дело № 3а-20/2023

УИД46OS0000-01-2022-000116-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Курск 2 марта 2023 года

Курский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Павловой Е.Б.,

при секретаре: Прониной Ю.В.,

с участием: представителя административного ответчика - ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» по доверенности ФИО1,

представителя заинтересованного лица: Министерства имущества Курской области - по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО3 ФИО8 к областному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил :

ФИО3 обратилась в Курский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» (далее – ОБУ «ЦГКО КО») № № от 20.10.2022 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной находящегося у нее в аренде земельного участка с кадастровым номером № площадью 2956 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной, с учетом уточненного заявления, равной 4 458 000 рублей по состоянию на 12.09.2022, мотивируя свои требования тем, что определенная и внесенная в государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем она вынуждена оплачивать арендную плату в завышенном размере. Однако оспариваемым решением бюджетного учреждения незаконно отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки являются необоснованными.

В судебное заседание административный истец ФИО3 и ее представитель ФИО4 не явились, представив ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствии и уточненное административное исковое заявление в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной экспертным заключением.

Представитель административного ответчика - ОБУ «ЦГКО КО» ФИО1 и представитель заинтересованного лица - Министерства имущества Курской области ФИО2 возражали против удовлетворения требований о признании незаконными решения бюджетного учреждения от 20.10.2022. При этом считали возможным установить рыночную стоимость земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.

Заинтересованное лицо - ППК «Роскадастр», извещенное о слушании дела надлежащим образом, своего представителя в суд не направило.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 на основании соглашения от 22.10.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № № от 27.11.2018 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2956 кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – ремонт автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3.4 договора аренды земельного участка от 27.11.2018 размер арендной платы за пользование земельным участком изменяется при изменении кадастровой стоимости.

Таким образом, ФИО3 имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2021 на основании акта ОБУ «ЦГКО КО» № № от 10.06.2022 в размере 17 024 283,88 рубля с датой начала применения – 19.05.2022.

По заказу ФИО3 ООО «Оценка и консалтинг» подготовило Отчет № № от 16.09.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12.09.2022 в размере 3 245 700 рублей.

Постановлением Администрации Курской области от 25.11.2020 № 1186-па установлено, что с 01.01.2021 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке).

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, 23.09.2022 ФИО3 обратилась в ОБУ «ЦГКО КО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной на основании Отчета № № от 16.09.2022.

Решением бюджетного учреждения № № от 20.10.2022 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с допущенными в Отчете об оценке нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

ОБУ «ЦГКО КО» создано в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и на основании распоряжения Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным комитетом по управлению имуществом Курской области от 18.01.2017 № 01-19/14, действовавшем на момент принятия обжалуемого решения.

Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем - комитетом по управлению имуществом Курской области.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Решение бюджетного учреждения № № от 20.10.2022 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, и подписано руководителем бюджетного учреждения согласно пунктам 7-8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО3 об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» №№ от 20.10.2022 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в Отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также содержать суждения о том, использовались ли оценщиком неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № № от 08.02.2023 частнопрактикующего оценщика ФИО5 Отчет № № от 16.09.2022 не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности о том, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, а также подпункту «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), устанавливающему, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Так, на странице 25 Отчета в таблице 11 при мониторинге рынка недвижимости земельных участков промназначения в городе Курске проанализированы объявления с сайтов www.domofond.ru и www/cian.ru. Выявлено всего 9 предложений по земельным участкам коммерческого назначения, предлагаемым к продаже в городе Курске. В качестве источника не рассматривались объявления с сайта www.avito.ru. Объявления в разных источниках часто дублируются, но как показывает личный опыт, наибольшее количество предложений предлагается на сайте www.avito.ru. В предложении к Отчету на странице 80 приведен скриншот объявления для объекта-аналога № 2, где указан кадастровый номер участка. На публичной кадастровой карте участок по этим кадастровым номером имеет площадь 2 315 кв.м, в то время как в Отчете везде фигурирует площадь 2 300 кв.м.

