Решение по делу № 3А-219/2022 от 10.04.2023 - о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 22 августа 2022 года № 23/18-р.

Дело № 3а-22/2023 (№3а-219/2022)

УИД 33OS0000-01-2022-000338-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 10 апреля 2023 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мусатовой А.В.,

с участием представителей административного истца администрации МО город Собинка Собинского района Владимирской области по доверенности ФИО1,

административных ответчиков Министерства (до переименования – Департамента) имущественных и земельных отношений Владимирской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области по доверенностям ФИО2,

заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации МО город Собинка Собинского района Владимирской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 22 августа 2022 года № 23/18-р,

УСТАНОВИЛ:

администрация МО город Собинка Собинского района Владимирской области (далее по тексту – администрация), обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области (далее по тексту – Комиссия) от 22 августа 2022 года №23/18-р о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

В обоснование требований указала, что 26 октября 2021 года Комитетом по управлению имуществом города Собинки Владимирской области был заключен договор аренды земельного участка № 82-ЮЛГ, согласно которому земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, площадью **** кв.м., передан в аренду ФИО4 сроком на 49 лет.

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 287 155,60 рублей.

4 августа 2022 года ФИО4 обратился в Комиссию с заявлением №13829 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости 1 457 000, 00 рублей на основании отчета об оценке от 21 июня 2022 года № 18/06/2022-ЗУ, составленного оценщиком Щ.

Администрацией города Собинка Владимирской области были направлены в Комиссию возражения, относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Однако Комиссия, рассмотрев заявление ФИО4, приняла решение № 23/18-р об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 457 000,00 рублей, определенной на основании отчета об оценке от 21 июня 2022 года № 18/06/2022-ЗУ, составленного оценщиком Щ..

Администрация полагает данное решение Комиссии незаконным, поскольку оценщик необоснованно относит город Собинка, в котором расположен объект оценки, к группе «Райцентры сельскохозяйственных районов», в то время как город Собинка является районным центром с развитой промышленностью, занимая 4 место в области по объему производства, по объему отгруженных товаров город опережает все муниципальные образования области, уступая только Петушинскому и Собинскому районам. Снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению арендной платы, и как следствие к снижению доходной части бюджета.

В ходе рассмотрения заявленные требования были дополнены требованием об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной оспариваемым решением в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца администрации МО город Собинка Владимирской области по доверенности ФИО1 заявленные требования (с учетом их уточнений) поддержала по изложенным выше основаниям, дополнительно пояснив, что значительное уменьшение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** влияет на доходность бюджета, примененная оценщиком понижающая корректировка на местоположение является некорректной.

Представители административных ответчиков Министерства (до переименования - Департамента) имущественных и земельных отношений Владимирской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области по доверенностям ФИО2, заинтересованного лица ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3, возражали против удовлетворения заявленных требований, указав, что Комиссией не допущено процедурных нарушений, влекущих незаконность принятого решения, представленный в Комиссию отчет об оценке от 21 июня 2022 года № 18/06/2022-ЗУ, составленный оценщиком Щ. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованное лицо Филиал публично–правовой компании «РОСКАДАСТР» по Владимирской области (до переименования - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо ФИО4, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, возражений не представило.

В соответствии с положениями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения участвующих в деле лиц, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, заинтересованного лица, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 названной статьи административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учётом особенностей, установленных настоящей главой.

В соответствии с частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и абзаца пятого пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости" (далее - Постановление № 28) решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть оспорено в трехмесячный срок со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Административное исковое заявление о признании незаконным решения Комиссии от 22 августа 2022 года № 23/18-р подано во Владимирский областной суд 11 ноября 2022 года, в связи с чем суд приходит к выводу о соблюдении административным истцом установленного законом трехмесячного срока обращения в суд.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 названного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статьи 3 того же закона).

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1); итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (часть 2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка № 82-ЮЛГ от 26 октября 2021 года, заключенного Комитетом по управлению имуществом города Собинки Владимирской области с ФИО4, последний является долгосрочным арендатором земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****.

Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет 18 октября 2021 года.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка установлена Актом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» № АОКС-33-2021-000222 от 18 марта 2022 года в размере 3 287 155,60 рублей по состоянию на 01 января 2021 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 марта 2022 года.

В соответствии с пунктом 3 вышеуказанного договора аренды и приложения № 3 к нему размер арендной платы, уплачиваемой административным истцом за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

4 августа 2022 года ФИО4 обратился в Комиссию с заявлением №13829, в котором просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на 1 января 2021 года и установить ее равной рыночной стоимости 1 457 000, 00 рублей на основании отчета об оценке от 21 июня 2022 года № ****, составленного оценщиком Щ..

