Дело № 2-1084/2022
УИД 44RS0001-01-2018-004884-40
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 октября 2022 года
Свердловский районный суд г. Костромы в составе
председательствующего судьи Скрябиной О.Г.,
при секретаре Волнухине Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, сносе самовольно возведенной постройки, и по встречным требованиям ФИО3 к ФИО1 ФИО2 о сохранении квартиры в реконструированном виде,
установил:
Истцы ФИО6, ФИО7, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3
С учетом уточнений, заявленных в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, истцы просят: признать недействительным Разрешение на строительство от <дата>, а также Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>; признать пристройку ФИО3 самовольной постройкой и обязать ответчика снести самовольно возведенную постройку, площадью ... кв.м. за свой счет и своими силами; часть дома, площадью ... кв.м., на которую была произведена реконструкция вернуть в изначальный вид холодной пристройки и исключить из общей жилой площади дома, а именно обязать ответчика произвести демонтаж систем отопления, а также произведенные работы по утеплению стен реконструированной части дома; снять с регистрации самовольно возведенную пристройку, площадью ... кв.м. и реконструированную часть дома, площадью ... кв.м.
Свои требования истцы мотивируют тем, что ответчик, являясь собственником квартиры в многоквартирном доме без согласия собственников остальных помещений многоквартирного дома выполнил перепланировку части квартиры (перевод нежилого помещения, площадью ... кв.м., в жилое), а так же сделал пристройку, площадью ... кв.м.. Полагают данные действия ответчика самовольными.
Ответчик ФИО3 в ходе рассмотрения дела предъявил к истцам встречные требования. Встречные требования были приняты к производству суда. ФИО3 в своих требованиях просит: сохранить в реконструированном виде жилое помещение – квартиру ..., площадью ... кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО3 Свои встречные требования ФИО3 мотивирует следующим. Он является собственником указанной квартиры. <дата> между ним и ответчиками, являющимися собственниками остальных квартир в МКД, заключено соглашение об определении доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Дом расположен на земельном участке, общей площадью 1498,47 кв.м. Решением Свердловского районного суда города Костромы от 03.02.3014 был определен порядок пользования указанным земельным участком с учетом долей, определенных в соглашении от <дата>. По состоянию на <дата> за ФИО3 была зарегистрирована квартира № общей площадью ... кв.м. Вместе с тем, в соответствии с техническим паспортом домовладения, составленным по состоянию на <дата>, в состав квартиры входила также «холодная пристройка», общей площадью ... кв.м. Фактически данная пристройка холодной никогда не являлась и использовалась ФИО3 для проживания. Однако, по неизвестным причинам указанная «холодная пристройка» не вошла в общую площадь, принадлежащей ФИО3 квартиры. Кроме того, ветхость конструкций жилого дома, являющегося деревянным домом «барачного» типа, вынудила ФИО3 провести неотложные работы по замене конструкции фундамента путем замены сгнивших частей. В результате работ также была возведена пристройка, в которой расположен теплый туалет. В соответствии с определенным судом порядком пользования земельным участком принадлежащая ФИО3 квартира с учетом произведенной реконструкции полностью находится на земельном участке ФИО3 Прав и законных интересов истцов указанная пристройка не затрагивает.
По делу <дата> было постановлено решение.
<дата> апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда указанное решение суда было оставлено без изменений.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции произведена замена истцов (ответчиков по встречным требованиям) ФИО6 и ФИО7 на их правопреемника ФИО1
<дата> определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции указанные выше судебные постановления судов первой и апелляционной инстанции были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В судебном заседании истец (ответчик по встречным требованиям) ФИО1 требования иска поддержал, равно как и доводы, высказанные в ходе рассмотрения дела другими истцами, просил требования удовлетворить. Пояснил, что доли в домовладении от ФИО6 и ФИО7 перешли к нему в собственность на основании договора, который прошел государственную регистрацию.
Истец (ответчик по встречным требованиям) ФИО2 в судебном заседании не участвует, направила в суд своего представителя ФИО8 Ранее ФИО2 свои уточненные требования поддерживала. Поясняла, что все работы по перепланировке и пристройке ответчик выполнил без ее согласия. Изменения привели к тому, что в ее подвале стала скапливаться вода, действиями ответчика затронуто общедомовой имущество (земельный участок). Работы не были согласованы со всеми собственниками многоквартирного жилого дома. Протокол общего собрания, который был предоставлен в Администрацию города Костромы для получения разрешения на строительство, был признан судом недействительным. Соответственно, и пристройка и перепланировка (утепление нежилого помещения), выполнены ответчиком самовольно.
