Решение по делу № 2-2454/2022 от 14.06.2023

дело № 2-321/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2023 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Лазаревой М.А.,

при секретаре Вакуленко Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Морозова П.А.,

представителя ООО «Измайлово-Агро» - адвоката Морозова П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы объединенного гражданского дела,

по иску ФИО1 к ФИО2 о признании утратившим права пользования жилым помещением,

по иску ФИО2 к ООО «Измайлово-Агро», ФИО1 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении ипотеки на квартиру, признании договора купли-продажи недействительным, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 (ФИО3) о признании утратившим права пользования жилым помещением (гражданское дело №2-321/2023). В обоснование заявленных требований указано, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Данная квартира была куплена истцом на основании Договора купли-продажи недвижимости от 11 января 2021 года. Ранее квартира принадлежала на праве собственности ООО «Измайлово- Агро». Ответчик был уже прописан в вышеуказанном жилом помещение. Обстоятельства прописки ответчика истцу не известны.

Ответчика ни истец, ни руководитель и представители ООО «Измайлово-Агро» никогда не видели и не контактировали.

По информации представителя ООО «Измайлово-Агро» ответчик ранее предъявлял свои требования на указанную квартиру, но через своего представителя.

Согласно пункта 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, местом жительства признаётся место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания, и жительства в пределах Российской Федерации" каждый гражданин России имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации.

В статье 2 указанного Закона определено, что местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2003 года М209-О, указано, что институт регистрации введен в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами РФ их прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом, а потому уведомление гражданином органов регистрационного учета о месте своего пребывания и жительства, в соответствии с установленным порядком, является не только его правом, но и обязанностью.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 марта 2008 г. N 5-В07-165 указано, что «... сам по себе факт регистрации Г. в указанной квартире не порождает право на эту жилую площадь, является административным актом. Юридически значимое обстоятельство при разрешении спора - добровольное выбытие Г. из данной квартиры на иное место жительства, где он проживает длительное время, отказавшись от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры».

В обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, а также в Определении Верховного Суда РФ от 16.09.2008 N 5-В08-98, четко указано, что в случае отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 Жилищного Кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Учитывая добровольный характер выезда на другое постоянное место жительства, фактическое не использование ответчиком указанного жилого помещения, подлежит утрате право пользования ФИО4 спорным жилым помещением.

На основании вышеизложенного просит признать ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>; указать правовое последствие судебного акта, что решение является основанием для снятия ответчика с регистрационного учета из спорного жилого помещения.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Измайлово-Агро» об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении (гражданское дело №2-552/2023). В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ родилась по адресу: <адрес>. С рождения была зарегистрирована по указанному адресу. По этому же адресу были зарегистрированы: ее мать - П., и сестра - П..

Фактически по данному адресу проживали и были зарегистрированы: ФИО2, ее мать и ее отец - Ж., вплоть до самой смерти матери ФИО2

Сестра ФИО5 - П. жила по адресу: <адрес>, у бабушки.

ФИО2 вынуждено, временно вывезли из спорного жилого помещения. После смерти матери, ФИО2 забрала жить к себе ее бабушка - Ш., ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес>, где ФИО5 проживала до ее смерти до 07 мая 1999 года.

После смерти бабушки, около года жила у отца в г. Твери, у Ж. по адресу: <адрес>, который жил в однокомнатной квартире вместе со своей матерью, бабушкой ФИО5 – Ж.М.В..

В 2000 году ФИО5 забрала к себе тетя - Н.И., где она жида около года по адресу: <адрес>.

Затем ФИО2 забрала родная сестра тети - С., по адресу: <адрес>, которая оформила опекунство.

После достижения совершеннолетия в 1996 году ФИО2 пыталась вновь вселиться в указанную квартиру.

Попытка попасть в квартиру оказалась безрезультатной, там кто-то находился (неизвестные лица), и её туда не пустили.

Как реализовать свое право на проживание она не знала и боялась.

Из Калининского районного суда Тверской области в марте 2017 года истец получила повестку и документы, согласно которым, в квартире, где она имеет право пользования, фактически проживали неизвестные ей лица.

Законность нахождения посторонних лиц в указанной квартире вызывают сомнения и являлись грубейшим нарушением права истицы на пользование жилым помещением.

