Мотивированное решение
изготовлено 21 октября 2025 года
№
50RS0№-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Подольский городской суд <адрес>
в составе
председательствующего судьи ФИО11
при помощнике ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, взыскании сумм и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании сумм, -
Установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, просит:
- расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении объектов недвижимости, состоящих из земельного участка, площадью 400 кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, г.о. <адрес> и находящегося на нем жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный, площадью 149,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>
- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 435 816,20 руб.;
- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам начиная с ДД.ММ.ГГГГ на дату вынесения судебного решения;
- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 штраф (неустойку) в связи с нарушением срока внесения арендных платежей по правилам статьи 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 138 767,25 руб. и далее на дату вынесения судебного решения;
- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 928 руб.
Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 прекратил исполнение обязательств по договору, систематически нарушает его условия.
ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просит взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2:
- платежи за 30 месяцев за период с апреля 2021 года по ноябрь 2023 года в размере 110 500 рублей ежемесячно по договору аренды с правом выкупа в общей сумме 3 315 000 рублей;
- уплаченные по п.п. 6.12, 3.9 договора в сумме 32 000 рублей за государственную регистрацию договора, которая не была произведена, а также п.п. 4.4, 4.6 договора за страхование и обслуживание скважины, которые также не производились в сумме 95 000 рублей (65 000 рублей - оплата ДД.ММ.ГГГГ, а также 30 000 рублей - оплата ДД.ММ.ГГГГ);
- сумму за оплату налога от ДД.ММ.ГГГГ в размере 34 169 рублей;
- расходы по оплате государственной пошлины в размере рублей 48 400 руб.
Свои требования истец по встречному исковому заявлению мотивирует тем, что ФИО1 не исполнил свои обязательства по договору аренды жилого дома и земельного участка.
Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску – ФИО1 в судебное заседание не явился, явилась представитель по доверенности ФИО4, которая поддержала первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному исковому заявлению – ФИО2 в судебное заседание явился, поддержал встречное исковое заявление, в удовлетворении первоначального иска просил отказать в полном объеме.
Третье лицо – <данные изъяты>», представитель в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела.
С учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотрение дела при данной явке.
Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, находит первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По смыслу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).
В судебном заседании установлено:
Между ФИО1 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа (Далее - Договор) (л.д.70-11).
Предметом Договора, согласно п. 1.1 явилось недвижимое имущество, состоящее из земельного участка площадью 400 кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> и находящегося на нем жилого дома, назначение: жилое, 2-этажный, площадью 149,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (л.д.12-18).
Вышеуказанное имущество передано Арендатору, в лице ФИО2, в соответствии условиями п. 2.1. Договора, согласно которого, объекты недвижимости переданы на срок 180 месяцев. Срок аренды, указанным пунктом Договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 3.4. Договора определены сроки и сумма оплаты по Договору, в соответствии с которым, Арендатор взял на себя обязательства ежемесячного внесения арендных платежей размере по 447,40 руб. в срок до 13 числа каждого месяца начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Цель Договора определена в п. 1.3. Договора и заключается в пользовании земельным участком и жилым домом с возможностью последующего выкупа.
Выкуп объектов недвижимости возможен при наличии соответствующего волеизъявления Арендатора и соблюдении определенных условий, предварительно согласованных закрепленных в Договоре.
Порядок выкупа предмета аренды определен п. 4.8 Договора, заключающийся уведомлении Арендодателя Арендатором о намерении выкупить предмет аренды (пп. 4.8.1. Договора), проведении сторонами сверки оплат (пп. 4.8.3. Договора), подготовки Арендодателем основного договора купли-продажи недвижимого имущества и проведении перерасчета при досрочной оплате (пп. 4.8.2. Договора), оплате Арендодателем денежной суммы за выкуп предмета аренды обусловленной п. 3.10. Договора (пп. 4.8.3. Договора).
