50RS0039-01-2025-010094-12
2-6254/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 сентября 2025 г. г. Раменское
Раменский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Пугачевой Т.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Перескоковой Д.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6254/2025
по исковому заявлению ФИО4 ча к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО4 обратился в Раменский городской суд к ФИО5, ФИО3 в которых просит, признать договор от <дата> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый <номер> заключенный между ФИО5, действующей в интересах ФИО4 ча и ФИО3- недействительным; применить последствия недействительности сделки, аннулировав в едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер> и восстановив запись о праве собственности на квартиру ФИО4 ча, взыскать судебные расходы.
В обоснование требований указывает, что ФИО4 является, а в отношении спорной квартиры - являлся, собственником объектов недвижимости, в том числе: спорная квартира, расположенная по адресу <адрес>, кадастровый <номер>; земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый <номер>, доля в праве – 1/4; жилое здание, расположенное по адресу <адрес> Сасовский, <адрес>, кадастровый <номер>, доля в праве – 1/4. Что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <дата>. Спорная квартира передана в собственность истцу по договору передачи в собственность граждан занимаемых жилых помещений, заключенному с Администрацией Раменского городского округа Московской области <дата> Так же указывает, что в связи с тем, что часть имущества находится в Рязанской области, а истец проживает в Московской области, <дата> истец выдал своей матери, ФИО6, доверенность на управление и распоряжение всем свои имуществом и правом представлять интересы в различных органах, учреждениях и организациях. Выбор доверенного лица обусловлен родственными и доверительными отношениями к матери, а также проживанием ответчика в Рязанской области. Выдавая доверенность ответчику по ее просьбе о продажи земельного участка и дома в <адрес>, истец имел намерение распорядиться своей долей в имуществе, находящимся исключительно в Рязанской области, а именно: земельным участком и жилым зданием в <адрес>. Однако, <дата> на мобильный телефон истца в мессенджер WhatsApp поступило сообщение от брата истца, ФИО3, с требованием «выписаться из квартиры в связи с ее продажей», предупредить жильцов спорной квартиры о необходимости выселиться и с уведомлением, что спорная квартира теперь принадлежит ответчику ФИО3 и он собирается ее продавать. Позднее сообщения ФИО3 были удалены, предполагается с целью исключить доказательства своих противоправных действий. Тем не менее, истцу удалось зафиксировать переписку путем снятия скриншотов. Так как истец не имел намерения распоряжаться спорной квартирой, а тем более отчуждать ее каким-либо образом, в связи с чем, в тот же день, <дата> подано заявление во 2-е ОП межмуниципального управления МВД России «Раменское» с сообщением о преступлении. Результат проверки на дату подачи иска истцу не поступил. Также <дата> истцом истребована указанная выше выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Из вышеуказанной выписки истцу стало очевидно, что право собственности истца на спорную квартиру действительно прекращено - <дата>. Истцом <дата> получен в МАУ «МФЦ Раменского муниципального округа» договор купли-продажи. По условиям п. 1 и п. 3 договора, ответчик 1 (продавец) продал, а ответчик 2 (покупатель) купил спорную квартиру по цене 700 000 рублей. Указанная стоимость квартиры существенно занижена и не соответствует средней рыночной стоимости объекта. Кроме того, по условиям п. 5 Договора Спорная квартира продана с предметами домашней обстановки и обихода, которые также имеют свою ценность. Из п. 4 договора следует, что денежные средства переданы продавцу до подписания договора. Однако указанные денежные средства истцу на момент подачи иска ответчиками не переданы и не перечислены. Начиная с <дата> и до <дата>, т.е. на протяжении 8 месяцев истцу не было известно, что доверенное лицо распорядилось его имуществом без какой - либо экономической выгоды для доверителя. О том, что спорная квартира выбыла из права собственности, истец узнал случайно из переписки с ответчиком 2, удостоверился в информации самостоятельно, путем запроса выписок из ЕГРН. По мнению истца о том, что истец не имел намерения отчуждать (продавать) квартиру, в частности средством доверенного лица, и о недобросовестности действий ответчика 1 свидетельствуют следующие обстоятельства: истец зарегистрирован в спорной квартире и с регистрации не снимался. Спорная квартира сдана истцом в наем до <дата>, договор от <дата> Обращение истца в полицию с заявлением о преступлении от <дата>. Отсутствие поручения от истца в адрес ответчика 1 о распоряжении спорной квартирой, в том числе путем ее купли - продажи; отсутствие уведомления в адрес истца со стороны ответчика о намерении совершить сделку купли-продажи спорной квартиры и о совершении такой сделки, т.е. сокрытие факта сделки; сделка купли - продажи совершена по существенно заниженной стоимости; денежные средства, вырученные от купли-продажи спорной квартиры ответчиком 1, истцу не передавались и не перечислялись. При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере 16000,00 рублей.