Согласно указанному исковому заявлению, неизвестные лица оформили какие-то договора и поставили перед судом вопрос о снятии с регистрационного учета истицу и признании за ними права собственное на указанную квартиру.

Калининским районным судом Тверской области 05 июля 2017 года по гражданскому делу № 2-475/2017 исковые требования истцов были оставлены без удовлетворения.

Согласно данного решения, ответчик по делу, без каких-либо законных оснований передавал квартиру по адресу: <адрес>, третьим лицам, как на праве найма, так и пытался передать в собственность. При этом, истице чинятся препятствия в пользовании eй жилым помещением, которая родила сначала одного, а затем второго ребенка. Ответчик препятствует вселению истице и проживанию в спорном жилом помещении, не открывает дверь, в суде поступали угрозы представителю и истца и на предложение добровольно передать ключи ответили отказом.

Последний раз истица делала попытки вселения в квартиру осенью, зимой 2022 года.

По вине ответчика истица не имеет возможности пользоваться квартирой, так как ответчик отказывается выдать истице комплект ключей от квартиры и освободить жилое помещение от неизвестных лиц, которое они незаконно заняли. В результате чего, истец вынуждена постоянно снимать жилье.

Какого-либо согласия истца на вселение посторонних лиц в указанную квартиру ответчик не спрашивала.

Истцу с ответчиком не удалось достичь соглашения о добровольномосвобождении квартиры от посторонних лиц и вселении.

На основании вышеизложенного, просит устранить препятствия в пользовании жилым помещением и вселить ФИО2 в жилое помещение по адресу: <адрес>

Определением суда, вынесенном в протокольной форме 05.04.2023, гражданские дела №2-321/2023 и №2-552/2023, объединены в одно производство, присвоен номер №2-321/2023.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 увеличивала заявленные требования, просила признать договор купли-продажи квартиры незаключенным, прекратить ипотеку. В обоснование требований указано, что 11 января 2021 года между ООО «Измайлово-Агро» и ФИО1 был составлен договор купли-продажи квартиры № 6 по адресу: д<адрес>.

Согласно предмету договора от продавца к покупателю передавалась квартира общей площадью 47,7 кв.м., кадастровый №.

Стоимость квартиры составляла - 700 000 рублей.

Решением Калининского районного суда Тверской области от 05.07.2017 года, по гражданскому делу № 2-475/2017, вступившим в законную силу, за ФИО2 было установлено право пользования указанной квартирой.

В п. 3.1 Договора указано, что до подписания настоящего договора, продаваемая квартира не обременена правами третьих лиц.

В п. 3.2 указано, что до подписания настоящего договора, указанная квартира не продана, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, по закону не передана, в дарение не обещана.

В п. 4.1 Договора указано, что «ПРОДАВЕЦ» продает, а «ПОКУПАТЕЛЬ» покупает по настоящему договору жилую квартиру, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора «ПРОДАВЕЦ» и «ПОКУПАТЕЛЬ» не могли не знать.

В п. 5.1 Договора стороны установили, что квартира будет переданасвободная от любых прав третьих лиц.

Вместе с тем, на момент заключения договора, в указанной квартире была зарегистрирована ФИО2, в снятии с регистрационного учетарешением суда от 05.07.2017 года, вступившим в законную силу, былоотказано.

Квартира № 6 общей площадью 47.7 кв.м., расположенная по адресу:<адрес>, была предоставлена матери ФИО2 - ФИО6 (девичьяфамилия - ФИО5) Татьяна Алексеевна, ДД.ММ.ГГГГ, в связис работой, прописка в квартире с 31 августа 1976 года была по меступостоянного места жительства, отметки о временном месте жительства нет(выписка из домовой книги в деле имеется).

Доказательством данного обстоятельства является трудовая книжкаП.

После работы с 1972 года по 1976 год в Совхозе «Бородинский» вдолжности ветврача, в Калининском тресте семеноводческих совхозов<адрес>, она была принята на работу 09 августа 1976 года всовхоз «Измайлово» и.о. бригадира животноводства МТФ № 1, где послеразличных переводов по должности прекратила работу в связи со смертью 22сентября 1992 года. Т.е. общий стаж работы составляет 20 лет, в совхозе«Измайлово» - 16 лет.

