Решение по делу № 2-1897/2024 от 27.01.2025 - о взыскании уплаченной предоплаты за недвижимое имущество, судебных расходов.

Дело № 2-51/2025

(УИД 13RS0023-01-2024-002789-16)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 27 января 2025 г.

Октябрьский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Курышевой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Аникиной Т.Ю.,

с участием в деле: представителя истца Торчиковой Э.В., действующей на основании ордера от 16 сентября 2024 г.,

представителя ответчика ФИО1, действующей на основании доверенности от 23 января 2025 г.,

третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о взыскании уплаченной предоплаты за недвижимое имущество, судебных расходов,

установил:

ФИО3 обратился в Ленинский районный суд г.Саранска Республики Мордовия с названным иском к ФИО4, в обоснование требований указав, что что 15 мая 2024 г. на сайте агентства недвижимости «Этажи» истец нашел объявление о продаже однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 4 100 000 рублей, в этот же день ФИО3 с супругой ФИО2, риелтором агентства «Этажи» ФИО5 произвели осмотр квартиры с участием продавца ФИО4, при осмотре продавец перечислил, какая именно мебель и бытовая техника остается в квартире, оговоренные условия устроили истца. 24 мая 2024 г. риелтором был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), сторонами которого выступали истец (покупатель) и (ответчик) продавец, в этот же день супруга истца передала, по его просьбе, денежные средства в размере 100 000 рублей риелтору ФИО5 в качестве задатка (аванса) по указанному договору. В свою очередь ФИО5 в этот день перевела денежные средства ответчику, что подтверждается чеком «Сбербанк Онлайн» от 24 мая 2024 г. При этом риелтор направила истцу фото перечня вещей, которые должны остаться в квартире при покупке, данный перечень соответствовал устным договоренностям ФИО3 и продавца при осмотре квартиры. 10 июня 2024 г. подписан протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому стоимость объекта недвижимости составляет 4 080 000 рублей, также должен был быть подписан сам договор купли- продажи квартиры, однако, ответчик заявил в банке, что цена 4 080 000 рублей без мебели находящейся в квартире, цена квартиры с мебелью составляет 4 500 000 рублей, в связи с повышением цены и изменением со стороны ответчика изначально оговоренных условий договора, сделка не состоялась. Требования истца о возврате задатка в размере 100000 рублей отставлены ответчиком без удовлетворения. В этой связи с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 100000 рублей, которая фактически является авансом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 329, 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), просит взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность в размере 100000 рублей, уплаченную как предоплату за недвижимое имущество; судебные расходы за составление искового заявления в размере 5000 рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Определением судьи Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 29 августа 2024 г., к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5 (л.д.46, т.1).

Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 сентября 2024 г., отраженным в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5 (л.д.70-71, т.1).

Определением Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 сентября 2024 г. настоящее гражданское дело направлено для рассмотрения по подсудности в Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия (л.д.72-73, т.1).

Определением судьи Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 21 октября 2024 г. настоящее гражданское дело принято к производству (л.д.82-88, т.1).

Определениями Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 28 ноября 2024 г., отраженными в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2, к производству суд принято заявление ФИО3 о возмещении судебных расходов, в котором просит взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 29 000 рублей (л.д.186-188, 163-164, т.1).

В судебное заседание истец ФИО3 не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца адвокат Торчикова Э.В. просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что изначально объявление о продаже спорной квартиры было найдено в интернете, при осмотре квартиры ответчик ФИО4 пояснила, что в стоимость входит мебель, бытовая техника, предварительный договор был подписан сторонами электронно, супруга ФИО3 ФИО2 передала риелтору ФИО5 100 000 рублей в счет обеспечения исполнения обязательств, последняя онлайн перевела денежные средства ФИО4, 10 июня 2024 г. в банке сторонами подписан протокол согласования условий сделки, после этого ФИО4 увеличила стоимость квартиры, указав, что стоимость квартиры с мебелью составляет 4 500 000 рублей, в связи с чем сделка не состоялась по вине ответчика, после истечения срока заключения основного договора ФИО3 направил претензию ответчику.