Решением Комиссии от 22 августа 2022 года № 23/18-р вышеуказанное заявление ФИО4 удовлетворено, определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере 1 457 000, 00 рублей по состоянию на дату кадастровой оценки 1 января 2021 года. В соответствии с решением Комиссии замечаний к расчетам и оформлению отчета нет, нарушений ФСО не установлено.

Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 августа 2022 года.

Анализируя вышеуказанный договор аренды, суд приходит к выводу о том, что ФИО4, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссию, а административный истец, как получатель арендной платы и орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен спорный объект недвижимости, в праве обратиться с данным административным иском в суд.

В настоящее время постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» по состоянию на 1 января 2022 года установлена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере 3 448 841, 23 рублей, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2022 года. Дата начала применения данной кадастровой стоимости для целей, установленных законом – 1 января 2023 года.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 2 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В состав комиссии входят один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов (часть 8).

Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных в части 9 настоящей статьи документов. К заявлению об оспаривании могут прилагаться иные документы, помимо указанных в части 9 настоящей статьи.

Комиссия в течение трех рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение (часть 11).

Лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии, а также приглашаются для участия в заседании комиссии (часть 12).

Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются (часть 13).

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления (часть 14).

Комиссия вправе принять:

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) решение об отклонении заявления об оспаривании (часть 15).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов (часть 17).

Решения комиссии принимаются простым большинством голосов (часть 18).

Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен на электронном носителе в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость (часть 19).

Решение комиссии может быть оспорено в суде (часть 22).

Согласно части 20 Закона № 237-ФЗ Порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Порядок работы Комиссии утвержден приказом Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0311 от 24 августа 2020 года (далее по тексту Порядок работы комиссии).

Судом установлено, что во исполнение вышеуказанных требований Закона № 237-ФЗ Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области было принято постановление № 4 от 20 мая 2020 года «О создании на территории Владимирской области комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», которым была создана комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия), утверждены Порядок ее создания (приложение № 1) и персональный состав (приложение № 2).

В соответствии с утвержденным Департаментом Порядком Комиссия состоит из председателя, заместителя председателя и членов Комиссии. Общее количество членов Комиссии должно составлять не менее пяти человек (пункт 3).

Вышеуказанным постановлением Департамента также был утвержден персональный состав Комиссии из 8 человек (приложение № 2).

В последующем постановлениями Департамента неоднократно вносились изменения, касающиеся персонального состава, при этом количественный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с указанным Порядком работы Комиссии № П/0311 заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым (пункт 3).

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии (далее также - председательствующий на заседании) (пункт 4).

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Делегирование членами комиссии своих полномочий иным лицам не допускается (пункт 5).

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости прилагаются:

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (часть 9).

Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных в части 9 настоящей статьи документов. К заявлению об оспаривании могут прилагаться иные документы помимо указанных в части 9 настоящей статьи (часть 10).

Аналогичное положение содержится в пункте 9 Порядка работы комиссии.

Судом установлено, что заявление ФИО4 от 4 августа 2022 года №13829 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года отвечало требованиям части 9 статьи 22 Федерального закона № 237 и обоснованно принято к рассмотрению Комиссией.

После принятия заявления Комиссией выполнены все необходимые требования пунктов 11-13 Порядка работы Комиссии № П/0311 об извещении, направлении документов и т.д., что не оспаривается участниками процесса.Заседание Комиссии по рассмотрению данного заявления состоялось 18 августа и оформлено протоколом № 18-п.

Согласно протоколу № 18-п от 18 августа на заседании Комиссии присутствовало 6 членов из 8. В связи с чем суд приходит к выводу о правомочности данного заседания.

По результатам рассмотрения заявления Комиссией принято решение «Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости (земельный участок) с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости 1 457 000, 00 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 21 июня 2022 года № ****».

Решение принято по результатам голосования (4- «за», 2- «против»), то есть большинством голосов.

При этом содержание решения № 23/18-р соответствует протоколу заседания Комиссии от 18 августа № 18-п и оформлено в соответствии с требованиями, установленными в пункте 17 Порядка работы Комиссии № П/0311.

В силу пунктов 14-15 Порядка работы Комиссии № П/0311 Комиссия принимает решение об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если содержание и оформление отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, действующее правовое регулирование в области оценочной деятельности наделяет Комиссию самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Как следует из протокола заседания и решения Комиссии замечаний к расчетам и оформлению отчета нет, нарушений ФСО не установлено.