На странице 81 Отчета размещен скриншот объявления для объекта-аналога № 3, аналогичное объявление для данного участка размещено и на сайте www.avito.ru, где к объявлению имеется фотография, по которой можно определить кадастровый номер земельного участка. На публичной кадастровой карте у этого участка указана категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Объект оценки относится к категории земель населенных пунктов и на практике эта категория земельных участков дороже, чем земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Однако в Отчете не указана категория земель, к которым относятся объекты-аналоги, не введены корректировки на категорию земель.

Также в объявлении указано наличие на участке газа и водопровода, однако в Отчете в таблице на странице 55 для аналога № 3 указано «имеется возможность подключения коммуникаций». При этом корректировка не введена, хотя на странице 31 Отчета при анализе ценообразующих факторов указано «Как правило, наличие коммуникаций значительно влияет на стоимость земельного участка, и потенциальный покупатель всегда отдаст предпочтение участку с имеющимися на нем коммуникациями».

Кроме того, экспертом установлено, что для аналога № 1 указан адрес: <адрес>. На страницах 46 и 54 в таблицах в строке « Расположение относительно автомагистралей» указано «на удалении». При этом в Отчете не указано конкретное местоположение участка, точный адрес или кадастровый номер. Отсутствие данной информации не позволяет точно определить местоположение участка, а также близость либо удаленность его от автомагистрали.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что вывод эксперта о несоответствии Отчета № № от 16.09.2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности не является произвольным, поскольку эксперт придерживался принципов, предусмотренных Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом выводы эксперта подтверждаются материалами дела, и по существу стороной административного истца не оспариваются.

Таким образом, суд приходит к выводу, что достоверность изложенных в Отчете сведений о рыночной стоимости земельного участка не может не вызывать сомнения, и у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 от 23.09.2022, в связи с чем требование административного истца о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» № № от 20.10.2022 является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В то же время, исходя из системного анализа положений части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, части 2 статьи 3 и главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, суд находит, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает ее права как плательщика арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Следовательно, административные исковые требования ФИО3 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются обоснованными, а размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № должен определяться судом с учетом представленных доказательств.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 12.09.2022 составляет 4 458 000 рублей.

Заключение эксперта в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не оспаривается.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы в этой части по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим факторам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода (метод сравнения продаж), позволяет определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.

Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки, в связи с чем суд приходит к выводу, что оно может быть положено в основу решения об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судом установлено, что решением комитета по управлению имуществом Курской области от 18.11.2022 № № утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Курской области по состоянию на 01.01.2022, в том числе и указанного выше земельного участка, которая применяется с 01.01.2023, в связи с чем в период рассмотрения дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

При этом на дату обращения в суд у административного истца сохраняется право на применение результатов архивной кадастровой стоимости для снижения налога на имущество.

Согласно абзацу второму пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Пунктом 6 части 2 статьи 18 Закона о кадастровой оценке установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Судом установлено, что ФИО3 обратилась с заявлением в ОБУ «ЦГКО КО» 23.09.2022. В этот период в отношении земельного участка с кадастровым номером № действовала кадастровая стоимость, установленная решением бюджетного учреждения № № от 10.06.2022 с датой начала применения – 19.05.2022.

Таким образом, устанавливаемая судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 19.05.2022 и до дня вступления в силу акта об утверждении очередных результатов государственной кадастровой оценки, то есть до 31.12.2021 включительно.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

решил :

Административное исковое заявление ФИО3 ФИО9 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 956 кв.м, категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ремонт автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 458 000 рублей по состоянию на 12 сентября 2022 на период с 19.05.2022 по 31.12.2022 г. включительно.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости считать 23 сентября 2022 г.

В удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № № от 20.10.2022 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 марта 2023 г.

Председательствующий судья: Е.Б. Павлова