В судебное заседание ответчики ФИО4, ФИО5 не явились по неизвестной суду причине, о дате и месте судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании ответчик ФИО5 пояснила, что работает риелтором в агентстве «Этажи», в данном случае она являлась риелтором покупателя ФИО3, в их базе была квартира, которую предложила посмотреть, при осмотре ФИО4 находилась дома, цена квартиры составляла 4 100 000 рублей, позже ее снизили до 4 080 000 рублей, по согласованию в квартире должны были остаться шкаф, 2 кондиционера, варочная панель, обговаривали, что цена квартиры с мебелью, после был подписан предварительный договор купли-продажи, в качестве задатка супруга покупателя ФИО2 передала ей 100 000 рублей, которые она перевела продавцу ФИО4 в Совкомбанк, 10 июня 2024 г. должна была состояться сделка, в Сбербанке через систему «Домклик», на сделке присутствовали она, ФИО3, ФИО2 и их сын, ФИО4, в момент подписания договора ФИО4 пояснила, что 4 080 000 рублей - это цена квартиры без мебели, созвонилась с сыном и ушла со сделки, были ли намерения у сторон заключить сделку после 10 июня 2024 г. ей неизвестно.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований, дополнительно пояснила, что между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи, между тем ФИО3 отказался от сделки, ФИО4 направляла ему приглашение на сделку 24 июня 2024 г., со стороны ФИО4 отказа в заключении договора не было. 100 000 рублей считают задатком, реальная возможность продажи квартиры имелась в момент заключения основного договора, договор был подписан сторонами, ФИО4 ушла со сделки из-за эмоционального состояния, однако приостановление движения денежных средств было не со стороны ФИО4, а со стороны директора агентства «Этажи» ФИО10, которая приостановила направление документов в Росреестр, возможно ФИО4 не понимала, что подписание основного договора означает заключение сделки, считает, что сделка не состоялась по вине покупателя, так как денежные средства по поручению покупателю переходят на номинальный счет продавца, а поручения от покупателя не было.

Третье лицо на стороне истца, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, ранее пояснила, что ею было найдено объявление о продаже спорной квартиры, которую в последующем они осмотрели, с продавцом ФИО4 оговорили условия, по которым вместе с квартирой оставалась мебель, которая входила в обозначенную стоимость 4 080 000 рублей. 24 мая 2024 г. по поручению супруга она приехала в агентство «Этажи», ФИО4 там не было, она отдала денежные средства в размере 100 000 рублей риелтору ФИО5, которая перевела их продавцу ФИО4. В день подписания договора купли-продажи квартиры ФИО4 отказалась его подписывать, с кем-то поговорила и ушла со сделки, пояснив, что если они хотят оставить квартиру с мебелью, нужно доплатить 400 000 рублей, таких денег у них не было.

Кроме того, участники процесса, помимо направления извещений о времени и месте рассмотрения дела, извещались также и путем размещения информации по делу на официальном сайте Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: http://oktyabrsky.mor.sudrf.ru в соответствии с требованиями части 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

По правилам части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 статьи 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункта 2 и 3 статьи 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

Согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, из пункта 4 статьи 380 ГК РФ следует, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Как установлено материалами дела, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являлась ФИО4 в период с 9 июня 2020 г. по 8 августа 2024 г. (л.д.98-99, т.1).

24 мая 2024 г. между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор – договор купли - продажи объекта недвижимости (далее - основной договор), в установленной действующим законодательством форме (пункт 1.1.), основные условия основного договора определяются сторонами в настоящем предварительном договоре (пункт 1.2), основной договор будет заключен сторонами в срок по 24 июня 2024 г. включительно (пункт 1.3).

Стоимость объекта недвижимости составляет 4 080 000 рублей, расчет между сторонами производится в следующем порядке: 100 000 рублей покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка, в день подписания сторонами настоящего договора в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора любым не противоречащим законом способом, на счет продавца: <..>, открытый на имя ФИО4 в филиале «Центральный №ПАО «Совкомбанк»; 2 180 000 покупатель передает продавцу за счет собственных средств, не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю; 1 800 000 рублей покупатель передает продавцу за счет кредитных средств, не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю (пункт 1.5).

Стороны определили, что цена за объект недвижимости, указанная в пункте 1.5 настоящего договора, фиксированная и пересмотру не подлежит (пункт 1.6).

В пунктах 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 предварительного договора сторона определили ответственность стороны за неисполнение договора, предусмотренную статьей 381 ГК РФ (л.д.168-172, т.1, л.д.2-6, т.2).

Из расписки ФИО5 следует, что ею получено 100 000 рублей от покупателя ФИО2, за приобретаемую квартиру по адресу: <адрес> (л.д.12, т.1).

