РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2022-000277-67

7 сентября 2022 года Производство № 3а-719/2022

Резолютивная часть решения объявлена 7 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2022 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НПП Стройтэк» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) (сокращенное наименование – ООО «НПП Стройтэк»)

к административным ответчикам:

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

заинтересованные лица: федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Уральскому федеральному округу, общество с ограниченной ответственностью «Габарит-Е» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) (сокращенное наименование – ООО «Габарит-Е»),

при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО «НПП Стройтэк» – ФИО1,

УСТАНОВИЛ :

14 апреля 2022 года ООО «НПП Стройтэк» (далее также – общество) посредством использования сервиса подачи документов в электронном виде ГАС «Правосудие» обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском к Управлению Росреестра по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – учреждение), в котором оспорило определенную по состоянию на 22 июня 2021 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> и расположенного по адресу: <...> (далее также – земельный участок).

В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является участником долевой собственности на земельный участок и обязано уплачивать земельный налог, исчисляемый исходя из оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка в размере 56995 899 руб. 04 коп., тогда как указанная стоимость превышает рыночную стоимость земельного участка. В связи с этим и в целях устранения нарушения имущественных прав административного истца последний просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка в размере 18 290 000 руб., доказывая то, что в соответствии с отчетом частнопрактикующего оценщика В. от 11 января 2022 года № 012/21/1 (далее – отчет, отчет об оценке) именно названная сумма определяет величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22 июня 2021 года.

Административный иск был зарегистрирован судом 15 апреля 2022 года.

Определением суда от 20 апреля 2022 года административный иск общества был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по УФО, ООО «Габарит-Е» и АО «Олипс» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>).

Протокольным определением суда от 25 мая 2022 года АО «Олипс» было исключено из состава лиц, участвующих в деле, в связи с установлением факта прекращения деятельности указанного юридического лица путем реорганизации в форме преобразования в ООО «Олипс» до возбуждения производства по административному делу. При этом оснований для привлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица ООО «Олипс» судом установлено не было.

В ходе судебного заседания 6 июня 2022 года судом в качестве свидетеля был допрошен оценщик В., письменные показания которого были приобщены к материалам дела.

Определением суда от 10 июня 2022 года по ходатайству административного истца по делу была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту К., перед которым был поставлен вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 22 июня 2021 года. Тем же судебным актом производство по делу было приостановлено до поступления экспертного заключения.

Определением суда от 3 августа 2022 года на 7 сентября 2022 года было назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу, а в случае возобновления производства по делу – и для проведения судебного разбирательства по делу.

В назначенное на 7 сентября 2022 года судебное заседание явился представитель административного истца.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта К. от 26 июля 2022 года (далее – заключение эксперта) протокольным определением суд возобновил производство по делу на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Поскольку в определении суда от 3 августа 2022 года было указано на проведение в назначенном на 7 сентября 2022 года судебном заседании разбирательства дела в случае возобновления производства по делу, суд перешел к рассмотрению дела по существу. При этом ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание.

Представитель административного истца поддержал заявленные требования, против оплаты судебной экспертизы за счет денежных средств, внесенных его доверителем на депозитный счет суда, не возражал.

Результат рассмотрения ходатайства эксперта об оплате проведенной судебной экспертизы признан судом подлежащим изложению в отдельном определении.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками земельного налога организации и физических лиц, обладающих земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2023 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела, в частности подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), земельный участок, имеющий кадастровый номер <№> и расположенный по адресу: <адрес>, был поставлен на государственный кадастровый учет 22 июня 2021 года. С даты регистрации земельного участка в качестве объекта недвижимости до настоящего времени его сособственниками являются общество и ООО «Габарит-Е»: доля каждого из указанных юридических лиц в праве собственности на земельный участок составляет 1/2. Земельный участок имеет следующие характеристики: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высота до 100 м), площадь – 6764 кв. м.

Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 2 июля 2021 года № АОКС-66/2021/002296 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 22 июня 2021 года была определена равной 56995 899 руб. 04 коп.

Определенная по состоянию на 22 июня 2021 года кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 7 июля 2021 года, тогда как датой начала ее применения является 22 июня 2021 года.

Поскольку административным истцом оспорена кадастровая стоимость земельного участка, определенная после перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ, постольку к рассматриваемым правоотношениям, возникшим в связи с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки, подлежат применению положения статьи 22 Закона № 237-ФЗ.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, внесенную в ЕГРН по состоянию на 22 июня 2021 года, административный истец представил в суд отчет об оценке, в котором сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на указанную дату составляла 18290 000 руб.