В силу пп. 4.8.4. Договора, право собственности на предмет аренды переходит от Арендодателя к Арендатору после регистрации основного договора купли-продажи в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между представителем, действующим в интересах ФИО5 ФИО7, заключено дополнительное соглашение № к Договору аренды жилого дома земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в части перехода действующего Договора на 2 месяца аренды (декабрь 2023 и январь 2024 года), без права выкупа (л.д.19-21).
Как поясняет истец, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 прекратил исполнение обязательств по Договору, арендные платежи не поступают, задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 435 816,20 руб.
Согласно ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 6.2. Договора определено, что неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за недвижимое имущество, установленных пунктом 3.4 настоящего Договора на срок свыше 30 календарных дней, признается неисполнением договора и является основанием для его расторжения.
Право требовать расторжение Договора в случае нарушения Арендатором срок исполнения своих обязательств по оплате арендных платежей закреплено п. 6.3. Договора.
В связи с неисполнением обязательств по Договору, ДД.ММ.ГГГГ, по адресу электронной почты Арендатора, по которой осуществлялось взаимодействие Арендатором в рамках исполнения Договора, направлена претензия с требованием погашения образовавшейся задолженности или расторжения Договора, на которую получено сообщение без даты и подписи, согласно которого, ФИО2, в том числе, просит дать время на переезд до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-24).
ДД.ММ.ГГГГ истцом по адресу электронной почты и заказным письмом направлена претензия ФИО2, ответ на которую не получен.
В адрес ФИО2, с использованием сервиса обмена сообщениями <данные изъяты>, на контактные номера, по адресу электронный почты ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия с требованием освобождения дома и погашения задолженности, ответ на которую не получен. В ходе состоявшегося телефонного разговора представителя истца с ФИО2, урегулирование вопроса не представилось возможным. Арендатор сообщил о намерении разрешить спор только в судебном порядке (л.д.26-29).
ФИО1 в обосновании своих довыводов представлены следующие документы: заключение кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, а именно межевой план на образование земельных участков путем перераспределения исходных земельных участков с кадастровыми номерами № (л.д. 33-44), переписка в мессенджере <данные изъяты> (л.д.54-58).
Из встречного искового заявления (л.д.225-226) следует, что переписка, в которой отражено, что дом не подлежит выкупу через ипотеку, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита, так как нет подъезда к дому. Также о том, что ФИО2 не раз просил приехать собственника или его доверенное лицо, со всеми подтверждающими документами, для передачи ключей и расторжении договора, что не было сделано. Кадастровая карта, на которой обозначено, что подъезда к выкупаемому по договору дому нет и не установлен сервитут, что ФИО2 имеет право проходить через эту землю, так как она принадлежит рядом расположенным домам, а именно дому 5а и 5 <адрес> послужило основанием предложения о расторжении договора и передаче дома собственнику, так как при заключении, ФИО1 утверждал о том, что все в порядке с документами, возможен дальнейший выкуп дома через семейную ипотеку, так как представлялся застройщиком, но когда пришло время сделки, арендодатель сообщил о том, что этот дом не подходит под условия банков, так как не является первичным жильем, и он может предложить другие дома, но они уже не подходили ФИО6 по параметрам, на чем ФИО2 решил закончить сотрудничество и передать дом арендодателю. Выписка из ЕГРН о том, что не был исполнен п. 6.12 Договора аренды с правом выкупа, за что была внесена оплата в размере 32 тысяч рублей в соответствии с п. 3.9 Договора, а именно за государственную регистрацию договора аренды с правом выкупа. В выписке ЕГРН отражено, что был осуществлен не раз переход права собственности на дом третьим лицам, о котором не был уведомлен. Также в соответствии с пунктами 4.4 и 4.6 Договора арендодатель получал оплату за страхование и обслуживание скважины ежегодно, когда попросили документы о страховании дома, арендодателем просьба не была исполнена добровольно. Что касается скважины, всё обслуживание происходило за счет ФИО7 Считает, что ему с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предоставлены арендные каникулы, и оплата производилась только за аренду дома, то есть без оплаты права выкупа. Сумма за аренду дома составляла 40 000 рублей.