Из чека по операции от 24 мая 2024 г. следует, что Жанной Александровной Щ. переведены Наталье Николаевне Г. денежные средства в размере 100 000 рублей (л.д.13, т.1).

Оценивая условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от 24 мая 2024 г., суд приходит к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение о задатке, указанное в пункте 1.5 договора, которое составлено в письменной форме, с целью обеспечения обязательства по заключению сторонами основного договора, при этом условия основного договора определяются сторонами в предварительном договоре (пункт 1.2 предварительного договора), кроме этого, предварительный договор содержит указания на последствия отказа от заключения договора купли-продажи, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.

Факт получения денежных средств в размере 100 000 рублей в качестве задатка ответчик ФИО4 не отрицала.

Допрошенная ранее в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснила, что она работает юристом в агентстве недвижимости «Этажи», как юрист она готовит документы по сделкам, в том числе соглашение о задатке, это не отдельный документ, это часть предварительного договора, в предварительном договоре указывается, что он заключается с условием обеспечения задатка, в нем также указывается срок, когда стороны должны выйти на сделку, сумма и другие существенные условия, договор подписывается по ссылке, которая действует не более 24 часов, соответственно если ссылка направлена сторонам в 8 часов утра, то стороны должны до 8 часов утра следующего дня его подписать.

В связи с изложенным, учитывая показания допрошенного свидетеля, которые последовательны и согласуются с иными материалами дела, исходя из буквального толкования достигнутого между сторонами соглашения, суд приходит к выводу, что указанная в предварительном договоре от 24 мая 2024 г. денежная сумма в размере 100 000 рублей являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО4 и покупателя ФИО3 заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок (Определение Первого кассационного суда от 11 декабря 2024 г. N 88-36933/2024).

При рассмотрении дела стороны ссылались на ответственность друг друга в неисполнении обязанности по заключению договор-купли продажи на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества.

Между тем, судом установлено, что 10 июня 2024 г. стороны, а именно, продавец ФИО4, с одной стороны, и покупатель ФИО3 с созаемщиком ФИО2, с другой стороны, вышли на заключение сделки в отделении ПАО Сбербанк, с использованием ресурсов общества с ограниченной ответственностью «Домклик» (далее – ООО «Домклик) с целью электронной регистрации договора купли-продажи.

10 июня 2024 г. между ФИО4 и ФИО3 подписан протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого цена объекта недвижимости, по которой указанный объект будет продан покупателю составляет: 4 080 000 рублей (пункт 2), в договоре купли –продажи будет указана цена 2 600 000 рублей (пункт 3), расчет будет произведен следующим образом и в порядке: 2 600 000 рублей покупатель передает продавцу по договору купли-продажи; 1 480 000 рублей покупатель передает продавцу по договору купли-продажи неотделимых улучшений (пункт 4), в случае, если сделка купли-продажи объекта недвижимости совершается с использованием кредитных средств банка (ипотечное кредитование/иное), полный расчет за объект недвижимости производится через 5 дней после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю (пункт 5) (л.д.10, 177, т.1).

10 июня 2024 г. между ФИО4 и ФИО3 подписан договор купли-продажи неотделимых улучшений, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, покупатель обязуется оплатить и принять в собственность в соответствии с условиями настоящего договора произведенные неотделимые улучшения (далее – улучшения) (пункт 1),произведенные улучшения являются неотделимой частью квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 36, 7 кв.м, расположенной на десятом этаже жилого дома и состоят из внутренней отделки. Стороны договорились не составлять перечень улучшений и считать продаваемые по настоящему договору улучшения в объеме, в котором они реально существуют на момент передачи продавцом покупателю объекта недвижимости по договору купли-продажи с использованием кредитных средств банка от 10 июня 2024 г. (пункт 2), цена неотделимых улучшений составляет 1 480 000 рублей, цена неотделимых улучшений является окончательной и пересмотру не подлежит (пункт 4) (л.д.178, т.1).

10 июня 2024 г. между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк, банк), с одной стороны, и ФИО7, ФИО8 (созаемщики) с другой стороны, заключен кредитный договор <..> на сумму 1 800 000 рублей, цель использования кредита – приобретение объекта недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, документ –основание приобретения объекта недвижимости : договор купли-продажи от 10 июня 224 г. (пункт 12), созаемщики обязались произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату объекта недвижимости на номинальный счет ООО «Домклик», открытый в ПАО Сбербанк, с последующим их перечислением ООО «Домклик» в пользу продавца, физического лица, осуществляющего продажу объекта недвижимости в соответствии с договором оказания услуг (л.д.120-122, т.1).