В досудебном порядке общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В связи с представлением в ходе рассмотрения дела административным ответчиком ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» возражений, сводящихся к невозможности принятия представленного административным истцом отчета в качестве достоверного доказательства ввиду расчета в нем рыночной стоимости земельного участка исходя из его фактического использования, а не из разрешенного вида использования, во исполнение определения суда от 10 июня 2022 года экспертом К. было представлено в суд заключение эксперта, в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 22 июня 2021 года рыночная стоимость земельного участка составляла 8820 256 руб.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Частью 2 статьи 84 КАС РФ установлено то, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу части 5 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по административному делу.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда (часть 8 статьи 82 КАС РФ).

Исследовав и оценив отчет и заключение эксперта в соответствии с положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ, суд признал их относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, каждое из которых может быть использовано для целей разрешения настоящего административного спора.

Отчет был выполнен частнопрактикующим оценщиком В., который на дату подготовки отчета являлся членом ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент», прошел профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имел стаж работы в области оценочной деятельности 18 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Подготовивший заключение эксперта К. также имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для правильной оценки земельного участка. Заключение эксперта было подготовлено с учетом предъявляемых к нему законодательством требований, притом что эксперт К. дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за подготовку заведомо ложного заключения.

Дал подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и оценщик В., допрошенный в качестве свидетеля в ходе рассмотрения дела.

Изложенные в отчете об оценке и заключении эксперта итоговые суждения о рыночной стоимости земельного участка не являются произвольными, подготовившие данные документы оценщик и эксперт в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки (далее – ФСО); названные доказательства базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного и оценщиком, и экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком и экспертом были отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; оценщиком и экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Изложенные в отзыве учреждения возражения против признания представленного обществом отчета допустимым и достоверным доказательством по делу были оценены судом и отклонены.

Отклоняя доводы названного административного ответчика, суд исходил из совокупности таких обстоятельств как четкость и понятность свидетельских показаний В., применение оценщиком и экспертом единой методологии определения рыночной стоимости земельного участка, а равно из соответствия требованиям пунктов 10 и 20 ФСО № 7 их действий по учету при определении рыночной стоимости земельного участка его фактического использования на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки (эксплуатация складских помещений), которое подтверждается наличием на земельном участке производственно-складских зданий, имеющих кадастровые номера № <№>, <№>, <№>, а также предоставлением земельного участка и указанных зданий в аренду АО «Олипс» по прошедшим государственную регистрацию договору аренды от 26 апреля 2018 года № 3/44 и дополнительному соглашению к нему от 1 июля 2021 года.

Фактическое использование земельного участка по состоянию на 21 июня 2021 года именно для целей эксплуатации складских помещений учреждение не опровергло.

В этой связи оценщик и эксперт, определяя сегмент рынка, подлежащий анализу при определении рыночной стоимости земельного участка, не только не были связаны видом разрешенного использования объекта оценки, но и, напротив, были обязаны исследовать тот сегмент рынка, к которому относилось фактическое использование земельного участка, независимо от формального несоответствия такого использования требованиям градостроительного регламента, притом, что земельный участок был образован существенно позднее строительства и ввода в эксплуатацию производственно-складских зданий в результате раздела земельного участка, имевшего кадастровый номер <№> и вид разрешенного использования – под существующие здания и сооружения производственного и складского назначения.

Вопреки доводам учреждения изменение вида фактического использования объекта недвижимости после даты, по состоянию на которую производилась его оценка, само по себе не является основанием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из нового вида использования.

При таких обстоятельствах учет в отчете об оценке в качестве объектов-аналогов земельных участков производственно-складского назначения не признан судом нарушением требований ФСО № 7.

По отношению к оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка определенные отчетом и заключением эксперта величины рыночной стоимости названного объекта незначительно отличаются друг от друга, тогда как подтверждают существенное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью.

Само различие итоговых величин рыночной стоимости земельного участка, определенных отчетом и заключением эксперта, объясняется допустимым для субъектов оценочной деятельности диапазоном расхождения результатов и не свидетельствует об их ошибочности.

Поскольку обществом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его налоговых обязательств как участника долевой собственности на земельный участок, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, составлявшей по состоянию на 22 июня 2021 года 18290000 руб.

При этом определение судом стоимости земельного участка согласно отчету, а не согласно заключению эксперта, было обусловлено признанием обоих этих документов достоверными доказательствами и допустимым различием установленных ими величин рыночной стоимости, которое при разрешении заявленных требований оценено исходя из необходимости обеспечения баланса частных и публичных интересов.

Кроме того, признавая административные исковые требования общества подлежащими удовлетворению, суд отклонил доводы учреждения о наличии оснований для применения положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку само по себе внесение в ЕГРН при образовании земельного участка вида разрешенного использования, не соответствующего его фактическому использованию на конкретную дату, не свидетельствует о совершении обществом действий в обход закона и (или) исключительно с противоправной целью.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи в суд административного искового заявления – 14 апреля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НПП Стройтэк» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 22 июня 2021 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> и расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 18290 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 14 апреля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков