Дело № 2-2-2/2023

УИД 64RS0010-02-2022-000556-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2023 года г.Хвалынск

Вольский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Е.Г. Дурновой,

при секретаре О.Е. Смирновой,

с участием истца ФИО1,

представителя истца адвоката Юрасовой Н.О., предъявившей удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

третьего лица, заявляющего исковые требования, ФИО2,

представителя третьего лица, заявляющего исковые требования, адвоката Козурмановой Т.Ю., предъявившей удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

третьих лиц ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области, Администрации Сосново-Мазинского муниципального образования Хвалынского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на недвижимое имущество,

по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области, Администрации Сосново-Мазинского муниципального образования Хвалынского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском ( с учетом изменения и уточнения) к Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области, далее Администрация ХМР, Администрации Сосново-Мазинского муниципального образования Хвалынского муниципального района Саратовской области, далее Администрация Сосново-Мазинского МО, о признании права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 481,6 кв.м ( номер 1 на плане) и нежилое помещение площадью 32,4 кв.м ( номер 2 на плане), находящиеся в нежилом здании гаража общей площадью 1122,5 кв.м, 1970 года постройки, расположенного по адресу : <адрес> инвентарный №. В обоснование заявленных требование указывает, что ранее данное здание принадлежало СПК СА (колхоз) «Заря» и по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ было продано арбитражным управляющим ФИО5 – ФИО4, который затем по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал его главе КФХ ФИО8. По договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО8, он, в числе прочего, приобрел указанные помещения в виде ? доли нежилого здания гаража ( ремонтный отдел), однако зарегистрировать свое право он не может, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о правах на указанный объект недвижимости. СПК СА (колхоз) «Заря» ликвидирован и он лишен возможности без судебного решения зарегистрировать право собственности. Общая площадь здания гаража составляет 1122,5 кв.м, площадь ремонтного отдела – 1027,1 кв.м, поскольку он приобрел ? долю ремонтного отдела, то есть 514 кв.м., то фактически данную площадь составляют два, заявленных им в иске, помещения.

Привлеченное по делу третье лицо, ФИО2, с учетом уточнения заявил самостоятельные исковые требования к Администрации ХМР, Администрации Сосново-Мазинского МО, ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 481,6 кв.м ( № на плане) и нежилое помещение площадью 32,4 кв.м ( № на плане), находящиеся в нежилом здании гаража общей площадью 1122,5 кв.м, 1970 года постройки, расположенного по адресу : <адрес> инвентарный №. В обоснование заявленных требование указывает, что в 2010 году он у ФИО8 приобрел в собственность часть нежилого помещения гаража ( ремонтный отдел 4 бокса). До 2010 года данная часть гаража никем не использовалась, находилась в заброшенном состоянии, он покрыл крышу шифером, в 2013 году заложил оконные проемы кирпичом, засыпал смотровые ямы, залил бетоном полы, уложи асфальт. Полагает, что, поскольку он более 15 лет ( с учетом права владения данным имуществом ФИО4, ФИО8) открыто, добросовестно и непрерывно пользуется указанными помещениями, то он приобрел на них право собственности в силу приобретательной давности.

Истец ФИО1 заявленные им исковые требования поддержал в полном объеме, против исковых требований ФИО2 возражает, дополнительно пояснил, что, приобретенное в 2014 году у ФИО8 спорное помещение гаража он не осматривал и до недавнего времени не знал, что им пользуется ФИО2, он видел, что на дверях висит замок, во внутрь он не заходил, но именно спорные помещения гаража ( на плане под № и №), обозначенные в договоре как ? часть гаража ( ремонтный отдел) он купил у ФИО8, последний говорил ему, что там примерно 400-500 кв.м. Полагает, что с момента заключения договора купли – продажи, то есть с 2014 года у него возникло право собственности на спорные помещения.