Если предположить, что квартира № 6 общей площадью 47.7 кв.м.,расположенная по адресу: <адрес>, предоставлялась какслужебное жилое помещение, то ни П., ни члены ее семьи, вчастности ее дочь - ФИО2 не могут быть выселены из даннойквартиры, так как П. отработала в данной организации свыше 10лет, а ФИО2 является членом семьи умершей П., чтоявляется еще одним основанием для сохранения права пользования даннойквартирой.

ДД.ММ.ГГГГ родилась ФИО2 - родная дочьумершей П., которая приобрела право пользования даннойквартирой вместе со своей матерью как член семьи и стала проживать в ней смомента своего рождения, с ноября 1988 года, что подтверждаетсясвидетельством о рождении - место рождения <адрес>. Другого жилогопомещения у ФИО2 в данной деревне не было.

На день смерти 22 сентября 1992 года П., ее дочериФИО2 было 4 с небольшим года.

Система прописки была отменена в 1993 году

На основании Постановления Администрации Калининского районаТверской области от 08.02.2021 года за № 71:

«…п.2 Закрепить за несовершеннолетней ФИО2 жилье по адресу: <адрес>».

Следовательно, за ФИО7 сохранено право пользования указанной квартирой.

На основании ч. 3 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983, ред. от 20.07.2004), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 3 в ред. Федерального закона от 28.03.1998 N 45-ФЗ).

То есть на момент совершения сделки, на 11 января 2021 г.ответчики знали о праве пользования данным жилым помещением третьих лиц, однако не указали их в договоре о продаже квартиры.

ФИО2, сохраняющей право на указанную квартиру, на протяжении нескольких лет обществом чинились и чинятся препятствия в пользовании своим единственным жилым помещением, отказывалось ей в праве не только на владение и пользование квартирой, что является нарушением ст. 40 Конституции РФ, но и в праве на приватизацию.

Ответчики произвольно лишили истицу жилища.

В п. 2.2.2 данного договора указано условие: « В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. Квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права на Квартиру. При этом, ФИО1 становится залогодателем. Залогодержателем - Банк».

Таким образом, у ФИО2 нет никаких обязательств перед ответчиками.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращениемобеспеченного им обязательства, изъятия заложенного имущества, а также в иных случаях. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 cт. 352 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

В силу п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

На основании изложенного, просит признать договор купли-продажи от 11 января 2021 года между ООО «Измайлово-Агро» и ФИО1 квартиры № 6 по адресу: <адрес>, незаключенным; прекратить ипотеку на объект недвижимости - квартиру № 6 по адресу: <адрес>; судебные расходы возложить на ответчиков.

В ходе рассмотрения дела, ФИО2 увеличила заявленные требования, требованием о признании сделки недействительной, в обоснование данного требования указано, что 11 января 2021 года между ООО «Измайлово-Агро» и ФИО1 был составлен договор купли-продажи квартиры № 6 по адресу: <адрес>.

Стоимость квартиры составляла - 700 000 рублей.

Согласно п. 1.2 Договора указанная квартира принадлежит «Продавцу» на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по делу № А66-11023/2020 от 16.10.2020 года и в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ, запись государственной регистрации права от 07.12.2020 года №.

На основании ч. 1 ст. 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда г. Вологда от 14 апреля 2023 года, срок на подачу апелляционной жалобы ФИО2 был восстановлен. Апелляционная жалоба ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по делу № А66-11023/2020, назначена к рассмотрению в апелляционной инстанции.

Следовательно, данное решение не вступило в законную силу и запись государственной регистрации права от 07.12.2020 года №, является недействительной.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Продажа квартиры, была совершена лицом, собственником которого оно не являлось.

На основании ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иною правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Упомянутый договор нарушает права и охраняемые законом интересы ФИО2.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В п. 2.2.2 данного договора указано условие: «В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1993 года № 102-ФЗ. Квартира считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации права на Квартиру. При этом ФИО1 становится залогодателем.Залогодержателем - Банк».

Таким образом, у ФИО2 нет никаких обязательств передответчиками.

На основании изложенного, просит признать договор купли-продажи от 11 января 2021 года между ООО «Измайлово-Агро» и ФИО1 квартиры № 6 по адресу: <адрес>, недействительным, возвратив стороны в первоначальное положение; прекратить ипотеку на объект недвижимости - квартиру № 6 по адресу: <адрес>; судебные расходы возложить на ответчиков.

