Решение по делу № 2-689/2023 от 31.01.2023 | Первомайский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край)

К делу № 2-689/2023 (2-8188/2022)

УИД 23RS0040-01-2022-004945-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2023 года г. Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Дордуля Е.К.,

при секретаре Швыдченко Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СтройИнжиниринг» о признании недействительными пунктов договора и взыскании излишне уплаченных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском ООО «СтройИнжиниринг» о признании недействительными пунктов договора и взыскании излишне уплаченных средств.

В обоснование требований указано, что 23.09.2020 между ФИО1 и ООО «СтройИнжиниринг» был заключен договор участия в долевом строительстве № СН/Л2/ПД1/УНК100/ЭТ11/2020, предметом которого является обязанность застройщика построить «Многоэтажный жилой дом» по адресу <адрес>, литер 1, литер 2, литер 3, литер 4 и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе двухкомнатную квартиру под условным номером 100, общей площадью 63,8 кв.м, а истец обязалась уплатить ответчику обусловленную договором цену в размере 3 190 000 руб. и принять у ответчика объект долевого строительства. Согласно п. 4.4 договора: в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшиться до 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» не вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора. В случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» уменьшиться более чем на 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Участник долевого строительства» вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м. Согласно п. 4.5 вышеуказанного договора: Согласно п. 4.4 вышеуказанного договора: В случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится до 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м. Согласно п. 4.5 вышеуказанного договора: Согласно п. 4.4 вышеуказанного договора: В случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры», или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» увеличится более чем на 1 кв.м, чем в Приложении №2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» не вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора. По мнению истца, условие договора о невозможности применения понижающего коэффициента и, соответственно, невозможности изменения ее цены, является ничтожным.

Согласно п. 4.1 договора цена договора определена исходя из стоимости 1 кв.м. 50 000 рублей и составила 3 190 000 рублей. Окончательный взаиморасчет определяется исходя из уточненной фактической площади квартиры и балкона/лоджии (п. 4.3 Договора). Исходя из условий п. 4.6 Договора стоимость 1 кв.м, фактической площади квартиры составляет 50 000 рублей, стоимость 1 кв.м, фактической стоимости балкона/лоджии составляет 50 000 рублей за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 0,3 и (или) 0,5. Истцом оплата по договору произведена в полном объеме 3 190 000 рублей. По акту приема-передачи от 30.09.2021 ООО СтройИнжиниринг» передало, а участник долевого строительства приняла объект долевого участия, общая площадь которого без учета холодных помещений составила 55,6 кв.м., площадь холодных помещений (балкона/лоджии) - 8,8 кв.м. По расчетам истца переплата составила 220 000 рублей.

07.10.2022 истец обратились к ООО «СтройИнжиниринг» с досудебной претензией. По состоянию на дату подачи искового заявления требования застройщиком не исполнены, что послужило основанием для обращения в суд. Истец просит суд признать незаконными п. 4.4 и п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № СН/Л2/ПД1/УНК100/ЭТ11/2020, взыскать с ответчика излишне оплаченные денежные средства в размере 220 000 руб., взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2020 по 11.08.2022 в размере 20 948,16 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2022 до момента фактического исполнения решения суда, моральный вред в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 23.09.2020 года между ФИО1 и ООО «СтройИнжиниринг» заключен договор участия в долевом строительстве № СН/Л2/ПД1/УНК100/ЭТ11/2020.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изложенное согласуется с положениями ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ, где определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Стороны свободны в том, какой размер цены установить в договоре, так как по общему правилу самостоятельно определяют его условия. Исполнение договора должно оплачиваться по цене, которую стороны согласовали (п. 4 ст. 421 ГК РФ, п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4.1 договора его цена - это размер денежных средств, подлежащих уплате «Участником долевого строительства» для строительства «Объекта долевого строительства», который определен на момент заключения договора и составляет 3 190 000 рублей.

Указанная сумма оплачена истцом.

По условиям договора данная сумма не является окончательной. Согласно п.4.3. окончательный взаиморасчет сторон по настоящему договору определяется, исходя из уточненной «фактической площади» передаваемой квартиры и уточненной «фактической площади» балкона и лоджии.

Судом установлено, что согласно п. 4.6. договора стороны определились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.3, 4.4., 4.5., производятся исходя из:

- стоимости одного квадратного метра «фактической площади» квартиры, из расчета 50 000 рублей за 1 кв.м.;

- стоимости одного квадратного метра «фактической площади» балкона и (или) лоджии, из расчета 50 000 рублей за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 0,3 и (или) 0,5 соответственно.