Представитель истца (ответчика по встречным требованиям) ФИО2 по доверенности ФИО8 в судебном заседании уточненные требования истца поддержала, встречные требования полагала не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что действительно между собственниками помещений в доме достигнуто соглашение о порядке пользования земельным участком, находящимся в общем пользовании. Однако, разрешения на строительство на общем земельном участке, собственники ФИО3 не давали, в связи с чем их права нарушены уменьшением площади общего имущества. Полагает, что в данном случае факт расположения постройки на земле, переданной в пользование ФИО3, юридического значения не имеет, поскольку согласия на уменьшение общего имущества собственники не давали.
Ответчик (истец по встречным требованиям) ФИО3 в судебном заседании не участвует, направил своего представителя с доверенностью ФИО9 Ранее ФИО3 свои встречные требования поддерживал по указанным во встречном иске основаниям, требования первоначальных истцов не признавал. Пояснял, что работы были выполнены еще в ... году, истцам по первоначальным требованиям это хорошо известно, сведения в Росреестре появились в ... году, прав истцов по первоначальным требованиям данная реконструкция не затрагивает.
Представитель ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО3 по доверенности ФИО9 первоначальные требования не признал, поддержал ранее данные пояснения ФИО15 и его представителя ФИО16, в том числе, о пропуске истцами срока исковой давности, встречные требования ФИО3 поддержал по указанным во встречном иске основаниям, просил суд требования удовлетворить. Указал на то, что ссылка первоначальных истцов на потенциальное нарушение их прав наличием увеличенной площади квартиры как потенциальным основанием для перераспределения долей в общем имуществе, является несостоятельной. Просит встречные требования ФИО3 удовлетворить, в удовлетворении первоначальных требований истцам отказать. Полагает, что достигнутого соглашения о порядке пользования общим имуществом и строительством пристройки на той части территории общего имущества, которая была выделена в пользование ФИО3, достаточно для признания за ним права собственности на реконструируемый объект.
Ответчик Администрация города Костромы были извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направили, просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Третье лицо Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы о дате и времени судебного заседания были извещены, своего представителя не направили, ходатайств не заявили.
Третье лицо ФИО19, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО10 и ФИО5 ...., был извещен, в судебном заседании не участвует, ходатайств не заявил.
С согласия участников процесса дело рассмотрено при имеющейся явке.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из пояснения сторон и по материалам дела судом установлены следующие обстоятельства.
Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является многоквартирным жилым домом. В указанном доме № квартиры.
Квартира № находится в совместной долевой собственности по ... доле у ФИО5 С.Н., ФИО10 и ФИО5 ...., а так же по ... доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок, площадью ... кв.м.).
Квартира №, площадью ... кв.м., общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок, площадью ... кв.м.), доля в праве ..., принадлежит ФИО4 (Свидетельство о государственной регистрации права собственности от <дата>, повторное, выдано взамен Свидетельства от <дата>).
Квартира № (двухкомнатная), общей площадью ... кв.м., в том числе, жилой площадью ... кв.м., а также общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок, площадью ... кв.м. (доля в праве ... принадлежат ФИО2 (...) С.В. (Свидетельство о государственной регистрации права ... № от <дата>)
Квартира № (двухкомнатная), общей площадью ... кв.м., в том числе, жилой площадью <дата> кв.м., а также общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок, площадью ... кв.м., принадлежат ФИО1
<дата> между собственниками помещений дома № по ул... (ФИО11, ФИО3, ФИО6, ФИО12 в интересах ФИО10, ФИО19, ФИО26 в интересах ФИО5 ... подписано Соглашение о распределении долей в общем имуществе (земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., находящийся по адресу: <адрес>).
Согласно технического паспорта квартиры № д.№ по <адрес> по состоянию на <дата> квартира включала в себя следующие помещения: кухня, площадью ... кв.м., жилая комната, площадью ... кв.м., уборная, площадью ... кв.м., коридор, площадью ... кв.м., подсобные помещения площадью ... кв.м. и ... кв.м., коридор, площадью ... кв.м., всего площадь квартиры составляла ... кв.м.