Истец ФИО1 (ответчик) извещена о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Представитель истца (ответчика) ФИО1, третьего лица (ответчика) ООО «Измайлово-Агро» – адвокат Морозов П.А. в судебном заседании требования ФИО1 полностью поддержал, в удовлетворении требований ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании спорным жилым помещением, вселении, признании договора купли-продажи спорного жилого помещения незаключенным, недействительным, прекращении ипотеки просил отказать.

Ответчик (истец) ФИО2 извещена о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Представитель ответчика (истца) ФИО2 – ФИО8 после объявления перерыва в судебное заседание не явился, ходатайство об отложении судебного заседания оставлено без удовлетворения. Ранее в судебных заседаниях просил требования ФИО2 удовлетворить, в удовлетворении требований ФИО1 – отказать.

Третьи лица ОВМ ОМВД России по Калининскому району, ПАО Сбербанк извещены о судебном заседании надлежащим образом, явку представителя не обеспечили. ПАО Сбербанк представил возражения относительно заявленных требований ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, недействительным, прекращении ипотеки.

Выслушав представителя ФИО1, ООО «Измайлово-Агро», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, за Обществом с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» зарегистрировано 07.12.2020 (номер государственной регистрации права №) право собственности на квартиру по адресу: <адрес> кадастровый №, на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 16.10.2020.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 11 января 2021г., Общество с ограниченной ответственностью «Измайлово-Агро» (Продавец), в лице представителя - ФИО9, продало, а ФИО1 (Покупатель) купила жилую квартиру под номером 6, кадастровый №, общей площадью 47,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (п.1.1. Договора купли-продажи).

До подписания настоящего договора продаваемая квартира не обременена правами других лиц (п.3.1. Договора купли-продажи).

До подписания настоящего договора указанная квартира не продана, не заложена, в споре под арестом (запрещением) не состоит, по закону не передана, в дарение не обещана (3.2. Договора купли-продажи).

Представитель продавца ставит в известность покупателя, что не располагает информацией об обременениях отчуждаемого имущества и ограничениях его использования (п.4.4. Договора купли-продажи).

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО1 – 18.01.2021, номер государственной регистрации права: №.

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании ФИО2 утратившей право пользования ссылаясь на добровольный характер выезда ФИО2 на другое постоянное место жительство, фактическое неиспользование ответчиком указанного жилого помещения

После обращения ФИО1 с указанным иском, ФИО2 обратилась в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017г. по гражданскому делу №2-475/2017 по иску З. к ООО «Измайлово-Агро», Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области, Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район», ФИО2 о снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО «Измайлово-Агро», Администрации МО Тверской области «Калининский район», З., Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, постановлено:

«Исковые требования З. к ООО «Измайлово-Агро», Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области, Администрации МО Тверской области «Калининский район», ФИО2 о снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к ООО «Измайлово-Агро», Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район», З., Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры общей площадью 47,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее №) между ООО «Измайлово-Агро» и З. недействительным, применить недействительности сделки, обязав ООО «Измайлово-Агро» возвратить З. полученные денежные средства, обязать З. возвратить ООО «Измайлово-Агро» указанную квартиру.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру общей площадью 47,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее №) в порядке приватизации жилого помещения.

В удовлетворении требований ФИО2 к Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с ООО «Измайлово-Агро», З. в равнодолевом порядке пользу ФИО2 государственную пошлину в размере 300 руб., по 150 руб. с каждого.

Данное решение является основанием для внесение в ЕГРН соответствующей записи».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 12 октября 2017г., решение Калининского районного суда Тверской области от 05 июля 2017 года в части удовлетворения исковых требований ФИО2 к ООО «Измайлово-Агро», З., Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о признании права собственности на жилое помещение – квартиру общей площадью 47,7 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, в порядке приватизации; признании договора купли-продажи в отношении данной квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки – отменено, постановлено в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. То же решение в части взыскания с ООО «Измайлово-Агро», З. в пользу ФИО2 государственной пошлины в размере 300 рублей, а также в части указания на внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации прав ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> – отменено. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Судебными актами установлено, что ФИО4 является дочерью П.

22 сентября 1992г. П. умерла.

П. с 31 августа 1976года по день смерти была зарегистрирована и проживала по адресу: <адрес>, Бурашевское сельское поселение, <адрес>. Вместе с ней были зарегистрированы по месту жительства и проживали её дочери П., № и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что на день смерти матери ФИО4 и ее сестра П. были несовершеннолетними.