Из чека-ордера от 10 июня 2024 г. следует, что ФИО3 в ООО «Домклик перечислены денежные средства в размере 1 800 000 рублей (л.д.10, 11, т.2).

10 июня 2024 г. ПАО Сбербанк направило в Росреестр уведомление <..>, согласно которому представлены заявление о государственной регистрации перехода права, права собственности, договор купли-продажи от 10 июня 2024 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4, иные документы: кредитный договор, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <..>, расположенного по адресу: <адрес>, в форме электронных документов подписаны усиленной квалифицированной подписью в присутствии сотрудника ПАО Сбербанк и представлены сторонами указанного договора с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с использованием веб-сервисов ПАО Сбербанк с органом регистрации прав (л.д.129, т.1).

Из изложенных обстоятельств, судом установлено, что 10 июня 2024 г. сторонами совершены ряд действий, направленных на заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Однако, 13 июня 2024 г. ПАО Сбербанк в лице клиентского менеджера офиса Домклик ФИО9, дал согласие на прекращение регистрации права по адресу: <адрес>, приобретаемой ФИО3 за счет кредитных средств банка по кредитному договору <..> от 10 июня 2024 г. (л.д.128, т.1).

13 июня 2024 г. ПАО Сбербанк направило в Росреестр уведомление <..>, согласно которому заявление о государственной регистрации перехода права, права собственности, договор купли-продажи от 10 июня 2024 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4, иные документы: согласие кредитора на прекращение регистрации, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 13:23:0904217:929, расположенного по адресу: <адрес>, в форме электронных документов подписаны усиленной квалифицированной подписью в присутствии сотрудника ПАО Сбербанк и представлены сторонами указанного договора с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с использованием веб-сервисов ПАО Сбербанк с органом регистрации прав (л.д.130, т.1).

Таким образом, заключение договора купли-продажи от 10 июня 2024 г. между ФИО3 и ФИО4 было прекращено.

Допрошенная ранее в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10, суду пояснила, что она является директором агентства недвижимости «Этажи», как руководитель она может присутствовать на любой сделке, первоначально между сторонами был заключен договор о задатке, ориентировочно за 2-3 недели до основной сделки, сделку сопровождал их риелтор ФИО5, обе стороны сделки являлись их клиентами, к ней обратился Николай-сын ФИО4 с просьбой продать 2 квартиры, в связи с чем на их ресурсе было размещено объявление о продаже, в объявлении было указано, что продается однокомнатная квартира с мебелью, были фотографии квартиры. В июне она присутствовала при подписании договора купли-продажи, которое происходило в Сбербанке, были также ФИО4, Людмила, ее супруг и ФИО5, кредитный специалист пригласила их в кабинет, были подписаны договор купли-продажи, кредитный договор, после чего она сфотографировала договор купли-продажи и уехала, позже ей позвонила Жанна и сообщила, что возникли разногласия при подписании договора дарения вещей, который также готовил их юрист, как правило, договор дарения вещей согласовывается заранее, в данном случае он был подготовлен в связи с тем, что в квартире оставалась мебель, техника, кухонный гарнитур, и насколько она помнит, камнем преткновения была кровать. В тот же день ей позвонила кредитный специалист банка Анна и спросила, что делать, поскольку между сторонами пошла перепалка, на что ею было принято решение о приостановлении электронной регистрации с целью избежания дальнейших проблем с признанием договора купли-продажи недействительным. На следующий день она созвонилась с кредитным специалистом банка, и попросила не отсылать документы на регистрацию, подождать, ей известно, что стороны позже встречались, вели переговоры по имуществу, но не договорились.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 пояснил, что в интернете нашли объявление о продаже квартиры за 4 100 000 рублей, предполагалось, что квартира для него, в объявлении было указано, что остается мебель-двуспальная кровать, шкаф, софа, 2 кондиционера, кухонный гарнитур и плита, при осмотре продавец - женщина пояснила, что именно остается в квартире, после подписания всех документов, продавец сказала, что в квартире мебель и техника не остается, потребовала денег, однако при осмотре квартиры продавец сообщала, что 4 080 000 рублей - это стоимость квартиры с вещами и мебелью, при подписания договора продавец ушла, сделка не состоялась, поскольку за вещи нужно было доплатить 400 – 500 тысяч, у них таких денег не было, были ли попытки еще раз заключить сделку, ему неизвестно.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО12 пояснил, что ФИО4 - его мать, весной решили продать квартиру, выставили объявление на Авито, он связался с агентством, обсудили условия сделки, он оставил им ключи, в объявлении стоимость была 4 500 000 рублей, потом снижена до 4 100 000 рублей, при осмотре квартиры покупателями был риелтор и его мать, доверенности от матери у него не было, что остается в квартире, он не обговаривал и не согласовывал, видимо кто-то что-то не понял, сделка была назначена на 10 июня, но что-то пошло не так, сделка сорвалась, его мать ушла со сделки, чтобы уйти от негатива, основной договор она подписала. После срыва сделки он звонил ФИО2, вел с ней разговоры, также вел разговоры с агентством «Этажи», они готовы были оставить мебель, но договоренности не достигли, в адрес ФИО3 было направлено приглашение на сделку от матери.

