Дело № 2-1-4168/2022

УИД: 64RS0042-01-2022-006222-13

Решение

Именем Российской Федерации

11 августа 2022 года г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Кругловой О.В.

при секретаре судебного заседания Хаметовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску общества с ограниченной ответственностью «Красноармейское» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Красноармейское» (далее по тексту ООО «Красноармейское») обратилось в суд с иском к Б.Р.АБ. о взыскании задолженности по арендной плате.

Требования мотивирует тем, что 02.11.2020 между ООО «Красноармейское» и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/3 доли нежилого здания, расположенного по адресу: . Указанное здание расположено на трех земельных участках, находящихся в аренде администрации Энгельсского муниципального района. В связи с чем, 02.11.2020 также между сторонами заключено три договора (соглашения) о замене стороны по договорам аренды земельных участков, находящихся под проданным нежилым зданием за № 6105 от 29.07.2003 г., № 87301 от 20.10.2008, № 11829/1 от 24.06.2015, которые были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области 26.04.2021.

Согласно данным договорам (соглашениям) ООО «Красноармейское» передает свои права и обязанности ФИО1 по договору аренды земельного участка № 6105 от 29.07.2003 г. на земельный участок площадью 1653 кв.м., кадастровый №; по договору аренды земельного участка № 8730/1 от 20.10.2008 на земельный участок площадью 811 кв.м., кадастровый №, по договору земельного участка № 11829/1 от 24.06.2015 на земельный участок площадью 175 кв.м., кадастровый №.

По договоренности сторон договор купли-продажи сдан на регистрацию 02.11.2020 г. Договора (соглашения) о замене сторон ФИО1 должен был самостоятельно сдать на регистрацию, однако, в нарушение достигнутых договоренностей ФИО1 сдал договора (соглашения) о замене стороны на регистрацию только 26.04.2021 г., что привело к продолжению начисления арендных платежей со стороны администрации Энгельсского муниципального района к ООО «Красноармейское».

Согласно актам сверки взаимных расчетов между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ООО «Красноармейское» за период с 02.11.2020 по 25.04.2021 образовалась задолженность по уплате арендных платежей за землю по трем земельным участкам, переданным по договорам (соглашениям) о замене стороны, расположенным по адресу: , а именно: по договору № 6105 от 29.07.2003 г. в размере 31 547 руб. 43 коп., по договору № 8730/1 от 20.10.2008 г. в размере 38 900 руб. ; по договору № 11829/1 от 24.06.2015 г. в размере 939 руб. 93 коп.

25.02.2022 ООО «Красноармейское» обратилось в Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области с просьбой перенести указанную выше образовавшуюся задолженность по арендной плате за землю на ФИО1 в связи с продажей недвижимого имущества, находящегося на данных земельных участках и заключения договоров о замене стороны по договорам аренды № 6105 от 29.07.2003 г., № 8730/1 от 20.10.2008, № 11829/1 от 24.06.2015 г.

08.04.2022 получен ответ об отказе в переносе задолженности по арендной плате за землю на ФИО1, в связи с тем, что расчетной является дата государственной регистрации вышеназванных соглашений о замене стороны по договору аренды земельного участка – 26.04.2021 г.

Исходя их условий по всем трем договорам, а также ст. 190 ГК РФ, обязанность ответчика по внесению им ежеквартальной арендной платы арендодателю за предоставленные по договорам земельные участки должна им исполняться не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Ответчик в нарушение заключенных договоров о замене стороны, а также п. 1 ст.614 ГК РФ, в период с 02.11.2020 г. по 25.06.2021 г. не исполняет свои обязанности по ежеквартальной оплате арендованных земельных участков.

24.12.2021 в адрес ответчика направлена претензия с требованием возместить понесенные ООО «Красноармейское» расходы по оплате задолженности по арендным платежам и уже оплаченным в администрацию Энгельсского муниципального района, которые числились в качестве задолженности ООО «Красноармейское» в сумме 38 000 руб. и не оплаченные в сумме 32 487 руб. 36 коп (939 руб. 93 коп. + 31 547 руб. 43 коп), а всего в размере 71 387 руб. 36 коп.

Ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате возмещения арендной платы не исполнено.