По состоянию на <дата> согласно Выкопировке из поэтажного плана, квартира № по <адрес> включала в себя следующие помещения: кухня – ... кв.м., жилая комната – ... кв.м., подсобное помещение – ... кв.м., подсобное помещение - ... кв.м., санузел ... кв.м., жилая комната - ... кв.м., коридор - ... кв.м., коридор - ... кв.м., подсобное помещение – ... кв.м., всего ... кв.м.
Решением Свердловского районного суда города Костромы от <дата> (Дело № установлен порядок пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью ... кв.м. Согласно указанному решению в пользование ФИО3 передан земельный участок, состоящий из двух контуров, обозначенный на плане точками: контур I- ..., контур II – ...
<дата> Постановлением Администрации города Костромы № утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: <адрес>.
<дата> Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> принято решение (100% голосов) о согласии собственнику квартиры № ФИО3 на реконструкцию многоквартирного жилого дома № по <адрес>
<дата> ФИО3 Администрация города Костромы выдала Разрешение № на реконструкцию объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом» по адресу: <адрес>.
К заявлению о выдаче разрешения на реконструкцию МКД № по <адрес> ФИО3 приложил, в том числе, Проект реконструкции МКД № по <адрес>, а так же согласие всех правообладателей объекта капстроительства, а именно протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от <дата> с приложением листа согласования.
Согласно Проекту в <адрес> (после реконструкции) входят следующие помещения: кухня – ... кв.м., жилая комната – ... кв.м., подсобное помещение – ... кв.м., подсобное помещение - ... кв.м., санузел ... кв.м., жилая комната - ... кв.м., коридор - ... кв.м., коридор - ... кв.м., подсобное помещение – ... кв.м., всего ... кв.м.
<дата> ФИО3 Администрация города Костромы выдала Разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом» по адресу: <адрес>.
Согласно указанному разрешению общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) квартиры № составляет ... кв.м., в том числе, жилая площадь квартиры № составляет ... кв.м.
Представителем ответчика ФИО3 заявлено о применении срока исковой давности к требованиям ФИО1 и ФИО2
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ч.1 ст. 196 ГК РФ).
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" (ч.2 ст. 196 ГК РФ).
Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (ч.1). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч.2).
В соответствии со ст. 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям ФИО1 и ФИО2 не применяется, поскольку требования заявлены собственниками об устранении нарушений их прав.
Из положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьи 3 Федерального закон № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" следует, что реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.
Согласно подпунктам 2, 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не нарушают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные строительным регламентом.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ, указано, что рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.
В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, ином наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ определено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.
<дата> решением Свердловского районного суда города Костромы по делу №2-2420/2019 признан недействительным протокол от <дата> общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Решение суда вступило в законную силу.
Таким образом, поскольку документ (протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), послуживший одним из оснований выдачи Разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатации признан недействительным, Разрешение № выданное <дата> ФИО4 Администрацией <адрес> на реконструкцию объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом» по адресу: <адрес>, а, соответственно, и Разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом» по адресу: <адрес>, выданное <дата> ФИО4 Администрацией <адрес> так же является недействительным.
В судебном заседании был опрошен специалист ОГБУ «Костромаоблкадастр – областное БТИ» ФИО13, которая пояснила следующее. Согласно материалов инвентарного дела, все здание (МКД) состоит из литера А и к нему есть пристройки. К дому лит.А пристроена кирпичная пристройка лит..... Данная пристройка зафиксирована в ... году, после выхода <дата>. Собственником было предоставлено разрешение на строительство, на реконструкцию объекта капитального строительства, проект реконструкции многоквартирного дома. В инвентарном деле имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (данная пристройка). Кирпичная пристройка была зафиксирована в ... году и на сегодняшний день самовольной не является. При обращении граждан <дата> было выявлено, что к этой пристройке пристроена еще часть, состоящая из двух комнат: санузла и подсобного помещения и ее площадь составляет ... кв.м. При обследовании в декабре ... документы на данную пристройку предоставлены не были, по материалам инвентарного дела пристройка значится как самовольная. Общая площадь квартиры № которая была зафиксирована в ... году составляла ... кв.м., входит в состав квартиры, отапливаемая площадь, пристройка кирпичная. В ... году специалист БТИ так же выходил <дата> по заявке о выдаче справки градостроительного плана для получения разрешения на реконструкцию. Также был выход специалиста в январе ... года. В состав квартиры № входила четвертая часть основного строения литер А. Была не отапливаемая холодная пристройка лит. ... лит. ..., это деревянные пристройки. Малыми буквами означает, что помещение не отапливаемое. Не отапливаемая пристройка была снесена и на ее месте уже была поставлена отапливаемая пристройка. В ... году она также была не отапливаемой. Пристройка ... года осмотра и ... года осмотра совпадают.