Оценивая показания свидетелей, суд приходит к выводу, что они являются последовательными, логичными, согласуются с иными материалами дела, подтверждают факт заключения предварительного договора, так и факт заключения сделки 10 июня 2024 г. между сторонами, которая не была завершена по причине того, что ответчик ФИО4 ушла со сделки в связи с несогласием со стоимостью квартиры, в связи с чем суд принимает их во внимание при принятии решения.

Между тем, увеличение ФИО4 стоимости квартиры с учетом возникших разногласий по вопросу заключения договора дарения мебели и техники, противоречит условиям заключенного между сторонами предварительного договора от 24 мая 2024 г., согласно которому цена за объект недвижимости, указанная в пункте 1.5 настоящего договора, фиксированная и пересмотру не подлежит (пункт 1.6).

Довод стороны ответчика о том, что ФИО4 подписала договор купли - продажи, однако денежные средства ей не были перечислены банком в связи с отсутствием поручения покупателя, суд отклоняет.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В данном случае, факт заключения между сторонами договора купли-продажи подтверждается не только его подписанием, но и обязательной регистрацией перехода права регистрирующим органом.

Однако регистрация спорной сделки сначала была приостановлена риелтором ФИО10, затем прекращена сотрудником ПАО Сбербанк в лице клиентского менеджера офиса Домклик ФИО9, ввиду наличия противоречий сторон относительно заключаемого договора, а именно его цены, которую в ходе заключения сделки изменила ответчик ФИО4

Кроме этого, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 мая 2024 г. денежные средства должны были быть перечислены продавцу не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости (пункт 1.5).

24 июня 2024 г. ФИО4 направила в адрес ФИО3 письмо - приглашение на сделку (л.д.173, 174, т.1).

Вместе с тем, сторонами в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 24 мая 2024 г. определен срок заключения основного договора - по 24 июня 2024 г., в связи с чем направление в адрес покупателя ФИО3 в последний день срока приглашения на сделку, не свидетельствует о добросовестном поведении продавца, поскольку данные обстоятельства исключают его исполнение в установленный договором срок.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства того, что в срок до 24 июня 2024 г. продавцом были совершены иные действия, с очевидностью для другой стороны направленные на заключение договора купли-продажи и свидетельствующие о востребованности исполнения соглашения, в материалах дела отсутствуют.

При этом суд критически относится к переписке в мессенджере «WhatsApp» между ФИО12 и ФИО2, представленной стороной ответчика, поскольку надлежащим образом она не заверена, первоисточник не установлен, кроме этого, ФИО12 стороной сделки не является, доверенности на представление интересов ФИО4 не имеет.

Несмотря на то, что пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, суд, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, приходит к выводу о взыскании с ФИО4 как со стороны, ответственной за неисполнение договора, денежных средств в размере 100 000 рублей, соответствующих сумме задатка, в пределах заявленных истцом исковых требований.

