Решение по делу № 2-3706/2023 от 20.10.2023 - о сохранении жилого дома блокированной застройки в реконструированном и перепланированном виде и признании права собственности.

Дело № 2-3706/2023

УИД 23RS0006-01-2023-005631-79

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 октября 2023 года г. Армавир

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи – Алексеевой О.А.,

при секретаре Урбан О.М.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика администрации МО г. Армавир по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования г. Армавир о сохранении жилого дома блокированной застройки в реконструированном и перепланированном виде и признании права собственности,

установил:

Истец ФИО3 обратилась в суд к администрации МО г.Армавир с уточненными требованиями о сохранении жилого дома блокированной застройки литер А, общей площадью 122,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в реконструированном и перепланированном виде, признании права собственности на указанный жилой дом с учетом произведенной реконструкции и перепланировки. Свои требования мотивирует тем, что ФИО3 является собственником жилого дома блокированной застройки литер А, общей площадью 46 кв.м. и земельного участка, площадью 403 кв.м., расположенных по адресу: <...>. Истец произвела за свой счет необходимые улучшения жилищных условий пристройки и перепланировки жилого дома, что увеличило площадь дома. Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО <...> отказано в выдаче разрешения на перепланировку, так как действия по изменению площади уже произведены. Поскольку в настоящее время истец не может зарегистрировать изменения площади жилого дома, она вынуждена обратиться в суд.

Истец <...> в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации МО г. Армавир, действующая на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица - Межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался в установленном порядке, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что уточненные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...>, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для блокированной жилой застройки, правообладателем которого является ФИО3, расположен жилой дом блокированной застройки.

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.05.2023 следует, что собственником жилого дома площадью 46 кв.м. является ФИО3

Как следует из искового заявления, ФИО3 за годы эксплуатации дома произведены необходимые улучшения жилищных условий пристройки и перепланировки жилого дома, в результате площадь жилого дома изменилась. В связи с чем, после изготовления технического паспорта она обратилась в регистрационный отдел, однако в устной форме ей было разъяснено, что необходимо получение разрешительных документов на перепланировку и пристройку помещений в жилом доме литер А, по адресу: <...>.

В целях сохранения принадлежащего жилого помещения в перепланированном состоянии истец ФИО3 обратилась с соответствующим заявлением в администрацию муниципального образования город Армавир.

Письмом от 07.07.2023 года № 32-34/1817/08 администрация муниципального образования город Армавир отказала ФИО3 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома, указав, что к компетенции органов местного самоуправления не относится функция признания права собственности на самовольные постройки или какого-либо иного оформления правоустанавливающих документов в отношении самовольных построек.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости является обязательным. Данное разрешение является основаниям для того, чтобы приступить к строительству (реконструкции) объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ч.1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка и переустройство жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

В соответствии с изложенной нормой закона, право на производство работ по перепланированию жилого помещения у собственника возникает лишь с момента получения им в органе местного самоуправления соответствующего разрешения установленного образца (части 5 и 6 статьи 26 ЖК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

В соответствии с абзацем первым ч. 1 ст. 218 ГК РФ, регулирующей общие основания приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Из содержания приведенных положений в их системной взаимосвязи с нормами ст. 222 ГК РФ следует, что ч. 3 указанной статьи закрепляет частный случай возникновения права собственности, допускающий признание в судебном порядке права собственности на возведенный собственником на своем земельном участке без соблюдения закона и иных правовых актов объект недвижимости, который имеет признаки самовольной постройки, а именно: когда он создан без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч. 1 ст. 222 ГК РФ), однако при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и допущенные при его создании нарушения не являются существенными (абзац третий ч. 3 ст.222 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 25).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения ч. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

По делу проведена судебная строительно–техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту <...>

Согласно выводов заключения строительно-технической экспертизы №2023-09-04 от 25.09.2023, экспертом <...> установлено, что категория технического состояния конструкций жилого дома по адресу: <...> согласно СП 13-102-2003 - работоспособное. Жилой дом после произведенной реконструкции соответствует специальным требованиям, предъявляемым действующим законодательством в качестве обязательных требований для объектов данного вида. С точки зрения прочности, устойчивости и надежности строительных конструкций здание в целом соответствует требованиям нормативной документации. Обследуемый жилой дом по <...> соответствует нормативным документам, а именно перечисленным выше ГОСТам, СНиПам, являющимися частями Национальных Стандартов и Сводов Правил, входящих в перечень стандартов обязательного исполнения.