В связи с вступлением в брак 14.08.1993 г. П. присвоена фамилия Б., последняя умерла 01.08.2014 г. в <адрес>.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о предоставлении спорного жилого помещения П. на условиях договора найма.

Рассматривая апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для признания за ФИО2 права собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации.

Сам по себе факт предоставления спорного жилого помещения в связи с трудовыми отношениями не свидетельствует о том, что между совхозом «Измайлово» и П. (мама ФИО2) возникли отношения из договора найма.

Данные обстоятельства в соответствии со ст.61 ГПК РФ установлению не подлежат.

Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина.

Представитель ФИО2 ссылается на наличие постановления Администрации Калининского района Тверской области от 08.02.2001г. №71 «О назначении С. опекуном несовершеннолетней ФИО2», в котором постановлено: закрепить за несовершеннолетней ФИО2 жилье по адресу: <адрес>.

Факт непроживания несовершеннолетней ФИО2 в жилом помещении в период несовершеннолетнего возраста достаточным основанием для признания её утратившим право пользования жилым помещением не является.

Вместе с тем, с момента совершеннолетия ФИО2 (ФИО5) до обращения в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением прошло более 16 лет, с указанным иском ФИО2 обратилась в суд после принятия к производству иска ФИО1 о признании ФИО2 утратившей права пользования жилым помещением.

Доказательств, что с момента совершеннолетия, с 2007 года ФИО2 пыталась вселиться в спорную квартиру, не представлено, также не представлено, что производила оплату коммунальных платежей и несла иные расходы по содержанию данного имущества.

Таким образом, действия ФИО2 за последние 16 лет свидетельствуют о добровольном отказе от пользования спорным жилым помещением.

Само поведение ответчика ФИО2, длительное время (более 16 лет) не осуществляющей право пользования спорной квартирой и не исполняющей обязанностей по несению расходов на её содержание, в том числе, по оплате коммунальных платежей, свидетельствует о том, что она добровольно отказалась от прав и обязанностей в отношении спорного жилого помещения, и её отсутствие носит постоянный, а не временный характер. Доводы ответчика о вынужденном выезде и непроживании в квартире объективного подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли.

Как следует из материалов дела, 09 октября 2015г. ФИО2 и Ш.Н.А. заключили брак. После заключения брака присвоены фамилии – Ш-вы.

У супруга ФИО2 - Ш.Н.А. в собственности находится жилой дом по адресу: <адрес>, по указанному адресу зарегистрированы по месту жительства Ш.Н.А. (супруг ФИО2), С. и К. (дети ФИО2).

В обоснование своей позиции о временном и вынужденном характере не проживания в спорном жилом помещении, ФИО2 не ссылается на прекращение брачных отношений, либо на длительное время не проживание с детьми.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным.

Провозглашенное статьей 40 Конституции РФ право граждан на жилище является одним из основных прав. Согласно ст. 17 Конституции РФ основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Статья 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, которые не могут быть ограничены, определяет также право на жилище.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Между тем ФИО2 не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности, из которых возможно сделать вывод о вынужденном характере выезда из спорного жилого помещения или о её временном выезде из жилого помещения с намерением сохранить права в отношении этого жилого помещения.

Доводы ФИО2 о том, что спорное помещение является для неё единственным жилым помещением, отклоняются судом, поскольку факт непроживания ответчика в спорной квартире после достижения совершеннолетия (более 16 лет), напротив, свидетельствует о наличии у неё возможности проживать в ином жилом помещении. Между тем, отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.

Учитывая, что с момента достижения совершеннолетия ФИО2 (более 16 лет) не проживает в спорном жилом помещении, коммунальные услуги за спорное жилое помещение не оплачивает, данное обстоятельство ею в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, доказательств в достоверностью свидетельствующих об обратном суду вопреки ст. 56 ГПК РФ не представлено, доводы ФИО2 о том, что ей чинятся препятствия в пользовании спорным жилым помещением надлежащими доказательствами не подтверждены, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 добровольно отказалась в одностороннем порядке от прав в отношении спорного жилого помещения, в связи с чем требования ФИО1 о признании ФИО2 утратившей право пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования об устранения препятствий в пользовании и вселению, отказу.