В обосновании своей позиции ФИО2 представлены следующие документы: дополнительное соглашение № к Договору аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ (Т1 л.д.178-180), чеки об оплате арендных платежей (Т1 л.д.181-209, 213-216,218, 221-222), скриншот переписок (Т1 л.д.210-212, 217, 219-220)
ФИО1 представлены возражения на встречное исковое заявление (л.д.236-238), в которых он пояснил следующее:
Согласно заключению кадастрового инженера, составленного на основании межевого плана и сведений ЕГРН (л.д.251-252), обеспечение доступа земельного участка с кадастровым номером № к землям общего пользования осуществляется через части смежных земельных участков № общей площадью 177 кв.м., расположенных между земельными участками с кадастровыми номерами № и земельными участками с кадастровыми номерами №. Каких-либо препятствий в доступе, проходу, проезду к земельному участку с кадастровым номером №, не имеется.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право требования одной из сторон расторжения договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.
Анализ внесенных ФИО2 арендных платежей по Договору от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует о систематической просрочке, что является нарушением п. 3.4. Договора. Однако судом установлено, и не отрицалось сторонами, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ не проживал в спорном жилом доме, в связи с чем период просрочки по уплате арендных платежей составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет 883579,20 руб. (110447,40 (сумма арендного платежа за месяц) х 8 (8 месяцев период просрочки) = 884579,20).
Разрешая правовой спор, и удовлетворяя требования ФИО1 в части, суд, руководствовался положениями статей 309, 310, 606, 614, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что оплата задолженности до настоящего времени ответчиком не произведена, ответчик (арендатор) не вносит арендную плату по Договору более восьми месяцев - с ДД.ММ.ГГГГ, что является существенным нарушением условий договора, пришел к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 883579,20 руб.
Согласно ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Ответчику неоднократно направлялись претензии с предложением погасить имеющуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды, однако претензии оставлены без ответа.
Суд приводит расчет процентов по ст. 395 ГК РФ.
Сумма задолженности 883 579,20 ?
Период начисления процентов: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (244 дн.)
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Порядок расчёта
сумма долга ? ставка Банка России (действующая в период просрочки) / количество дней в году ? количество дней просрочки
Сумма процентов: 98 642,20 руб.
При таких обстоятельствах, с учетом норм действующего законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, принимая во внимание, что ФИО2 нарушил условия Договора, суд удовлетворяет заявленные требования в части и взыскивает с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размере 883579,20 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ в размере 98642,20 руб.
При разрешении встречных исковых требований суд исходил из следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Разрешая встречные исковые требования, суд, руководствовался положениями статей 309, 310, 606, 614, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, уплаченные ФИО2 платежи по арендной плате предусмотрены Договором, п. 3.9 предусмотрено, что Арендодатель обязуется оплатить 32000 руб. за государственную регистрацию, п.п.4.4.и 4.6 предусмотрено страхование и обслуживание скважины, поскольку Договор ФИО2 не расторгал, оснований для удовлетворения требований ФИО2 не имеется. Кроме того, ФИО2 доказательств, в обосновании доводов о предоставлении ему арендных каникул, в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представил.
При разрешении заявленных требований о взыскании судебных расходов суд исходил из следующего.
В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ст.100 ГПК РФ, Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя.
Истцом заключен договор на юридических услуг ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50000 руб. (л.д.72-73)
Учитывая, что исковые требования удовлетворены частично, суд, с учетом принципов разумности и соразмерности взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 40000 руб.
Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 33928 руб. (л.д.77), которая, учитывая положения ст. 98 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения заявленных требований, подлежит взысканию с ФИО2 в размере 27644 руб.
На основании ст. 98 ГПК РФ, в удовлетворении требований ФИО8 о взыскании расходов по оплате государственной пошлины суд отказывает.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, взыскании сумм - удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2.
Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размере 883579,20 руб., проценты в размере 98642,20, судебные расходы на оплату услуг представителя 40 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 27644 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании сумм – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Подольский городской суд.
Председательствующий ФИО12