Представитель истца Юрасова Н.О. полагает, что удовлетворению подлежат исковые требования ФИО1, поскольку он приобрел у ФИО8 ? долю нежилого здания гаража – ремонтный отдел. Договор был заключен в письменной форме, подписан сторонами, продавец получил денежные средства, ФИО1 были переданы оригиналы правоустанавливающих и технических документов. В договоре указанны все существенные условия договора, данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передачи и определяющие положение подлежащего передачи недвижимого имущества. Часть объектов ФИО1 оформил в Росреестре. С момента покупки ФИО1, видя, что гаражи закрыты, полагал, что они в сохранности, ими никто не пользуется, не использует. В момент оформления прав на гараж оказалось, что ФИО2 самовольно, неправомерно завладел его имуществом. ФИО2 ссылается на договор купли-продажи 2010 года, заключенный с КФХ ФИО8, однако в данном договоре указанно нежилое помещение общей площадью 98.кв.м, что не соответствует данным технического паспорта. ФИО2 основывает свои требования на ст. 234 ГК РФ, однако фактически он владеет спорным помещением менее 15 лет и неправомерно просит к этому сроку присоединить периоды пользования ФИО4 и ФИО8, поскольку он не имеет отношения к КФХ ФИО8. Кроме того, из иска следует, что до 2010 года данная часть помещения никем не использовалась, а само помещение находилось в заброшенном состоянии. Полагает, что в удовлетворении исковых требований ФИО2 следует отказать.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования, ФИО2 поддержал заявленные им исковые требования, полагает, что исковые требования ФИО1 являются необоснованными, пояснил, что в 2010 году он купил у ФИО8 4 бокса гаража - ремонтный отсек. В нем были смотровые ямы, станки, компрессор. По площади в договоре опечатка. Остальные помещения были гаражом, а бокс № вообще никогда никому не продавался. С 2010 года он начал пользоваться спорными помещениями. Кроме того, он пользуется помещением № с 2003 года, которое купил у ФИО9 и помещением № с 2016-2017 года, последнее никогда никому не продавалось. До него помещениями № и № пользовались ФИО4, а затем ФИО8

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования, Козурманова Т.Ю. дополнила, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, поскольку ни один из продавцов спорного имущества ( ФИО4, ФИО8) не обладали правом собственности на это имущество, ввиду того, что они своего права собственности не зарегистрировали, а следовательно, не имели права им распоряжаться. При таких обстоятельствах признать право собственности именно в соответствии с заключенным договором купли-продажи нельзя. Поскольку у спорного объекта нет собственника, у ФИО2 есть право на данное имущество. С прекращением прав ФИО4 на пользование этим имуществом, ФИО8 на пользование этим имуществом, ФИО2 получает его и владеет больше 15 лет. ФИО4 купил 1 отсек и ему по данному договору был передан ремонтный отдел, затем он в марте 2005 года продал ФИО8 по договору гараж ( ремонтный отдел количество 0,5 единиц). Помещения гаража №1 и №2 на схеме – это ремонтный отдел. ФИО2 по договору приобрел ремонтный отдел 4 бокса, в связи с чем полагает, что площадь не имеет значения. Исковые требования ФИО2 просит удовлетворить.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, суду представлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие и об отсутствии возражений относительно заявленных исковых требований.

Третье лицо ФИО4 суду пояснил, что в 2003 году купил у внешнего управляющего ФИО5 имущество колхоза, туда входило 0,5 гаража и затем примерно через 3 - 4 года он все имущество списком продал ФИО8, в том числе ? долю гаража, то есть те помещения, которые он купил и использовал. Купленный им 1 отсек составлял половину гаража, это было самое большое помещение, остальную часть купили ФИО2, ФИО3. Право собственности на недвижимое имущество он за собой не регистрировал.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие суду, суду представил письменные пояснения из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ он купил у ФИО4 ? доли нежилого здания гаража ( ремонтный отдел), фактически данная ? гаража являлись нежилыми помещениями № площадью 481,6 кв.м, № площадью 32,4 кв.м и № площадью 95,4 кв.м, указанными в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ инвентарный №. Право собственности на данные помещения он не регистрировал, поскольку предыдущая сделка не была зарегистрирована, как и не было зарегистрировано право собственности на гараж за СПК СА (колхоз) «Заря». ДД.ММ.ГГГГ году он продал ФИО2 один бокс площадью 98 кв.м ( 4 ый отсек), который в настоящее время по в техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ указан под номером 6, а ДД.ММ.ГГГГ он продал ФИО1 ? долю гаража ( ремонтного отдела), то есть помещения № площадью 481,6 кв.м и № площадью 32,4 кв.м, указанные в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ. Общая площадь проданных помещений составила 612 кв.м, что несколько превышает ? долю всей площади гаража ввиду отсутствия на момент оформления договоров технической документации с обозначением площади каждого помещения гаража. Договор на 1500000 рублей, заключенный с ФИО1 был предварительным, действительным является договор на сумму 300000 рублей. Полагает, что собственником помещений № площадью 481,6 кв.м и № площадью 32,4 кв.м является ФИО1, который полностью с ним по договору купли – продажи от 2014 года рассчитался.