Свидетель ФИО14 в судебном заседании пояснил, что он получил наследство на квартиру №. Права свидетеля на эту квартиру были две недели, далее квартира принадлежала его сыну. Фактически свидетель проживал в квартире в период с ... по ... года. ФИО3 обращался к свидетелю по вопросу пристроек, свидетель писал расписку о согласии. Строительство фактически было начато в ... году. Согласие давал сын, как собственник квартиры, свидетель действовал по генеральной доверенности от сына.
Таким образом, холодная пристройка, площадью ... к квартире №, которая была в последующем реконструирована ФИО3, согласно материалам инвентарного дела относится к квартире №, собственником которой является ФИО3
Истцы по первоначальным требованиям на данную пристройку как на общедомовое имущество не указывают и не претендуют, доказательств отнесения данной пристройки к общему имуществу МКД № по <адрес> истцы не представили.
В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела ООО «...» проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
По результатам исследования составлено заключение №.
Согласно выводам экспертов, квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме № по <адрес> соответствует строительным нормам и правилам в части своего технического состояния. Согласно Градостроительному Кодексу РФ пристройка в осях ... является самовольно построенной. Пристройка к квартире № в осях ... нарушает права и интересы граждан, в большей степени права и интересы владельцев квартиры №. Реконструированная квартира № не угрожает жизни и здоровью граждан. Конструкции пристройки находятся в работоспособном состоянии. Затопление подвала в жилом доме № по <адрес> не связано с произведенной реконструкцией квартиры №.
В судебном заседании были опрошены эксперты ООО «...», проводившие исследование, ФИО17 и ФИО18, которые свое заключение поддержали.
Эксперт ФИО17 указал на то, что залив подвала в жилом доме происходит из-за того, что дом фактически находится внизу склона, вода естественным образом стекает по уклону и попадает в подвал дома. В данном случае необходимо проводить работы по гидроизоляции подвала с целью устранения его затопления.
На основании судебного определения ООО «...» была проведена судебная землеустроительная экспертиза.
Согласно выводам экспертов, спорная пристройка целиком расположена в границах участка, закрепленного за ФИО20
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в том числе, полученное заключение эксперта, суд пришел к выводу, что ФИО3 произведены изменения параметров квартиры № дома № по <адрес>, принадлежащей ему на праве собственности, с расположением постройки на земельном участке, находящемся в общей собственности всех собственников помещений в доме.
Согласно пункта 1 статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 25 ЖК РФ).
На сегодняшний день данная комната самовольно переустроена и перепланирована.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме (пункт 4 статья 30 ЖК РФ).
В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Решением Думы города Костромы от 25 октября 2018 года № 174 "Об учреждении Комитета по строительству, транспорту и дорожной деятельности Администрации города Костромы и об утверждении Положения о Комитете" учреждено в качестве юридического лица Комитет по строительству, транспорту и дорожной деятельности Администрации города Костромы в сферу деятельности которого, в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 5 Положения, входит согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование либо через многофункциональный центр представляет перечень документов, предусмотренный частью 2 статьи 26 ЖК РФ.
На основании части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 указанного кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.
Согласно части 2 статьи 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
В соответствии с частью 3 статьи 29 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком (истцом по встречным требованиям) ФИО3 была проведена реконструкция части своей квартиры, в данном случае требование законодательства о получении согласия всех сособственников помещений многоквартирного дома при получении Разрешения на строительство (реконструкцию) а, в последующем, и Разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, фактически не требовалось. Соответственно, признание недействительным протокола от <дата> общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, и указанных выше Разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, не имеет юридического значения при разрешении вопроса о сохранении квартиры № дома № в реконструированном виде, в части переоборудования холодной пристройки в отапливаемое жилое помещение. Встречные требования ФИО3 подлежат удовлетворению частично, а именно подлежит сохранению реконструкция пристройки, площадью ... кв.м.