Просит взыскать с ответчика в пользу ООО «Красноармейское» задолженность по арендной плате по договору № 6105 от 29.07.2003 г. в размере 31 547 руб. 43 коп, по договору № 8730/1 от 20.10.2008 г. в размере 38 900 руб., по договору № 11829/1 от 24.06.2015 г. в размере 939 руб. 93 коп. за период с 02.11.2020 г. по 25.04.2021 г., всего в размере 71 387 руб. 36 коп; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2022 по 11.05.2022 в размере 3 452 руб. 01 коп.; неустойку, начисленную на сумму 71 387 руб. 36 коп. исходя из однократной ключевой ставки банка России, действовавшей в соответствующие периоды за период с 12.05.2022 по дату фактического исполнения обязательства; расходы по оплате государственной пошлины – 2 445 руб.

Представитель истца ООО «Красноармейское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке. Просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке. Причины неявки суду не сообщил.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из смысла статьи 614 ГК РФ, обязанность арендатора вносить арендные платежи возникает только при фактическом пользовании им недвижимым имуществом.

Судом установлено, что 02.11.2020 между ООО «Красноармейское» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/3 доли нежилого здания, расположенного по адресу: .

Здание 1/3 доли в праве общей долевой собственности на которое является предметом настоящего договора располагается на земельных участках предоставленных в аренду:

земельный участок площадью 1653 кв.м., кадастровый № на основании договора аренды земельного участка № 6105, заключенного в простой письменной форме 29.07.2003 г., постановления Главы администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области № 839 от 19.02.2003 г., договора замены стороны в обязательстве, заключенного 16.07.2018 г. в простой письменной форме, договора дарения 1/8 долив праве общей долевой собственности на нежилое здание, удостоверенное нотариусом нотариального округа город Энгельса и Энгельсского района Саратовской области, зарегистрированного в реестре №, кадастрового плана земельного участка № №, выданного 27.03.2003 г. Энгельсским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Саратовской области;

земельный участок площадью 811 кв.м., кадастровый № на основании договора частичной замены стороны в обязательстве, заключенного 166.07.2018 г. в простой письменной форме, договора аренды земельного участка № 8730/1, заключенного 20.10.2008 г. в простой письменной форме;

земельный участок площадью 175 кв.м., кадастровый № на основании договора аренды земельного участка № 11829/1, заключенного 24.06.2015 г. в простой письменной форме, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 11829/1 от 24.06.2015 г., заключенному 10.06.2019 г. в простой письменной форме, договора частичной замены стороны в обязательстве, заключенного 14.05.2019 г. в простой письменной форме.

02.11.2020 также между ООО «Красноармейское» (передающая сторона) и ФИО1 (принимающая сторона) заключены договора (соглашения) о замене стороны по договорам аренды земельных участков, находящихся под проданным нежилым зданием за № 6105 от 29.07.2003 г., № 87301 от 20.10.2008, № 11829/1 от 24.06.2015, по условиям которых передающая сторона уступила, а принимающая сторона приняла на себя часть обязательств и обязанностей по договорам аренды земельный участков № 6105 от 29.07.2003 г., № 8730/1 от 20.10.2008 г., № 11829/1 от 24.06.2015 г.

В результате замены стороны в обязательстве арендатором земельного участка становится ФИО1

Спорное имущество было фактически передано ФИО2, оспариваемые договора недействительными признаны не были.

Согласно актам сверки взаимных расчетов между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ООО «Красноармейское» за период с 02.11.2020 по 25.04.2021 образовалась задолженность по уплате арендных платежей за землю по трем земельным участкам, переданным по договорам (соглашениям) о замене стороны, расположенным по адресу: , а именно: по договору № 6105 от 29.07.2003 г. в размере 31 547 руб. 43 коп., по договору № 8730/1 от 20.10.2008 г. в размере 38 900 руб. ; по договору № 11829/1 от 24.06.2015 г. в размере 939 руб. 93 коп.

