№...

№...

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

30 января 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Куприк С.В.

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «<...>» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «<...>») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> и установить ее в размере рыночной стоимости равной 13 446 000 рублей по состоянию на <дата>, указывая на то, что утвержденная по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в отношении указанного объекта недвижимости кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет для административного истца увеличение налоговой нагрузки.

Согласно представленному административным истцом отчёту об оценке стоимости №... от <дата>, подготовленному Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-аналитический центр» (далее – ООО «Экспертно-аналитический центр») по заказу административного истца, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на <дата> составляет 13 446 000 рублей, что по утверждению административного истца свидетельствует о существенном превышении содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата>, и установить его кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 13 446 000 рублей в соответствии с отчётом об оценке №... от <дата>, выполненного оценщиком ООО «Экспертно-аналитический центр».

Определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке №... от <дата>, составленный оценщиком ООО «Экспертно-аналитический центр» ФИО1, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость по состоянию на <дата> земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 59 314 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальное образование города федерального значения <адрес>. Проведение экспертизы поручено эксперту АО «<...>» – ФИО2

В Санкт-Петербургский городской суд <дата> поступило заключение эксперта №... от <дата>.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от <дата> производство по административному делу №... возобновлено.

Представитель административного истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, представил суду заявление об уточнении административных исковых требований, согласно которому просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка и установить ее в размере рыночной стоимости равной 38 600 000 рублей в соответствии с заключением эксперта.

Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка» ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, полагал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенном в заключении эксперта.

Протокольным определением от <дата> Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга исключен из числа административных ответчиков по делу и привлечен в качестве заинтересованного лица.

Представитель заинтересованного лица Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в соответствии с заключением эксперта.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ЗАО «<...> с <дата> является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на <дата> в размере 43 978 626,28 рублей и утверждена актом СПб ГБУ «Кадастровая оценка» №... от <дата>.

Полагая установленную по состоянию на <дата> кадастровую стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной, административный истец представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка №... от <дата>, составленный оценщиком ООО «Экспертно-аналитический центр» ФИО1, согласно которому оценщиком рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, определена равной 13 446 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от <дата> №..., предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административным истцом отчёта на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от <дата>, результаты которой оформлены заключением эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО2 №... от <дата>.

По результатам исследования экспертом ФИО2 сделан вывод о том, что отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО «Экспертно-аналитический центр» ФИО1, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчёта допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, не является достоверной и достаточной (ответ на первый вопрос определения суда о назначении экспертизы).

В связи с установленным несоответствием отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определённой оценщиком, экспертом ФИО2 проведено исследование по второму вопросу и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> составляет 38 600 000 рублей.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчёт выполнен оценщиком ФИО1, который является членом Саморегулируемой профессиональной организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости» №... от <дата>, стаж работы в оценочной деятельности 22 года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО1 необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам её проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчёта о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчёта об оценке, составленного данным оценщиком.

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО2, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, <...>; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованными выводы эксперта ФИО2, сформулированные по результатам проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России №... от <дата> (ФСО I-VI), №... от <дата> (ФСО №...), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, достаточной, отмечает, что экспертом Акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО2, при констатации отсутствия существенных недостатков представленного отчёта формальным требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности к отчёту об оценке, обоснованно указано на наличие следующих явных противоречий и ошибок в отчёте, которые влияют на достоверность полученного результата.

Так, как верно отмечает эксперт, объект оценки свободен от застройки и не используется, то есть фактического использования не имеет, в связи с чем наиболее эффективное использование земельного участка должно определяться, в первую очередь, в соответствии с градостроительными регламентами, действующими на земельный участок, вместе с тем, оценщик утверждает, что «наиболее эффективным использованием Объекта оценки является его текущее использование - для сельскохозяйственного использования», что не соответствует действительности, так как текущего использования земельный участок не имеет; кроме того, земельный участок расположен в зоне ТР0-2, для которой сельскохозяйственное использование не подразумевается ни как основной, ни как условно разрешенный вид использования. Таким образом, оценщиком не рассмотрено и не учтено расположение участка в зоне ТР0-2, предполагающего размещение объектов рекреационного назначения, и, как следствие, неверно определено наиболее эффективное использование оцениваемого участка, что является нарушением п. 13 и п. 20 ФСО №....

Эксперт обоснованно указывает, что отобранные оценщиком объекты сравнения не могут являться объектами - аналогами для объекта оценки, поскольку объект исследования расположен в <адрес>, относится к землям населенных пунктов, его окружающая застройка представлена объектами общественно-делового, промышленно-складского и жилого назначения, а объекты-аналоги представлены земельными участками сельскохозяйственного назначения, расположенными во <адрес> в городских поселениях, деревнях, сельских поселениях. При этом Оценщик необоснованно не проводит корректировку на категорию земель, тип населенных пунктов и тип окружающей застройки, таким образом, отобранные оценщиком объекты сравнения не могут являться объектами - аналогами для объекта оценки, что является нарушением п. 22 ФСО №....

Кроме того, эксперт отмечает, что в представленных в отчёте об оценке копиях страниц из сети «Интернет» не указаны даты объявлений о продаже земельных участков, что не позволяет подтвердить их актуальность на дату оценки, также в объявлениях отсутствует достаточная информация для анализа объектов-аналогов об их точном местоположении, кадастровых номерах, сведениях об инженерных коммуникациях, что не позволяет утверждать о достоверности выполненного оценщиком расчета и является нарушением п. 2 ФСО VI.

Вышеприведенные замечания, как верно утверждает эксперт, свидетельствуют о нарушении требований пунктов федеральных стандартов оценки, приводят к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение достоверность расчета в рамках сравнительного подхода, выбранного оценщиком.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчёта, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчёту федеральными стандартами оценки, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию и в ценах на <дата>, величина которой определена экспертом в размере 38 600 000 рублей.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчёта, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).

Экспертом всесторонне проанализирован отчёт с точки зрения его соответствия формальным требованиям законодательства, правильности арифметических действий, а также содержания отчёта на соответствие нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <дата> №....

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ФИО2 действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определённом в данном заключении. При этом, как указано выше, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчётом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчёта требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд <дата>, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 59314 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 38 600 000 (тридцать восемь миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать <дата>.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Куприк

Дата составления мотивированного решения суда 07.02.2025.