При этом суд принимает во внимание, что ФИО3 предпринимал меры к получению разрешения на строительство и разрешению о вводе объекта в эксплуатацию.
Доказательств, объективно свидетельствующих о нарушении прав других собственников помещений многоквартирного дома указанной реконструкцией, истцами (ответчиками по встречным требованиям) суду не представлено.
Суд также обращает внимание на отсутствие в материалах дела доказательств того, что указанный объект невозможно привести в состояние, существовавшее до проведения работ по переоборудованию холодной пристройки в жилую.
Согласно части 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Частью 3 статьи 196 этого же кодекса установлено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Разрешая требования первоначального иска, суд учитывает, что возложение обязанности по сносу самовольной постройки на лицо, осуществившее ее строительство на месте ранее существовавшего объекта недвижимости возможно лишь в том случае, если будет установлено, что данная постройка не может быть приведена в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
По требованиям о сносе пристройки, площадью ... кв.м., к кв№ дома № по <адрес> суд приходит к следующему.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.22 своего постановления №10 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015), собственник земельного участка, субъекта иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч3ст36 ЖК РФ).
Пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Как усматривается из материалов дела, возведенная истцом к своей части квартиры пристройка расположена на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Кроме того, действия ФИО3 привели к изменению параметров объекта капитального строительства. При этом им не представлено доказательств, подтверждающих, что им в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на его реконструкцию и принималось соответствующее решение о реконструкции многоквартирного дома общим собранием собственников помещений.
Тот факт, что до подачи иска в суд другие собственники квартир в МКД не оспаривала возведение спорного пристроя, нельзя расценивать как полученное в установленном законом порядке согласие собственника помещения многоквартирного дома на реконструкцию квартиры ФИО3 с присоединением к ней части общего имущества, поскольку указанное противоречит положениям статей 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
По смыслу приведенных правовых норм общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениями в таком доме, а также расположенными на земельном участке объектами.
В силу особой правовой природы земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме, не может быть объектом раздела или выдела.
Данная позиция соответствует позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении по делу №8-КГ21-18-К2 от 15.02.2022, а так же в Определении делу №83-КГ16-10 от 11.10.2016.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу ч.ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как установлено судом, возведенная ФИО3 пристройка, площадью ... кв.м., к принадлежащему ему жилому помещению (кв.№ дома № по <адрес>) занимает часть земельного участка под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет, земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома.
Таким образом, осуществленная ФИО3 реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможно без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически изменяющей размер общего имущества многоквартирного дома.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку ответчиком (истцом по встречным требованиям) ФИО3 не представлено доказательств, свидетельствующих о получении согласия на ее возведение, а равно и уменьшение площади общего имущества от собственников помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес> данная пристройка является самовольной и подлежит сносу собственными силами ответчика и за его счет, с внесением изменения в запись ЕГРП о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру № дома № по <адрес>, исключив информацию о пристройке, площадью 9,9 кв.м.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 ФИО2 к ФИО3, Администрации города Костромы о признании недействительным разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, сносе самовольно возведенной постройки удовлетворить частично.
Признать недействительным Разрешение № от <дата> на строительство, выданное Администрацией города Костромы.
Признать недействительным Разрешение № от <дата> на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Администрацией города Костромы.
Обязать ФИО3 за свой счет и своими силами снести самовольно возведенную постройку, площадью ... кв.м., к дому № по <адрес>
Внести изменения в запись ЕГРП о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру № дома <адрес>, исключив информацию о пристройке, площадью ... кв.м.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Встречные требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о сохранении квартиры в реконструированном виде удовлетворить частично.
Жилое помещение - квартиру ... дома <адрес> сохранить в реконструированном виде, за исключением самовольно возведенной постройки, площадью 9,9 кв.м.
В удовлетворении остальной части встречных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца с момента изготовления полного текста решения суда
Судья Скрябина О.Г.
Полный текст решения изготовлен 18 октября 2022 года.