25.02.2022 ООО «Красноармейское» обратилось в Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области с просьбой перенести указанную выше образовавшуюся задолженность по арендной плате за землю на ФИО1 в связи с продажей недвижимого имущества, находящегося на данных земельных участках и заключения договоров о замене стороны по договорам аренды № 6105 от 29.07.2003 г., № 8730/1 от 20.10.2008, № 11829/1 от 24.06.2015 г.Согласно ответу от 08.04.2022 ООО «Красноармейское» отказано в переносе задолженности по арендной плате за землю на Б.Р.АГ., в связи с тем, что расчетной является дата государственной регистрации вышеназванных соглашений о замене стороны по договору аренды земельного участка – 26.04.2021 г.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, следует, что согласно вышеуказанным нормам закона совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации; сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165).

По данному делу договора замены стороны по договорам аренды фактически исполнены, предмет договора по акту приема-сдачи передан в пользование арендатора, последний принял на себя обязательство о полной и своевременной оплате стоимости аренды земельных участков.

Анализируя представленные договора замены стороны по договорам аренды земельных участков, суд приходит к выводу, что они отвечают требованиям, которые установлены законом.

Земельные участки переданы ответчику, он имел доступ на земельные участки. Спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствует.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору № 6105 от 29.07.2003 г. в размере 31 547 руб. 43 коп, по договору № 8730/1 от 20.10.2008 г. в размере 38 900 руб., по договору № 11829/1 от 24.06.2015 г. в размере 939 руб. 93 коп. за период с 02.11.2020 г. по 25.04.2021 г. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из представленного истцом расчета, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2022 по 11.05.2022 в размере 3 452 руб. 01 коп.; неустойку, начисленную на сумму 71 387 руб. 36 коп. исходя из однократной ключевой ставки банка России, действовавшей в соответствующие периоды за период с 12.05.2022 по дату фактического исполнения обязательства.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 года N 44 «О некоторых вопросах применения положений ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с п. 1 ст. 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства РФ о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, мораторий распространяется на должника и в отсутствие принятого в отношении него заявления о признании его банкротом.

Мораторий вводится со дня вступления в силу соответствующего акта Правительства РФ, если Правительством РФ не установлено иное (п. 1 ст. 9.1 Закона о банкротстве, ч. 7 ст. 5 Федерального конституционного закона от 06 ноября 2020 года № 4-ФКЗ «О Правительстве РФ», ч. 8 ст. 23 действовавшего ранее Федерального конституционного закона от 17.12.1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве РФ»).

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами "»с 01.04.2022 г. введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Вместе с тем в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 г. № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснено, что положения п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве не исключают возможность рассмотрения в период действия моратория исков к должникам, на которых распространяется мораторий.

Однако, как разъясняет вышеуказанное постановление в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст.я 75 НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу доказательства и вышеприведенные положения действующего законодательства суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11 января 2022 г. по 31 марта 2022 г. в размере 2 077 руб. 07 коп.: исходя из суммы долга 71387 руб. 36 коп. х 35 дня х8,5%/365 + 71387 руб. 36 коп. х 14 дня х9,5%/365 + 71387 руб. 36 коп. х 32 дня х 20%/365э

Оснований для взыскания денежных средств за пользование чужими денежными средствами с 01.04.2022 г., а также неустойки, начисленной на сумму 71 387 руб. 36 коп. исходя из однократной ключевой ставки банка России, действовавшей в соответствующие периоды за период с 12.05.2022 по дату фактического исполнения обязательства не имеется, данные требования заявлены преждевременно с связи с мораторием.

В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 2 445 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований на сумму 73 464 руб. (71 387 руб. 43 коп. + 2 077 руб. 07 коп.) с ответчика с пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 401 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Красноармейское» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 () в пользу общества с ограниченной ответственностью «Красноармейское» () денежные средства в виде задолженности по арендной плате по договору № 6105 от 29.07.2003 г. в размере 31 547 руб. 43 коп, по договору № 8730/1 от 20.10.2008 г. в размере 38 900 руб., по договору № 11829/1 от 24.06.2015 г. в размере 939 руб. 93 коп. за период с 02.11.2020 г. по 25.04.2021 г., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2022 по 31.03.2022 в размере 2 077 руб. 07 коп., расходы по оплате государственной пошлины 2 401 руб., а всего взыскать 75 865 руб. 43 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 20.08.2022 г.

Судья О.В. Круглова