Аналогичная позиция высказана в судебном заседании представителями административных ответчиков Министерства (до переименования – Департамента) имущественных и земельных отношений Владимирской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области по доверенностям ФИО2, заинтересованного лица ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3

Вместе с тем, обращаясь в суд с данным административным иском, административный истец указывает на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости № **** от 21 июня 2022 года, выполненного оценщиком Щ. требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку оценщик необоснованно относит город Собинка, в котором расположен объект оценки, к группе «Райцентры сельскохозяйственных районов», в то время как город Собинка является районным центром с развитой промышленностью, занимая 4 место в области по объему производства, по объему отгруженных товаров город опережает все муниципальные образования области, уступая только Петушинскому и Собинскому районам.

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт). Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте. В отчёте должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчёт также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к проведению оценки предусмотрены действующими на момент составления Отчета Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчёту об оценке» (ФСО № 3), утверждёнными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611 и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникновением вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 16 декабря 2022 года по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, направленная на проверку соответствия отчёта об оценке № **** от 21 июня 2022 года, выполненного оценщиком Щ., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта-оценщика С. № **** от 15 февраля 2023 года при проведении исследования отчета об оценке рыночной стоимости № **** от 26 июня 2022 года, выполненного оценщиком Щ., выявлены нарушения пункта 11 ФСО № 1, не позволяющие проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации, нарушения пункта 13 ФСО № 1, не позволяющие проверить и подтвердить достоверность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов. В нарушение требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 5 ФСО № 3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В соответствии с пунктом 5 ФСО №3 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ № 299 от 20 мая 2015 года) информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена.

Пунктом 11 вышеназванного ФСО №3 предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно заключению эксперта-оценщика в нарушение данных требований не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 25-30 Отчета (кроме объектов-аналогов на страницах 71-73) по анализу фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. В связи с этим не представляется возможным подтвердить и отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО №1); не представляется возможным проверить и подтвердить выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (страница 34 Отчета); не представляется возможным проверить и подтвердить правила отбора объектов-аналогов (страницы 41-43 Отчета), что является нарушением требований пункта 22 в) ФСО № 7.

В соответствии с пунктом 4 ФСО №3 отчет об оценке должен содержать обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. Вместе с тем по информации об объектах-аналогах на страницах 71-73 Отчета не представляется возможным проверить и подтвердить расчет корректировки на расположение относительно автомагистралей (страницы 46-47 Отчета).

В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (страницы 40-42 Отчета).

Кроме того в нарушение пункта 11 а) ФСО № 7 в Отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта.

Также нарушение требований пункта 12 ФСО №3 на страницах 56-62 Отчета представлены копии документов не подписанные уполномоченным лицом и не заверенные в установленном порядке.

В нарушение требований пункта 12 ФСО №3 в Отчете не представлены копии документов, подписанные уполномоченным лицом и заверенные в установленном порядке, подтверждающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Проанализировав и оценив заключение эксперта-оценщика С. № **** от 15 марта 2023 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова С., имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 8 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз», предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта-оценщика №**** от 15 февраля 2023 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, действующими на момент составления экспертного заключения.

В связи с возражениями перечисленных выше лиц, участвующих в деле, относительно производства экспертизы, содержания и результатов экспертного заключения № **** от 15 февраля 2023 года судом была допрошена в судебном заседании эксперт-оценщик С., проводившая судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения.

Судом доподлинно установлено, что эксперт-оценщик, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, что подтверждено документально, выводы эксперта по поставленному вопросу у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в его пояснениях в судебном заседании, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчёта об оценке, выполненного оценщиком **** № **** от 21 июня 2022 года, законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

На доводы административного истца и возражения административных ответчиков на заключение эксперта от 15 февраля 2023 года № **** относительно проверяемости использованной оценщиком информации (в том числе письменные возражения одного из членов Комиссии) экспертом-оценщиком С., допрошенной в ходе судебного заседания, даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении от 15 февраля 2023 года № ****.