При этом суд не находит оснований для возложения ответственности на риелтора ФИО5, поскольку полученные ею в качестве задатка денежные средства в размере 100 000 рублей были переданы продавцу ФИО4 в тот же день, стороной сделки она не являлась, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО5 о взыскании уплаченной предоплаты за недвижимое имущество.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 48 ГПК РФ, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумность размера судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя является оценочной категорией, законодательно не регламентирована и определяется судом в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств рассмотрения дела.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 11-13 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьями 98, 102, 103 ГПК РФ, статьей 111 КАС РФ, статьей 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (о компенсации морального вреда), требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2007 г. № 382-О-О указано, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

8 июля 2024 г. между адвокатом Чибиркиным Е.А. и ФИО3 заключен договор поручения №08-07/2024, согласно которому доверитель доверяет, а адвокат принимает в качестве правового представителя и поверенного в оказании следующего поручения: составление искового заявления о взыскании суммы задатка (аванса), представление интересов ФИО3 в Ленинском районном суде г.Саранска Республики Мордовия по данному иску (пункт 2), доверитель выплачивает адвокату вознаграждение по квитанции или перечисляет на расчетный счет коллегии адвокатов №1 Адвокатской палаты Республики Мордовия для оплаты расходов, необходимых при исполнении поручения денежные средства в сумме: за участие адвоката в суде первой инстанции – 5 000 рублей, за составление адвокатом искового заявления – 5 000 рублей (пункт 3) (л.д.26, т.1).

Интересы ФИО3 адвокат Чибиркин Е.А. представлял на основании ордера от 19 августа 2024 г. №2697 (л.д.40, т.1).

ФИО3 в коллегию адвокатов №1 Адвокатской палаты Республики Мордовия оплачено 5 000 рублей за составление искового заявления, что подтверждается квитанцией от 26 июля 2024 г. №674 (л.д.25, т.1).

Интересы ФИО3 в судебном заседании адвокат Торчикова Э.В. представляла на основании ордера от 16 сентября 2024 г. №2903 (л.д.66, т.1).

ФИО3 в коллегию адвокатов №1 Адвокатской палаты Республики Мордовия за представление интересов суде адвокатом Торчиковой Э.В. оплачено 8 000 рублей – 16 сентября 2024 г., 8 000 рублей – 29 октября 2024 г., 8 000 рублей – 15 ноября 2024 г., что подтверждается квитанциями №№873, 1055, 1126 соответственно (л.д.165-167, т.1).

Правоотношения, возникающие в связи с договорным юридическим представительством, по общему правилу являются возмездными. При этом, определение (выбор) таких условий юридического представительства как стоимость и объем оказываемых услуг является правом доверителя (статьи 1, 421, 432, 779, 781 ГК РФ).

Соответственно, при определении объема и стоимости юридических услуг в рамках гражданских правоотношений, доверитель и поверенный законодательным пределом не ограничены. Однако, ни материально-правовой статус юридического представителя (адвокат, консультант и т.п.), ни согласованный доверителем и поверенным размер вознаграждения, определяющего правового значения при разрешении вопроса о возмещении понесенных участником процесса судебных расходов, не имеют.

Учитывая соотношение размера расходов с характером и объемом выполненной представителями работы, а именно: составление искового заявления представителем Чибиркиным Е.А. (5 000 рублей), участие представителя Торчиковой Э.В. в судебном заседании в Ленинском районном суде г.Саранска 16 сентября 2024 г. (4 000 рублей), участие в Октябрьском районном суде г.Саранска: в собеседовании 7 ноября 2024 г. (4000 рублей), в судебных заседаниях 28 ноября 2024 г., 19 декабря 2024 г., 22 января 2025 г., 27 января 2025 г. (по 4 000 рублей за каждое), категорию сложности разрешенного спора, стоимость аналогичных услуг, применив принципы разумности и справедливости, суд считает расходы по оплате юридических услуг в размере 29 000 рублей разумными и справедливыми, соразмерными объему проделанной представителями работы, подлежащими возмещению ответчиком ФИО4

Оснований сомневаться в понесенных ФИО3 затратах на услуги представителя, у суда не имеется.

Исковое заявление ФИО3 оплачено государственной пошлиной в размере 3200 рублей, что подтверждается чеком по операции от 8 июля 2024 г. (л.д. 27, т.1).

Поскольку исковые требования истца удовлетворены, в соответствии с требованиями подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи иска) размер государственной пошлины, подлежащей возврату, составляет 3200 рублей.

Таким образом, размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика ФИО4, составляет 3200 рублей.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании уплаченной предоплаты за недвижимое имущество, судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (паспорт серии <..>) в пользу ФИО3 (паспорт серии <..>) денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 29 000 (двадцать девять тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 (три тысячи двести) рублей.

Исковые требования ФИО3 к ФИО5 (паспорт серии <..>) о взыскании уплаченной предоплаты за недвижимое имущество, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Н. Курышева

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2025 г.

Судья И.Н. Курышева