Доводы представителя ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности являются несостоятельными.

ФИО1 стала собственником спорного жилого помещения на основании договора купли – продажи от 11 января 2021 года, в суд обратилась с требованиями о признании утратившим ответчика права пользования жилым помещением – 15 декабря 2022г., таким образом, общий срок исковой давности – три года не истек.

Кроме того, в соответствии с положениями абз. 5 ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении требований ФИО1 по причине пропуска срока исковой давности, судом не установлено.

ФИО2 просит признать договор купли-продажи от 11 января 2021 года незаключенным и недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

11 января 2021 года между ООО «Измайлово-Агро» в лице ФИО9, действующего на основании доверенности (продавец), и ФИО1 (покупатель) был заключен Договор купли - продажи недвижимости, согласно которого продавец продал, а покупатель купил жилую квартиру под номером 6, кадастровый №, общей площадью 47,7 кв.м, расположенную на втором этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (п.1.1.Договора). Указанная собственность принадлежит «Продавцу» на праве собственности, на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 16 октября 2020 года по делу № А66-11023/2020 от 16.10.2020 года и в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ, запись государственной регистрации права от 07.12.2020 года № (п.1.2. Договора). Цена продаваемой квартиры по договоренности сторон составляет 700 000 рублей (п.2.1. Договора). Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области.

11 января 2021 года между ПАО Сбербанк (кредитор) и ФИО1 (заемщик) был заключен кредитный договор <***> для целей «Приобретение готового жилья», по условиям кредитного договора кредитора кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 630 000 руб. на срок 120 месяцев с даты предоставления кредита, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит и проценты, в сроки и на условиях, предусмотренные кредитным договором.

Согласно п. 11 кредитного договора: в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил Банку залог объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 77-ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залога недвижимости) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Таким образом, данный объект недвижимости находится в залоге у Банка.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В данном случае между покупателем и продавцом было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи: предмет, цена.

В силу требований ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пп.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что принцип свободы договоры означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон или более.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 14.10.2020, вынесенным по делу № А66- 11023/2020, установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения ООО «Измайлово-Агро» (ИНН: <***>) объектом недвижимости - квартирой № 6, общей площадью 47,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Данное решение вступило в законную силу на момент заключения договора купли-продажи от 11.01.2021.

Таким образом, согласно вышеуказанному решению Арбитражного суда Тверской области ООО «Измайлово-Агро» стало собственником спорной квартиры в силу приобретательской давности и, следовательно, вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, оспариваемая сделка соответствует закону и не нарушает права и законные интересы ФИО2, которая не является собственником спорной квартиры.

Договор купли-продажи соответствует требованиям по форме и содержанию, зарегистрирован в установленном порядке, оснований для признания его незаключенным, недействительным, судом не установлено.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По смыслу вышеприведенных норм материального права оспорить сделку вправе только заинтересованное лицо.

У суда отсутствуют основания для вывода, что ФИО2 таковым является, имеет материально-правовой интерес применительно к оспариванию вышеуказанного договора купли-продажи.

На основании изложенного, требования ФИО2 о признании незаключенным, недействительным договор купли-продажи спорной квартиры не имеется.

Также не имеется правовых оснований для прекращении ипотеки на объект недвижимости – квартиры №6, кадастровый №, общей площадью 47,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>

Правила прекращения залога установлены в ст. 352 ГК РФ, в которой установлено, что залог прекращается:

с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Данная статья не содержит такого основания для прекращения залога как признание договора незаключенным, недействительным.

В соответствии со ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 353 ГК РФ переход права собственности на заложенное имущество не влечет прекращения залога.

Поскольку обязательство, которое обеспечено залогом (кредитный договор №15571 от 11.01.2021) не прекращено, не исполнено и не расторгнуто, нет оснований для прекращения залога в силу положений статьи 352 ГК РФ, поскольку при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу залог сохраняется (статья 353 ГК РФ).

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения, оснований для возложения оплаты судебных расходов на ответчиков, в соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ, по требованиям ФИО2, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, утратившей права пользования жилым помещение по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для снятия ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ с регистрационного учёта по адресу: <адрес>

Заявленные требования ФИО2 к ООО «Измайлово-Агро», ФИО1 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении ипотеки на квартиру, признании договора купли-продажи недействительным, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий: М.А. Лазарева

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2023 года.