свои обязательства по возврату суммы займа не исполнил; решением Приморского районного суда <адрес> по делу № исковые требования о взыскании задолженности по договору займа удовлетворены частично. Вместе с тем договор залога не был зарегистрирован в установленном порядке, Заёмщик уклоняется от совершения действий, направленных на регистрацию залога, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском. Правовую основу требований истец обосновал ссылками на ст. 165, 309, 334, 339, 339.1, 348, 807, 808, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 11, 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 79 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Третье лицо — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу представило правовую позицию, в которой полагало исковые требования не подлежащими удовлетворению, просило рассматривать дело без участия представителя Управления.
Разрешая иск, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, посёлок Металлострой, <адрес>, литера А, <адрес>, общей площадью 45 кв.м., кадастровый №. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом ФИО5 (лицензия № от ДД.ММ.ГГГГ, бланк <адрес>).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице представителя ФИО6, действующего на основании доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом ФИО7 (Займодавец-Залогодержатель), и ФИО2 (Заёмщик-Залогодатель) заключён Договор целевого процентного займа с одновременным залогом (ипотекой) недвижимого имущества. По условиям Договора Займодавец передал Заёмщику денежные средства в размере 2 300 000 рублей для целей, связанных с началом и/или осуществлением предпринимательской деятельности, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, под 8% (восемь процентов) в месяц (4% при своевременной оплате). Полная стоимость займа на дату заключения Договора составила 2 484 000 рублей (48% годовых). Получение денежных средств подтверждается распиской ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 1.17 Договора предусмотрено, что в обеспечение своевременного исполнения обязательств Заёмщик-Залогодатель передаёт в залог квартиру по указанному адресу. Оценочная стоимость предмета залога по соглашению сторон определена в размере 3 395 942 рубля 05 копеек.
Из правовой позиции Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ипотеке в отношении указанной квартиры на основании Договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, залогодержателем по которому является акционерное общество «Тинькофф Банк» (ИНН <***>). Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта на основании постановления судебного пристава-исполнителя Западного ОСП <адрес> в рамках исполнительного производства №-ИП. Управление также сообщило, что стороны Договора целевого процентного займа с залогом от ДД.ММ.ГГГГ за государственной регистрацией ипотеки в Управление не обращались.
В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Согласно п. 2 ст. 11 данного Закона ипотека как обременение недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке, считается возникшей с момента такой государственной регистрации.
Как разъяснено в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей», залог недвижимой вещи подлежит государственной регистрации, и как обременение считается возникшим с момента такой государственной регистрации (п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом.
Помимо этого, в пункте 9 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что с момента подписания договора ипотеки у сторон могут возникать отдельные права и обязанности (в частности, обязательство залогодателя поддерживать заложенное имущество в надлежащем состоянии), однако основные права залогодержателя, включая право на обращение взыскания на предмет залога, могут быть реализованы только после возникновения ипотеки, то есть после её государственной регистрации в ЕГРН. Таким образом, подписание сторонами Договора целевого процентного займа с одновременным залогом (ипотекой) от ДД.ММ.ГГГГ само по себе не породило залогового обременения квартиры, а создало лишь обязательственные отношения между сторонами, в том числе обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию ипотеки.
Конститутивный характер государственной регистрации ипотеки подтверждается также пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому в случае, если предметом залога являются недвижимые вещи, залог возникает при условии внесения записи об обременении в ЕГРН (пункт 3 статьи 341 ГК РФ, пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке). Формулировка «при условии» исключает какое-либо иное толкование момента возникновения ипотеки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Применительно к обременению недвижимого имущества ипотекой данное разъяснение означает, что при отсутствии записи в ЕГРН об ипотеке залоговое обременение юридически не существует, и суд не вправе констатировать наличие права, возникновение которого закон связывает исключительно с регистрационным актом уполномоченного органа.
Вместе с тем стороны Договора целевого процентного займа с одновременным залогом (ипотекой) от ДД.ММ.ГГГГ в орган регистрации прав для государственной регистрации ипотеки не обращались, что подтверждается правовой позицией Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.
Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, законом предусмотрен специальный способ защиты права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки — требование о понуждении к регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ). При этом обязательным условием для применения данного способа защиты является предшествующее обращение в регистрирующий орган и доказанность факта уклонения другой стороны от регистрации.
Данный вывод суда находит прямое подтверждение в разъяснениях, содержащихся в пункте 63 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). При этом высшие судебные инстанции прямо указали, что сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключённой либо действительной в случаях, установленных законом. Поскольку договор ипотеки в силу пункта 2 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации, иск о признании права залога, основанного на незарегистрированном договоре ипотеки, удовлетворению не подлежит.
Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 59 названного Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Как установлено судом, государственная регистрация ипотеки в пользу ФИО1 не производилась, следовательно, право залога (ипотеки) у истца не возникло, что исключает удовлетворение иска о его признании.