В частности эксперт-оценщик С. пояснила, что в соответствии с пунктом 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В отчете **** № **** от 21 июня 2022 года копии материалов, используемых оценщиком при анализе фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок, а также при расчете корректировки на время продажи, отсутствуют, за исключением объектов-аналогов, а имеющиеся в Отчете ссылки не открываются по причине их архивности. В связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить интервал значения цен, правила отбора объектов-аналогов, расчет корректировки на расположение относительно автомагистралей и соответственно расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Вместе с тем полагает, что объект оценки может быть отнесен к «райцентрам сельскохозяйственных районов». На основании официальных статистических данных по посевным площадям сельскохозяйственных культур, поголовью КРС, по реализации сельскохозяйственной продукции, производству мяса и молока Собинский район занимает 3 место во Владимирской области, по развитию промышленности – 4 место.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

Поскольку экспертное заключение содержит исчерпывающий ответ на поставленный перед экспертом на разрешение вопрос относительно соответствия отчёта об оценке оценщика **** № **** от 21 июня 2022 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта-оценщика от 15 февраля 2023 года № 2/2023 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Основания для выводов о недостоверности заключения данной экспертизы у суда отсутствуют. Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения, суду представлено не было, ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта-оценщика от 15 февраля 2023 года № **** надлежащим доказательством, подтверждающим несоответствие отчёта об оценке, выполненного оценщиком **** № **** от 21 июня 2022 года, требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учётом изложенного, вывод Комиссии в оспариваемом решении о соответствии отчёта об оценке, выполненного оценщиком **** № **** от 21 июня 2022 года, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки нельзя признать обоснованным. При таких обстоятельствах у Комиссии отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявления ФИО4 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости 1 457 000, 00 рублей установленной в отчете об оценке **** № **** от 21 июня 2022 года.

В связи с чем суд приходит к выводу, что оспариваемое решение противоречит вышеуказанным правовым нормам, в том числе статьям 11, 12 Федерального закона № 135-ФЗ, что является основанием для признания решения Комиссии от 22 августа 2022 года № 23/18-р незаконным.

Кроме того, как следует из статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, пунктов 2, 5, 10, 16 - 18 Порядка работы Комиссии № П/0311 решение по заявлению об оспаривании кадастровой стоимости принимается на заседании Комиссии. По итогам заседания комиссии секретарем комиссии составляется проект протокола заседания комиссии и проект решения комиссии.

В решении комиссии, в том числе указываются: дата и место проведения заседания комиссии; решение, принятое комиссией.

В протоколе заседания комиссии, в том числе указываются: дата и место проведения заседания комиссии; решение, принятое членами комиссии; результаты голосования с указанием фамилий, имен и отчеств (последние - при наличии) членов комиссии, принявших участие в голосовании.

Анализируя указанные правовые нормы, суд приходит к выводу, что решение Комиссии принимается исключительно на ее заседании, а датой принятия решения Комиссией по заявлению об оспаривании кадастровой стоимости является дата заседания Комиссии.

Как следует из протокола заседания Комиссии № 18-п и не оспаривается административными ответчиками, заседание Комиссии по рассмотрению вышеуказанного заявления ФИО4 состоялось 18 августа 2022 года. По результатам заседания Комиссии было принято оспариваемое решение.

Вместе с тем оспариваемое решение Комиссии № 23/18-р датировано 22 августа 2022 года, иная дата принятия в решении не указана. Кроме того на указанную дату принятия решения ссылаются и административные ответчики в своих письменных возражениях.

Данные обстоятельства также являются основанием для признания решения Комиссии от 22 августа 2022 года № 23/18-р незаконным.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в целях реального восстановления прав и законных интересов административного истца, суд полагает необходимым возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление ФИО4 от 4 августа 2022 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путём повторного рассмотрения ранее поданного заявления, резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

При таком положении административное исковое заявление администрации муниципального образования город Собинка Собинского района Владимирской области подлежит удовлетворению в части признания решения Комиссии от 22 августа 2022 года № 23/18-р незаконным, а также в части исключения установленной названным решением Комиссии из сведений Единого государственного реестра недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере 1 457 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2021 года и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости названного земельного участка в размере 3 287 155, 6 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление администрации муниципального образования город Собинка Собинского района Владимирской области -удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 22 августа 2022 года № 23/18-р об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - ****, по состоянию на 1 января 2021 года, в размере его рыночной стоимости 1 457 000, 00 рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области устранить допущенное нарушение путём повторного рассмотрения заявления ФИО4 от 4 августа 2022 года № 13829 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 22 августа 2022 года № 23/18-р кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - ****, по состоянию на 1 января 2021 года, в размере его рыночной стоимости 1 457 000, 00 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - ****, по состоянию на 1 января 2021 года в размере 3 287 155,6 рублей, определенную Актом ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» № АОКС-33-2021-000222 от 18 марта 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2023 года