Согласно п. 4.4. договора в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры уменьшится более чем на 1 кв.м., чем в приложении № передаваемых участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6. договора, умноженной на площадь уменьшения, возникшую свыше 1 кв.м.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 5 указанного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», понижающий коэффициент принимается равным для лоджий – 0,5.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Приведенные в обоснование своих доводов истцом обстоятельства, не могут расцениваться как нарушающие ее права, поскольку не предполагают ограничения права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве при наличии предусмотренных законом оснований.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суд оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой не усматривает.

Истец добровольно заключила договор участия в долевом строительстве № СН/Л2/ПД1/УНК100/ЭТ11/2020 на приведенных в нем условиях, в том числе о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта.

При расчете цена объекта долевого строительства ответчиком ошибочно не была определена в соответствии с пунктом 4.6 настоящего договора. То есть не был применен расчет к «Фактической площади» лоджии «Квартиры» с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5, указанный в п. 4.6 вышеуказанного договора долевого участия.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Статьей 1107 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Истцом представлен расчет, согласно которого размер неосновательного обогащения составляет 220 000 рублей. Однако с данным расчетом суд согласиться не может. По окончании строительства площадь лоджии составляет 8,8 кв.м., площадь квартиры 64,5 кв.м.

55,7кв.м. (общая площадь квартиры без учета холодных помещений) х 50 000 рублей (стоимость 1 кв.м.) = 2 785 000 рублей;

50 000 рублей (стоимость 1 кв.м.) х 8,8 кв.м. (размер лоджии) х 0,5 (понижающий коэффициент для лоджии) = 220 000 рублей (стоимость лоджии с понижающим коэффициентом);

3 190 000 рублей (сумма оплаченная истцом по договору) – 3 005 000 рублей (2 785 000 рублей + 220 000 рублей) (фактическая стоимость квартиры по договору с учетом стоимости лоджии с пониженным коэффициентом) = 185 000 рублей.

В связи с чем, указанная сумма подлежит взыскания взысканию с ответчика в пользу истца как неосновательное обогащение.

07.10.2022 истец обратились в ООО «СтройИнжиниринг» с претензией, в которой требовала возвратить переплату по договору долевого участия в размере 220 000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 20 948,16 рублей.

Как установлено в судебном заседании, до настоящего времени претензия не удовлетворена.

Поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федераций» не урегулированы случаи невозвращения застройщиком переплаты участником долевого строительства денежных средств по договору, на основании ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» Участниками долевого строительства рассчитан размер неустойки за период с 01.10.2020 (со дня внесения денежных средств по Договору) по 11.08.2022, размер которой составил 21 873,51 рублей.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ) (п. 37).

Согласно расчету истца сумма процентов за каждый день просрочки исполнения обязательства с 01.10.2021 составляет 20 948,16 рублей. Однако с данным расчетом суд согласиться не может. В связи с тем, что сумма неосновательного обогащения составила 185 000 рублей, сумма процентов подлежит взысканию с ответчика в размере 17 615,54 рублей.

Как разъяснено в п.п. 65, 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст.330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Однако учитывая присужденную судом неустойку в размере 17 615,54 рублей, суд приходит к выводу о чрезмерности взыскания неустойки по день фактического исполнения решения суда.

В силу требований ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией, или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсация причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Определяя размер компенсации причиненного морального вреда, суд, исходит из фактических обстоятельств дела, степени вины причинителя вреда, характер нравственных страданий истцов, в связи с чем, с учетом принципа разумности и справедливости считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов в счет компенсации морального вреда денежные средства в размере 1 000 рублей.

Истец обращалась к ответчику с претензией в досудебном порядке, однако ее требования в добровольном порядке ответчиком удовлетворены не были.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в ст. 23, п. 5 ст. 28 ст. 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения. Применение статьи ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки (штрафа) является допустимым.

Вместе с тем, при определении подлежащей взысканию штрафа, принимая во внимание несоразмерность заявленного требования о взыскании штрафа последствиям нарушения обязательства и сумме основного долга, суд считает возможным в данном случае в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ уменьшить взыскиваемую в пользу истца сумму штрафа до 50 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в размере 4 900 рублей.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СтройИнжиниринг» о признании недействительными пунктов договора и взыскании излишне уплаченных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СтройИнжиниринг» в пользу ФИО1, сумму переплаты по договору от 23.09.2020 № СН/Л2/ПД1/УНК100/ЭТ11/2020 в размере 185 000 рублей, неустойку в размере 17 615,54 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей,

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с ООО «СтройИнжиниринг» госпошлину в доход государства в размере 4 900 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.К. Дордуля