На основании протокольного определения от <дата> в принятии встречного искового заявления ФИО3 о признании ФИО4 утратившим право пользования жилым помещением судом отказано. Разъяснено право обращения в суд с указанным исков в общем порядке.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен. Явился представитель по доверенности ФИО7, которая исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам и просила их удовлетворить.
Ответчик (1) ФИО5 в судебное заседание явилась, исковые требований не признала, суду пояснила, что она действительно <дата> на основании договора купли-продажи продала вышеуказанную квартиры своему сыну ФИО3 за 700000,00 рублей. Деньги истцу ФИО4 она не передала. Действовала она на основании доверенности, которую истец ФИО4 ей выдал на управление всем его имуществом. Доверенность им выдана была на всякий случай в связи с обстановкой в стране по поводу военных действий. Она считает, что она имела право распорядиться вышеуказанным имуществом истца, на основании доверенности, поскольку при оформлении указанной квартиры в собственность истца она отказалась в его пользу от права приватизации указанной квартиры. Отказ был с условием, что истец будет содержать и обслуживать указанную квартиру. Однако истец не исполнил условие, он сдает квартиру, за содержание жилья и коммунальные услуги не платит. У него образовалась большая задолженность, в квартире отключали в связи с этим электричество, истец самовольно произвел подключение в связи с чем, сейчас еще придется оплачивать штрафные санкции. Она его предупреждала, что продаст квартиру, если тот не будет исполнять свои обязанности по содержанию жилого помещения. Кроме того пояснила, что вышеуказанная доверенность истцом была выдана на ее имя не в связи с продажей его части земельного участка и дома в Рязанской области, а на случае его призыва на военную службы на СВО. Для продажи земельного участка и дома ей выдавалась иная доверенность. Согласия о том, чтобы продать квартиру истец ей не давал, она действовала в рамках полномочий предоставленных ей на основании доверенности. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчик (2) ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, суду пояснил, что он купил у матери ФИО5 вышеуказанную квартиры, которая принадлежала его брату ФИО4 Купил ее за 700000,00 рублей, деньги передал матери ФИО5 По квартире имеется задолженность по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья, которую ФИО4 не оплачивает. Он обращался к истцу с требованием выписаться из квартиры и освободить ее.
Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося истца.
Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец ФИО3 в период с <дата> по <дата> являлся собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес> на основании договора передачи в собственности граждан занимаемых жилых помещений, от <дата>.
В указанной квартире истец зарегистрирован по месту жительства с <дата>, ранее с ним был заключен договор социального найма от <дата>. Иные лица в квартире не зарегистрированы.
<дата> истцом ФИО4 была выдана ответчику ФИО5 доверенность <номер>, удостоверенная нотариусом ФИО1, согласно которой последней было предоставлено право управлять и распоряжаться всем его имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки.
Как указывает истец, настоящая доверенность им была выдана в связи необходимостью распорядиться имуществом, находящимся в Рязанской области, намерений по продаже спорной квартиры и него не имелось. Вместе с тем, ответчик ФИО5 пояснила, что вышеуказанная доверенность была выдана истцом на ее имя на случае его призыва на военную службу в связи с СВО.
Вместе с тем, <дата> в соответствии с полномочиями, предоставленными ей вышеуказанной доверенностью ответчик ФИО5 на основании договора купли-продажи продала ответчику ФИО3 спорную квартиру за 700000,00 рублей.
Согласия на продажу спорной квартиры ФИО5 от ФИО4 не получала, в свою очередь ФИО4 указанного согласия ФИО5 на продажу квартиры не давал.
Как указывает истец и не отрицает ответчик ФИО5, денежные средства в размере 700000,00 рублей, которые ею были получены от ответчика ФИО3, истцу ею переданы не были. Ответчик ФИО3 факт передачи денежных средств матери ФИО5 в судебном заседании подтвердил.