Проведенным осмотром выявлено отсутствие отмостки по периметру жилого дома. Данный дефект не ведет к ослаблению конструктивной схемы здания и устраним путем устройства отмостки, исключающей попадание атмосферных вод непосредственно к грунтам основания, после завершения работ по планировке земельного участка в целом.

Проведенным обследованием не установлен факт наличия помех в пользовании имуществом, расположенным на смежных земельных участках. Обследуемый жилой дом по адресу: <...> соответствует нормативным документам и требованиям регламента. Общее техническое состояние обследуемого здания согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» соответствует работоспособному состоянию, для эксплуатации по назначению жилой дом по адресу: <...> после произведенной реконструкции пригоден.

При этом эксперт указала, что рассматриваемый в рамках настоящего экспертного обследования жилой дом размещен в соответствии с градостроительным зонированием, и соответствует регламенту использования территории - зоне жилой застройки. Угроза жизни и здоровью собственников рассматриваемого и соседних домовладений, а также третьих лиц на исследуемом объекте отсутствует, помех в пользовании жилыми домами и земельными участками смежных домовладений в ходе настоящего исследования не установлено. Установлены технические характеристики исследуемого объекта, расположенного по адресу: <...>. На участке расположен одноэтажный жилой дом блокированной застройки, общая площадь жилого <...>,1 кв.м., жилая площадь 48,5 кв.м., площадь здания - 132,0 кв.м.

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность выводов эксперта ИП Дик И.А., имеющей специальную подготовку, судом не установлено ее личной или иной заинтересованности в исходе дела, выводы эксперта не противоречат иным доказательствам по делу, в частности данным технического паспорта. Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу суду заведомо ложного заключения.

Представленное суду заключение отвечает предъявленным законом требованиям, является относимым и допустимым доказательством и в совокупности с иными доказательствами достаточным для разрешения спора. Сторонами заключение эксперта не оспаривалось.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания, строения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Достоверно установлено, что целевое использование земельного участка при реконструкции спорного жилого дома, не нарушено.

В ходе судебного заседания представителем истца ФИО1 представлены суду доказательства того, что в настоящее время сделана отмостка по периметру спорного жилого дома, на отсутствие которой указывала эксперт в заключении.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. С учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу, что поскольку признаком самовольной постройки является не отсутствие разрешения на строительство пристройки, сохранение такой пристройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением эксперта ИП Дик И.А. от 25.09.2023, не нарушает разрешенное использование земельного участка, то иск ФИО3 подлежит удовлетворению.

Суд удовлетворяет исковые требования о сохранении жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии с учетом произведенных неотделимых улучшений в соответствии с положениями ч.3 ст.245 ГК РФ и с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, согласно которой при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, суд считает возможным указать в решении, что оно является основанием для постановки спорного объекта недвижимости на кадастровый учет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Администрации муниципального образования г. Армавир о сохранении жилого дома блокированной застройки в реконструированном и перепланированном виде и признании права собственности, удовлетворить.

Сохранить жилой дом литер «А» блокированной застройки, с кадастровым номером №, общей площадью 122,1 кв.м., расположенный по адресу: <...> в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за <...> право собственности на жилой дом литер «А» блокированной застройки, с кадастровым номером №, общей площадью 122,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Решение является основанием для подготовки технического плана, технического плана здания и всех необходимых для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности документов и основанием для осуществления Межмуниципальным отделом по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю постановки на кадастровый учет и государственной регистрации недвижимого имущества жилого дома литер «А» блокированной застройки, с кадастровым номером №, общей площадью 122,1 кв.м., в реконструированном и перепланированном состоянии.

Решение в окончательном виде изготовлено 26.10.2023

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Судья О.А. Алексеева