Суд также учитывает, что согласно пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделки другая сторона, исполнившая сделку, вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 165 ГК РФ. Именно данный способ защиты является надлежащим в ситуации, когда договор ипотеки заключён, но не зарегистрирован.
Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС21-5968 по делу № А43-14123/2020; определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС19-3743 по делу № А56-71279/2017).
Суд не вправе подменять собой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и выносить решение о признании права, возникновение которого закон связывает с регистрационным актом уполномоченного органа.
В силу п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Истцом не представлено доказательств обращения в орган регистрации прав за государственной регистрацией ипотеки, а также доказательств уклонения ответчика от совершения действий, необходимых для такой регистрации. Само по себе неисполнение ответчиком обязательства по возврату суммы займа не свидетельствует об уклонении от государственной регистрации залога.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требования о государственной регистрации сделки являются: соблюдение надлежащей формы такой сделки, отсутствие препятствий для её регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.
Из материалов дела следует, что даже данные минимальные условия истцом не подтверждены - стороны за государственной регистрацией ипотеки в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не обращались, что прямо следует из правовой позиции третьего лица от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд отмечает, что под уклонением от государственной регистрации сделки в смысле пункта 2 статьи 165 ГК РФ понимается непредставление одной из сторон в регистрирующий орган заявления на государственную регистрацию, документов, необходимых для совершения регистрационных действий, либо иное воспрепятствование регистрации при условии, что другая сторона предприняла все необходимые и зависящие от неё действия для обращения в регистрирующий орган.
По смыслу данной нормы, для доказывания факта уклонения ответчика от регистрации истец должен подтвердить, что: (а) он предложил ответчику совместно обратиться за регистрацией ипотеки; (б) ответчик отказался от такого обращения либо не совершил необходимых действий (не предоставил документы, не явился в Росреестр и т.п.).
Ни одно из указанных обстоятельств истцом не доказано.
Суд также отклоняет довод истца о том, что неисполнение ответчиком обязательства по возврату суммы займа, установленное решением Приморского районного суда <адрес> по делу №, свидетельствует об уклонении от регистрации залога.
Неисполнение денежного обязательства по договору займа и уклонение от государственной регистрации обеспечительной сделки являются различными по своей правовой природе обстоятельствами, влекущими различные правовые последствия. Нарушение заёмного обязательства предоставляет кредитору право на взыскание задолженности, неустойки и убытков, но не подтверждает факт уклонения должника от регистрации ипотеки.
Суд также считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию, указанному в пункте 2 данной статьи (о понуждении к государственной регистрации сделки), составляет один год и исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации.
Договор целевого процентного займа с одновременным залогом заключён ДД.ММ.ГГГГ, срок возврата суммы займа — ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, не позднее января 2022 года истец, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был обнаружить отсутствие государственной регистрации ипотеки и обратиться в суд с надлежащим требованием.
Предъявление иска в 2025 году, спустя более трёх лет после заключения договора, при очевидном пропуске годичного срока исковой давности, установленного для надлежащего способа защиты, свидетельствует о том, что формулирование требования как иска о «признании права залога» направлено, в том числе, на обход норм об исковой давности.
Оценивая поведение истца в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу, что длительное (более трёх лет) бездействие истца по обращению за государственной регистрацией ипотеки при одновременном наличии спора о возврате суммы займа, а также предъявление заведомо ненадлежащего требования о признании права залога вместо установленного законом требования о понуждении к регистрации - не соответствуют поведению, ожидаемому от любого разумного и добросовестного участника гражданского оборота.
Добросовестный залогодержатель, заинтересованный в обеспечении исполнения заёмного обязательства, обратился бы за регистрацией ипотеки незамедлительно после заключения договора, а при уклонении контрагента - в суд с соответствующим иском в пределах установленного годичного срока давности.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по совокупности следующих оснований.
- истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Право залога (ипотеки) на недвижимое имущество в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации (пункт 16 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ №) возникает исключительно с момента государственной регистрации. Иск о признании права направлен на констатацию уже существующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ) и не может быть использован для создания права, которое в силу закона не возникло. Надлежащим способом защиты в данном случае является требование о понуждении к государственной регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 ГК РФ), что подтверждается пунктом 63 названного Постановления.
- истцом не представлено доказательств обращения в орган регистрации прав за государственной регистрацией ипотеки и доказательств уклонения ответчика от совершения действий, необходимых для такой регистрации. Как следует из правовой позиции Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ, стороны за государственной регистрацией ипотеки в Управление не обращались. Само по себе неисполнение ответчиком обязательства по возврату суммы займа, установленное решением Приморского районного суда по делу №, не свидетельствует об уклонении от государственной регистрации ипотеки, поскольку данные обстоятельства имеют различную правовую природу.
Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о том, что требование ФИО1 о признании права залога (ипотеки) удовлетворению не подлежит.
Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
С учётом изложенного и руководствуясь ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение составлено 22.09.2025