Согласно выписке из ЕГРН <дата> ФИО3 зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру.
<дата> от ответчика ФИО3 посредством мессенджера в адрес истца ФИО4 поступила информация о необходимости выписаться из квартиры и предупредить жильцов о необходимости съехать из жилого помещения в течении 10 дней.
<дата> истец обратился с заявлением в 2 ОП МУ МВД России Раменское по факту мошеннических действий, с указанием вышеизложенных обстоятельств.
<дата> истцом была получена выписка из ЕГРН о правах на имеющееся у него объект недвижимости.
Как указывает истец, с даты получения данной выписки ему стало известно, что он не является собственником спорной квартиры.
На основании постановления от <дата> истцу было отказано в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием признаков преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ и разъяснено право обращения в суд в порядке гражданско-правового спора.
<дата> истец обратился с исковым заявлением с вышеуказанными требованиями.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, "не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно положениям п. 1 ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 182 ГК РФ Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
Согласно ст. 181 ГК РФ Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно материалам дела истец узнал о том, что ответчиком ФИО5 от его имени по доверенности совершена сделка купли – продажи квартиры, находящейся в его собственности <дата> в момент получения выписки из ЕГРН, где указана дата прекращения права собственности истца на указанную квартиру. Такими образом, срок исковой давности оканчивается <дата>.
Согласно ст. 1 ГК РФ Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу п. п. 1, 3 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
Установленный в ст. 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах направлен на реализацию принципа, закрепленного в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Этот запрет не предполагает его произвольного применения судами, решения которых должны основываться на исследовании и оценке конкретных действий и поведения участников гражданско-правовых отношений с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
При решении вопроса о наличии в поведении того или иного лица признаков злоупотребления правом суд должен установить, в чем заключалась недобросовестность его поведения при заключении оспариваемых договоров, имела ли место направленность поведения лица на причинение вреда другим участникам гражданского оборота, их правам и законным интересам, учитывая и то, каким при этом являлось поведение и другой стороны заключенного договора.
Положения ст. 10 и ст. 168 ГК РФ в совокупности свидетельствуют о том, что для признания сделки недействительной по указанным основаниям, необходимо установить признаки злоупотребления правом обеих сторон по оспариваемой сделке. Злоупотребление должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки. При этом наличие родственных связей между дарителем и одаряемой само по себе не свидетельствует о недобросовестности сторон сделки и ее мнимости.
При установленных обстоятельствах суд признает действия ответчиков ФИО5, действующей на основании выданной её истцом доверенности и ФИО3 при совершении сделки купли – продажи квартиры истца злоупотреблением правом со стороны ответчиков, поскольку сделка совершена не в интересах истца, с явным причиненным истцу ущербом. Своего согласия на указанную сделку истец не давал.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. При этом представитель ФИО5 и ФИО3 как стороны сделки знали о наличии явного ущерба, причиняемого истцу указанной сделкой, поскольку это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
Тот факт, что истец не осуществляет содержание своего имущества в надлежащем виде и не оплачивает коммунальные платежи, не может быть основанием к совершению оспариваемой сделки.
Судом установлено, что квартира продана по цене заведомо ниже ее рыночной стоимости, денежные средства от продажи квартиры ответчиком ФИО5 истцу не передавались. Согласия на совершение указанной сделки истец не давал.
Доказательств того, что истец на протяжении всего времени знал о предстоящей сделке, желал ее совершения и знал о том, что сделка состоялась. Был согласен с совершением указанной сделки, с условиями сделки, ценой квартиры указанной в договоре купли-продажи и не имел экономического интереса в получении указанных денежных средств в собственность, стороной ответчика суду не предоставлено, кроме того опровергается материалами дела и объяснениями сторон.
Такими образом, суд, анализируя нормы права, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме в соответствии с ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию сумма государственной пошлины, уплаченной при подаче иска.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 ча – удовлетворить.
Признать договор от <дата> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, кадастровый <номер> заключенный между ФИО5, действующей в интересах ФИО4 ча и ФИО3- недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, аннулировав в едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер> и восстановив запись о праве собственности на квартиру ФИО4 ча.
Решение является основанием внесения сведений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 октября 2025 года
Судья: Т.В.Пугачева