Третье лицо ФИО3 пояснил, что он, ФИО10 и ФИО2 купили помещения гаража, по договору он купил отсек №, по факту пользуется отсеком №, к ремонтному отсек они отношения не имели. Здание разделялось на два разных помещения, в одном ставились автомобили в зимний период и ремонтный отсек, между ними пожарка. Ремонтный отдел купил ФИО4, пожарку – ФИО2, а дальше он и ФИО11. Последняя – диспетчерская, которую никто не покупал, позже ею стал пользоваться ФИО2 После Хохлова ремонтным отделом пользовался ФИО8, а затем ФИО2, но на каком основании он не знает.

Иные, участвующие по делу лица в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, свою позицию по делу не выразили.

Суд рассмотрел дело в отсутствии указанных лиц в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее ГПК РФ.

Заслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Относительно исковых требований ФИО1.

На основании ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), введенной 01.03.2013 года, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (принцип внесения).

Действовавшая до 01.03.2013 года ч.2 ст. 8 ГК РФ так же предусматривала, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу абзаца второго статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие оснований приобретения права, то есть наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании п.5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ранее действовавшая ч.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" так же устанавливала, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). (ч.1 ст. 549 ГК РФ)

Согласно ч.1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

На основании ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

Поскольку рассматриваемые правоотношения возникли из договоров купли – продажи 2003, 2005, 2014 годов, то к ним применимы нормы Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утратившего силу с 01.01.2017 года, далее Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Вместе с тем, абзацем первым пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно сведений ЕГРЮЛ Сельскохозяйственная артель ( колхоз) «Заря» был создан ( зарегистрирован) ДД.ММ.ГГГГ и ликвидирован по решению суда ДД.ММ.ГГГГ, при этом с ДД.ММ.ГГГГ правом действовать от имени данного юридического лица обладала конкурсный управляющий ФИО5 ( Т.1 л.д.23-24)

Как следует из решения Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ Сельскохозяйственная артель ( колхоз) «Заря» признана несостоятельным ( банкротом), открыто конкурсное производство, ФИО5 назначена конкурсным управляющим должника( Т.1 л.д. 184-187)

Согласно справки о балансовой принадлежности имущества СХПК «Заря» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что данному предприятию принадлежало имущество на общую сумму 6748000 рублей, среди прочего - автогараж, 1972 года ввода ( Т.1 л.д. 190)

Как следует из отчета конкурсного управляющего ФИО5 в результате инвентаризации выявлено имущество на сумму 6838 тысяч рублей по балансовой стоимости, сформирована конкурсная масса в сумме 450000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ собрание кредиторов приняло решение продать имущество должника, на торгах было принято 6 заявок на разное имущество, имущество реализовано за 450000 рублей (Т.1 л.д. 192-195)

ФИО4 подал арбитражному управляющему ФИО5 оферту, предложив продать ему все имущество СПК СХА ( колхоз) «Заря» за 450000 рублей, а затем написал отношение, что не возражает исключить из его заявки часть имущества, в том числе отсеки №, № и № автогаража ( Т.1 л.д. 210,211)

По договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема – передачи ( приложение №), накладной № от ДД.ММ.ГГГГ и приходных кассовых ордеров от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 45000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 330000 рублей установлено, что СПК СХА ( колхоз) «Заря» в лице арбитражного управляющего ФИО5 продало, а ФИО4 приобрел в собственность поименованное в приложении имущество, в том числе гараж автомобильный (1 отсек стоимостью 10000 рублей) за 375000 рублей, оплата по договору произведена в полном размере, имущество передано покупателю. ( Т.1 л.д. 204-205, 206-209, 212, 214 ; Т.2 л.д. 28-30)

Определением Арбитражного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ завершено конкурсное производство СПК СХА ( колхоз) «Заря» ( Т.1 л.д. 188-189)

По договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продал главе КФХ ФИО8 принадлежащее ему на праве собственности движимое и недвижимое имущество, среди которого указан гараж ( ремонтный отдел) 0,5. При этом в качестве основания принадлежности продавцу поименованного в договоре имущества указано : договор купли – продажи и акт приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а так же решение Хвалынского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ( Т.1 л.д. 44-47)

Решением Хвалынского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 признавалось право собственности только на транспортные средства, приобретенные им по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с СХПК «Заря» ( Т.2 л.д. 68-69)

Согласно договора купли – продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ ИП глава КФХ ФИО8 продал, а ФИО1 купил принадлежащее на праве собственности продавцу имущество, в том числе ? долю нежилого здания гаража ( ремонтный отдел). Между сторонами был составлен акт приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ и акт о взаиморасчетах от ДД.ММ.ГГГГ о полной оплате покупателем стоимости приобретенного имущества. ( Т.1 л.д. 8-10, 11-12, 13-15,16)

Решением Вольского районного суда Саратовской области от 07.03.2017 года было постановлено зарегистрировать названный договор и переход права собственности на ряд объектов недвижимого имущества, поименованного в данном договоре, при этом решение относительно ? доли нежилого здания гаража ( ремонтный отдел), судом не принималось. ( Т.1 л.д. 22)

Согласно выписки ЕГРН сведения об объекте – здание площадью 629,8 кв.м в <адрес> в ЕГРН отсутствуют. ( Т.1 л.д. 25)

По сообщению АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» нежилое здание гаража ( ремонтный отдел) ? доля площадью 629,8 кв.м, расположенное в <адрес> в реестре не значится ( Т.1 л.д. 26)

В реестре муниципальной собственности указанный объект так же не значится, что подтверждается справкой Администрации ХМР ( Т.1 л.д. 27)

Согласно технического паспорта нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ ( инвентарный №) установлено, что по адресу <адрес> находится автогараж, состоящий из 6 служебных помещений общей площадью 1122,5 кв.м, помещение № составляет площадь 481,6 кв.м, помещение № – 32,4 кв.м, помещение № – 99 кв.м, помещение № – 107,6 кв.м, помещение № – 306,5 кв.м, помещение № – 95,4 кв.м, при этом помещение № не имеет выхода на улицу и фактически находится внутри помещения №. ( Т.1 л.д. 166-169)

Земельный участок под находящимся на нем зданием гаража ( ремонтный отдел) ? доля, расположенный по адресу : <адрес> находится в распоряжении Хвалынского муниципального района и относится к объектам государственной не разграниченной собственности, что подтверждается справкой Администрации ХМР. ( Т.2 л.д. 71)

Таким образом, суд с бесспорностью установил, что ни один из договоров купли – продажи, в том числе первоначальный, заключенный между СПК СХА ( колхоз) «Заря» в лице арбитражного управляющего ФИО5 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию, право собственности на спорные помещения ни за кем не зарегистрировано.

Поскольку до продажи спорного имущества СПК СХА ( колхоз) «Заря» в установленном законом порядке не зарегистрировало свое право собственности на недвижимое имущество, то в силу положений ст. ст. 8, 131 ГК РФ, статьи 4 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ вещное право на упомянутое имущество у него не возникло. Спорный объект реализован после введения в действие Закона о регистрации, на момент совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ СПК СХА ( колхоз) «Заря» не обладал в полном объеме правомочиями собственника в отношении спорного объекта недвижимого имущества, в частности, правом на распоряжение им в виде отчуждения в пользу другого лица.

Следовательно, не обладая таким правом на объекты недвижимого имущества, продавец в лице конкурсного управляющего не могло включать данное имущество в конкурсную массу и осуществлять его продажу на торгах.

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество к ФИО4 не перешло (п.2 ст. 8 ГК РФ, действовавшей до 01.01.2013 года и ст. 8.1 ГК РФ). Соответственно ФИО4, а впоследствии ИП глава КФХ ФИО8, не приобретшие так же права собственности на спорный объект недвижимости, не имели права распоряжения указанным объектом и, как следствие, данное право собственности на объект не возникло в силу договора у ФИО1

При этом не имеет правового значения отсутствие на протяжении длительного времени оспаривания прав указанных лиц на спорный объект недвижимости, поскольку указанные договора не зарегистрированы и переход права собственности на объект недвижимости в установленном порядке произведен не был.

Кроме того, необходимо отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) - в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.( ч.3 ст. 455 ГК РФ)

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из справки балансовой принадлежности имущества СХПК «Заря» на ДД.ММ.ГГГГ на балансе значатся: автогараж 1972 года ввода и гараж для легк. автом., 1990 года ввода ( Т.1 л.д. 190) Технические паспорта на указанные здания отсутствуют.

Из представленных суду договоров купли – продажи, указанных выше, в том числе из первоначального договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между арбитражным управляющим ФИО5 и ФИО4, продаваемый объект недвижимости указан как автомобильный гараж (1 отсек), в последующих договорах объект продажи указан как гараж ( ремонтный отдел) 0,5 ( договор от ДД.ММ.ГГГГ) и как нежилое здание гаража ( ремонтный отдел) ? доля ( договор от ДД.ММ.ГГГГ).

Названные документы, в том числе договора купли – продажи, имеют разное наименование объекта сделки, не содержат характеристик продаваемого объекта, в том числе его местонахождения, площади, позволяющих определенно установить его данные.

При этом, как указано выше на балансе СПК значилось два гаража. Исходя из заявленного спора следует, что объектом сделки являлся автогараж, состоящий из 6 служебных помещений общей площадью 1122,5 кв.м. Однако, что было предметом сделок, а именно какой конкретно отсек был продан ФИО4, из представленных документов, исходя из буквального толкования договора, установить не возможно. Исходя из требований ст. 554 ГК РФ, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Свидетель ФИО12 суду пояснил, что в 2003 году он купил два отсека гаража, по отсеку купили ФИО3 и ФИО13, ФИО2 купил пожарку, а ФИО4 купил большое помещение- ремонтный отдел, который затем использовал. В ремонтный отдел было 4 ворот, внутри была каптерка, вход в нее из гаража. После Хохлова ремонтным отделом пользовался ФИО8. Затем ФИО8 ушел, состояние ремонтного отдела стало ухудшаться. Через какое-то время помещением ремонтного отдела стал пользоваться ФИО2, пояснив, что за пользование ФИО8 его землей. В ремонтном отделе ФИО2 заливал ямы смотровые, окна заделывал кирпичом, крышу перекрывал, укладывал асфальт. Кроме ремонтного отдела ФИО2 пользуется еще отсеком № и отсеком №.

Таким образом, со слов участников процесса и свидетеля следует, что предметом сделок являлись фактически помещения № и № гаража, указанные в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ. Однако данные обстоятельства не могут быть приняты судом в качестве доказательств условий сделок, поскольку они свидетельствуют только о фактически сложившимся порядке пользования гаражом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1.

Исковые требования ФИО2 основаны на возникновении у него права собственности на спорный объект исходя из приобретательной давности.

Как указано выше право собственности на спорный объект ни за кем не зарегистрировано.

В силу пункта 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).( ч.1)

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.(ч.3)

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.(ч.4)

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственником имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Из указанных выше положений закона и разъяснений названного Пленума следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического беститульного владения чужим имуществом, наличие у владельца какого-либо юридического титула владения, в частности договора купли-продажи (в том числе ничтожного), исключает действие приобретательной давности.

Обосновывая правомерность владения спорными помещениями, ФИО2 ссылается на договор, заключенный им с ИП главой КФХ ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из указанного договора и актов приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ ИП глава КФХ ФИО8 ( продавец) продал и передал покупателю ФИО2 одноэтажный кирпичный гараж ( ремонтный отдел 4 бокса) общей площадью 98 кв.м, а последний его купил. При этом продавцу указанный гараж принадлежит на праве собственности на основании договора купли – продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ и решения Хвалынского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ( Т.1 л.д. 100-101,102,103).

Исходя из анализа вышеназванных исследованных в судебном заседании доказательств, суд установил, что изначально гараж, в котором находятся спорные помещения вошел в конкурсную массу СПК СХА ( колхоз) «Заря». Отсек № гаража был продан конкурсным управляющим ФИО5 ФИО4 по вышеназванному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Отсек № в здании гаража был продан конкурсным управляющим ФИО5 ФИО2, что подтверждается договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ ( Т.1 л.д. 95,96, 214). Отсек № автогаража был продан конкурсным управляющим ФИО5 ФИО3, что подтверждается приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ (Т.1 л.д. 215). Отсек № автогаража был продан конкурсным управляющим ФИО5 ФИО14 по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается данным договором, актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному ордеру и приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ (Т.1 л.д. 130, 131,132, 215).

Названные договора купли – продажи не содержат характеристик продаваемых объектов, в том числе площади, позволяющих определенно установить его данные.

Свидетель ФИО6 суду пояснил, что с 2010 году работает у ФИО2, последний пользовался в гараже ремонтным отделом, пожаркой и диспетчерской, хранит там зерно, с его слов он знает, что по ремонтному отделу он договорился с ФИО8. С 2010 года они постепенно делали ремонт : залили смотровые ямы, потом окна заложили кирпичом, перегородки ломали, асфальт там положили.

Свидетель ФИО7 так же подтвердил, что с 2010 года ФИО2 вел ремонтные работы в ремонтном отделе гаража, в том числе заделывались окна, заливался пол, делали демонтаж стен, делали крышу, асфальтировали полы. До него данными помещениями пользовался ФИО8, но когда гаражом начал пользоваться ФИО2, помещения находились в аварийной состоянии. Вторым отсеком и крайним отсеком где раньше была котельная пользуется ФИО2, остальными помещениями - ФИО11, ФИО3.

Исходя из показаний свидетелей и участников процесса, суд с бесспорностью установил фактический сложившийся порядок пользования гаражом, при котором ФИО4, купив в 2003 году 1 отсек, начал пользоваться помещениями № и № ( ремонтный отдел), которые затем по договору купли – продажи 2005 года перешли в пользование главы КФХ ФИО8, а с 2010 года ими пользуется ФИО2. Между тем, продажа ФИО8 в 2014 году спорных помещений ФИО1 свидетельствует о том, что он не признавал ни права пользования, ни права собственности на спорные помещения за ФИО2, что исключает добросовестность лица, претендующего на возникновение права собственности в силу приобретательной давности.

То обстоятельство, что ФИО2 производил ремонт спорных помещений, открыто и непрерывно пользовался ими не порождает правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку возникновение права собственности в силу приобретательной давности закон связывает с совокупностью фактов, в том числе и с добросовестностью давностного владения, которое в рассматриваемом деле судом не установлено. При этом доводы ФИО2 о необходимости включения в давностное пользование спорным имуществом периодов пользования им ФИО4 и ФИО8 судом откланяются, поскольку ФИО2 не является правопреемником указанных пользователей, спорное имущество ему ФИО8 не передавалось.

Кроме того, нормы ст. 234 ГК РФ не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств, то есть в отношении прав ФИО2 на спорные объекты, поскольку он основывает правомерность своего пользования ими именно на основании договора купли – продажи 2010 года, заключенного с ИП главой КФХ ФИО8

Так же необходимо отметить следующее.

Как указано выше, суд установил отсутствие титульного собственника у спорного недвижимого имущества. При этом, бесхозяйным имуществом спорные помещения, как и в целом объект – нежилое здание, не признавался. Тогда как, согласно п. 2 ст. 225 ГК РФ, приобретение вещи в силу приобретательной давности без признания ее бесхозяйной возможно лишь в отношении бесхозяйных движимых вещей, а недвижимая бесхозяйная вещь является таковой только после принятия ее на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество.

В силу изложенного выше, состав приобретательной давности в спорных правоотношениях отсутствует, доказательств обратному, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Оснований для признания за ФИО2 права собственности на спорное недвижимое имущество в силу приобретательной давности в данном случае не имеется, поскольку он владел данным имуществом, имея договор об их купле-продаже. Если учесть, что этот договор не создает возникновение законного права собственности у истца на спорное имущество, то и в этом случае также не имеется оснований для признания за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку не подтверждено владение бесхозяйным имуществом, а так же давностность указанного владения.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ФИО2 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ суд,

решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области, Администрации Сосново-Мазинского муниципального образования Хвалынского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на недвижимое имущество, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации Хвалынского муниципального района Саратовской области, Администрации Сосново-Мазинского муниципального образования Хвалынского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущество, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца путем принесения апелляционной жалобы через Вольский районный суд Саратовской области по адресу: город Хвалынск Саратовской области, улица Революционная, 110.

Судья Е.Г. Дурнова